名城複式首現銀主盤劈價兩成拍賣 內地客恐蝕600萬
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GS(14)@2016-03-18 23:44:39【本報訊】貴價樓爆斷供潮。本報統計全港逾60伙銀主盤中，樓價逾千萬的銀主盤佔最少29伙，比例近一半。市場昨單日又增最少3伙銀主盤，其中大圍名城複式樓王首現銀主貨，劈價兩成拍賣，呎價僅1.1萬元，內地客隨時蝕逾600萬元。記者：朱連峰
於2010年底政府推出SSD後開售、被長實（1113）形容位置媲美北京天安門的名城2期盛薈，複式樓王首現銀主盤。盛薈1座頂層複式SB室，面積1,776方呎，2012年8月由齊姓女內地客以2,502萬元向長實一手購入，呎價14,088元。此名城樓王亦淪為該內地客「提款機」，先後七度將樓王向私人財務機構加按，包括2014年6月向一間財仔借貸800萬元，最終按爆煲淪為銀主盤，本月30日由環亞拍賣行劈價兩成拍賣，底價僅2,000萬元，比內地客買入價平502萬元。樓王呎價僅1.1萬元，貼近金獅花園。
浪澄灣四年蝕百萬
一旦以底價賣出，內地客連使費料蝕逾600萬元，有機會打破外號「東涌富婆」的唐姓投資者在名城所保持的蝕讓最高逾400萬元紀錄。名城過去不乏蝕讓，最經典是「東涌富婆」沽出名城5伙，全軍覆沒，慘蝕逾千萬元。半新樓爆蝕讓潮。大角嘴浪澄灣慘近百萬元。消息指8座高層A室，562方呎，以830萬元售出。原業主2012年5月透過公司名義以885.9萬元買入，連同釐印費及佣金等使費，慘輸97.4萬元。美聯黃麗貞表示，將軍澳天晉「辣招貨」見血，1期1座低層D室，533方呎，剛售653萬元。原業主2014年7月以625萬元接貨，持貨不夠三年，須付一成SSD，連同釐印費及佣金等開支，料實蝕約70萬元。元朗尚悅5座中層E室售360萬元，原業主2013年以344萬元購入，近乎平手。
淘大花園僅售320萬
尖沙嘴名鑄高層G室售2,650萬元，原業主2009年以2,680萬元買入，慘蝕157萬元。西環翰林軒2座高層F室以585萬元沽出，原業主2013年以593萬元，賬面蝕8萬元。中原陳鳳霞表示，九龍灣淘大花園O座中層8室，面積285方呎，僅售320萬元，呎價11,228元。同面積同座低層8室，去年6月404萬元售出，呎價14,175元。即上年高位入市即輸樓價兩成，損失84萬元。另同區德福花園E座低層14室售460萬元，呎價8,534元，創2014年底以來新低。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160318/19534407
天津商人借爆 天匯首現銀主盤 兩年半前1.35億買入 降價三成月底開拍
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GS(14)@2016-04-15 15:36:15【明報專訊】有內地客罕有借爆本港超級豪宅，令單位淪為銀主盤。創亞洲分層呎價最高紀錄的西半山天匯，一名天津商人持有的39樓B室，將於本月底連車位拍賣，開價9800萬元，成該廈首宗銀主盤個案，是次開價較2年半前買入價低近三成。同為該名商人持有的同層A室，雖未淪為銀主盤，但已於過去不足兩年間，先後6次向銀行及財務公司借貸，涉及總額超過9300萬元，約相等於當年買入價七成。
明報記者 林尚民、劉詠怡
天匯過去獲不少本港及內地富豪追捧。項目首個銀主盤為39樓B室，實用面積2476方呎，屬4房雙套連工作間及儲物室間隔，望西區海景為主，本月底以開價9800萬元連車位拍賣，實呎39,580元。
據資料顯示，有關單位由聯亞地產發展有限公司於2013年底以約1.35億元購入，並以282.94萬元購入車位，合共涉資約1.38億元，今次銀主開價則較當時買入價低約3970萬元或近三成。
負責是次銀主盤拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞透露，該業主購入單位時曾支付首期，但其後未有按月供款，故淪為銀主盤。上述聯亞地產現由一名註冊地址於天津的內地商人尹聰擔任董事。
毗鄰戶六按盤共借逾9300萬
值得一提的是，雖然今次淪為銀主盤的天匯39樓B室，未有多次借貸紀錄，只於2014年6月及2015年6月，由交通銀行承造兩次按揭。不過，當年同由尹聰等人以1.353億元購入的39樓A室，卻在過去不足兩年內先後由銀行及財務公司承造6次按揭，而其中5次由財務公司承造之按揭，金額介乎1000萬至2160萬元不等，合共9320萬元，佔單位購入價近七成，惟部分貸款已經清還。至於尹聰等人同時以282.94萬元購入的一個車位，亦曾兩次按揭，每次金額均達280萬元。
加按物業解財困個案料日增
事實上，雖然豪宅買家持貨力一向較強，不過，近月市場先後出現多個豪宅銀主盤，如南區指標屋苑陽明山莊，就出現近10年來首個銀主盤，業主過去曾借約20次按揭，現叫價2200萬元放盤；香港仔深灣9號於今年2月亦出現首個銀主盤，銀主近日亦把叫價由3900萬元減至3500萬元。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於內地經濟環境未有好轉，早前更有不少內地客在港加按物業以調動資金救亡，故令豪宅銀主盤增加，若內地情?持續，相信同類型銀主盤會再增多。他又稱，雖然目前銀主盤數目未算太多，但若然有關單位數量持續增加，由於銀主盤成交價一般比市價平，料會為樓市增添壓力。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160415/news/ea_eaa1.htm
天匯首現銀主盤內地客斷供 低買入價3,700萬拍賣
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GS(14)@2016-04-15 16:25:07■天匯銀主盤月底將進行拍賣。 李潤芳攝
【本報訊】亞洲樓王西半山天匯首度驚現銀主盤！來自天津的尹聰兩年前以約2.7億元買入天匯兩個單位，一個淪為銀主盤，開價比兩年前買入價平27%，本月底七折拍賣；另一個單位兩年來貸款額近1億元。這名內地客過去兩年多先後動用近5億元來港掃貨，個別已賣掉，餘下物業恐陷入高危邊緣。記者：陳家雄 程俊華 黃嘉銘
恒地（012）發展的西半山天匯戶戶有獨立升降機，管理費每呎約6.9元，即每月約1.7萬元，多過大學畢業生平均月薪1.34萬元，然而怎樣奢華也好，都會有業主「走佬」。
月底拍賣 開價9,800萬
項目首個銀主盤是39樓B室，實用2,476方呎，開價9,800萬元，較兩年前買入價約1.349億元，低近3,700萬元或約27%。單位2014年底向財務公司貸款2,000萬元，其後再向銀行承造二按，銀行見遲遲未還款，終於收樓兼拍賣。獲委託拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞稱，數日前收到銀行通知將單位拍賣，稍後將舉行開放日予準買家參觀，本月28日拍賣。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指，市場現有約120個銀主盤，今年首季沽逾40個。由去年下半年起，逾千萬元的銀主盤持續增加，半年增幅約五成。資料顯示，是次天匯銀主盤原業主尹聰，持中國身份證，當日買入兩個天匯單位，涉約2.7億元，除上述銀主盤，還有39樓A室，2013年作價約1.353億元。不過他把單位當提款機，2014年至今年1月，先後向多間財務公司貸款，涉額9,320萬元。另外，2014年7月以1,020.5萬元一手購入尖沙嘴Grand Austin1A座低層戶，今年1月向實德環球財務有限公司承造一按，獲批借貸金額1,000萬元，即高達樓價98%。
3年前斥4.6億掃4物業
報住天津的尹聰2013年10至12月期間大舉入市本港物業，共斥約4.6億元掃4項目物業，包括上環信德中心西翼寫字樓、天匯39樓A及B室及荃灣TML廣場工廈單位。信德中心及天匯39樓B室已先後淪為銀主盤，其中以買賣公司形式購入信德西翼17樓2至5室，合共6,830方呎，作價約1.2億元，呎價17,570元，去年9月授權一港人放售，叫價1.33億元。放售4個月賣不出，年初被集友銀行收樓變銀主貨。單位最終上月初以1.1268億元由銀行售出，呎價16,498元，為該廈近兩年新低，成交價較兩年半前貶值732萬元。他炒樓曾經有斬獲，2013年斥2,999.15萬元購入荃灣工廈TML廣場25樓3個單位。單位去年底以3,244.54萬元售出，賬面獲利逾245萬元。消息稱，天匯尚有二手放盤，為低層戶，原業主2014年以約5,720.88萬元買入，現叫價5,600萬元，比去年9月劈價600萬元或10%，賬面仍要蝕約100萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160415/19571871
首都廣場接連現銀主舖 劏場變死場 舖位四折拍賣
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GS(14)@2016-04-18 12:03:50■首都廣場自三年前拆售以來，便踏上「死場」之路。 朱永倫攝
【本報訊】尖沙嘴「經典」劏場首都廣場，開業兩年，商場一直十室九空，近日更接連現兩銀主舖位。其中2樓一舖位業主因破產被收舖，舖位將於下周拍賣，開價僅150萬元，貶值逾六成。另1樓亦有一舖位上周被執達吏封舖。記者：程俊華 陳家雄 陳東陽
尖沙嘴首都廣場位於漆咸道南61至65號，即百樂酒店的基座商場，自三年前拆售以來，便踏上「死場」之路。由於商場大部份舖位一直租不出，在欠缺租金收入支持下，舖位淪為有價冇市的負資產，近期出現舖位慘變銀主盤。該舖位位於商場2樓S19號舖，建築面積約70方呎，由兩名業主聯名於2013年一手購入，成交價406.6萬元，呎價約5.8萬元。業主在同年8月上會時，向賣方提供的財務公司承造一按。不過，於2014年改為向亞洲聯合財務承造按揭。
1樓舖斷供 星展收舖
根據土地註冊處資料顯示，兩名業主同於去年10月被債權人向高院申請頒令破產，並於12月正式被法院頒佈破產令，首都廣場舖位被破產管理署署長成為暫行受託人。物業將於下周拍賣，開價150萬元，較三年前購入價貶值256.6萬元，跌價63%。舖位現時交吉，租金收入為零。位於商場1樓F19號舖亦於本月被銀行收舖，淪為銀主貨。該舖建築面積約90方呎，於2013年1月以504萬元購入，呎價5.6萬元。及後業主經星展銀行承造按揭，疑因斷供被星展入稟收舖。舖位已於日前被執達吏封舖，舖外貼滿法律文件，相當慘情。首都廣場於2012年將商場以22.5億元轉售予有「劏場大王」之稱的尹柏權。尹柏權將地下舖位出售，再將商場一樓至三樓劏成約660個蚊型舖拆售，入場費不足300萬元，短時間內幾近沽清。
近兩年未錄二手成交
根據該商場買賣合約，條款設有售後租回協議，成交日起計，首兩年內保證回報5厘。商場開幕至今近兩年，不少業主現時已收回舖位，但吸引不到租戶承租，商場十室九空，三層商場大部份都是一望無際的吉舖。由於舖位幾乎全無投資價值，部份小業主「求死不能」，商場已有兩年未錄二手成交。對上一宗二手買賣於2014年2月錄得，3樓T6號舖，以108萬元售出，原業主持有一年蝕132.3萬元，貶值55%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160418/19575739
太古城一年首現銀主盤 單位去年曾放售 業主年初破產
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GS(14)@2016-05-21 12:54:46http://property.mpfinance.com/cf ... 0519/paa01/laa1.txt
【明報專訊】經濟轉差，樓市亦受牽連，繼早前有多個豪宅單位淪為銀主盤後，十大二手屋苑亦開始出現零星銀主盤放售個案。港島龍頭指標屋苑鰂魚涌太古城，屋苑罕現逾1年以來首個銀主貨。據悉，該單位早於去年放售，業主今年初破產，單位近月終淪為銀主盤。此外，九龍大型屋苑紅磡黃埔花園，則於一年內三現銀主放盤。
明報記者 方可兒
太古城最新一伙銀主盤位於興安閣高層H室，實用583方呎（建築675方呎），屬兩房則王，將於下月1日於忠誠拍賣行開拍，惟底價未定。土地註冊處顯示，原業主於1989年以98.5萬元購入，及後曾轉名予三名何姓業主，其中一名於今年初破產。中原分區營業經理陳彪表示，單位於去年底曾經放盤，當時叫價900萬元，今年2月初已減至850萬元，至3月封盤。
資料顯示，同座實用面積相同的單位，上月曾以818萬元成交。事實上，屋苑對上一宗銀主貨為去年2月，當時位於恒星閣的3房銀主貨，以1160萬元沽出。
春櫻閣複式1880萬沽 返年半前價
屋苑本月暫錄7宗成交，成交量相等於上月全月23宗約三成，其中5宗均為逾千萬元成交。美聯首席高級營業經理吳肇基表示，新近望內園的春櫻閣頂層複式戶，實用1046方呎（建築1137方呎），以1880萬元成交，實呎17,973元（建呎16,535元），做價重返逾1年半前同類水平。
原業主於2013年以1657萬元購入，帳面獲利223萬元或13%。另外同望內園、面積相同的銀柏閣複式戶，2014年9月做價亦達1950萬元，可見上址成交價已重返逾1年半前水平。
黃埔一年內三現銀主盤
另黃埔花園年內第3度再現銀主貨。屋苑去年8月曾現兩間銀主貨，其中一間已經售出。本月新增的銀主貨位於屋苑11期第5座低層D室，實用639方呎（建築750方呎），3房間隔，單位上周三才開價698萬元進行拍賣，惟未能售出，下月1日重拍，現時底價待定，原業主2010年以471.8萬元購入。
環亞物業拍賣司曾傑俊表示，現時市場流通的住宅銀主盤逾80個，以1000萬至3000萬元的中大碼物業佔逾3成最多，相信該批單位的業主多為中小企老闆，因生意不景而加按物業，終淪為銀主盤，至於大型屋苑等中細價銀主盤目前所佔比例不多，惟隨着近日銀主盤放盤量及成交量有所增加，料大型屋苑的銀主盤亦將增加。
據他估計，今年4月錄約30宗銀主貨成交，較今年首三個月每月平均錄約16宗增加近九成，料今年年底銀主盤數量將增至200個。
港首5月最少百伙被收樓 太古城今年首現銀主盤
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GS(14)@2016-05-21 13:37:41■藍籌屋苑太古城出現逾一年來首間銀主盤。 資料圖片
【本報訊】經濟下滑，因斷供及破產等原因被銀行收樓個案急增，當中藍籌屋苑也開始出現銀主盤。鰂魚涌太古城更出現逾一年來首間銀主盤。有物業拍賣行表示，今年首五個月市場新增最少100間銀主盤，當中近七成屬住宅，樓價逾1,000萬元更屬重災區。記者：朱連峰
忠誠物業拍賣昨一口氣推出四間銀主盤，其中太古城、紅磡黃埔花園及小西灣藍灣半島更屬指標藍籌屋苑，連同元朗朗晴居，將於下月1日拍賣，底價待定，這批單位估計市值近3,000萬元。太古城銀主盤位於興安閣高層H室，建築面積675方呎，實用面積583方呎，屬兩房開則，部份銀行估值810萬元，呎價13,894元。土地註冊處資料顯示，該單位於2002年曾以100萬元內部轉讓，2013年9月曾「翻按」，獲渣打銀行承按；業主今年3月宣佈破產，單位淪銀主盤。中原地產趙鴻運表示，該單位未變銀主盤前，去年12月31日曾放盤，叫價900萬元，但至今年3月已封盤不賣，估計單位現市值低於800萬元，寧安閣高層A室同類兩房則王，上月成交價796萬元。他又指，太古城對上一次出現銀主盤，已是去年2月，當時恒星閣高層G室銀主盤以1,150萬元售出。另一藍籌屋苑紅磡黃埔花園亦再現銀主盤，為11期5座低層D室，實用面積639方呎，底價待定，但市場放盤叫價698萬元，呎價10,923元。
君臨銀主盤叫低500萬
尖沙嘴九龍站君臨天下1座高層B室「六按」銀主盤，實用1,061方呎，本月底由環亞拍賣，底價3,500萬元，較部份銀行估值3,975萬元平近「五球」。業主為內地客，2007年以2,498萬元買入。環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊指今年首五個月，市場新增銀主盤最少100個。現時市場上約120間銀主盤，住宅佔80多間，當中樓價1,000萬至3,000萬元的中貴價樓屬重災區，有逾20間，佔住宅銀主盤的三分一，原因是中小企老闆經營困難被銀主收樓。他預計，至今年底銀主盤數量有可能增至200間。美聯吳肇基表示，太古城春櫻閣頂層複式F室，實用面積1,046方呎，剛以1,880萬元易手，呎價17,973元，比高位平300萬或14%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160519/19617956
趙薇鄰居斷供皇璧現銀主貨
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GS(14)@2016-12-08 08:15:05【本報訊】位於荃灣悠麗路的皇璧，屬區內貴價物業，戶戶複式，座擁全海景，亦引來內地藝人富婆趙薇垂青，四年前就動用1.53億元連環掃入皇璧三伙複式戶，打造萬呎海景「小皇宮」。
縉庭山車位200萬易手
皇璧買家不乏內地客，其中一個由內地客持有的單位，斷供物業，淪為屋苑首間銀主盤。消息指，皇璧一個中層複式單位，面積2,944方呎，業主持中國護照，報住上海，2009年12月以4,021萬元買入單位，剛淪為銀主盤蝕讓，開價4,000萬元，若以叫價賣出，連釐印費及佣金等開支，料蝕約200萬元。皇璧屬豪宅蟹貨盤，二手蝕多賺少。中原成交數據顯示，近兩年皇璧共錄得3宗成交，當中兩宗屬蝕讓，另一宗所謂賺錢成交，賬面僅賺5%，明賺實蝕。其中高層B室複式去年5月以3,998萬元易手，原業主2012年以4,438萬元買入，連使費蝕約670萬元。車位價格越炒越貴。荃灣縉庭山3樓單號車位，以200萬元易手，創屋苑車位新高；原業主於2012年買入價為100萬元，即四年間賺一倍。另外，紅磡海逸豪園海逸灣有車位癲賣282萬元，破盡屋苑紀錄。大角嘴居屋富榮花園亦有車位賣140萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161208/19858516
天晉首現銀主盤 1800萬市價放售
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GS(14)@2017-05-09 10:49:22http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2736&issue=20170509
【明報專訊】樓市升勢不停，雖然大多半新盤鬆綁貨均錄獲利二手成交，個別屋苑卻現銀主盤。樓齡約5年的將軍澳天晉首現銀主盤，1伙4房銀主盤現開價1800萬元放售，低於同類價約14%。
市場料斷供淪銀主貨
市場消息指，該單位為天晉8座高層C室，實用968方呎（建築1244方呎），採4房1套連儲物室連廁間隔，原業主於2012年以1491.8萬元一手購入，料斷供淪為銀主盤，現銀主叫價1800萬元，實呎18,595元。資料顯示，今年同座同類單位1月份以2100萬元易手、實呎高逾2.1萬元，當時曾創區內二手分層新高，上址叫價較早前同類成交價低約14%。
柏景灣2房實呎逾1.9萬破頂
不過，市場續錄破頂成交。利嘉閣高級分區經理鄭運就稱，奧運站柏景灣8座中層G室，實用466方呎（建築645方呎），採2房間隔，以888萬元易手，實呎19,056元（建呎13,767元），呎價創屋苑2房新高。原業主於2009年10月，以約410萬元購入，帳面獲利約478萬元，升幅逾1倍。
碧湖實呎11125元創屋苑新高
粉嶺碧湖花園亦錄呎價破頂成交。中原分行高級區域營業經理陳永強表示，碧湖花園3座中層H室，實用400方呎（建築515方呎），兩房間隔，以445萬元易手，實呎11,125元（建呎8641元），呎價創屋苑新高。
原業主於1996年以163.9萬元購入，帳面獲利約281.1萬元或1.7倍。
內地客付135萬辣稅購盈峰一號
另上環盈峰一號獲內地客付辣稅入市。利嘉閣分行高級經理黃祥湧表示，盈峰一號低層C室，實用530方呎（建築699方呎），1房間隔，以約900萬元沽出，實呎16,981元（建呎12876元），買家為內地客，需付15%買家印花稅，即涉約135萬元。原業主於2008年以約674.5萬元買入，帳面獲利約225.5萬元或約33%。
爾巒首現銀主盤 830萬拍賣低市價一成半
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GS(14)@2017-05-12 10:58:45http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4320&issue=20170512
【明報專訊】樓市升勢雖然持續，但部分半新盤相繼出現銀主盤，繼將軍澳天晉後，元朗爾巒亦首現銀主盤。單位雖已過3年「額印期」、可隨時售出，但該名業主疑因財務問題，令其持有單位淪為銀主盤。
環亞物業網頁顯示，該單位為爾巒茵羅洛斯大道5座高層C室，實用面積878方呎，採3房1套間隔。土地註冊處顯示，業主2014年2月以745.5萬元一手購入，其後向尚誠融資有限公司承做一按金額高達700萬元，佔樓價高近94%。資料顯示，該財務公司並非發展商旗下。
一按貸款額達700萬
除了上述尚誠融資有限公司外，業主2015年再向另外3家財務公司借貸。此外，業主去年因拖欠卡數涉近14萬元，被入稟法院追討欠款。單位近日被財務公司收回，淪為銀主盤，將於本月23日拍賣，底價830萬元，實呎9453元。事實上，同類單位去年做價曾逾1000萬元，實呎約1.2萬元，意味上址底價較市價低逾一成半。
翠怡實呎1.42萬破頂
此外，青衣翠怡花園有2房戶實呎高達1.42萬元，創屋苑新高價。中原分行經理朱偉雄表示，翠怡花園8座高層G室，實用面積368方呎（建築486方呎），以522.8萬元易手，實呎14,207元（建呎10,757元），呎價為屋苑紀錄新高。原業主於2006年以125萬元購入，帳面獲利397.8萬元或3倍。
另屯門瓏門有3房額印鬆綁貨，樓價於3年期間升近300萬元。中原副分區營業經理賴燕儀表示，瓏門8座高層D室，實用面積661方呎，採3房連套房間隔，以924.3萬元沽出，實呎13,983元。新買家為區內業主，購入單位升級換樓。原業主於2014年1月以629.9萬元一手買入，現沽貨帳面獲利294.4萬元，單位升值47%。
瓏門額印鬆綁924萬 3年升五成
另荃灣中心於同區新盤開價前夕錄本月「開齋」成交。中原高級區域營業經理余俊文表示，該單位為荃灣中心18座低層D室，實用面積329方呎（建築404方呎），以380萬元成交，實呎11,550元（建呎9406元），新買家為用家。原業主於2013年12月以245萬元購入，持貨約3年半帳面獲利135萬元或55%。
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