| ||||||
天兔颱風打亂中秋假期，澆熄的不只是遊興，連房市都遭殃。 下半年預售推案最大檔期九二八，隨連假起跑，卻因颱風攪局，看屋人潮較平日銳減三、四成，不過，冷清的不只是案場。根據《住展雜誌》統計，今年九二八檔期，北台灣推案金額近一千八百億元，雖為五年來次高，但已較去年縮減近兩成，不若預期再創新高。 「表現應該……不會太好，」京城建設經理周敬恆話說得委婉，事實上，為吸引台北客源南下看屋，京城建設搶搭黃色小鴨熱、加碼祭出包含高鐵車票的「購屋雙人遊」行程，卻還是不敵房市低潮。九二八檔期向來被業內視為下半年的景氣指標，第四季更是傳統的購屋旺季，是什麼原因，讓建商也鬆口認輸？關鍵，就在五月以來的內憂、外患。 五月，美國聯準會（Fed）主席柏南奇（Ben Bernanke）首度提出量化寬鬆政策（QE）退場議題，讓全球籠罩在利率調升、可能重挫房市的陰影下。六月，國內奢侈稅上路期滿兩年，財政部進入檢討階段、產官學界意見紛雜，修正方向讓人霧裡看花；九月，馬王政爭爆發，政局不穩，連帶使得奢侈稅修法一延再延。 國內外利空消息不斷，逼使置產客縮手、自住客觀望，全台八月房市交易量萎縮一成至三成、台北市更創下二月以來新低；最熱的夏末，房市傳來最冷的消息。 QE地雷解除低利率將延長房市多頭 不過，一紙意料外的宣言，卻可能扭轉局面。九月十八日，聯準會隔海宣布QE暫不退場，低利率環境可望持續至二○一五年；消息一出，象徵國內房市埋下的外在地雷暫時解除，間接牽動建商明年的推案布局。 「房市這一波史上最長的多頭，要再延長幾年了！」永慶代銷總經理葉凌棋分析，目前無實際證據，證明海外游資確實流進台灣房市，因此，QE的影響多半顯現在國內投資人的選擇上：在大印鈔票、造成通膨效應的預期心理下，選擇將資金投入相對保值的房地產。 此外，QE延後退場，也象徵升息腳步將更趨緩，「利率的影響比QE更大、更直接！」他說，只要持有成本偏低，國人對房地產的興趣便有增無減；雖然興趣不等於交易量與高房價，但低利率對建商來說就是「安心保證」，沒有外力干擾下，只要利率一天維持低檔，房價就幾乎沒有下修的可能，相當於為建商又多爭取了幾年的應變時間。 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也指出，要房價鬆動，利率是最直接的殺手，「現在國內房貸利率約在二％以下，只要到三％，房市肯定崩盤！」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則分析，經過試算，升息每多一個百分點，還款總金額就多一成，預估利率到四％，消費者便無法負擔，成為價格反轉的臨界點。就過往經驗推敲，若聯準會延後至二○一五年升息，台灣央行多半會在一季至兩季後跟進，房市可能至少還會有兩年的好光景。 奢侈稅走向不明業者乾著急，消費者觀望 如此看來，在聯準會「延後考試」、為低利率掛保證的情況下，建商似乎沒有不把握時機、加碼推案的理由；但是，拔除了QE退場這顆炸彈，房市裡，還有一個無法偵測位址、也難以評估殺傷力的奢侈稅地雷。 「QE影響心理，決定價；奢侈稅則左右行為，決定（交易）量。」信義代銷經理林朝昌說，QE延後退場，當然會提升建商推案、消費者的購屋信心，但是，國內政策與稅制，才是決定「出手」與否的關鍵。 他說，經濟的影響緩慢，即使升息，都會循序漸進，讓業者有時間反應，但政策一下，消費者見苗頭不對、說縮手就縮手。以奢侈稅為例，上路不過八個月，光台北市的買賣移轉棟數就從近四千六百棟，腰斬至二千三百棟，因此，無論建商或置產客，心裡打的如意算盤，都和政策、稅制脫不了關係。 「不過，最傷房市的，往往不是政策『做或不做』，而是『不知道會怎麼做』的不確定性！」他說，奢侈稅不是新稅制，就算真的延長年限、加課囤房族，只要確定了，大家自然有方法應對；但修正方向遲遲未定，整個產業都只能乾著急，反映在消費者身上，就是「觀望」：寧願等，也不要輕易出手；今年九二八檔期，就是被這股「測風向」氣氛拖累的最好例子。 不過，觀望心理雖帶來負面效應，竟也間接讓建商提前布局明年檔期，三二九大戰搶先開打。 「現在QE不退場了，明年三二九肯定會爆大量！」葉凌棋分析，最慢，明年第一季奢侈稅修法將會定案，屆時國內外利空出盡；加上年底有七合一大選、下半年建商能避就避，種種考量下，推案一定會集中在上半年的三二九黃金檔期。 林朝昌預估，明年三二九，各建商將以大案應戰、精銳盡出，因為光台北市南港，就有總銷近千億的三大指標建案，可能選在上半年同時推案。 看來，QE延後退場的時間表雖然未定，但已意外在國內房市引發戰火。至於屆時消費者埋單與否，業者只能各憑本事。 【延伸閱讀】329檔期與928檔期 329檔期：因農曆年後多為淡季，業者故選擇年後第一個長假：329青年節（過去為假日）、春假一齊推案、拉抬買氣，做為上半年主推檔期。 928檔期：鬼月淡季後，第一個國定假日928教師節與國慶日結合成的假期，便成為下半年的重頭戲。 【延伸閱讀】內憂外患，今年928檔期落空！—近5年北台灣928檔期推案量 資料來源：《住展雜誌》 | ||||||