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「到馬來西亞投資房地產，租金投資報酬率至少有五％」、「用低於台北市的價格，輕鬆入主日本東京」。「不到台北市五分之一的價格，就可以在柬埔寨首都金邊市中心擁有房地產」，嘉寶利建設公司總經理林献智正向著前來探詢房地產市場的投資團說。 「東協擁有全球最年輕的勞力和豐富的礦產資源支撐經濟成長，」台灣房屋全球財富中心經理王怡凱說。投資客的觸角，正悄悄的從目前最夯的日本、馬來西亞轉移到柬埔寨與緬甸，在緬甸的仰光、曼德勒，柬埔寨的金邊等大都市，可看到台灣建商與投資客的身影。 日本信義房屋光是二○一三年，就仲介了新台幣八十八億 三千萬元台灣資金前進東京，台灣房屋最近兩年則引介至少六十五億元資金到馬來西亞買房。這還不包括其他房地產業者、旅行社或移民業者帶團買房的金額。 海外置產不難，後續的管理學問才大。如同投資海外基金一樣，進場容易、退場難，除了考量資本利得外，匯率風險、貸款成數、管理費用、法令政策改變，是許多房仲業者不會告訴你的「眉角」。 眉角一：匯差風險自行負擔 「我本來在馬來西亞訂了一個仲介推薦，還帶七年包租的房子，訂房之後才發現，後續會產生不少仲介沒告訴我的費用，會影響到租金投報率，所以不玩了。」跟隨這波海外置產浪潮到馬來西亞買房的蔡小姐說。「更扯的是，二○一三年八月份我告訴仲介要退訂，一直拖到十二月才拿到錢，這段期間新台幣貶值，產生的匯率損失超過一成，誰來負責？仲介根本不理會，只會一直跟你說抱歉，那有什麼用啊！」不愉快的經驗，讓蔡小姐現在對於到海外投資房地產打了退堂鼓。 到海外置產，匯率波動直接影響到獲利表現。以馬來西亞為例，必須把新台幣先兌換成美元，然後再轉成馬幣，產生兩次匯差，這還不包括兩次的匯款手續費。錢還沒賺到，就先被扒兩層皮。如果想要在當地借款來鎖定匯差風險，號稱高達五％的租金投報率，會因為當地借款利率高，大大受到影響。 眉角二：薪資影響房貸成數 其次是貸款成數，在馬來西亞訂購了房子，不是拿房子抵押就可以借得到錢，還必須看每個月的工作薪資多寡，做為銀行放款成數依據。不少國內的「田喬仔」空有滿手現金，卻因為沒有固定薪資收入，無法在當地借款。仲介標榜的貸款可達五成、最高七成的說法，不一定能兌現。想要以小搏大、口袋不夠深的投資人，很難跨出國門。 眉角三：管理費一律房東付 把房子出租，要由誰來負擔大樓的管理費？在台灣，這筆費用大多是由房客支付，但是在國外，則剛好相反。在馬來西亞、日本，管理費可是由房東負擔。除此之外，仲介還沒告訴你的是，每年申報所得稅的費用，是一筆例行性支出，在馬來西亞大約是馬幣八百元（約合新台幣七千三百元），會吃掉一部分收益。 在日本購買公寓或是大樓，房東還要負擔修繕積立金（編按：即修繕費，提供房屋每年一小檢修，十年一大檢修所需的費用）及管理費（通常為月租的五％），而且修繕費是逐年增加。尤其遇到大檢修，需要額外貼錢支付，都不是預期中的花費。 眉角四：賣房最多扣稅三成 在海外投資房產，最怕遇到政府的法令規定，日前，馬來西亞政府唯恐房地產被炒作，宣布從二○一四年開始，限制海外投資人在當地買房的最低金額，從馬幣五十萬元（約合新台幣四百五十四萬元）提高到一百萬元（約合新台幣九百零六萬元）。 同時，還調整房地產盈利稅（編按：如同台灣實施的奢侈稅）課徵規定。之前，持有房產兩年內出售的，稅率為增值部分的一五％，持有兩年到五年內出售，降為一○％，持有五年以上出售的免徵。但從二○一四年開始，非公民持有房產五年內出售的，一律徵收增值部分的三○％，持有五年以上則免徵。法令修改的目的，就是要讓國外的房地產投資客被「套牢」至少五年，才能出場。 在日本，同樣也會課徵高額的資本利得稅。持有房產五年內出售，要課徵資本利得稅三○％，持有五年以上出售，減半徵收。「到日本買房，最好要有長期持有的準備，而且最好要有持有五年到八年的打算，」日本信義房屋社長何偉宏說。 到海外置產想當包租公、包租婆前，最好先把當地的法令、規定弄清楚，免得投資下去後，才冒出許多非預期中的費用。此外，東協國家買賣房產的過戶需時三個月，想要靠出售海外房產週轉資金的投資客，必須要把時間差考量進去，才不至於出現遠水救不了近火，還惹來一肚子氣。 【延伸閱讀】搞懂海外置產4大費用 匯差：匯率轉換次數越少越好，可減少買賣房產與獲取租金收益時，幣別轉換與手續費損失 貸款：具有匯差避險功能，短期內雖會影響投資報酬率，卻可降低未來房產出售，資金匯回時可能產生的匯差損失 養房成本：在日本、馬來西亞，住屋管理費和維護費均由房東支付，還有每年申報所得稅的例行性支出 資本利得稅：在日本，持有房產滿5年減半徵收，課徵15％。馬來西亞持有滿5年則免徵，2國5年內出售扣30%。柬埔寨、緬甸尚未制定 整理：吳美慧 | ||||||