房企辦學校並不稀奇,但萬科(000002.SZ)不走尋常路,它希望能夠包辦國內青少年的素質教育。
在今年中期業績說明會上,萬科首次透露教育已是一個比較有序的業務,形成了社區營地、城市營地、戶外營地以及一些全日制學校的多元化教育體系,萬科教育的目標是成為中國首席的素質教育產業服務商。
按照萬科的設想,這套體系將解決當前教育領域的諸多痛點,例如孩子的擇校問題、放學後無人看管、培訓班報名難與體驗差、寒暑假的孩子安置問題等等。這項業務也將成為萬科轉型城市配套服務商、打造萬億上市平臺的重要一環。
事實上,營地教育在歐美國家的發展已非常成熟,但在國內尚屬新生事物。隨著越來越多的父母關註孩子的健康人格與意誌品質的培養,萬科教育將為中國的教育產業帶來怎樣的轉變?
直擊教育痛點
處於轉型期的萬科正在嘗試多種業務,教育是其中已被驗證和確立的重點業務之一。
萬科總裁郁亮談到萬科教育時稱:“對萬科來說,我們需要的不只是蓋房子,我們更需要房子里面的內容,我們提供的不只是房子,還有生活方式,甚至為業主、客戶的孩子成長提供空間,這是我們明確做城市配套服務商這個戰略之下采取的行動。”
不過,與碧桂園(02007.HK)等房企辦學思路不同的是,萬科選擇了營地思路,通過社區營地、城市營地、戶外營地來解決教育痛點。
萬科董秘譚華傑告訴《第一財經日報》記者,最初,萬科也討論過各種可能的教育模式,包括辦學校,但通過對客戶的大量訪談和調研之後,萬科發現最讓家長焦慮的並不是學校,而是孩子放學後的照看問題、素質教育問題等。針對家長的不同痛點,萬科才慢慢摸索出了教育營地的模式。
據悉,社區營地依托於萬科的住宅社區,主要為社區內子女提供教育和托管業務。萬科獨創了“四點半學堂”,有效解決孩子下午放學後無人接、作業無人管的問題。
“很多家長面臨一大難題:孩子放學後不能由自己照看,讓人不放心。而且孩子自覺性差,家長下班後需要花費大量時間敦促孩子做作業。長期下來,家長辛苦,與孩子的關系也很對立。”譚華傑說,萬科社區營地正是基於這一痛點,由老師輔導孩子做作業,家長下班後來接,為家長和孩子提供更多親子時間。
目前,萬科廣深區域有15家社區營地開業。
城市營地定位於素質教育的培優基地,可稱之為城市教育綜合體。與教育相關的一系列業態將會在這里呈現,如不同類型的培訓機構、私立學校,解決社會培訓機構報名難、太分散的難題。餐飲、電影院等體驗式消費業態也會有,解決家長在孩子學習期間無事可做的難題,改善家長體驗。
佛山萬科塾項目是萬科在國內的第一個城市營地,目前正在建設中,將於2017年開業。它的業態大致是:地下有3層都是停車場,1~4層全部是各種各樣的培訓機構,5~7層可整租給一所學校,8~10層用來做餐飲、電影院等體驗式消費強的商業。
戶外營地是目前萬科教育中最為成熟的模式,致力於培養孩子的戶外生存能力、合作探索精神,並不局限於萬科業主,而是面向全社會。
目前,萬科在三亞、廣州、深圳、吉林松花湖、東莞開業了6個戶外營地,預計2015年戶外營地接待人數將達1.5萬~2萬人。譚華傑稱,萬科已經是國內最大的戶外營地運營商。
與地產協同
跨界玩教育,對萬科來說是雙重利好:既能與地產主業協同,又能分享教育產業的紅利。
譚華傑對《第一財經日報》記者透露,社區營地與住宅業務結合緊密,能夠為住宅帶來更高溢價,萬科和業主都能從中分享價值。萬科曾經評估過,知名教育機構學而思新開一家分店,通常能為周邊的住宅帶來5%的升值,但學而思不能分享這個價值。萬科希望創造自己的閉環,通過社區營地為業主提供良好的素質教育體系,吸引更多目標客群,讓萬科住宅價格比周邊住宅高出20%以上。
城市營地則是一種新的不動產類型,萬科將以出租作為盈利點,通過為培訓機構降低租金成本、分時租賃等方式,提高不動產坪效(單位面積的營業額)。
一般來說,培訓機構的租金支付能力較差,因為孩子只有周末才能上培訓班,周一到周五人很少,導致閑置率高、坪效低。多數培訓機構因而只能租用位置較為偏遠、較為簡陋的物業。
萬科城市營地將解決上述問題,讓培訓機構租得好、租得起。譚華傑說,城市營地會選擇相對核心的位置,提供設計、建設優良的物業。
“關鍵是如何讓培訓機構租得起,我們的解決辦法是分時租賃。”譚華傑舉例說,一個場地在周一至周五租給固定的學校,周六周日租給有需要的教育機構,場地的使用效率被大大提高,教育機構所需要支付的租金會比原先租用更差的物業租金還要低。
有未經證實的消息稱,城市營地可以為培訓機構降低租金成本30%,提高不動產坪效300%。
除了教育業態之外,城市營地還會為家長提供一些體驗服務,如主婦培訓、美甲、家長俱樂部、電影院等。
在萬科教育體系中,戶外營地基本與萬科主業無關,這是面向全社會的一項教育服務,也是目前萬科教育中盈利能力最好的業務。
“作為純粹的創業型業務,一開始並不要求盈利,而是註重規模、品牌與競爭力,但出乎我們意料的是,戶外營地從一開始就是盈利的。” 譚華傑告訴本報記者。
除了教育營地,萬科在辦學方面也有所嘗試。早在1996年,萬科就與複旦大學附屬中學合辦了上海市複旦萬科實驗學校。今年9月,深圳市三所由萬科開發並全權管理的學校也同時開學,它們分別是梅沙書院、萬科麓城小學、萬科天譽學校。
不過,學校在萬科教育體系中是相對次要的部分。譚華傑說:“萬科辦學校的公益性質相對更強,在一定程度上也是為了保持我們對教育的理解與熟悉。”
按照萬科的設想,到2018年,萬科要在11個城市開150個社區營地,在9個城市開12個城市營地和12個戶外營地,戶外營地的接待人數將超過20萬人次,成為國內該項業務的領跑者。
未來,萬科的地產開發業務收入占比將降至50%,另外一半將來自教育、物業、長租公寓等服務。
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