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炒家風險大,用家反而可以考慮?──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14938


由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價,一片「回到九七」之聲甚喧塵上,摸貨短炒成交逐漸出現,據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」,當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。所謂「摸貨」,是指確認人(confirmor)持有的單位,在物業買賣雙方簽訂買賣合約後,原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位,到正式成交時(即簽署樓契及支付餘款),原買家需確認承接者的身份,一般稱為確認人。摸就是mor的發音。 

不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水,筆者就用拍拖結婚為比喻:某一對男女拍拖時山盟海誓,非君不嫁非卿不娶(必嫁必娶?),甚至隆重其事搞個訂婚儀式,那麼他日結緍又是否必定此男此女,而非「情人結婚了,新娘/郎不是我」呢?還是「生雞拜堂」呢?


二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款,到簽署正式買賣合約時確 認成交,然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事,但在樓市暢旺炒家活躍時,就會出現所謂「特長成交期」。原買家 固然是有心去炒,爭取更多時間來空手套利,對於賣方來說,特長成交期增加交易的風險,尤其是摸上摸,只要其中一個環節因交不出錢或其他原因,在市況逆轉時 就有機會「斷纜」而交易告吹。


所謂等價交換,賣方的風險不是白冒的,因為炒家睇好後市,而願意出比市價為高 的價格,換取長成交期,以爭取空手套利的時間。以價論價,同一單位用家一般是爭不過炒家的,因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜 賣,是從用家的角度考慮,市旺時用家就要與更多炒家爭逐,而且要吃資訊不平衡的虧。


對於炒家來說剛好相反,市淡成交少時是絕對不宜出手的,價格平一點又如何,如果找不到交易對手,實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂,無謂輸掉機會成本,這才是炒家之道──無機可投,不如蝕多少等下一鋪。


筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別,是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大,反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。


正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計,購入水平的高低就比炒家重要,網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」,以筆者觀之,就不明白樓市低潮時不買,何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳?用家較長的持貨期,並不表示他們應該在現階段入市,以便坐貨坐足幾年。


真正的炒家當然不需要聽取大教授,大經濟學家的意見,時機一現及時而出,入貨價略為偏高又如何,反正吃的是短期的時勢,找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑,筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」,卻看到有些「潮流樓評家」。


有人問:「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價?5%10%15%或更多?」。筆者的答案是:「2009年底私人住宅總存量1,090,600個,2010年七月份有12,957宗住宅交易,以年率計,是14.28%。」對於住公屋的七十多萬個家庭,以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說,樓價高低是無關宏旨的。





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內地客絕跡 用家搶貨

2012-6-14  NM

沉寂近半年的樓市,忽然熱鬧起來,三個新盤——長沙灣喜雅、車公廟站溱(音:津)岸8號、白石角溋玥(音:盈月)•天賦海灣於上週六推售。一輪埋身硬撼後,由標明只售予港人、實用率達八成的房協盤喜雅大熱跑出,一Q清袋。兩個以豪宅包裝的對手,卻因內地豪客絕跡,要臨場變陣撥火。
自政府推出特別印花稅後,二手交投受壓,令購買力轉移至一手樓。即使金管局放風可能收緊第二套房的按揭上限,內地經濟明顯放緩,但由於低息持續,加上一手缺盤,用家想入市,惟有焗住搶貨。


上週六早上八時多,長沙灣喜雅的售樓處外,已出現長長的人龍。喜雅是房協旗下首個「港人港樓」項目,截至本月三日一共收到三千多張票,爭購三百二十個單位。房協以抽籤形式決定買家揀樓次序,並安排買家於上週六早上九時開始分批揀樓。
手持一百六十號籌的陳氏姊弟本來安排於早上十時揀樓,但八時三十分已到達現場,與他們的經紀謀定揀樓策略,「一陣唔好理座向、樓高,總之平就好撲啦。」陳姊亦向記者表示非常緊張:「唉,咁樣揀樓太多uncertainty,我哋一家五口打算自住,希望買到最平嘅單位啦。」

買家跨欄搶樓
房協以十二萬元,包起示範單位對面馬路的富臨漁港二樓整層作為等候區,並有蝦餃燒賣等點心享用。大清早,準買家一家大小,連同負責招呼他們的經紀共數百人,坐滿近二千呎的禮堂。為控制人潮,房協規定每名買家連同經紀,最多四人進入酒樓等候區,更安排近三十名保安,分別站在酒樓及二樓門外嚴格數人頭。未夠鐘揀樓的準買家,則要在富臨門口排隊,出示身份證由房協職員先登記。除酒樓內,整條街都塞滿人,要出動警方封路,途人不滿說:「而家買樓唔使錢咩﹗」當日時晴時雨,排隊的準買家,時而擔遮、時而撥扇,有的排到累了,索性坐在街上休息,有買家為了快人一步到售樓處,甚至跨過警方的封鎖線,在馬路上穿插。有經紀坦言:「好耐未見過買樓買到咁辛苦。」


中午十二時,終於輪到陳氏姊弟揀樓。他們由富臨跑到對面街的售樓處,約一個小時,終於成功揀到單位,陳弟即時向記者打眼色,呼一口氣,明顯「放下心頭大石」,在跑回酒樓簽約途中,他跟記者說:「好開心,買咗個兩房單位,七千蚊呎,呵呵。」 由於房協的喜雅實施「港人港樓」,只賣予持有香港身份證的人士,故是次賣樓內地人絕跡,以用家為主。售樓處內,準買家除了與在場的家人商討外,亦不斷致電未能出席的家人查詢意見,整個買樓過程連簽約,最少花近四、五個小時,與以往炒家、內地人的爽快大不同。房協本來預期,最後一批,即持有一千五百至三千號籌的準賣家,可於三時前往揀樓,但最後通通要順延最少三、四小時。

一Q清袋 長沙灣喜雅
售賣日期:9-6-2012平均呎價:$8,200售賣方式:房協於早前收逾三千張票,準買家抽籤決定揀樓次序。銷售情況:於上週六早上九時正式開售,晚上七時,三百二十個單位沽清。(另七個逾千呎單位及特色單位,正接受認購申請,本週四下午一時截止。)「清袋」原因:實用率達八成、市區樓、只售予香港人。

苦候「執死雞」
事實上,喜雅附近樓齡二十七年的屋苑美寧中心,二手平均呎價約五千三百元,故喜雅平均呎價八千二,並不算便宜。但是用家卻瘋狂搶盤,像林氏一家為搏得一個單位,全家總動員一人一票,共入了三張每張二十萬元支票。開工程公司的林先生說:「我哋住附近豐盛居㗎,打算買來俾個仔將來住,或者暫時出租。」林先生還打算一筆過繳付樓價,「我哋係有筆錢,放喺銀行又無息收,個股市又咁波動,買樓穩陣啲,唔住都可以出租。」以附近屋苑呎租二十元計,喜雅一個售價約四百五十萬的五百多呎單位,租金回報僅三釐,但林先生已表示滿足。下午二時,手持二千號籌的準買家,明知機會渺茫,亦前來搏一搏,房協職員向她說:「要延遲到七、八點,你兩個鐘後再來問過。」該準買家唯有走到附近的茶餐廳呆等。直至下午六時三十分,房協職員走到人龍中間大叫:「而家仲有八個單位剩,你哋想執雞嘅,就繼續排啦。」但三、四十人的人龍,依然沒有人願意離開。記者問堅持不離去的準買家蔡小姐,她解釋:「難得市區樓係呢個價錢,又夠實用,屋企人住喺附近,好想買到一個。」再過半小時後,職員宣佈三百二十個單位沽清,手持一千二百多號籌的蔡小姐只能無功而還。

溱8變陣迎用家
另一新盤,新世界車公廟站上蓋溱岸8號(簡稱溱8),亦只靠本地買家力撐。上週一記者前往荃灣愉景新城睇樓,一名地產經紀不斷遊說記者買入一千二百多呎的大單位,原來是發展商急於先散大單位,「細單位根本唔憂賣,大把上車客等住買。」該地產經紀爆料:「發展商要我哋要賣到一個大單位先可以配到兩個細單位嘅貨㗎!」到上週三正式開售,記者見在場揀樓的買家中,鮮有內地客。專攻大單位的內地豪客大幅減少,加上發展商行「配額制」,令原本已多本地人搶的千呎以下細單位更見渴市。


喜歡買「細價樓」出租的投資者Terry,上週「千辛萬苦」以七百萬元買入溱8一個九百多呎的三房單位,「我分咗四張票,入曬四間代理行,先搶得一間咋﹗」他選擇建築期付款,即現時先付一成半首期,約一百萬元現金,明年中才上會。他計過數,認為有排未到加息週期,故投資風險亦低,「一日唔加息,個樓價都未升完。如果減曬手續費賺到一成,我就即放。如果賣唔出,就會出租。一千呎以下單位好易租,加上地點方便,起碼租到一萬五千蚊,月供一萬二千,扣除雜費,都有一、兩千蚊落袋。就算加息,最壞打算係打個和。」上週末溱八隻賣出多廿多伙,故於本週日晚「嗱嗱臨」變陣,在該盤兜客的經紀透露﹕「發展商見少咗大陸客,唔再逼我哋要『一大配兩細』。改為推一百八十八個兩房單位,於本週三開售。講真佢再唔放兩房細單位,就俾其他盤搶曬啲上車客了!」

大碼趕客 車公廟站溱岸8號
售賣日期:6-6-2012平均呎價:$8,789銷售情況:截至本週日售出約170伙「變陣」原因:先推逾千呎河景大單位,因銀碼大,反應冷淡,拖慢銷售速度;本週日晚,發展商終因應準買家要求,推出兩房單位,本週三開售。

溋玥頂硬上
三個新盤中,以打正旗號吸內地客的白石角溋玥•天賦海灣成績最差。上週六開售當日,只賣出十二個單位,佔推售的一百三十伙不足一成;截至本週二,該盤僅賣出二十五伙,本地客佔八成。開賣當日,售樓處氣氛冷清,地產經紀比買家還多,有經紀偷偷呻﹕「個盤剛剛被踢爆花園變地庫,俾人唱係『地庫海灣』,梗係無乜人買啦!」
其實,最致命的是內地客「無影」。該盤全數單位開大則,一房單位都要七百八十八呎起,面積一千二百多呎以上的三及四房單位,更佔總數的八成半。就算想學溱8變陣,亦變不了。發展商唯有加傭吸引經紀出力促銷,據經紀透露,每間行只要累積賣出十五伙,便可加傭至百分之二點七五,賣出五十間更加至三點二五的近年新高。


幸好,該盤仍有實力本地客青睞,首日賣出的逾三千七百萬「溋天大宅」及兩套分別二千三百萬及三千三百萬的「溋瓏大宅」均由本地用家承接,只是發展商對內地客仍未死心,「本月尾及下月初,我哋會在上海浦西及廣州天河城再搞roadshow。」信置營業部總經理田兆源認為,由於項目動輒過千萬,所以銷情比較慢熱。內地經濟放緩,過往豪客如溫州幫等絕跡港樓,連中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦斷言:「去大陸做roadshow、諗住靠內地買家的新盤死得!你睇嚇中環、廣東道啲名牌鋪頭,少咗好多人買嘢啦。」他認為,本地人需求亦不可小看,但卻只會買「平樓」,還要位於市區,「現在要賣新界二千呎的單位,肯定有排都賣唔出,唔好話二千呎,千二呎都難賣!」內地客對港樓熱情不再的現象,早在今年初開始。據中原地產研究部的數據,今年首季一千二百萬元以上的一手豪宅盤,內地客比例佔近四成七,比去年第三季逾四成九的歷史高位已回落半成,估計今年第二季將更少。

出閘脫腳 白石角溋玥•天賦海灣
售賣日期:9-6-2012
平均呎價:約$9,200
銷售情況:截至本週二售出25伙
「撻Q」原因:大陸客無影、樓盤提供逾千二呎大單位,碼數較大、一期單位近日被揭發花園單位實際在地庫,名不副實。

內地客缺水無影
專攻內地客的置業18老闆張肇銓亦承認:「以前十個客起碼有八個係內地人,現在十個得兩三個,銀碼亦細咗好多,集中睇一千五百萬以下嘅貨色。」他透露,近期仍來港買樓的都是在廣州、中山一帶的買家,「山西、內蒙、黑龍江的買家無咗影,最早一批由福建、浙江來港買樓的內地人,都因生意差,無心情再來買。」近月,內地買家甚至陸續出現撻訂或蝕讓個案。即將交樓的華懋九龍城寓•弍捌,四宗撻訂個案中福建買家佔三宗!此外,同期交樓的大圍盛世及深灣9號,亦相繼有福建和南京買家撻訂;推售經年的大埔比華利山別墅,有天津買家守了四年後,終賬面蝕逾四百萬離場。同樣買入比華利山、人稱北角四嫂的投資者陳雅輝,今年二月亦要蝕九十多萬求甩身,「去年五月買入時,以為千八萬可以買到間小洋房好抵,發展商仲要送釐印費,又有二按,我個價已經比另一個朋友買同一條街嘅屋仔平咗差唔多三百萬,以為自己好叻啦!」

供應少 焗搶新盤
樓市返回基本位,靠本地用家力撐。事實上,前年政府推出特別印花稅後,令二手交投淡靜,但環球投資疲弱,加上港元貶值,港人寧願「揸磚頭」,令樓價乾升,但相比金價及消費物價等仍未算瘋狂。綜觀回歸之後的十五年,賣地數目少之又少。根據地政總署的數字,九七年至去年透過各種方式賣出的土地,合共僅得二百一十一公頃,即平均每年僅十四公頃,與回歸前每年賣廿多公頃無得比。土地供應大減外,近月連批出預售樓花同意書的速度亦減慢。根據美聯物業研究部的數字,○九年批出售樓紙需約八個月,去年已延長至超過一年。現時正待批售樓紙中,以新地屯門站上蓋的瓏門,等得最久,已十六個月。各區待批售樓紙的十二個項目,共五千六百多伙,就算成功在年內批出開售,今年全年的一手私人單位供應量亦僅一萬餘伙,較過去十年,每年一手樓平均成交量的一萬六千多伙,仍少三成半。供應緊張,乃樓價高踞不下的真兇,想「食住」低息環境入市的用家,惟有「焗住」搶新盤。 ####


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陳德霖分化樓市 激活炒家 趕絕用家

2015-03-05  NM  
 

 

這個政府,總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難,政府話:「買唔到樓,咪唔好買囉!」

上週五,金管局突然出招,將樓價七百萬以下的自用物業,最高按揭成數由七成降至六成,又把第二套房及各類非自用物業,按揭貸款的供款與入息比率,由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險,並壓抑市場需求,但亦正正趕絕一班真正用家。

上車換樓客突然要多付一成首期,市民怨聲載道,埋怨殺錯良民,買樓變得不可能。真正得益的,是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家,內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策,有錢人繼續享受資產升值的財富效應,窮人繼續含忍。辣招無力壓樓市

10/2009年

$2,000萬以上物業按揭成數收緊至60%。

8/2010年

政府九招遏炒風,包括收緊豪宅貸款上限,$1,200萬或以上豪宅,按揭成數由70%降至60%,以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓,並發展啟德等增加單位供應。

11/2010年

首度推出「額外印花稅(SSD),買家六個月內轉手徵15%印花稅等。

6/2011年

$1,000萬以上物業按揭成數收緊至50%。

9/2012年

已擁有一項或以上按揭,再申請按揭,供款入息比率上限由50%降至40%。

10/2012年

推出加強版額外印花稅(SSD 2),將印花稅適用期由兩年延至三年,首半年轉手稅率由15%加至20%;又推出「買家印花稅(BSD)」,對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅,一律徵收15%買家印花稅。

2/2013年

銀行壓力測試假設利率回升2%至3%。樓價$450萬以上只可承造最多80%按揭;並推出「雙倍印花稅(DSD)」,把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍,最高稅率由樓價4.25%加至8.5%。

2/2015年(最新)

$700萬以下,按揭由過去60%至70%按揭成數,一律降至60%。購買第二套房,不管是否自用,供款入息比率由50%降至40%;非自用住宅及工商單位,供款與收入比率一律定為40%。

辣招推出後,記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛,代理行經紀都牙痛咁聲:「政府有無諗過,會令幾多人無飯開,製造失業大軍!」當晚的確有不少準買家「心急入市」,務求借足七成,故即晚完成交易。不過更多的人,卻因此招而大失預算,要重新部署。例如在翌日,只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的Cherry夫婦。Cherry原本打算生小孩後便入市,但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說:「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人,我可以講,而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人!」

用家計唔到數

上週五,金管局總裁陳德霖突然召開記者會,宣布又再出招,是為○九年以來第七輪招數。當中主要為:七百萬元以下自用單位,可借按揭成數上限,由七成一律下降至六成;購買第二套房,不論是否自住,供款入息比率由五成降至四成;及非自用住宅及工商單位,供款與收入比率一律定為四成等。眾多招數中,以收緊七百萬元以下按揭成數,帶來的反應最激;尤其後生一輩,在社交群組中媽聲四起,認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案,正好反映現實。記者的家姐區太,任職教師,與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元,買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世,正打算換大單位,但上週金管局出招,令她計唔到數,「BB未出世屋企已經唔夠住,淨係BB車、BB床、BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位,樓價六百萬。如果借足七成,首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成,即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗,最盡都只能套現二百萬!」按此,區太要想辦法湊足首期差價,不外乎向親友借、向財仔借,又或自己慢慢儲多兩三年,但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠,區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施,要求銀行壓力測試的假設利率,由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求,但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期,分分鐘過唔到關!其實付經紀佣金及從價印花稅,她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海,只是一名單純用家、並無投機心態的區太,人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她,現在生仔和買樓計劃都要「停一停,諗一諗」,「再睇定啲啦,呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力,逼啲住住先都要o架啦,唔再生住囉。」

首置都受影響

這類個案,其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐,首次置業,與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住,正在觀塘區物色四百呎單位,「而家四百呎單位都要五百萬,原本首置可以按足九成,兩個人供每月都啱啱好,唔超過供款入息比率,但而家收緊咗,我哋就要俾多五十萬首期喎!」原不計劃向屋企人借錢的張小姐,現在心大心細,「有邊個想麻煩屋企人?五十萬對我哋呢啲蟻民算好多,問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位,「唯有睇二、三百呎嘅樓啦,你都無得揀!」她大罵政府幫倒忙,「佢唔做好過做啦!出埋啲招數歧視窮人,財爺講到出口,叫你哋班窮人買唔到樓,就唔好買!點解可以咁刻薄?點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人?」相反,對有實力的炒家來說,現時市況對他們最為有利,且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見,大都認為金管局的招數,一如既往,只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者,只要將升值了的物業加按,隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生,每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元,「升咗價嘅我會再借二按,套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租,收到嘅錢更多。」出招前,他再以四百多萬買入YOHO TOWN一個單位,「如果銀行唔借嘅,我咪all cash俾晒,無咩影響。」

炒家綽綽有餘

事實上,過往政府針對大價樓的辣招,根本遏止不了樓價,價格愈升愈有。不借銀行,投資者仍有不少借錢渠道,當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值,財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料,發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主,一○年以一千七百多萬元購入,其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭,前前後後按揭次數竟達十五次,金額合共起碼三千萬元以上,物業就如一部提款機。加上全球放水,仍在低息環境,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,連同過往政府所出、扭曲樓市的招數,市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招,上年政府見中小型樓升勢顯著,就刻意打壓,其實今年豪宅先係升市火車頭!」他指各國貨幣貶值,不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後,豪宅交投明顯增加,價格仲愈升愈有,升幅明顯追上中小型樓。」百利保(617)執行董事范統亦指出,環球放水令豪宅需求上升,「我聽番啲經紀講,有趨勢見到內地客都回港買樓。之前DSD(雙倍印花稅)一出,一百個內地客即刻剩番十個,甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」

一手旺租盤更旺

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,金管局今次出招,是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息,「樓市升得好緊要,市場有訴求想政府出招壓抑樓價,咁最快又唔使立法會通過嘅招數,就係由金管局調整按揭,壓抑需求,就算樓價唔跌,至少唔好升咁快啦!」市場普遍預期,自住用家可能由二手市場,「被迫」轉投一手樓。黃良昇指:「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少,發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下,會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告,近期租盤不足情況已相當普遍,金管局推新辣招後,對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速,追唔上需求,呢個問題今年會慢慢浮現出嚟,政府要小心應對。」金管局出招,令樓市呈兩極分化,激活炒家趕絕用家,真正唔做好過做!

財仔氾濫金管局加壓

近年樓市還有一個怪現象,就是財仔開得成行成市,大量承造樓宇按揭,取代了銀行部分角色,但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄,自○九年起,財仔由三百間,在六年間升至今年的一千二百間,升幅達三倍,幾乎隔日就有一間新財仔開業!但金管局只監管銀行,警務處又只管放債人牌照,及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管,形成一個未能掌握的樓市風險。

銀行不願call loan

而現時公屋及居屋有價,財仔活動更活躍。但問題是,承造一按的銀行,卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指,在現時制度下,銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按,「業主有責任要通知銀行,但實際上佢哋好少咁做,怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫,都會知道業主做咗二按,但銀行都好少咁做,因為有太多業務要做,好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本,若業主還款能力良好,銀行根本不會call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露,目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元,而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元,佔市場不足百分之一。不過黃遠輝指,「如果業主做二、三、四按,係會令業主由優質債仔,變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴,債仔還錢都自然會先還財仔,令銀行斷供風險上升,「銀行其實只想收錢,怕麻煩,你叫佢拎層樓去賣都有成本!」

企業債有問題

另外,亦有銀行借錢給財仔做生意,再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款(corporate loan),銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指,「好似東亞銀行咁,佢按揭貸款增長好少,但整體貸款增長好多,有幾多係借咗俾財仔都無人知!」據金管局初步統計,銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額,約為二百五十億元。如果財仔出事,甚至倒閉,最終還不到債項,一樣牽連銀行。雖然規模細,萬一出事對銀行體系影響有限,但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時,所可能承受的風險。而財仔應否同被監管,亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手,會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款,到其時真係還唔到,就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數,不外乎向債仔稱,可以較低息借出更大金額,來償還之前的債項;又或是以更高息借出小額數目,用以應急,「受害人」比比皆是,其中一個就是目不識丁的何婆婆。

以為好抵其實好貴

六十六歲的何婆婆,連買餸都經常計錯數,她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位,同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元,碰巧有財務公司(中潤)來電,為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元,婆婆卻不知道年息高達四十二釐,亦不清楚還款期為十年,還以為「好抵」。這樣計算,十年後的總還款額約二十五萬,比起本金八萬高出兩倍多。其間,另有一「好心」的財仔(尚誠)表示可提供較低息貸款,婆婆不敢告訴子女,獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息,其實是三十三點六釐。三個月後,尚誠再叫婆婆以同樣息口,借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔(易還財務)再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書,他們才知婆婆的欠款連利息,總還款額高達一百九十八萬!財仔釘契,即是想逼業主賣樓,婆婆真係喊都無謂!記者翻查土地註冊處記錄,滿身財仔數的業主比比皆是,就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

 
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從用家角度看人幣跨境結算 - 信報9月17日


人民幣跨境貿易結算試行一年多了。雖然量不太多,但增長快。而要搞活結算量,把人民幣國際化,甚至進一步讓人民幣躋身儲備貨幣之列,開放資本賬是必須的。令很多人意外的是,就是貿易往來賬只開放了一年左右,原來緊閉的資本賬大門也開始打開。這一兩年來的變動多且快,就是用家要緊貼也感困難,筆者就嘗試把各最新規定做個小小的歸納和總結。

試點在開始時只是針對貿易賬,只讓幹中港貿易的公司參與,按實際的貿易需要買賣人民幣,也可向銀行申請貿易融資。如無貿易背景者,一概被拒諸門外。7月份起,只要所得的人民幣不回流國內,參與者的資格和規範都大大放開了。這是把香港作為離岸人民幣市場,也可說是在港試驗開放資本賬的運作。

企業要留意兌換風險

最新規定是怎樣?第一,就是你的公司沒有中港貿易,也可以參與,在港銀開立人民幣賬戶。第二,金管局也放開了不可把名下人民幣轉賬至第三者銀行戶口的限制;即本地公司間的商業往來是可以以人民幣作交易貨幣了,甚至可向有需要者發出借貸。

而跨境貿易結算試行計劃現已推展至全球。理論上,如你的外國貿易對手之往來銀行跟國內銀行有貿易賬結算戶,你也可跟他們協議用人民幣作交易貨幣。

但這是內銀的系統和行事法規的問題,人行對此還未有實施細則,故還未有先例可援。沒有實際中港貿易背景的公司,雖然從7月起可參與這試行計劃,但也要看清兌換風險。

計劃下的清算行中銀香港,只會為真實的貿易結算款提供平倉,即買賣和兌換人民幣的服務。如你公司的人民幣不是來自中港貿易,要兌換港幣或外幣,只可找本地銀行了。但本地人民幣存款和兌換市場還是細小,風險可是大的,即不一定有對手跟你買賣,即使有,叫價也可能是奇差。

相反,中銀香港作為貿易賬清算行,可直接在國內的外滙交易中心進行平盤,即買賣在貿易賬下得來或要支付的人民幣,外滙兌換風險就小得多了。

外滙購售額度有限制

你或會問,我的往來銀行不是可以跟其他作為一般結算代理的內銀買賣或兌換人民幣嗎?這個在理論上可以,但第一,每間參與代理結算的內銀,都受人行批出的外滙購售額度所規範。這是什麼?是跟外地銀行買賣人民幣的累計性上限。而這個上限,也是按實際貿易量算出來。第二,這個買賣額度按規定,也只可用於貿易結算的用途上。其他的,就是資本賬了。

在國內資本賬尚未開的前提下,要買賣,都要有外管或人行的審批或默許。額度有限,內銀當然會先照顧自己的客戶。而要拿內地批文或祝福,本地企業又怎是內地企業的對手。是故最近在市場上造成的非貿易賬人民幣買賣,絕大部分是內地企業在港的窗口子公司。

那向銀行拿人民幣融資又如何?貿易賬下的出入口押滙和其他貿易融資,從去年一開始就可以了。今年7月起,更是全面開放,只要有人民幣頭寸,銀行可放出任何形式的人民幣貸款,即用途不再有任何限制,不一定是用來付貿易款,可以是投資在本地發行的各種人民幣投資工具。但也是一樣,沒有國內外管或其他相關部門的批文,所得的貸款金一概不可打回內地,投資任何金融產品或實體項目當然不可,就是滙回內地自己的公司也不能。換個頭看,你要借人民幣,銀行除了要看你的實力,也會看你有否穩定的人民幣收入來源。原因也就是上面談過的兌換風險。

不是貿易融資或經批准回流國內的貸款賬,中銀香港這清算行是不會賣人民幣給你作還款用的。那你就要在本地人民幣外滙市場平倉了,難度和風險如上面分析,在現在的市場環境下,是頗大的。

資本賬開放重要一步

上面談的都是針對公司客戶而言。對一般私人投資者,首先每天最多買賣或提存兩萬元人民幣的上限沒有放鬆。在港轉賬的限制跟公司客戶一樣已解除,即如不回流國內,就可自由運用。但兌換風險就一樣要看清。還有,按金管局規定,銀行現在還不能提供任何形式的私人人民幣貸款。

最後也一提,外管剛在 8月底公布的《開展出口收入存放境外政策試點的通知》*。10月1日起,北京、廣東、山東、江蘇四個地區內的企業,可申請在海外包括香港開立外幣戶口,存放從出口賺得的外幣,試驗期為一年。

雖然限制仍多,如存款只能用於貿易往來賬, 外管隨時審查資料等;另一方面,人民幣看漲,大部分內企業都是盡快把賺得的外幣換回人民幣,境外開戶需求應不會太大。但這實是國內資本賬進一步開放的重要一步。

註:*http://www.safe.gov.cn/model_safe/laws/law_detail.jsp?ID=80302000000000000,37&id=4
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176629

玫瑰金6s唔吸引?用家話:「好大陸」

1 : GS(14)@2015-09-08 08:05:46

黑色、白色、金色,有傳iPhone6s唔再只得呢三隻顏色,會出玫瑰金色,不過究竟係真定假,就要等香港時間9月10號零晨1點嘅apple發佈會。有傳即將發佈嘅iPhone6s有以下嘅新改動:1,200萬像素相機鏡頭,4K錄影能力,A9處理器,2 GB Ram,Force Touch3D壓力觸控感應等。有唔少市民覺得玫瑰金iPhone6s好老套:「好大陸!」。問到最想新機有咩功能,有唔少市民話因為iphone屏幕好易爆,希望新機屏幕玻璃加硬。更有人建議話:「太陽能功能,咁就唔需要充電。」又有市民投訴iPhone聽歌問題:「要用itunes入歌,好唔方便,三星有天天動聽可以免費download歌。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150908/19286536
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292156

新都城凶宅僅八折賣用家買入 凶宅大王:以往六折七折

1 : GS(14)@2015-09-22 02:16:01

■將軍澳新都城一個三房「凶宅」單位以638萬元成交。 黃耀興攝



【本報訊】美國暫緩加息,儘管樓市吹淡風,用家照入市搶凶宅貨。議息後,將軍澳新都城一個三房「凶宅」單位,用家以638萬元買入,以兩房價錢買三房戶,成交價較銀行估價低出200萬元,但凶宅大王伍冠流指,凶宅折扣比以往少。記者:陳東陽 湯家明


聯儲局暫緩加息,市場對息口憂慮稍鬆一口氣,買家重啟入市步伐,連普遍成交「打過七折」的凶宅都有承接。消息指,新近沽出的新都城1期5座中層E室,實用面積701方呎,為三房設有套房單位,滙豐銀行網上估價847萬元。據悉,單位早年疑因發生「跳樓」案,因而平賣,當美國議息結果得出後,獲買家拍扳以638萬元購入,實用呎價9,101元,屬近期罕有實用呎價不足1萬元成交。新都城凶宅單位於96年430.3萬元買入,是次沽售,賬面賺207萬元。




兩房價錢買三房單位

現時,新都城一般兩房單位,造價徘徊600餘萬元,以同樣議息後錄得成交的1座低層E室,實用526方呎,兩房單位,成交價也達600萬元,實用呎價1.14萬元,是次凶宅成交,乃兩房價錢買三房單位。對於新都城凶宅造價,「凶宅大王」伍冠流亦指「咁上下價喇,對買家嚟講算係咁。」他指,「多咗人參與買凶宅,競爭大咗」,推高凶宅造價,令凶宅利潤減少。過往市場錄得凶宅造價,每每低市價六、七折,甚至五折出售,是次新都城凶宅造價已不俗。



萬景峯錄低市價成交

他指,現時改變策略,若二手樓有低市價兩成算是「筍貨」,他會改變策略,不單局限買凶宅。不過,他直言「呢啲貨唔會通街都係,唯有等吓。」他認為目前市況淡靜,主因是買賣雙方僵持令成交量跌,估計未來數月樓價會跌一成。部份買家則趁業主淡市肯劈價,抓緊機會入市。美聯梁仲維表示,荃灣萬景峯2座中層E室,實用面積505方呎,兩房間隔,業主今年7月原開價760萬元,見市況轉弱,有買家還價,即減22萬至738萬元成交,實用呎價10,928元,建築呎價14,613元,成為本月該屋苑首宗成交,造價低市價約2%。此外,利嘉閣彭錦添表示,青衣盈翠半島昨錄成交,5座中層A室,實用面積761方呎,剛以1,028萬元售出,較業主開價平72萬元,惟仍較滙豐網上估價996萬元高出3.2%。上水天巒市傳新增一幢獨立屋銀主盤,雙號洋房,實用面積2,208方呎,建築面積3,564方呎,剛淪為銀主盤,業主有指是內地人。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150921/19303436
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小米手機5日兩單爆炸用家屁股3級燒傷

1 : GS(14)@2016-09-13 00:18:43

三星全新旗艦手機Note7被指電池有爆炸風險,被多個國家及地區,建議停用。事件令用戶再次關注手機安全。而內地手機品牌小米近日亦接連發生手機爆炸事件,有用家甚至更被嚴重炸傷。大前日上午,浙江金華的樓姓男子外出買水果,放在褲袋裡的小米4c手機突然冒煙着火。事後,樓男左邊臀部大面積燒傷,最嚴重的地方達三級程度燒傷。小米手機職員事後與樓男及其家人取得聯絡,正調查着火原因。樓男兒子稱,手機購自小米官網,當時共買兩部,分別給父母使用。另外,家住陝西西安的毛女士兒子小博上周一晚上,在睡房內用原廠充電器為小米Max手機充電時,手機突然爆出巨響,更令全屋停電。從洗手間走出來的小博聞到燒焦味道,走入睡房時驚見睡床着火。當時同在屋內的爺爺與小博切斷電源後,即時用水滅火。毛女士表示,手機購於上月6日,價錢是1,999元人民幣,是小博的考試禮物。小博則表示,手機充電時房內沒有其他電器,火警肯定是手機爆炸引起。事後,小博的房間牆身天花全被熏黑,半邊床褥和床單都幾成灰燼,手機更被燒得焦黑變形。毛女士曾致電小米客戶服務部,職員僅表示為客戶更換手機,經毛女士再連續兩次聯絡小米客戶服務中心後,對方原答應安排職員上門了解,後來又表示未能聯絡相關人員。經內地傳媒直接聯絡,小米職員始表示對事件重視,安排職員上門處理。浙江電視台/華商網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160912/19768428
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無公佈退機安排 用家變人球

1 : GS(14)@2016-10-12 07:48:24

【本報訊】三星香港昨宣佈停售Note7,但卻沒公佈退機安排,有用家慘變人球!兩名Note7女機主昨午曾先後趕往三星旺角維修中心及當初買機的零售店欲退款,卻同樣不得要領,無所適從,頓感無奈及憤怒,「若手機未換就爆炸點算?」任職醫護界的黃小姐稱雖然各地有爆炸事件,但她一向信賴三星,於上月30日購入Note7,但至昨晨從新聞得悉三星呼籲全球停用Note7,她感到憂心,加上將前往日本,她怕拿着Note7或無法上機,「喺飛機度爆炸點算?」她遂於昨晨10時許致電三星香港熱線希望退款。但三星職員在電話中竟指「全球不代表香港」,指香港Note7不會停售及回收,令黃氣上心頭:「全球退機我都冇份,唔通我住喺火星?」至昨午三星香港終發聲明證實港澳停售Note7,又指可退款,她昨午與同樣買了Note7的朋友馮小姐前往旺角三星維修中心要求退機。


衛訊CSL今自行回收

豈料三星維修中心的女職員卻指只可到零售店退款,馮黃兩人惟有分別回到當初買機的鑽石山及東涌電器店查詢退機,但兩店同樣指暫不能退款;馮小姐嘆謂因擔心手機起火已有點神經衰弱。另一苦主伍先生上月底在網吧為Note7充電時,手機突冒煙起火,伍昨稱「回收決定來得太遲」,他指三星雖承諾向他退款,但亦已無法挽回他對三星的信心。雖然三星未公佈退機安排,但衛訊宣佈其客戶今日起可憑Note7及單據到門市退款。有在CSL買Note7上台的客戶昨日收到通知,可到CSL退回Note7轉買其他型號手機。■記者徐雲庭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161012/19798466
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八號波下用家無睇樓購嘉湖2房 新界西北旺 天頌苑未補價戶破頂

1 : GS(14)@2016-10-22 22:32:31

【明報專訊】颱風襲港,過去兩天風球警告信號持續生效,昨更一度懸掛八號風球。不過,部分買家於狂風暴雨下依然入市,其中新界西北最旺,天水圍嘉湖山莊有買家在無睇樓下,以386萬元承接連約單位自用,同區天頌苑更有3房戶以約363萬元沽,締造屋苑未補地價新高紀錄。

明報記者 方可兒

樓價接續上升,部分買家加快入市步伐,新界西北多個屋苑於颱風下錄得成交。美聯聯席區域經理梁啟文表示,嘉湖山莊翠湖居6座中層F室,實用449方呎(建築573方呎),兩房間隔,現有租客居住,雖不可睇樓,但可交吉成交。單位昨日獲區內用家於八號風球下,以386萬元購入,實呎8597元(建呎6736元)。原業主於1997年11月以256.8萬元購入,帳面獲利129.2萬元或五成。

天頌苑成交價 高舊紀錄3%

此外,同區天頌苑更錄破頂成交。祥益地產營業經理黃肇雯表示,天頌苑A座高層2室,實用650方呎(建築829方呎),昨日凌晨以362.8萬元(未補地價)獲區內用家購入,實呎5582元(建呎4377元),成交價創屋苑新高。原業主於2007年以78萬元(未補地價)購入,帳面獲利284.8萬元或3.7倍。

資料顯示,屋苑對上最高紀錄於今年9月創下,另一伙實用同為650方呎的大單位以350萬元(未補地價)易手、實呎5385元,上述最新成交將舊紀錄推高近13萬元或逾3%。

尚悅實呎逾萬元沽

另市場消息表示,元朗尚悅1座高層D室,實用425方呎(建築576方呎),同於昨天以433.8萬元成交,實呎10,207元(建呎7531元)。原業主於2013年以416萬元購入,持貨3年剛過額印期沽出,帳面微賺17.8萬元或4%,連使費計料平手離場。

將軍澳昨錄逾3宗二手成交

此外,將軍澳蔚藍灣畔、維景灣畔及城中駅等紛紛於颱風下「開齋」,區內昨單日至少錄3宗成交。

美聯高級分區營業經理林振聲表示,蔚藍灣畔7座中層F室,實用508方呎(建築678方呎),以660萬元獲得區內換樓客承接,實呎12,992元(建呎9735元)。

原業主於2008年以320萬元購入,帳面獲利340萬元或逾1倍。

港鐵通車前買家870萬入市海逸

另隨着港鐵黃埔站明將通車,紅磡海逸豪園有買家於惡劣天氣入市。市場消息稱,海逸豪園9座高層F室,實用538方呎(建築681方呎),屬2房間隔,以870萬元於風球下簽約成交,實呎16171元(建呎12775元)。原業主於2010年以520萬元購入,帳面獲利350萬元或67%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4495&issue=20161022
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313199

低息持續 供應不足 港大鄒廣榮:加辣後用家續撐樓市

1 : GS(14)@2016-11-17 11:37:05

【明報專訊】港府本月初公布全面提高住宅物業交易的印花稅率至15%,僅首次置業的本港永久居民可豁免,近日一二手住宅成交隨即大減。香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮接受訪問時分析,上述新一輪需求管理措施,可望減少投資者參與住宅市場,惟由於息口低企及供應不足兩大關鍵因素不變,在剛性需求支持下,他相信樓價將在高位整固。

明報記者 葉創成

港府早前宣布將印花稅調高至15%後,影響投資者入市意欲,一、二手成交近日轉弱,例如剛過去的周末10大屋苑合計僅30宗成交。鄒廣榮分析,港府是次為樓市加辣,其實只是將2013年2月推出、適用於住宅的雙倍印花稅(DSD)劃一調高至15%,增加投資者的買賣成本,惟在用家的剛性需求支持下,料樓價略為整固便有支持:「是次調高印花稅,只是針對手上已持有物業想再買多一層物業的投資者,對首次置業的用家基本上無影響。雖然政府指過去幾個月支付DSD的個案增長很快,但市場其實仍是用家主導,只不過投資者出價較用家進取而已。我估計即使加辣令投資者卻步,用家的購買力仍然存在,足以支持樓價略為整固便有支持。」

特朗普難推貿易保護措施

鄒廣榮認為,從需求層面看,本港低息環境持久,是支持剛性需求湧現的重要因素:「2008年金融海嘯後,美國聯儲局曾將基準利率降至零,由於本港實施聯繫匯率,息口亦跟隨下跌,目前按揭利率低於2厘,與租樓差不多。這樣的話,租樓即是幫業主交租,租完之後無咗層樓;作為比較,供樓一段時間後,層樓便屬你所有了,所以供得起就唔怕買啦,很多用家是抱着這種心態決定上車,形成強大的剛性需求。」

過去8年因應息口低企、供平過租而決定買樓的用家,其物業絕大部分料已升值,屬於物業市場贏家。不過,最新出現的變數是,共和黨特朗普上周勝出美國總統大選,市場憂慮美國與中國等貿易伙伴將大打貿易戰,不能再大幅入口廉價貨品,當地通脹料因此飈升,美國10年期國債孽息率近日破位而上,若此一趨勢持續,意味聯儲局加息步伐亦會加快,屆時港息料跟隨上調。

鄒廣榮指出,假若本港息口大幅飈升,樓市剛性需求便會明顯轉弱,但他相信短期出現此一情境的機會不大,「我覺得特朗普上場對美國息口不會有太大影響,因為後者始終是以美國經濟擴張步伐,尤其是失業率為主要考慮,而且亦要取決於全球其他主要國家的情况。目前歐洲、日本及中國央行都在放水,短期內不會加息,若聯儲局大幅加息令美元進一步轉強,對貿易競爭力影響負面,美國豈非好蝕底!有些觀點認為,美國若轉行保護主義,閘住其他國家的貨品入口,便不用擔心加息及強美元,我不認同;特朗普代表的共和黨,向來都是親商界的,要大規模落實保護主義政策有很大難度。我覺得要多觀察多幾日美國長債息率是否真的能夠持續上升,我相信美國及本港的息口回升速度未必如市場預期般快,這對本港樓價屬正面。」

供應持續性存疑 樓價難回落

從供應層面出發,雖然根據運輸及房屋局最新公布的一手私樓供應數字,截至9月份,未來3至4年潛在供應量為9.3萬伙,屬近年高位。不過,鄒廣榮認為,即使這些供應可如期兌現,市民仍看不到供應有可持續性,故入市買樓的意欲不減,「政府過去幾年見縫插針搵地,已將大部分可發展的土地都拿出來才有不足10萬伙供應,後續的供應怎樣呢?大家看唔到呀。目前看來,港府不論填海或發展新界新市鎮均面對很多阻力,要新增土地並不容易,這是結構性的問題。若港府不能夠給予市民信心其長遠如何增加土地供應的話,樓價便仍然會有上升壓力」。

綜合上述分析,鄒廣榮強調,市民若有自住需要,並且已儲夠四成首期,向銀行借六成按揭後每月供款佔家庭收入比率低於五成,目前仍可把握樓市的整固期上車。

他又教路,若符合上述條件,可在二手市場物色心水盤,不一定要向發展商買新盤,尤其未來幾年迷你新盤供應湧現,升值潛力亦較低。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6560&issue=20161117
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315993

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