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公告一出，產權證作廢? 武漢漢陽註銷330拆遷戶不動產證引爭議

大歸元片區內已經拆掉一半的小區。（王露曉/圖）

（本文首發於2017年1月19日《南方周末》，原標題為《公告一出，產權證作廢? 武漢漢陽註銷330拆遷戶不動產證引爭議》）

武漢漢陽，國土資源和規劃局以公告方式，註銷了三百多戶居民的不動產權證，其中約90%尚未簽訂房屋征收補償協議。

武漢市國土局：依據《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》，“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回，房屋、土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記手續。”

對於政府征收決定的效力，國務院未明確。學界有兩種觀點：征收決定一旦作出便生效；征收決定只是征收過程的一個開端。

2017年1月15日淩晨不到1點，武漢市漢陽區平田北村的老陳一家都已入睡。突然，一夥人破門而入，舉著滅火器狂噴，噴完就走。“具體幾個人我沒看清。家里都是白色的，我們也被噴成了白色。眼睛里全是白灰，睜不開。”老陳的妻子說。

這是一棟八層高的灰黃樓房，破敗不堪，幾乎所有門窗全被拆卸下來，樓外的路面堆滿垃圾。還住在這里的人家不多了。老陳一家三口住在一層角落里一套不足40平米的單元房中，樓外有間10平米左右的瓦房，住著老陳八十多歲的父親。

老陳的房子還在，但2016年11月30日，房子的國有土地使用證已被武漢市國土資源和規劃局漢陽分局（下稱“漢陽國土局”）註銷。

與老陳相似，劉澄（化名）也住平田北村，土地證在同一天被註銷。半個月後，她才在新聞里看到註銷土地證的消息。跑到區里一問，原來土地證註銷的前10天，她的房產證已被註銷。

武漢市國土資源和規劃局官網顯示，自2016年11月19日起，漢陽國土局分27批、註銷了330戶居民的不動產權屬證書或不動產登記證明，僅11月26日便註銷152戶。據南方周末記者了解，三百多戶中，約90%尚未與漢陽區政府簽訂房屋征收補償協議。

對老陳等人的遭遇，知名拆遷業務律師王才亮感到憂懼：房子還在，產權證書卻被註銷了，公民的房屋所有權竟然如此脆弱？

“實際上沒有協商空間”

平田北村位於武漢老城區鸚鵡大道與歸元禪寺之間，屬於大歸元片區，住宅密集。附近除了類似的老舊小區，還有許多私房。這個生活成本較低的片區內，住的多是老人和租戶，有些社區每月只需交納5元垃圾處理費，停車費也便宜。

在致大歸元片區居民的信中，漢陽區房屋征收管理辦公室（下稱“漢陽征收辦”）、翠微街道辦事處寫道，片區是“歷史悠久的老城區，範圍內危房相對集中，道路、管網、消防等基礎設施相對落後，影響了居民的正常生活”。為此，大歸元片區成為武漢舊城改造的重點之一，並列入2014年度漢陽國民經濟和社會發展計劃。未來的大歸元，將成為“都市商貿中心，歷史文化名街，城市繁榮地標”。

按照武漢市的國有土地上房屋征收程序，漢陽征收辦要先擬定征收補償方案，經區政府審定、論證後公布。據漢陽區相關工作人員介紹，2014年9月16日至10月16日，大歸元片區的征收補償方案在征收範圍內公示。彼時，被征收房屋的權屬入戶調查已完成，調查結果已公示。

距平田北村不遠的翠微路上，有一棟白色三層小樓，門口掛著大歸元片區平田小區舊城改建征收辦公室的牌子。樓里是武漢永誌房屋征收服務有限公司、武漢秋平房屋征收服務有限公司的工作人員。他們與建橋街道（原翠微街道）辦事處簽約合作，征收過程中同居民打交道最多，被俗稱為“拆遷公司”。一層大廳里，至今豎著平田小區片房屋征收補償方案的展板，展板顯示，被征收人可選擇貨幣補償或房屋產權調換。

老王與老陳隔著兩棟樓，四代五口擠在一套七十多平米的單元房里。老王這樣的家庭，人口多，房屋面積不大，評估下來每平米八九千元。如果選擇貨幣補償，六七十萬的補償款根本買不到位置、大小合適的商品房。和許多經濟拮據的人家一樣，他們希望進行產權調換，用舊房換一套新房。“可是置換的房子蠻少”,老王說，不管規定怎樣，落實到自己這里只剩下一個選擇：貨幣交易。

即便那些要到房子的人，想要回遷到大歸元寺這樣的城市核心地段也不容易。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》，因舊城改建征收個人住宅的，如果被征收人選擇產權調換，政府應當提供改建地段或就近地段的房屋。但在公示的征收補償方案中，10個產權調換房源小區中，只有漢陽城、世茂錦繡長江兩處位於武漢市二環以內，與大歸元片相去不遠；其他小區均在漢陽區相對偏遠的位置。

老王聽說，大歸元寺附近將來要成為商業區，即便再建居民樓，自己也買不起。

拆遷公司一名姚姓工作人員告訴南方周末記者，居民間確實會出現爭搶房源的情況。“現在（置換房源）都是商品房，沒有福利保障房。但是你可以走另一個程序，去申請（保障房）。”這位工作人員表示，如果買不了房子，還可以向政府申請公租房。

既然換不到房，錢能不能多拿一些？家住合作南村、同屬大歸元片的老文，與拆遷公司交涉過不下10次，評估價格每平米8740元依然沒變，但拆遷公司人員告訴他，最多不超過11000元。居民孫洋（化名）對自己的房屋評估價格不滿，依程序申請了重新評估。可再次評估後價格沒有任何改變，要向武漢市房地產價格評估委員會申訴，又要掏一筆錢。“我們拆遷戶都是低收入，擔心錢花了還是原結果。”孫洋只好放棄。

對於這種爭取，南方某法院行政庭的一名法官表示“希望不大”。他告訴南方周末記者，各項目都有征收補償方案，執行統一的標準，“實際上沒有協商空間”。而有彈性、可以爭取的，大概只有早簽協議、早搬遷的獎勵。“一旦超出獎勵時間，全是正常標準。”

陳勤家的小樓旁挖掘機正在工作，隨著機器啟動，整棟樓都在震顫。（王露曉/圖）

“把權力都下放給拆遷公司了”

舊城改建、房屋征收，這種涉及成千上萬居民利益的事，需要經過一系列公開。從最初的入戶調查開始，權屬調查結果要公示，征收補償方案要公示，選取補償評估機構要公示，征收補償決定還要公示。

2014年11月21日，漢陽征收辦公示征收補償方案征求意見結果的同一天，漢陽區政府下達了大歸元片區的房屋征收決定。

上述拆遷公司姚姓工作人員及漢陽區工作人員告訴南方周末記者，對於各種方案、決定，基層工作人員都會張貼、宣傳，設置解答點答疑解惑，分戶評估報告送達，協商簽約，甚至開私車帶被征收人挑選置換房源。

但南方周末記者從此前的媒體報道中發現，許多居民“仍然不太了解詳情”。多名受訪居民也表示，有些公告、征求意見就像走過場。老王對南方周末記者表示，“你要到他（拆遷公司）那里，他才拿筆給你算”。

除了拆遷公司，老王還到臨時設在歸元大覺酒店的辦公點找過政府拆遷辦。但是拆遷辦並未處理老王的問題，“說把權力都下放給拆遷公司了”。

由於對補償方案不滿，一些居民不肯簽訂拆遷補償協議。針對這些住戶，漢陽區聘請了房屋征收方面的專業律師團隊，擬定每戶的征收補償決定並出具律師意見函。

就在協商簽署補償協議、擬定審核補償決定的同時，2015年春夏，大歸元片區征收後的拆遷工作逐步展開。各地拆遷過程中經常出現的逼遷問題，似乎也開始在大歸元寺附近上演。

據老王介紹，2016年3月左右，拆遷區域與非拆遷區域間砌起一道圍墻，通行十分不便。接下來，路燈開始斷電，電子眼監控開始撤走。老王家的電視線、網線也都斷了。

“他們還鬥狠，說要是不搬就把你們交到法院，讓法院判你。”家住合作南村的陳勤（化名）說。

目前漢陽征收辦、建橋街道辦未向法院申請過強制執行。拆遷公司給南方周末記者的說法是，現在只是說做好宣傳工作，“真的還沒有走到這麽極端的地步”。

漢陽區國土局回應南方周末記者：該項目截至目前，漢陽區政府或相關部門未成為行政複議被申請人或行政訴訟被告。

隨著簽訂拆遷補償協議的居民不斷增加，越來越多的住戶搬離了大歸元片區。如今，拆遷公司辦公的小白樓里，有的門上貼著《敦請協商、簽訂房屋征收補償協議的催告書》，有的門上貼著打印出來的新聞報道《武漢現最牛釘子戶要價3000萬否則不拆，法院：先拆再說》。

“大概（住戶）搬走百分之七八十的時候，那些事情（疑似逼遷事件）就都不搞了。”老王說，到了2016年11月，拆遷公司的人也不來談判了。“要找得是你去找他談。還要找熟人，要不他不給你談。”

“現公告作廢”

老王告訴南方周末記者，拆遷公司收走“兩證”（房產證、土地證，或者兩證合一的不動產權證）後，才會給你計算具體的補償價格，銀行也會把補償款備好。徹底搬遷時，住戶再用鑰匙換錢。

然而，沒交“兩證”的人無論如何也沒料到，自家的“兩證”會被政府註銷。征收啟動超過兩年，從來沒人告訴過他們會有這樣的後果。他們想不通：我家沒簽補償協議，沒拿補償款，房子也沒拆，房產證、土地證怎麽就成了廢紙？

南方周末記者采訪的多位居民表示，直到2016年12月，鄰里間才有人發現成批成批的產權證被漢陽國土局註銷了，“作廢公告”就在武漢市國土資源和規劃局的網站上。

每篇公告的最前面寫著，“因我機構無法收回下列不動產權屬證書和不動產登記證明，根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條的規定，現公告作廢。”該條規定，因不動產權利滅失等情形，不動產權屬證書或不動產登記證明確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或當地公開發行的報刊上公告作廢。

同時，“作廢公告”還為所列的每件不動產權屬證書進行了備註。比如坐落在翠微橫路2、4、6號的“陽國用（商2003）第4909號”證書，權利類型為“國有建設用地使用權/房屋（構築物）所有權”，其備註項里寫道，“根據《武漢市漢陽區人民政府關於漢陽區大歸元片區西片A地塊舊城改建項目房屋征收決定》（陽政征決字［2014］第10號）及武漢市漢陽區人民政府房屋征收補償決定書（陽政征補［2016］14號），並經漢陽區房屋征收管理辦公室申請，依法註銷國有土地使用權。”

27批、330件註銷公告全部采用統一格式，對征收補償協議只字未提。

事實上，大歸元片區330戶居民的遭遇，在武漢並非首例。據《中國經營報》報道，2015年10月29日，武漢市東湖開發區國土局公告註銷49件不動產權證；2016年4月13日，武漢市東西湖區公告註銷142件不動產權證；2016年5月26日，東湖區又公告註銷43件不動產權證。

一名行政庭法官猜測，批量化地直接註銷權屬證書，很可能因為政府的征收、拆遷工作“推進得太急”。

打了一個擦邊球？

針對大歸元片區的不動產證註銷，武漢市國土資源和規劃局向南方周末記者表示，註銷的一項重要法律依據是《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（下稱《實施辦法》）第20條第3款，“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回，房屋、土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記手續。”

對此，中國政法大學法治政府研究院副教授趙鵬表示，武漢市的《實施辦法》打了一個擦邊球。“因為國務院的《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確征收決定的效力，而學界對此尚有爭議。”

一種觀點認為，政府征收決定一旦作出便會生效，也就是說，從下達征收決定的一刻起，居民的房屋所有權、土地使用權便已滅失。不動產權證上交與否，都不再有任何意義。如果對征收決定不服，居民可以申請政府裁決、行政複議或提起行政訴訟。

在第二種觀點里，房屋征收決定只是征收過程的一個環節，是一個開端。“有了征收決定，才能進入下一個程序，比如簽訂征收補償協議”。當補償協議談妥、補償履行完畢，或政府裁決、行政複議、行政訴訟的一系列程序走完，房屋所有權、土地使用權才發生轉移。

“像這種對一個法條理解有偏差的情況，最好是按照對老百姓有利的方式去解釋。”趙鵬說。

據北京市住建系統的一名工作人員透露，北京在實踐中采用第二種做法。要等到全部流程走完、有異議的案件完結，才會申請註銷不動產權屬證書。這樣做，比較緩和、穩妥。

此外，趙鵬認為，武漢市是否有權力對征收決定的效力進行解釋存在疑義。因為立法法第8條規定，對非國有財產的征收、征用只能制定法律。“這是法律保留的事情。”趙鵬說，而武漢的《實施辦法》只是一個地方政府規章，無權對此立法。

在征收決定效力的問題上，中國青年政治學院法學院副教授王雷也認為，征收決定作出或公告後並不當然生效。從物權法角度分析，征收決定要想生效，還須滿足基於公共利益需求、符合法定權限和法定程序、依法作出補償等三點。

“特別要強調征收決定自征收補償完成時生效。”王雷說，如果被征收人未得到任何補償，征收機關就徑行辦理註銷登記，這種做法不妥。

而對於陳勤、劉澄這樣的家庭來說，他們沒有簽訂補償協議，至今也未確定或獲得補償。“老百姓不懂法，看見補償方案過低，以為用腳投票、不（在補償協議上）簽字就可以了。”正如一位居民向南方周末記者所說，出於經濟、精力的考慮，出於對維權程序的不了解，許多人不僅不簽協議不搬遷，還錯過了60天的行政複議期限。

據漢陽區工作人員介紹，此次大歸元片區翠微片項目被征收房屋總數約8800戶，涉及房屋總建築面積約86.87萬平米。截至2016年12月31日，項目已與8505戶居民簽訂了房屋征收補償協議。在不動產權屬證書註銷的三百多戶中，約30戶已協商簽訂補償協議。

盡管對補償方案不滿，老王依然簽了協議，並無可奈何地選擇了貨幣補償。春節前，他即將告別這棟住了26年的老屋，離開這片斑駁雜亂的廢墟。

（南方周末實習生孫茜茜對本文亦有貢獻）

廈門樓市調控出狠招：產權證未滿2年不準賣

在房價上漲壓力仍比較大的情況下，一二線城市的調控舉措繼續升級。

24日，二線城市中房價最高的廈門發布了樓市調控新舉措，在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房;通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年;新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。

此間的一大背景是，自2009年以來，廈門房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續上漲。去年以來，廈門又繼續一波快速行情。作為二線城市，廈門的經濟總量僅位居全國第51位，但目前廈門的房價僅次於北上深，高居全國第四，超出一線城市廣州不少。

根據中國房價行情平臺的數據，近一個月廈門房價均價為每平方米40344元，環比上漲4.01%，比一線城市廣州高出1萬5千多元。

值得一提的是，據廈門日報3月13日報道，廈門市國土房產局還表示，在近期並沒有新的限購政策出臺計劃，房產稅收方面也沒有進一步的調整，市民大可不必為此感到恐慌。僅僅十天後就升級了調控舉措，也可見目前廈門房價仍面臨著很大的上漲壓力。

“兩年內不準賣，這個是首次出現。”中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，這幾年來，廈門的炒房氛圍一直比較濃厚，出臺這種限制交易的舉措，正是為了遏制這種短炒現象。

易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進說，炒房者往往會通過其他一些方式進行，比如沒辦產證的時候就采取更名的方式轉讓住房，或者購房以後就快速拋售賺取差價。所以此次政策管制非常有必要，“廈門這次規定這個內容，屬於非常嚴厲的，即買可以，但不允許隨便拋售和套現。”

張大偉說，一般來講，購買新建商品住宅從購房到拿到產權證需要一段時間，再加上產權證要滿2年方可交易，則往往需要好幾年才能交易。“不過2年不準交易的話，萬一人家有急事，比如遇到突發事件急需用錢的話怎麽辦。所以是否可以采取重稅的形式，比如2年內交易要征收很高的稅費等舉措來調節呢?”

來自泉州安溪的陳先生去年才賣掉廈門的房子還債。他說，閩南的商業氛圍很濃厚，做生意的人多，但這幾年很多人都是高杠桿在廈門炒房，限制交易的舉措之下，那些負債不少還高杠桿炒房的人來說是更需要謹慎考慮。

在廈門市房地產中介行業協會副會長王崎看來，盡管這些措施很嚴厲，但還是出臺得太晚了。“現在房價都已經漲到這麽個高位了。這些措施都屬於亡羊補牢。”他認為廈門房價高企的一大原因在於，這幾年廈門的土地供應一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房價高漲。所以在收緊調控的同時，還是應該增加有效供應，滿足市場需求。

24日晚間7時，杭州市國土資源局發布土地新政：當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售;溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例;當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

在張大偉看來，越來越多的城市收緊調控舉措之後，這些熱點城市成交量或將明顯下滑，價格也可能在2季度出現調整。但長期主要還是看信貸，如果信貸不收緊，這些政策作用也會非常有限。

成都限購政策再升級 限購區內取得產權證滿3年才能轉讓

4月12日消息，成都市出臺《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，提出7個方面措施，進一步加強房地產市場管理。其中提出，即日起在成都市住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

同時，各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。 這已是一個月內成都第二次出臺住房限購政策。

以下為通知全文：

成都市城鄉房產管理局、成都市金融工作

辦公室、中國銀行業監督管理委員會四川監管局、中國人民銀行成都分行營業管理部關於

進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知

成房發〔2017〕45號

各有關單位：

為進一步落實成都市人民政府辦公廳《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若幹措施的通知》(成辦發〔2016〕37號)、《關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展若幹政策措施的通知》(成辦發〔2016〕45號)、《關於完善我市住房限購政策的通知》(成辦發〔2017〕10號)等文件要求，加強房地產市場管理，防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險，促進房地產市場平穩健康發展。現將有關事項通知如下：

一、嚴格規範房地產經營行為

房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。房地產開發企業、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違法違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平臺公開選聘房地產價格評估、經紀、咨詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。對於經有關部門查實存在前述違法違規問題的，各銀行業機構應立即終止與房地產中介機構的業務合作，在房地產開發企業整改糾正前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信。各銀行業機構、小額貸款公司不得與2年內受到有關部門和司法機構處理的房地產中介機構合作。

二、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

經人行成都分行會同四川銀監局，指導四川省市場利率定價自律機制對成都市差別化住房信貸政策作出調整，各銀行業機構要認真貫徹執行，嚴格落實差別化房地產信貸調控政策，配合做好成都市房地產調控工作，促進成都市房地產市場平穩健康發展。

金融監管部門適時對成都市住房限購區域內的房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違法違規行為的機構將嚴肅問責。

三、嚴格住房貸款合法性審查

各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上簽約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上簽約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上簽約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風險。

四、嚴格執行房貸認定標準

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上簽約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

五、嚴格審核首付款資金來源

各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局《關於進一步加強住房信貸政策管理的通知》(成銀發〔2016〕188號)相關規定，嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房杠桿行為。

六、嚴格審核還款能力

各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

七、嚴格防範投機炒房

自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。各銀行業機構要加強個人住房貸款業務管理，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協議劃付商品住房預售款，對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

本通知自2017年4月13日起實施。

特此通知。