ZKIZ Archives


房價博弈深化: 房企資金鏈承壓 一二線新房價格漸松動

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-02/1113109.html

5月17日,位於北京市東南五環的陽光城京兆府項目領取了預售許可證,預售價格在57000元/平方米-78000元/平方米之間,“不出意外”並未越過8萬元的坊間傳聞“紅線”。

近期,北京市主城區和近郊區的很多二手豪宅交易價格已經突破10萬元。但受限價政策的影響,一批新盤以相對較低的價格獲取了預售證,成為今年以來首批“受限”的新盤項目——盡管北京並未明確對售價的要求,但今年尚未有單價超過8萬元的新房住宅項目獲批。

這也成為近期熱點城市樓市的一個縮影。受限價政策的直接影響,部分房地產項目選擇“平價開盤”。上海易居研究院指出,隨著限購、限貸等政策效果的持續顯現,這一範圍還可能會繼續擴大。

此外,恒大地產做出降低負債率的舉動,也說明房企正在加強對資金鏈問題的考量。有房企人士認為,隨著調控深化,償債壓力、業績壓力等逐漸浮現,“以價換量”有可能成為更多房企在銷售策略中的選擇。這一信號表明,在本輪價格博弈中,房企的立場正在出現動搖。

隱形的“紅線”

京兆府是陽光城在北京開發的第一個項目。業內普遍認為,陽光城選擇“低價”開盤,可能是出於品牌推廣和蓄客的目的,進一步打開北京市場。但這種情況並非個案。

根據北京市住建委的數據,今年4月入市的首開保利·熙悅誠郡,5月已入市的景粼原著、澤信公館,以及已經取得預售許可證的遠洋天著春秋、壹號莊園、翡翠公園等項目,最高的銷售和預售單價均未超過8萬元。

北京的限價政策早已有之,此輪限價中,北京並未明確價格“紅線”。坊間傳言,“8萬元”是價格審批的門檻。從實際情況來看,到目前為止,北京的確尚未有單價超過8萬元的項目獲批。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示,受到“限價”政策的管制,今年以來北京出現了一批品質或位置已達“豪宅線”,但是價格無法逾越“8萬元”的項目。她認為,對於購房者而言,這一類項目性價比較高,不失為一個相對較好的入市選擇。

這種情況並非個案。據21世紀經濟報道了解,在蘇州、南京、廈門等城市,近期也出現部分項目開盤價格明顯低於預期的情況。在中部的長沙,部分新盤供應價格也明顯下降。

據不完全統計,全國有超過20個城市在近期出臺了限價政策,標準多為“不得高於前期項目售價、不得高於同區域同類項目售價”等。還有很多城市雖未明確出臺“限價令”,但在價格審批中已有所限制。“政府並沒有說賣多少錢合適,但我們按照預期價格去審批的時候,已經批不下來了。”天津某房地產項目負責人向21世紀經濟報道表示。

國家統計局的數據顯示,今年4月,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅出現全面回落。環比來看,有12個城市的新房價格漲幅出現收窄,其中的5個城市(上海、南京、合肥、福州、天津)表現為負增長。

事實上,除限價政策的直接影響外,限購、限貸等政策措施也在此輪價格博弈中起到了重要作用。其中,限購政策使得很多購房者的資格受限,信貸政策收緊也影響到購房者的支付能力。加之部分需求進入觀望狀態,使得樓市成交量進一步下滑,並影響到交易價格。

根據中原地產的數據,今年5月北京成交新房住宅2398套,同比下降40.9%,並已連續5個月低於3000套。二手住宅成交10801套,創下最近27個月的最低值。

資金鏈壓力倒逼利潤回吐

在諸多應對新政的手段中,降價銷售其實是不得已的選擇。在此之前,很多開發商放緩供應節奏,以等待更好的時機。根據亞豪機構的統計,今年北京月均入市住宅項目在10個以內,新房供應已降至低位。

“一二線城市房價較高,是企業謀求利潤的主要區域,所以在調控剛開始時,大多數企業會先選擇‘扛一扛’,實在扛不住了才會降價(下調價格預期)。”上述房地產項目負責人表示。

隨著年中將至,業績壓力驟增,企業的價格策略已有松動跡象。

亞豪機構的統計還顯示,今年6月北京住宅市場預計14個項目入市,雖與去年同期的33個項目入市相差甚遠,但對比此前幾個月的入市規模,已經顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,盡管會蒙受利潤損失,企業仍然可能會降價銷售,從而保證規模和現金流。

5月12日晚,恒大公告披露,其相關附屬公司與信銀基金簽訂了10份項目協議,通過增資擴股的方式獲得了總額108.5億元的融資。該舉措被認為是對年初制定的“降低負債率”目標的一種踐行。在此之前,恒大已宣布完成561.8億元永續債的贖回,上半年償還50%永續債的任務也得以提前完成。

作為銷售規模已躍居全國首位的開發商,恒大的動作被認為具有代表性意義,即隨著樓市調控的深化,房企開始關註資金鏈問題。

北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道表示,企業將在2017年和2018年迎來償債高峰期。由於當前對資金層面的管控較為嚴厲,融資難度加大,成本擡升,房企可能會很快面臨一個資金緊縮的階段。“在這個階段,現金流比利潤更重要。”

盡管當前三四線樓市頗為火熱,但由於房價偏低,其對規模和現金流的貢獻不及一二線城市。且很多中型規模的房企,仍然以一二線城市作為主要戰場,因此這些區域的銷售壓力將逐漸顯現。

上述人士認為,年初以來,房企在去年的銷售慣性下仍然維持著較好的業績。但隨著資金壓力加大,以及業績節點的要求,從今年下半年開始,越來越多的企業將加快銷售步伐,其對價格的堅守也將有所松動。在調控較為嚴厲的一二線城市,這種情況更為明顯。

(來源:21世紀經濟報道 記者 張敏)

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=251264

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019