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由牛刀文章引出的資產定價問題 xuyk的博客

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102vcfi.html

   朋友小曹發來一篇牛刀於去年4月底寫的文章《所有的買房人都上了大當》,與我討論。關於牛刀在這篇文章中一路既往地大聲疾呼的“崩潰論”,我們沒作討論。小曹非常納悶的是:“媽的!房子造了那麽多,怎還不見房價大幅回落呢?”

   牛刀寫道:“根據國家統計局的數字,到2013年年底,中國城鎮人口是7.3億,新區規劃了34億人口,加起來就是40億人。也就是說,中國的城市可以把全世界的城鎮人口,全部裝進去!”

   我的媽呀!供給早已遠遠超過需求了,房價竟然還是高居不下,真是豈有此理!是可忍,孰不可忍!

   我跟著小曹罵了幾句之後,說:“其實,房價如此扭曲足以說明,房子早已不只是居住的消費品了,其價格也就不由供需關系所決定的。”

   如今,房子變成了金融資產,而資產定價不像普通商品是由供需均衡來決定的,而是由預期收益及風險均衡所決定。比如,我周圍不少人空置房有好多套,這會兒應該說供給明顯過剩了吧?可他們為什麽就是不肯降價拋掉呢?許多開發商面對當前如此蕭條的房市,應該說需求明顯不足,同時供給也大大過剩了吧?可他們為什麽哪怕不惜借高利貸也要苦撐捂盤,就是不肯大幅降價拋售呢?這是因為他們巴望房市春天再次來臨,好讓房子升值,漲價多賺點嘛!誰還管你房市畸形與否,房價合理不合理,可見得“預期收益”的力量有多大,盡管很不理性。

   其實,任何金融資產都是這樣的,它們的定價與供需關系沒有多大關系,決定資產價值的根本力量來自預期收益及相應風險。這也就是說,普通商品的供需關系不適應金融資產的定價。牛刀文章列舉的房地產數據就是一個很好而有力的證明。

   股票是資產,情況也一樣,什麽降準降息或提準提息啦、貨幣釋放或回籠啦、股票增發或回購啦、等等,這些供求因素並不會對股票價值有本質性的影響。

   供求均衡原理是商品經濟學的基本原理,而預期收益及風險均衡原理是金融學的基本原理,對於金融市場,應該立足於後者來思考問題。

   所以,要想使房價降下來,只有改變人們對房子價值的預期才行,其中征收房產稅就是一項重要措施,因為金融學有條“定理”:一項不斷向外分紅的資產,其價值會趨於下降。如果每年定期繳付房產稅,就相當於房子這項資產不斷地向外分紅,而繳付的稅款越大,即分紅越多,價值隨之降得越多,預期收益也就越低,於是,價格就會走低。現在,國家要搞什麽不動產登記啦、征收什麽房產稅啦、等等,那些擁有很多房子的人難免有點憂心忡忡的了吧?

   我國房地產的問題是個極其錯綜複雜的問題,要是再不好好治理的話,恐怕即使多得連火星人都可全部裝進去,說不定也還會再漲呢。我們堅信國家能夠治理好這個重大問題。隨著越來越多的人對房子增值預期的改變,屆時,牛刀文章中提到的一個問題真就變成棘手的問題了:“問題是,你留在手上的房子將來要賣給誰?”

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