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爭取郭台銘設廠 奉上黃金商用地

2010-02-08  商業周刊





中國地方政府招商,土地優惠、租稅減免等獎勵政策已屬稀鬆平常,更大的誘因是蓋廠就批商業用地。鴻海集團就是最明顯的例子。效法其他陸、港財團「地王曬太陽」的養地模式,先取得商業用地之後等個幾年,地皮價值馬上以倍數成長,獲利比製造代工業還豐厚。

去年夏天,被大陸地方官場尊稱為「富士康市長」的鴻海集團董事長郭台銘,數度低調造訪大陸西部城市,並在全球金融海嘯衝擊稍歇之際,決定大手筆在重慶、成都各投資十億美元,分別建造惠普(HP)筆記型電腦代工基地與光電產業園區。同時,廈門市政府也表示,富士康在海滄的光電產業投資,將在今年春節後重新啟動。

重慶、成都、廈門這三座城市近幾年爭取富士康進駐的激烈角力戰,早已不是秘密,全派出地方負責經貿事務的二把手,包括重慶市市代理市長(現己真除)黃奇帆、四川省副省長黃小祥等人,親自拜會郭台銘,爭取富士康落戶。

但二把手出面還不夠,他們不只是檯面上給足郭台銘誠意與面子,檯面下的裡子給得更是實在。這三座城市不約而同在工業用地之外,還批給郭台銘市中心黃金地段的商業用地,無論是重慶解放碑、成都跳傘塔,還是廈門湖濱南路,都是各大地產商搶破頭的核心商業區。

這三塊商業區,對台灣而言雖然相當陌生,但若將之比喻成台北市的「信義計畫區」,就可想而知其「含金」程度了。

成 都出招:批准六百坪精華地 成都市政府早在六年前就有引進富士康的計畫,也多次派遣經貿官員前往深圳拜訪富士康總部,但都不得其門而入,一直到二○○八年黃小祥親自出馬,才順利見到 郭台銘本人。隨後,郭台銘也在成都市市委書記李春城邀請下,在當年五月份考察成都,並於二○○九年六月談定了十億美元光電與電子資訊產品投資案。

投 資案成局的背後,成都市政府還同時批給郭台銘跳傘塔附近二十公畝土地(約合六百坪),據當地官員表示,未來將做為興建賽博數碼廣場用途。跳傘塔是成都市政 府積極推動的新興商業區,兩年後,成都最新兩條地鐵將會在此交會,不僅已吸引到新加坡來福士廣場將在此興建成都第一大商業大樓外,當地政府也積極與台灣新 光集團洽談,希望引進新光天地百貨經驗。

成都開出好條件搶郭台銘不是沒有理由的,因為其不只是要和重慶競爭富士康在西部地區的第一樁投資,更擔心富士康的光電項目被廈門海滄排擠。然而,四川汶川大地震和全球金融海嘯的衝擊,卻打亂了成都和郭台銘合作的腳步,同時也給了重慶後發先至的契機。

重慶加碼:端出三個黃金地段 怎麼說?二○○八年底,全球最大電腦業者惠普決定在重慶建立兩千萬台筆記型電腦外銷基地,為了替惠普尋找台灣代工廠商,重慶市政府去年春節後特地來台拜會企業主,並順利爭取到富士康、廣達、英業達等大廠進駐。

當中,重慶對富士康的態度最豪爽,除了工業用地之外,還一口氣批給了郭台銘包括解放碑、觀音橋和石橋鋪等三個黃金地段的商業用地。

解放碑商業用地的稀有性與開發潛力,最讓台商驚豔。解放碑位在重慶傳統商業中心,數十家大型百貨公司和商辦大樓全擠在不到五百公尺長的解放碑步行街周邊,過去五年,土地價格翻漲逾六倍,從每平方公尺人民幣一千一百元,飆升到八千元(約合每坪新台幣十二萬元),卻有一塊空地閒置未開發。

為何會有一塊黃金地遭空置?原來,這塊地本由國美電器前主席黃光裕取得,但因為冠名權糾紛和黃光裕賄賂被捕,始終未開發。當地地產界人士指出,其實這塊地的詢問度相當高,香港、新加坡等地產商都有興趣,但因開發限制過多,讓大家都打了退堂鼓。如今,重慶市政府則將這塊地批給了郭台銘。

廈 門不甘示弱:湖濱南路地王示好 面對重慶和成都的挑戰,沿海的廈門也不甘示弱,同樣以商業地產來加碼招商。二○○七年郭台銘前往廈門考察時,就有意在與台灣有地緣優勢的廈門投資多個光電 項目,並在前年與廈門市政府簽署合作協議。而廈門市政府怕這個計畫見光死,內部還特別以「T計畫」來稱呼。

郭台銘計畫在廈門海滄打造面積達 到六平方公里的光電產業園區,預估投資金額超過人民幣三百億元,是當地最大的台商投資案。當然,廈門也附帶批准了郭台銘的商業投資案,地點就在廈門租金最 高、每平方公尺售價達人民幣一萬二千元(約合每坪新台幣十八萬元),相當於台北市信義計畫區的湖濱南路上。

儘管富士康進駐廈門的腳步因金融海嘯衝擊而暫停,但廈門市政府官員表示,雙方會在今年農曆年之後繼續溝通推動,整個計畫並未停滯。該位官員也表示,廈門賽博數碼在湖濱南路上的建案正在進行當中,很快會有結果。

鴻 海算盤:加速取得通路據點 這種以商業用地來吸引製造業投資的模式,並非從現在才開始,上海在九○年代發展初期,也曾以出售國有土地的方式來籌措政府建設財源,並藉此吸引產業進駐投 資,而今處在發展期的二線城市,則大舉學習這種包裹招商的成功經驗,以吸引資金雄厚的企業進駐開發。

而對鴻海而言,西進設廠有助舒緩沿海地區水漲船高的人工成本,加上郭台銘積極布局的賽博數碼廣場,正需要精華商業地段,才有利與市場先行者國美電器、蘇寧電器等一較高下。重慶、成都與廈門政府的新招商手段,蓋廠就批商業用地可說正中郭台銘的心。



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原合肥沃爾瑪用地被轉讓 華潤萬家拿下建超市


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100224/20100224043851605.html

每經記者  黄清燕  發自上海

        華潤創業  (00291,HK)2月22日宣布,其全資附屬公司華潤萬家廣州以1.798億元收購合肥深國投商用置業。根據公告顯示,合肥深國投商用置業的主要資産爲一幅土地面積約2.74萬平方米的土地。

        《每日經濟新聞》從消息人士處獲悉,華潤創業此次收購的物業原是沃爾瑪的商業用地,之後華潤萬家廣州将會發展該物業以經營一間大型綜合超市。

投資3.75億沃爾瑪進駐“生變”

        “沃爾瑪長豐路店已經籌備了四五年,但未見開業。去年該項目全面停工,沃爾瑪方面解釋爲金融危機影響。”上述消息人士透露。

        根據合肥廬陽區發改委2007年1月22日發給合肥市發展計劃委員會的相關文件指出,“合肥深國投商用置業有限公司拟在我區長豐路建設沃爾瑪商業中心項目,該項目占地27425.27平方米,總建築面積86992.8平方米,總投資3.75億元。”

        廬 陽區商務局發布的信息顯示,合肥深國投商業中心暨沃爾瑪購物廣場2007年8月開工奠基,據悉,該項目是合肥市“1346”重點招商引資項目,“該項目的 三個投資方中兩個是世界500強的美國摩根士丹利和西蒙集團,合作方則是位居世界500強之首的沃爾瑪。”據當時估算,該項目2009年6月将完工并投入 使用,投資總額3.75億元。

        此外,記者注意到,在一封廬陽區政府去年年底給予市民的回複中曾提到“該工程計劃于明年年底完成主體工程建設并随後與沃爾瑪商談進駐事宜。”

        對于已經籌備多年的項目爲何被華潤方面收購,昨日,《每日經濟新聞》聯系沃爾瑪中國區相關部門,但截至發稿,沃爾瑪方面未給予具體回複。

獲利不多  深國投考慮退出?

        沃 爾瑪在中國的擴張,一般通過兩家控股子公司來實現,一家是深國投,一家是沃爾瑪華東百貨,沃爾瑪在上述兩家的股份都是65%。此外,沃爾瑪跟萬達等也有密 切的合作關系。據報道,深國投與沃爾瑪的合作關系從1995年就已經開始,但在1996~2003年的8年間,深國投在沃爾瑪項目上所獲甚少,甚至虧損。

        “雖然以沃爾瑪作爲合作夥伴,在各地拿地沒遇到什麽困難,地方政府在地價上也會有所讓步,但深國投在沃爾瑪百貨項目上并未真正獲利。”深國投一名内部人士《每日經濟新聞》表示,深國投所建的商業項目中,都給予沃爾瑪極低的租金。

        據知情人士透露,深國投商置拿下的項目,每畝地價比正常價格少100萬元左右,每個項目的土地溢價就可以達到3000萬元到5000萬元。

        據 了解,與沃爾瑪合作“訂單模式”,近年來深國投在二、三、四線城市低價獲得了大量商業用地。“不能不說的是,此次深國投又做了一個劃算的買賣。”一名對深 國投商置有着深入研究的房地産界人士對《每日經濟新聞》表示,以沃爾瑪的名義“低價”拿到土地,甚至吸引國際投資者,随後以高價賣出,幾乎成了深國投近年 來的普遍投資路徑。

        除了在沃爾瑪項目上獲利不多之外,沃爾瑪從去年開始的“獨資化”也是令深國投考慮退出的一大誘因。

        與 此同時,2006年,華潤入主深國投,深國投商置面臨納入華潤商業地産、零售發展體系的可能,原有商業模式面臨變局,長期發展格局可能出現改變。從 2008年開始,深國投開始逐步出售商業地産項目。“華潤對深國投的非金融資産剝離中,最看重的是深國投商置的商業地産,鑒于深國投商置複雜的項目股權關 系,華潤傾向于将部分項目轉讓剝離。”上述深國投内部人士對記者表示。
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碧桂园大项目涉违法用地 澄清与己无关


http://www.yicai.com/news/2010/08/386858.html

碧桂园(02007.HK)始终没能把自己的历史遗留问题解决清楚,所以,旗下土地储备频繁发生的各种状况,总困扰着这个企业。而一向被碧桂园视作核心竞争力的拿地模式,也在一次次涉嫌违规中面临拷问。
对于安徽巢湖如山湖城违法用地的质疑,虽然该集团昨日进行了否认,但如果碧桂园的拿地模式不能彻底改变,这种与地方政府之间的责任归属,将始终难以平息。

再现违法用地?

8月2日,安徽省国土资源厅网站刊出的《国土资源重大违法案件公开挂牌督办通知书》(下称《通知书》),将碧桂园又一次推向风口浪尖。在这份《通知 书》中,该厅直接将碧桂园在巢湖市内的项目“如山湖城”列入公开挂牌督办案件,并要求巢湖市国土资源局在30日内依法立案查处。

在这份《通知书》中,安徽省国土资源厅表示:经过初步核实,和县石杨镇碧桂园如山湖城项目用地中,存在政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地,项目单位非法占地建设等行为,严重违反了国土资源法律法规规定。

碧桂园2009年年报显示,如山湖城项目规模庞大,总建筑面积达到124万平方米,分三期完成。在建面积61万平方米,在建总可售建筑面积58.6 万平方米,于2008年5月开工,已预售面积为17.5万平方米,于2009年9月获得预售证,预计2011年第四季度可完工。据悉,该项目在去年底开盘 时,曾经创下销售4.5亿元的纪录,在碧桂园内部亦属于较为重要的项目之一。

但已经实现了首期销售的项目,何以突然发生用地违规事件并遭到国土部门的通报和勒令停工?有消息显示,此番被要求停工缘于该项目的二期工程中的高尔夫球场违规占地超千亩,并于早些时候收到了安徽省国土资源厅的“停工通知”。

但截至7月底,该项目仍在施工,2/3以上的别墅项目已经封顶,项目销售中心不时有来自南京及周边城市的团体客户在洽谈购房业务。

拒绝停工而引发的是更为严厉的惩罚,即挂牌督办。根据安徽省国土资源厅的《通知书》,该项目在挂牌督办期间,将会暂停办理和县辖区内农用地转用和建设用地审批手续。逾期未能依法上报结果的,安徽省国土资源厅将直接查处,并依照相关规定,对有关责任人依法追究责任。

虽然安徽省国土资源厅对碧桂园如山湖城的用地违规“言之凿凿”,但碧桂园在昨日给媒体的回应中指出:“安徽省国土资源厅文件中所指的‘违法用地行 为’系指如山湖城项目旁的‘高尔夫球场’项目。此球场属国家体育总局小球训练基地的一部分,此土地权属归和县政府,并非‘如山湖城项目用地’。”

碧桂园同时指出,目前如山湖城对外发售的项目,全部都是“五证齐全”。因此,该集团极力要撇清与上述挂牌督办之间的关系。

年内二度举债

在项目遭受土地违法质疑的同时,碧桂园近日将更多的注意力放到了香港的资本市场。该集团于5日发布公告称,正在计划在境外发行一笔大约4亿美元5年期的优先票据,从而实现今年以来的第二次发债融资。今年4月16日,碧桂园发行了7年期5.5亿美元优先票据。

对于两次发债的目的,碧桂园都表示是用于赎回2005年发行的可转股债券,而剩余资金将用于投向几个项目的开发。

评级机构标普对碧桂园的5年期优先无担保债券授予“BB-”的债务评级。标普称,该债务评级较碧桂园长期企业信用评级低1级,是因为一旦出现违约, 境外债券持有人较内地债权人将处于实质性不利的地位。标普预计,碧桂园优先借款占总资产比率将继续高于它对投机级债券确定的15%的重要关口。

此前,内地开发商到境外发债利率屡创新高,碧桂园在4月份发行的优先票据利息就已经达到11.25%。此番再度发债前景如何,目前尚不得而知。

标普分析师符蓓直接表示,本次发债计划能否顺利完成还不能就此肯定,因为与年初相比,目前的国际资本市场更为紧缩,加上众多开发商排队发债,会给投资人的资金带来一定压力。




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雅居乐5.3亿投得佛山禅城区综合用地

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-6/1NMDAwMDIwOTM1NQ.html

雅居乐地产控股有限公司12月3日发布公告称,雅居乐通过拍卖方式竞得佛山市中心禅城区地块,成交总价5.3亿元,折合楼面成本7122元/平方米。

挂牌资料显示,该地块位于佛山市中心区域的核心位置,禅城区魁奇路以北、文华路以西。出让面积2.9486万平方米,总建筑面积7.3716万平方米。为住宅兼容商业金融、办公、文化娱乐用地。

据悉,该地块与佛山雅居乐花园相邻,将有利于降低与分摊开发成本。雅居乐拟于该地块上发展一个高端住宅项目,主要针对佛山本地市场。

雅居乐集团管理层表示,竞得该地块将进一步补充集团位于佛山中心禅城区的土地储备,确保持续性发展,延续集团于当地的品牌影响力。而且随着广佛地铁线的开通,交通时间将大大缩减,相信新项目的刚性需求较大。

同时,上述人士称,未来集团将继续以审慎而积极的寻求发展机遇,巩固雅居乐于珠三角区、长三角区及海南省区的房地产市场地位。

目前,雅居乐于佛山中心禅城有二个项目,包括2008年开盘的佛山雅居乐花园与上述地块,总建筑面积25.0971万平方米。

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農村集體建設用地入市難

2013-08-26  NCW
 
 

 

國土資源部的農村集體建設用地新試點尚未突破現有法律框架,僅進行有限探索。農村集體建設用地入市近期恐難大步走◎ 本刊記者 汪蘇 文wangsu.blog.caixin.com 農村集體建設用地改革的推進仍然面臨阻力。

財新記者瞭解到,各方一度期待的國土資源部“農村集體建設用地使用權流轉辦法” ,最終只形成了對新試點的指導意見,未能形成全國層面的管理辦法。

為求共識,新試點不再採取突破現行法律的轉讓、出租等方式,而是在法律框架內,探索以經營性集體建設用地使用權入股、聯營,以及企業兼併、破產等引致的轉移等合法流轉方式,且範圍限定于城鎮建設用地範圍外。

《土地管理法》的修訂亦遇阻。此次修法已經選擇不動徵地基本制度、只改變補償方式的“小修” ,即便如此各方爭議仍然極大。草案在全國人大一審後遲遲未能進入二審。

中國現行土地制度是既有城鎮化模式重重矛盾的重要塑造者。一個基本共識是,要開啓新城鎮化模式,必須進行土地改革;而是否給予農村集體建設用地平等權利,是其中一個關鍵問題。

難以突破

一位知情人士告訴財新記者,國土資源部新的試點不會有進一步突破,而是選擇回到法律框架內,有限探索農村集體建設用地流轉辦法。

首先,試點範圍將選在城鎮建設用地範圍外。按照《憲法》及《土地管理法》相關規定,城市市區的土地屬於國家所有,亦即農村集體所有土地必須通過徵收轉為國有土地,才能用于城市建設。而農村集體建設用地只有三個用途:興辦鄉鎮企業、建設村民住宅及鄉(鎮)村公共設施和興辦公益事業。

再者,流轉方式也不會突破現行法律。 《土地管理法》對集體建設用地使用權流轉僅留出兩個小口——農村集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,但“符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外” 。

此外,農村集體經濟組織可與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。因此,國土資源部的新試點將不再使用突破了法律的轉讓、出租等流轉形式,而僅限于幾種合法方式,比如以經營性集體建設用地土地使用權入股、聯營,及因企業破產、兼併導致的轉讓等合法方式。

新試點將著重于探索合法流轉方式的流轉主體、運作方式、權益保障、內部管理等內容。同時,將開展集體建設用地整理等,以解決存量地難利用問題。

據悉,國土資源部將選擇28個市、縣作為試點。

相較于老試點,新試點流轉途徑和範圍大大受限。國土資源部自上世紀90 年代起就在地方進行農村集體建設用地流轉試點,並通過部省合作協議等平台與地方開展合作。國土資源部數據顯示,共有22個省份承擔了探索農村集體建設用地流轉路徑的任務,並且安徽、廣東在全省推行。國土資源部還曾批復蘇州在城鎮規劃區內全面實行集體建設用地使用權流轉。

據悉,由於擔心放開就亂、缺乏法律支持以及配套改革等原因,國土資源部一些部領導和相關司局並不讚成大規模放開集體建設用地流轉。一些相關部門也不支持。而由於可能影響土地出讓收入,一些地方政府積極性也不高。流入集體建設用地的一方則面臨權益難以得到法律保護、土地難以融資等問題。

考慮到這樣的流轉難以全面推開,國土資源部轉而回到法律框架內謀求共識。

中國社會科學院農村發展研究所研究員王小映告訴財新記者,相較于改革初期,如今要改城鄉二元土地制度難度更大。由於幾十年市場化發展不平衡,城市的房地產市場已經充分發育,而農村土地市場受到抑制,其顯性價格和隱性價格差距很大,存有巨大的增值、投機空間。如果稅費等配套改革及監管不完善,難以遏制農民和集體私下流轉農用地,這是政府不得不考慮的。

同時,這幾十年已經形成很多法律法規,有的是改革成果,有的則構成了改革死角。在法律不改的情況下大面積違法,亦有損法律尊嚴,修改這些法律難度又很大。王小映表示,社會利益集團早已盤根錯節,達成一個方案很難。

“集體建設用地入市不是單單國土資源部可以解決的。 ” 中國土地學會副理事長黃小虎表示。

分歧巨大

“目前,對於農村集體建設用地改革爭議仍然很大。 ”國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英說。

要求改變徵地模式的呼聲急迫。不過,今年3月,中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文在一個論壇上公開表示,土地制度確實到了必須大力推進改革的時候,但考慮到中國仍處於大規模城市化進程中,很多地方是成片成片劃入城市,近中期不能取消通過徵地搞城市建設。 “否則建住宅農民願意賣,建馬路農民就不願意賣,就搞不下去了,城市怎麼發展?”這一思路即意味著被劃入城鎮規劃圈內的集體建設用地不能自主入市,農民不能依靠這些土地自主參與城鎮化。

這也是十七屆三中全會訂立的框架——“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地範圍外,經批准佔用農村集體土地建設非公益性項目,允許農民依法通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益” 。但十七屆三中全會之後,這一有限放開的思路也遲遲未能有實施方案出台, 《土地管理法》相關條款的修訂亦未能啓動,僅針對徵地補償條款“小修” 。

劉守英表示,有一些人堅持集體建設用地只能搞鄉鎮企業或以土地入股搞企業,但這會把農民利用集體土地參與工業化城市化的路堵住。歷史已經證明鄉鎮企業這種產權安排有問題。而農民拿集體土地入股,財務上是搞不清的。

“如此一來,城市化工業化實際上只有土地國有化一條路。 ”他表示,相對而言,放開存量經營性集體建設用地入市在目前最有共識。

據悉,國土資源部就試點辦法聽取中農辦意見時,中農辦曾提出探索鄉鎮企業使用的存量建設用地流轉、在城鎮建設用地範圍外使用農村集體建設用地建設非公益性項目及小微企業、農家樂、物業經濟等意見。

劉守英認為,還必須解決“位置移動”問題。工業需要集中,大量存量建設用地沒法在本地使用,要通過增減掛鈎將其盤活。但操作中要從現在政府動機主導的指標交易,轉向集體建設用地權利的直接交易。

集體建設用地的宅基地部分爭議更大。 “完全是針鋒相對。 ”劉守英稱,一部分人要求堅守現有宅基地制度,但他認為,對於這套制度和現實之間的巨大衝突,卻沒有人開出解決藥方。他主張,在城市化地區,讓宅基地直接入市,和國有土地同地同權。農村地區,可先讓宅基地先在村莊內部、集體經濟組織成員之間的交易合法化。

不過,土地改革牽一發動全身,改革要真正有所推進,必然是一個系統工程。王小映、國土資源部土地勘測研究院副總工程師鄒曉雲等許多學者和業內人士都擔心,確權不到位,可能引起復雜權屬糾紛,以及村、鄉鎮幹部侵害農民土地權益行為。而集體建設用地轉讓、使用的相應稅費制度沒有建立,一戶多宅、既有“小產權房”等違法違規建設未清理等遺留問題,都會造成利益失衡,帶來新的不公平。 “必須要推進配套改革。 ”王小映表示。

許多學者認為,必須推動建立城鄉統一的建設用地市場,政府退出土地經營、回歸土地管理。不過,由於各方認識上不統一,政策制定困難,配套改革也十分複雜,農村集體建設用地入市近期恐難邁出大步。

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廣東集體建設用地流轉十年路

2013-09-16  NCW  
 

 

十年改革,進退起伏,凸顯農村集體土地制度改革的複雜和艱難 ◎ 本刊記者 李雪娜 文今年73歲的廣東佛山石啃一村東村小組村民倫伯,嘗到了農村集體建設用地流轉的甜頭。

今年初,他家對面的一塊約80畝的集體建設用地,以2億元價格流轉給佛山麗日集團。這一交易,將給倫伯一家五口帶來80萬元現金收益和每年10萬元的分紅。往年靠出租工業廠房,他們每年從這塊地獲得9000元錢分紅。

按照麗日集團開發規劃,三年後這裡將建起一座總建築面積超過30萬平方米的商業地產項目。按照協議,32年之後,地上所有的物業無條件全部返還給 村集體。

這樣的交易在南海並不新鮮。南海國土部門提供數據的顯示,自2005年以來,南海集體建設用地流轉1321宗,面積約450.6公頃。其中超過90% 為出租流轉,以出讓和抵押進行流轉交易不到100宗。

整個廣東的情形亦是如此。廣東土地改革試點一直領先于全國。上世紀80 年代當地即有地方自發“摸石頭過河” ,從零星展開集體土地流轉試點擴大到全省推行,但並未呈現預想的井噴態勢。

更多的集體土地,則以“三舊改造”的形式實現了所有權的轉讓。即對“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的改造,允許在集體土地所有權的轉化方面採取一定靈活措施。

倫伯家十多公里之外的石頭村項目改造,是整合屬下8個經濟社200多畝土地,以土地作價入股,引入開發商對原村拆舊建新。

和流轉出讓不同的是, “三舊改造”通過改變土地所有權性質,由集體建設用地轉為國有; 新建房屋可以上市流通,拆遷村民一次性獲得房屋補貼。雖然土地所有者不再是村集體,但農民根據協議還可以長期享受部分商舖分紅,其原有的產權在某種程度上仍被部分延續。

2007年至今,南海區涉及“三舊”改造的公開出讓土地面積約306畝,出讓地價款合計超210億元。

深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任、城市化研究所主任研究員劉 憲法表示,廣東“三舊改造”的興起意味著原有集體建設用地流轉的模式遇到了瓶頸。

摸著石頭過河

廣東著力推進農村集體建設用地流轉,源於當地工業化迫切需求。

上世紀八九十年代,面對大量外地和本地企業到廣東珠江三角洲一代尋找土地投資辦廠的機遇,廣東各村集體經濟組織將各自手中控制的土地及廠房,不改變土地所有權性質自行出租給企業使用。

早在1992年,廣東南海就試行土地股份制,將集體土地入股合作組織,分享土地非農化帶來增值收益。這種不改變土地所有權性質、農民集體只靠出租土地(非自用土地創辦集體企業)參與工業化的方式,被稱為農村工業化的南海模式。

此後廣東逐步被納入國家試點。順德最早被確定為全國集體建設用地使用權流轉試點。2003年1月1日,廣東首個《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》 (下稱《暫行辦法》 )在順德頒佈實施。

除宅基地,集體土地使用權及地上附屬房產所有權允許以轉讓、出租、抵押形式流轉,稱為 “順德模式” 。同年行政區劃調整,順德劃歸佛山市,成為順 德區, 《暫行辦法》暫停執行。

2004年4月21日,國務院頒佈實施了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》 ,第十條提出 : “在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。 ”6月22日,佛山市頒佈《關於印發佛山市試行農村集體建設用地使用權流轉實施辦法的通知》 ,將“順德模式”在全佛山範圍內試行。

2005年6月, 廣東省人民政府以“政府令”的形式正式頒佈《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法(草案) 》 ,明確提出省內農村集體建設用地可以和國有土地一樣,按“同地、同價、同權”原則納入土地交易市場,開始在全省範圍內推行農村集體建設用地流轉。

城鎮化和工業化進程的快速推進,使廣東人地矛盾日益尖銳。2012年,南海區建設用地比重已達全區土地總面積的50%,遠超過城市發展的警戒線,全區年度新增建設用地緊缺。

廣東省國土資源廳數據顯示,截至2012年底,廣東省已完成建設用地指標2845.7萬畝,和2020年建設用地控制指標3009.0萬畝相比,還有163.24萬畝增量指標。

這也意味著,未來七年,廣東省建設用地每年增量指標不能超過24萬畝。

而早在經濟發展的1996年 -2005年間,廣東省建設用地年均實際使用增量指標已達到48萬畝,為其2倍之多。建設用地增量指標極為有限。

“這種情況下,只好從存量建設土地上想辦法。 ” 深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任、城市化研究所主任研究員劉憲法說。所謂存量,即包括現有城市建設用地中的低效利用、破產企業閑置的建設土地、不符合城市規劃的其他建設土地,同時包括農村宅基地、村集體留用地等集體建設用地。

交易遇冷

廣東有大量土地掌握在農民手中。以南海為例,第二次土地調查結果顯示,南海區土地總面積1073.82平方公里,其中集體土地673.33平方公里,約占土地總面積的62.7%;建設用地總面積531.13平方公里,其中集體建設用地面積377.1平方公里,占建設用地總面積的71%。

但讓這些土地資源自主入市的努力收效不算顯著,實際的交易並不踴躍。

2008年,南海區按照市場化思路,以獅山鎮為試點,搭建“集體建設用地使用權流轉平台” ,鼓勵村集體將其轄區內 的建設用地納入該平台進行公開交易,為農地流轉提供登記,見證交易合法性。

據劉憲法介紹, “僅作為登記見證,並不理想,一年沒幾單交易。 ”2009年南海又推出農村集體建設用地管理交易平台。即在原來“流轉平台”交易見證業務基礎上,將村(居)全部集體資產和合同也納入管理。至2010年底,全區8個鎮(街道)的農村集體資產管理交易中心全部建成運作。

據佛山市南海區城鄉統籌辦常務副主任劉錦?介紹,2010年以來,通過平台交易的集體建設用地宗地數2萬多宗,其中約20% 的交易來自農村集體建設用地流轉,流轉方式以出租為主,出讓、抵押者寥寥。

今年8月,南海區桂城鎮在集體資產管理交易平台的基礎上,開設成立股權管理交易平台。村民可將其在村集體資產的股權,通過該平台進行交易。但據桂城鎮城鄉統籌局相關負責人介紹,“村民很少願意賣掉自己的股權,股權管理交易平台更多是對村民股權資產的管理。 ”劉憲法分析認為,農村集體建設用地流轉試點遇冷,有多方面原因。除了上位法不支持,還和耕地保護、用途管制及國家壟斷建設土地一級市場這三項土地基本制度相衝突。

另外,實施操作細則亦缺乏相應的法律規範。加之現有鄉村治理結構原本就矛盾重重,農村集體建設用地流轉仍多以出租為主,觸及產權的轉讓和抵押難以開展。

隨著農村集體建設用地流轉開展,村集體經濟組織內部矛盾隨之凸顯。一些農村集體建設用地項目轉讓後,由於用地權屬不清等歷史遺留問題,村集體和作為受讓方的投資者之間容易產生矛盾糾紛。

在土地供給一端,集體經濟組織往往無法承擔交易失敗的後果 ;在需求一端,這種產權不穩定的土地對投資開發者而言則缺乏大的吸引力,一般不會進行持久的高投入。

其中的核心問題是集體產權定義模糊,集體所有權行使主體地位屢屢受到集體組織成員的質疑。農村出現了低價發包農村集體資產而引發村民越級上訪和個別村民小組罷免“村官”等事件。2011年廣東烏坎村事件、揭西上浦村群體性事件即是典型案例。

一個月前,廣東省公佈《廣東省農村宅基地管理辦法(送審稿) 》提出允許農村宅基地可在鎮域範圍內流轉,這被稱廣東省計劃在農村推動集體土地制度改革的新舉措。但具體的規定仍相當謹慎,並未突破現有法律的框架。

迂迴戰術

流轉試點陷入瓶頸,但土地需求依然旺盛。2008年,國務院表示,同意廣東在節約集約用地方面先行先試,即以“三舊改造”等形式利用“存量土地” 。廣東省政府和國土資源部經協商並報國務院同意,簽訂了合作共建節約集約用地試點示範省協議。

在中央層面的支持下,2009年廣東省開始實施“三舊”改造。試點方案在擴大土地管理權限、簡化用地報批程序、拓展用地空間、加強農村土地管理、強化市場配置土地資源能力等方面,賦予廣東先行先試政策。其中最核心的一點是,雖然要求集體土地轉化為國有土地方可流通,但農民仍可以長期享受土地所有權置換的物業分紅,以此分享城市化進程中的土地增值收益。

2009年,廣東省政府頒發《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》 (下稱“78號文” ) ,試點遵守“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”原則,以廣州、深圳、佛山等局部試點推進。

三年多來,廣東省已完成“三舊”改造項目近3000個,完成改造土地面積超15萬畝。其中截至2012年底,廣州全市(十區兩市) “三舊”改造用地面積539.2平方公里,涉及面積約80.9萬畝,局部試點推行效果明顯。

這歸因于 “三舊”改造的土地開發模式。 “78號文”明確提出三種改造方式,即政府為主體、原土地使用權人為主體或任意市場主體為主體進行改造。

在“三舊”改造項目中,依法被收回原宅基地土地使用權(拆除房屋、注銷原房地產權證)或未分配宅基地建房的村(居)民,參與農民公寓分配的,可按照個人自建房相關規定辦理房地產權屬登記手續。但農民公寓不允許上市交易。

也就是說, “三舊”改造的項目並不能夠用于搞房地產的開發。劉憲法說:“若非要搞住宅開發,則要通過徵地拆遷和招拍掛方式來實現,這就又轉到國有這條路子上了,脫離了原來的土地流轉軌道。 ”劉憲法認為,廣東“三舊”改造政策,從某種程度上,是集體建設用地入市流轉的倒退。 “原來著眼于集體建設用地入市流轉,推進農村建設土地市場化,但 ‘三舊’改造的做法,則是將集體建設用地轉化為國有,在國有市場的盤子里推進,不再是集體建設用地流轉。 ”劉憲法說。

土改關鍵詞

集體土地與國有土地

《憲法》 以及 《土地管理法》 規定,城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。城市的範圍在實踐中被擴大解釋為 “城市規劃區” “城鎮規劃圈” 等。這一 “圈內圈外”的劃分構成了對集體所有權最大的剝奪。即隨著城市規模的不斷擴大,土地一旦被劃入城市範疇,必須被徵為國有,這也成為歷次改革以及政府部門實際工作中一道很難跨越的屏障。

農村集體建設用地

即農村非農用地,分為三部分:宅基地;用作自辦鄉鎮企業或以土地入股、聯營辦企使用的經營性集體建設用地;以及公共設施用地。集體建設用地只有上述極其有限的用途,性質為“自有自用” 。只有在企業破產、兼併等情形下,土地使用權才能被出讓、轉讓或者出租用于非農建設。

其中,用作村民建房的宅基地是農村集體建設用地的主要部分,占比逾六成。按現行制度,宅基地憑集體經濟組織成員權 獲得,村民對宅基地擁有永久使用權,但無處置權。很多農民把宅基地上蓋的房子稱為“祖屋” ,認為這是他祖祖輩輩傳下來的。在農民的觀念里,宅院連同宅基地是屬於自己的私有財產。

農地

是指直接用于農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。其中,耕地由集體發包給農戶,本輪承包期為30年。十七屆三中全會則提出“現有土地承包關係要保持穩定並長久不變” 。農地可入市以出租、轉包、轉讓等方式流轉,但涉及轉讓,則不可轉于集體經濟組織以外成員,並且法律上無抵押權。目前對農地改革的探索主要在於如何促進流轉、探索流轉主體,發展現代農業,以及如何完成承包經營權權能。

徵地制度改革

《憲法》及《土地管理法》規定,國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。但對公共利益沒有明確界定。同時,城市土地國有的規定使集體土地須經徵收才能在城市土地市場上交易。徵地改革主要有兩方面,一是提高並完善徵地補償標準;二是縮小徵地範圍。

確權登記

是一種物權登記。對象包括集體土地所有權以及集體建設用地(含宅基地) 、農地的使用權。

要對農村範圍內每一宗地的權屬、界址、位置、面積、用途等進行調查。明確權屬並登記頒證。確權可保障農民財產權 利,權屬清晰也是市場交易的基礎。

所有權確至集體,工作相對容易。截至今年5月底,全國農村集體土地所有權登記發證率為97%,全國農村集體土地所有權確權登記發證工作基本完成。

宅基地、集體建設用地、農地使用權須確至具體使用人,存在大量歷史遺留問題,現實情況複雜,任務艱巨。許多專家表示,目前,農民的土地權利不完整,確權須和賦能配套。

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國土部:「500萬以上特大城市不再安排新增建設用地」屬誤讀

http://www.infzm.com/content/97499

國土部官方網站1月13日消息,針對近日媒體風傳「人口500萬以上特大城市不再安排新增建設用地」的說法,國土資源部有關人士出面澄清指出,該說法屬媒體誤讀,國土資源部部長姜大明「確有此言,但記者斷章取義了」。

國土資源部負責人表示,1月10日姜大明在全國國土資源工作會議上在就實施國土資源節約集約利用行動計劃,著重嚴控增量、盤活存量問題作出闡釋時,講了三句話。一句強調「中央要求,東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主」,第二句明確「今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應,」第三句提出,「除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。」

「這三句話,邏輯層層遞進,不可割裂。而且每句話都有前提。」該負責人表示,「盤活土地存量為主」、「今後將」、 「逐步調減」、「原則上不再安排」等限定字眼都表明了,今後對人口500萬以上特大城市的供地政策,不是從現在就「一刀切」。

此前,有媒體報導稱,為倒逼地方政府盤活城市用地存量,國土部部長姜大明在日前召開的全國國土資源工作會議上明確,我國今後除生活用地外,也就是居住用地以外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。此消息激起媒體廣泛報導,不少民眾擔心這些政策出台後可能會進一步加劇樓市供需矛盾。

儘管此次國土資源部的澄清說明,未來「不再供地」的說法確屬誤讀,但國土資源部在此前的全國國土資源工作會議中的表態顯示,嚴控新增建設用地供應規模依舊是今後的政策方向。

據《21世紀經濟報導》,在1月10日召開的全國國土資源工作會議上,國土部認為,過於猛烈的城市用地擴張,導致國內許多城市的規模無節制膨脹,出現「攤大餅」現象。

為阻止這種局面的發展,姜大明在1月10日的全國國土工作會議上表示,目前國土部正在和住建部配合修訂城市土地利用規劃和城市建設規劃,給各地城市的擴張劃定一個邊界。

國土部方面設想,未來的「城市邊界」將以規劃形式落地,並通過立法形式確定下來,使之具備法律效力和權威性。

劃定邊界的同時,為倒逼地方政府盤活城市用地存量,國土部還將在2014年調整供地結構,收緊對東部城市的供地。

而城市邊界的劃定,可能將通過強化土地利用總體規劃對城市用地規模的管控作用來實現。國土部副部長胡存智此前曾表示,今後將對城市的人均用地適當控制,按照大城市人均用地80-100平方米,中等城市90-110平方米,小城市100-120平方米為界限,避免出現大城市無限擴張,中等城市無序發展,小城市無力發展的情況。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在嚴控新增建設用地供應規模的背景下,短期來看,住宅地價或將上漲,以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。

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安徽啟動新土改 推出集體建設用地流轉試點

來源: http://wallstreetcn.com/node/100628

上圖為小崗村1978年包產到戶時著名的20個紅手印36年前,安徽小崗村的“包產到戶”席卷全國,引領了農村土地制度改革的熱潮。如今,安徽在土地流轉探索上也走在了前面。近日,安徽省國土資源廳發布《貫徹落實〈安徽省人民政府關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見〉實施方案》(下稱《方案》),推出集體建設用地流轉、宅基地退出、建立城鄉統一的土地交易市場等舉措。早在去年11月,安徽省就發布《安徽省人民政府關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》。此次《方案》的發布,標誌著土改進入實操階段。根據該方案,農村集體建設用地將可以流轉為工業、商業、旅遊、住宅等用途,這將是自“家庭聯產承包責任制”改革以來,我國土地制度最重大的根本性變革。去年的十八屆三中全會明確指出, 要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場。《方案》提出,在符合規劃和用途管制的前提下,農村集體經營性建設用地使用權人可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式,按照現行建設用地標準,用於工業、商業、旅遊和農村住宅小區建設等。同時,農村村民主動退出宅基地的,由農村集體經濟組織予以補償或政府獎勵,並采取其他手段進行激勵。《方案》提出探索發展土地股份合作社,要求建立完善土地交易市場,明確深化農村土地確權登記發證工作,強調建立宅基地退出補償激勵機制。《方案》指出,2014年,在20個綜合改革試點縣啟動城鄉統一的土地使用權交易市場建設;到2020年,基本形成城鄉統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。確權工作將是土地流轉的核心,是保護農民產權不受侵犯的基礎性工作。《方案》也明確提出了土地確權時間表,2015年完成20個農村綜合改革試點縣土地確權登記發證工作,2017年完成全省確權登記發證工作。《21世紀經濟報道》援引中國社科院農村發展研究所學部委員張曉山評論稱:“要通過確權、頒證把農民的“家底兒”搞清楚,另外還要把誰能夠對這些“家底兒”擁有所有權搞清楚,這樣農民的財產權利的保護就有了一個堅實的產權基礎,未來的城鎮化、土地的規模經營都有了產權基礎。”
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盤活巨量資產 國務院發文支持鐵路用地綜合開發

來源: http://wallstreetcn.com/node/103882

國務院發文實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用,鐵總公司將獲得關鍵的土地增值收入盤活現有資產,進一步推動鐵路建設。

周一中國政府網公布了《國務院辦公廳關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》。

《意見》要求支持鐵路運輸企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地,鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發,促進鐵路建設投資等主體對新建鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發,提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。

經國家授權經營的土地,鐵路運輸企業在使用年限內可依法作價出資(入股)、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。

鐵路和地鐵等軌道交通周邊的土地,一直是房企的垂涎對象,一旦放開綜合開發的許可,也將誕生巨大的商機。以香港地鐵模式為例,軌道交通和沿線土地開發掛鉤,軌道交通修建帶來土地增值效應外溢,外溢的增值容許鐵路公司收回一部分,就形成了良性的循環:既推進了軌道交通導向的城鎮建設,又保證了企業的效益指標。

在今年中國經濟增長放緩至金融危機來最慢後,政府出臺了一系列措施支持鐵路建設與發展。

此前《華爾街見聞》網報道稱,為加快鐵路投資發展,連同棚戶區改造和為小微企業提供稅收優惠政策被外界解讀為是“微刺激”第一槍。

中國政府目前已三度上調對鐵路總公司投資總額,將2014年鐵路固定資產投資計劃總額上調至人民幣8000億元以上。

本月初國土資源部副部長胡存智已表態稱,對軌道交通站場上蓋、附近的土地進行綜合一體開發,和鐵路交通土地開發能形成綜合開發新型城鎮的格局,這是個方向,國土資源部會給予大力支持。這對將來京津冀城鎮一體化可起到很好的支撐作用。

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北京大興試點農村集體經營用地入市 房企關註開發模式及拿地成本

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4578233.html

北京大興試點農村集體經營用地入市 房企關註開發模式及拿地成本

一財網 蔡胤 2015-02-26 22:07:00

未來這些土地入市後,地價如果不高,可以做中端產品,但開發商也需要參照該區域二手房價格以及即將出來的新品價格,來確定產品類型。

2月25日,全國人大常委會審議相關決定草案,擬授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域,暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定,允許集體經營性建設用地入市,並將提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

在樓市調整的當下,土地新策出臺一石激起千層浪,而於一線城市北京,土地供應一舉一動,更直接牽引到房價和房企區域布局的變化。大興納入試點是否將增加北京的土地供給,對北京樓市有何影響,開發商將持何種態度?對此,接受《第一財經日報》采訪的分析人士稱,大興試點的落地,將增加北京南城的土地供應,未來有望增加整個北京房地產市場的中端產品供給。受訪的開發商人士則認為,這類土地從整理到入市、再到開發商項目落地,尚需時日。

大興樣本

2月25日下午,十二屆全國人大常委會第十三次會議舉行第一次全體會議,在該會議上,受國務院委托,國土資源部部長姜大明作了關於授權國務院在北京市大興區等33個試點區域暫時調整實施有關法律規定的決定草案的說明,他指出,試點地區明確在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下,允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股,實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

根據要求,此次試點行政區域,只允許集體經營性建設用地入市,非經營性集體建設用地不得入市;入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件;入市範圍限定在存量用地。

上述 33個試點縣(市、區)名單里,包括北京大興區、天津市薊縣、河北省定州市、內蒙古和林格爾縣、上海市松江區,還有浙江省義烏市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區等。其中,地處首都、大型房企項目紮堆的大興備受關註。

為什麽是大興?中原地產首席分析師張大偉昨日(2月26日)下午接受本報記者采訪時分析,隨著這幾年迅速發展,加上北京南城規劃二機場,都大量需要建設用地,相對北京其他區域,大興用地矛盾比較突出。此外,大興目前城中村較為集中,在近城區位置較好的區域中數量較多,也為大興參與試點提供了條件。

實際上,在北京東、北、西三方區域開發均較為充分前提下,偏居南城的大興,在土地方面的準備可能早已開始。昨日有消息人士告訴本報記者,早前大興就通過村鎮集體拆遷騰退出來一些土地,這些土地一直沒有入市,一段時間以來一直在做土地整理和一級開發工作。

“這些土地多為農村集體用地,今後如果轉化為城市建設用地,將增加北京南四環周邊整體土地供應規模。”該知情人士說道。

對於這一試點政策對於大興及整個北京樓市的影響,張大偉認為,影響非常有限,因為這種土地屬性特殊,並不能隨便轉讓,“與普通招拍掛的土地相同的只有經營功能,其他產權屬性差別較大”。

與此同時,這一新政對北京土地供量的拉動似乎毋庸置疑。亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析,大興被納入試點區域,無疑將有利於北京增加供地。但郭毅提到土地入市時,開發商如何與村集體合作,目前還是懸而未決的問題。

在郭毅看來,與大興試點政策較為近似的案例,是北京豐臺西局的機制,即地塊在供地的過程中,拿到地的開發商無償還建一部分商業,給當地村鎮集體組織掌握,村鎮集體組建的公司獲得這部分商業的產權和經營權,開發這部分的工作由開發商來負責完成。

“其實就是還是為了讓村集體在出讓土地的同時,獲得集體性的經濟收入。”郭毅初步估計,大興舊宮、西紅門地塊比較核心,對開發商具有誘惑力,未來試點過程中有可能參照豐臺的方式進行。

有望增加中端住宅供給

根據媒體報道,姜大明在說明草案時指出,試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

而房企更關心的,仍然是地價。

“像北京這樣的一線城市的土地,開發商都挺感興趣的,關鍵是看這些地能不能做到熟地,需要多大開銷和成本。”一位上市房企營銷人士昨日接受本報記者時稱,當下開發商對二三線城市樓市興趣索然,一線城市相對還算香餑餑,大興區域也在完善基礎設施,客戶基數也不小,未來開發商對這類土地有沒有興趣,關鍵還在於入市時的地價。

實際上,在地價和溢價空間的制約下,眼下的北京住宅市場,已經出現了明顯兩極化的趨勢,一頭是高端化、頂級化,另外一頭是低端化、剛需化,中間的改善性住宅供量十分有限。今年30歲的國企職員唐先生告訴記者,孩子出生後他希望在五環內換一套90平米左右的兩居室,預算400萬元,但是選擇並不多,“要麽太遠,要麽太貴”,最後選擇了一套房齡10年左右的二手房。

新盤的定價也說明了這種趨勢。亞豪機構提供給本報的最新數據顯示,從北京3月入市項目的定價特征來看,兩極化現象開始逐漸明朗,即受自住房影響,中低端項目定價穩中下滑,如而純新盤蘇寧·尊悅大廈目前報價為22000元/平米,相比周邊在售項目低出2000元左右,與此同時,地價飆升則使即將入市的高端定價持續走高,如3月預期入市的大苑海澱名著,2012~2013年一期入市價格僅為32000元/平米,但2014年其周邊高價地項目金投銀泰琨禦府項目以73000元/平米的價格入市之後,也直接拉升了其價格預期,3月開盤預計報價攀漲至70000元/平米起。這種現象,被亞豪機構認為是北京樓市2015年全年的供應特征。

未來大興試點政策落地後,隨著新增土地入市,北京樓市的供給結構是否會發生變化?郭毅預計,目前北京中端住宅產品供應規模偏小,從目前來看相對集中的板塊在大興亦莊,改善型的項目基本都是在五環以外,這與中產階層他們對於改善居住的要求不太相符,如果未來大興區域在四環、五環周邊供地量集中增加的話,只要地價不定得過高,將有利於增加北京的中端產品供應,彌補北京樓市供需結構的不足。

“開發商拿地也要考慮賣不賣得出去,位置較好的土地,估計價格也不低,開發商拿到手里一般不會做成剛需產品,估計剛需公司不會太積極,因為產品不支持,做不出溢價,可能多是大公司拿,還是做成中高端產品。”上述開發商人士開發商坦言,“未來這些土地入市後,地價如果不高,可以做中端產品,但開發商也需要參照該區域二手房價格以及即將出來的新品價格,來確定產品類型。”

編輯:王海
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