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富豪玩謝景賢里-渝太地產(75)、中渝置地(1224)、渝港國際(613)、港通控股(32)

>2007-09-27  NextMagazine近日成為城中熱話的景賢里，神秘買家身份呼之欲出。據買賣合約顯示，代表買方簽約者，正是上市公司渝太地產的董事總經理黃志強。

其老闆張松橋，有「重慶李嘉誠」之稱，但實質無論在重慶，還是香港，資產都不是李嘉誠級數；反而他經常「鋪橋搭路」，並成功「越級」攀附鄭裕彤、劉鑾雄等富豪。這個小圈子，被富豪界戲稱為「共榮圈」。

今次破壞景賢里引起公憤，張松橋與劉鑾雄皆否認有份購入，前者並推庄給一名內地朋友。這個共榮圈，只能共榮，不能共辱。

自從揭發景賢里被「偷雞」拆毀後，張松橋一直連聲否認與事件有關；直至傳媒再揭發其馬仔黃志強正是買賣合約簽名人，黃志強才迫不得已出來交代。他繼續否認張松橋為買家，並解釋買家為張松橋的內地朋友，只是找他代為簽名。他自相矛

盾地向傳媒說：「新買家相當欣賞景賢里的古建築……對於不可拆卸重建感到驚訝。」

不 過，當初有份揭發「景賢里事件」的一班師奶兵團，均認為買家無可能不知道景賢里有機會列為古蹟，幕後買家根本就是處心積慮要拆毀景賢里。其中師奶團團員之 一，公民黨創黨黨員陳淑莊大律師，便憤憤不平地說：「我哋偷偷地去監視同影相時，發現工人鑿牆，喺呢度鑿一忽，再喺嗰度鑿一忽，到最後成幅牆度度都有窿， 無忽完整，正常嘅工程點會咁做呀？相信修補唔番。」她又補充：「而且正常嘅買賣程序，律師一定會將買入物業嘅風險講俾買家聽，當中包括列為古蹟嘅風險。除 非律師失職，否則買家又點會唔知？」

而跟據買賣合約記錄，這宗四億三千萬元的交易，在今年七月七日簽訂，並應在九月二十日前找清九成餘數。不過買家在限期前兩週已找清餘數，並派工人馬上拆屋。

據行內流傳，有人眼見早前的皇后碼頭事件，鬧至火紅火綠，但政府一樣有理無理，將皇后碼頭火速拆毀，遂有意效法，速戰速決，誰知卻拆出個大頭佛。

敏感時刻保持低調

整 件事由始至終，黃志強的老闆張松橋都沒有現身。張松橋現時是四間上市公司，包括渝港國際、渝太地產、港通控股及中渝置地的主席，公司總市值逾二百六十億 元。本週一渝太系發表中期業績，張松橋並無出席；代表主持大局的中渝置地副主席林孝文，表示張松橋因要處理私事而缺席，問到是否忙於處理景賢里事件，林孝 文只「嘿嘿」乾笑兩聲回應。

張松橋在香港及重慶兩地都不算很出名，反而他經常以「中間人」身份，拉攏好友炒股炒樓兼夾齊齊食大茶飯，才更為行內人津津樂道。

張松橋原籍四川重慶，據知父親在政府僑務部門工作，所以十五歲已拿單程證來港，八五年即二十歲時，成立渝港集團，並以中港貿易起家。當時無論是儀器、雨傘、計算機、機械錶、電子手錶、卡式帶，以至二手汽車，只要國內有需求，他就供應。

張松橋身家

加州花園打響頭炮

這 倒賣生意讓張松橋賺了第一桶金，九三年渝港國際在香港上市，當時二十九歲的張松橋成為最年青的上市公司主席之一。同時他又在當時一片荒涼的重慶北部，買下 二千畝農地，部分發展成重慶的「加州花園」。一名當地地產代理憶述說：「當時加州花園好轟動o架，因為重慶啲樓房通常是幾層高的單幢樓。加州花園係重慶第 一個大型屋苑，規模類似香港嘅太古城，所以大家就叫張松橋做『重慶李嘉誠』。」

到九九年，上市僅半年的包裝盒經銷商確利達，大股東林孝文醫 生，即富商李嘉誠的襟弟，被證券行斬倉，張松橋低位掃貨成為確利達大股東，改名中渝置地並向公司注入重慶物業，此後林孝文淪為他的一隻「馬仔」。○○年， 他以六億購入持有尖沙咀彩星中心及中環世紀廣場的彩星地產股份，成最大股東，並改名渝太地產。又過一年，他再向九龍倉收購持有香港駕駛學院， 及西隧管理權的港通控股，成為渝太系的現金牛。張松橋旗下上市公司都有多次配股集資記錄，大玩財技；而張松橋亦與股壇中人莊友堅及蕭若元等相熟。

到○四、○五年，他分別以一點三八億及四點三億購入山頂道一號及歌賦山道一號，令他在商界名聲更響，估計現時身家約一百五十億元。

家鄉倒模香港豪宅

不 過，一名認識他的富商說，張松橋最出名的，是他為友人「鋪橋搭路」的伎倆：「他最擅長搞人際關係，佢喺香港，就話自己係地道重慶人，識好多重慶以至內地其 他地方嘅高官，可以幫手鋪橋搭路。喺重慶，佢就當正自己係香港人，話識好多香港富豪，可以幫手建設祖國，佢仲成日將香港嗰套引入重慶。」

最 新力作，是將「山頂道一號」搬入重慶。他在重慶一塊荒涼的小山頂地皮上，興建有七百個單位的公寓，並起名「山頂道一號」，但由於位置荒涼，對面就是精神病 院，故反應平平。在重慶從事地產代理的李先生說，張松橋在當地的發展只屬中規中矩，「重慶三大地產商分別是龍湖、金科及華宇，張松橋那家雖是老牌公司，但 規模不及前三者，而且他一直不算特別積極。」

據知他去年一直急於放售手頭持有，一直放租的淺水灣九十三號寶晶苑項目，就是急於套現回重慶發展地產。而他亦繼續以「地頭蟲」身份，為香港的好友搭路，食大茶飯兼齊齊搵大錢，當中包括在兩個月前，夥同好友劉鑾雄及信和置業，以四十億高價購下重慶江北區華新街一幅住宅地王。

手持古蹟有數講

「張松橋同大劉（劉鑾雄）真係好熟，大劉暱稱佢做『阿嬌』，點解就唔知啦。而張松橋話自己唔熟悉香港，喺香港買賣任何物業，都一定問大劉意見。」一名知情人士說。

其中張松橋購入的山頂道一號，便是由劉鑾雄充當「紅娘」，促成交易。而大劉在世邦魏理士的御用經紀Henry林，亦負責接洽大部分交易。在好友介紹下，張松橋亦認識了楊受成及鄭裕彤等富豪，一眾人等會到酒店或賭廳鋤大弟。

張松橋與大劉這兩名好兄弟，亦不約而同睇中景賢里，分別有前往參觀。而今年初景賢里透過一間國際級物業代理行低調招標時，張松橋亦曾洽購。行內人指張松橋今 年初以五億五出售歌賦山道一號，兩年間大賺一億二千萬，食髓知味下，對獨立排屋特別感興趣。現時景賢里被暫定為古蹟，解決方法包括以金錢賠償或換地等。而 巧合地，劉鑾雄持有的華人置業，亦正與有關當局傾談手上灣仔街市的保留方案。華置早在十年前，已和市建局為此達成商業協議。華置承諾暫時不會清拆街市。

若市建局向華置購回灣仔街市，業界估計涉及高達十三億元發展損失的賠償；而非金錢補償方案就包括在街市「後山」，即律敦治醫院旁的賽馬會公園及一帶山坡，平整一幅地皮「換地」。這可能會是華置的如意算盤。

渝太地產(0075，前彩星地產)專區

1 : GS(14)@2014-08-27 16:19:39

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=7784&page=\r\n前專區

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2 : GS(14)@2014-08-27 18:02:12

盈利增15%，至1.72億，3,000萬現金及大量資產

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3 : greatsoup38(830)@2014-08-31 02:32:19

http://xueqiu.com/7889176837/31192691

業績短評：

1. 撇除物業重估收益及金融資產帳面收益的核心盈利約1.6億港元，相當於每股純利0.7元；派息7.5仙，比上年同期大增50%，但沒有任何的實物分派；

2. 物業投資及相關業務受惠於蘋果的長期租約，收入按年增11%至1.17億元，錄得稅前純利約7200萬元；

3. 持有淨現金超過6億元，相當於每股淨現金2.6元；

4. 計及附屬公司彩星玩具(00869)的市值，目前實際資產淨值約74億元，相當於每股資產淨值約32元，股價比資產淨值折讓超過70%；

5. 憧憬：a. 日後實物派發附屬公司彩星玩具(00869)的股權，以令其隱藏價值得到浮現；b. 公司重新進行回購，令股價及資產淨值上升；c. 大股東提出私有化。

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4 : GS(14)@2015-04-02 17:05:04

盈利增6%，至3.3億，1.2億元

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5 : greatsoup38(830)@2015-08-30 00:53:09

盈利增14%，至1.96億，9,000萬現金

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6 : greatsoup38(830)@2015-12-18 01:58:29

香港物業賣予老闆，購入倫敦物業，派發多於3.75元股息

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7 : Louis(1212)@2015-12-18 07:34:51

買到就發拉!

渝太地產(00075.HK)售主席港物業變現40億 擬派特別息
2015年12月18日 02:31:45 a.m. HKT, AAFN

渝太地產(00075.HK)公布變現香港的物業投資，向主席張松橋出售包括︰尖沙咀彩星中心、中環世紀廣場及渝太物業管理，總代價40.21億元，估計出售收益1.25億元。

同時，建議向獨立第三方Castro Global收購一座位於倫敦核心商業區的四層高大廈物業餘下50%至全資擁有，代價730萬元，連同貸款共約5.9億元，將以出售事項所得支付。

交易完成後，建議將出售事項所得收益不少於74.6%派發特別現金股息，每股不少於3.75元。(de/d)~

阿思達克財經新聞

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8 : Louis(1212)@2015-12-18 08:48:39

投資者看中4至5厘收益 資金捧港商廈 投資前景佳
http://news.mingpao.com/pns/dail ... 00004/1450373841522

解釋了為什麼渝太地產主席張松橋願意用巨額現金40.21億元收購自己公司物業尖沙咀彩星中心，中環世紀廣場及渝太物業管理。

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9 : greatsoup38(830)@2015-12-23 01:30:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151222/news/ec_ecj1.htm


【明報專訊】有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋擬向渝太地產(0075)購買Honway Holdings Limited的全部已發行股本，並申請豁免全面收購Honway 為港通控股(0032)的控股股權，惟昨日證監會公布，收購及合併委員會裁定不會豁免張松橋全面要約的責任。

張須全面收購

委員會引述《收購守則》規則26.1及其「連鎖關係原則」稱，張松橋全面收購Honway後，將取得Honway的法定控制權，而Honway持有港通超過30%的投票權，加上Honway除了港通股權外，並無其他重大資產，因此，張松橋取得Honway的法定控制權後，將同時取得港通的控制權，因而產生全面要約責任，即張松橋需全面收購港通控股。

據悉，張松橋其中一個申請豁免收購港通的理據為，收購Honway不會改變港通控制權，因該公司由始至終均實際上由自己控制，自己亦無就法定控制權支付溢價。委員會則反駁，雖然集團的領導人明顯是張松橋，惟集團最大持股量及持有量的均勢，將於收購各交易完成後出現根本性的改變。轉讓完成後，之前的控股股東渝太地產將不再持有港通股份，張松橋將透過Honway間接持有港通41.66%控股權益。委員會又稱，雖然張松橋並無就控制權支付任何溢價，惟這並非決定性因素，因就渝太地產而言，它是向其本身的控股股東出售港通的控股權益。

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10 : greatsoup38(830)@2015-12-28 02:04:00

2015-12-23 HJ
渝太賣樓玩財技 慷慨派特息   

渝太地產（00075）出售香港物業，理由是可能出現調整；惟買家卻是大股東，毋須提供理由，相信是看好後市，兩者存在矛盾。渝太擬把套現的75%分派，但大股東實際只佔15%，似是小股東受惠更多的安排。

渝太協議出售彩星中心及世紀廣場連同物業管理公司予大股東的公司，代價約40.209億元（可以調整）；另外，又以730萬元收購倫敦一項商業物業半數股權（現已持半數股權），連同償還貸款，實付約3.6億元。

彩星中心位於彌敦道23號，商業建築面積113500方呎，雙方公平磋商及參照10月底市場價值為20.4億元，平均每方呎為17973元；世紀廣場位於中環德己立街1號，商業面積94700方呎，市場價值20.3億元，平均每方呎21436元。兩物業的貸款9160萬元將由渝太償還。上述所謂市場價值，未說明是否專業估值，但可按交易時資產淨值及遞延稅項負債作出調整。兩物業於2013年純利3.838億元，2014年為2.752億元，估計已包括投資物業公平值收益；如作調整，業務純利應為1.1億元及1.22億元，淨回報率約3%。今年中，兩物業出租率為97%。出售所得款項除用於收購倫敦物業、償還債務，以及增加銀行存款至少6億元（現為3.21億元），餘數不少於30億元作為特別股息派予股東，每股3.75元，股價曾由3.1元升至6.3元。

交易完成後，預期將獲淨收益1.245億元，屆時的主要資產為倫敦物業約7.24億元及港通控股（00032）41.66%，賬面值21.168億元、銀行存款6億元，以及香港一個物業、深圳3個物業，價值約2700萬元。在派發特別股息後，估計股東權益約35億元，除息後每股約4.35元，現價5.6元，除息後為1.85元，資產折讓57%。

倫敦物業過去一年經常性租金收入約1800萬元，回報率約2.5%。港通持有西區海底隧道權益50%及大老山隧道權益39.5%；另持有駕駛學院權益70%及隧道收費系統50%，渝太應佔其2014年盈利1.967億元（收取股息4600萬元），其他收入看運用資金而定。

大股東渝港動向不明

渝太地產大股東為渝港國際（00613），佔34.14%；而最終大股東張松橋則持有渝港44.06%。渝太派特別股息，渝港佔10.2億元，渝港對未來的派息未有反應，但其淨借貸僅600萬元，如大股東同意，可以派特別股息，如每股派發10仙，發行股數93億股，即派發9.3億元，可以應付。渝港是否收取渝太股息而轉手派予股東，尚未明確。惟渝港既已知渝太將派特息，但對此訊息並無反應，可說動向不明。

至於港通股份，據相關消息指出，張松橋曾擬重組業務，把渝太所持港通股份41.66%轉入個人名下，但當證監指明轉手必須全面收購，不予寬免，這是重組一步驟，估計全面收購不獲寬免，再行第二步收購渝太兩項物業，結果仍是張松橋購入渝太資產，並付予大量現金。在收購物業文件中，已表明維持港通的股權。說明白點，其重組計劃目標不是港通股權便是兩項物業，兩者均為主要資產。

增購倫敦物業股權無大意義，原來已佔一半，增購至全部擁有，整項價值不過7.24億元。由此計算，增持耗資只3億多元，大部分用於償還債項。

看淡物業僅表面理由

張松橋為收購而付出現金40億元以上，渝太為此派發30億元特息，是慷慨的決定，少數股東比例約三分二，持有渝太的渝港只佔三分一約10億元，渝港表面無資金需要，淨借貸只是600萬元，但是否有潛在計劃不得而知。渝港除持有渝太股權外，亦持有張松橋控制的中渝置地（01224）股權10.06%，其他便是有價投資，10億元資金可有可無，無資金可以維持原狀，獲得資金可以增加投資，甚至增持中渝置地股權，或者投資於未披露的計劃，因而渝港會否派特息，同樣是可有可無，即使派發，張松橋收息最多只是4.5億元，付出40億元，只收回4.5億元，確是慷慨！

渝太出售物業似是刻意收縮業務，看淡物業只是表面理由，實際是財技的安排，或有後續發展，因渝太已公布派特息，短期成為市場主力；渝港由張松橋直接持有，也不應過於漠視。

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 渝太賣樓玩財技 慷慨派特息

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11 : greatsoup38(830)@2016-01-28 18:01:57

通函

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12 : greatsoup38(830)@2016-01-28 18:09:42

多左5個仙

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13 : greatsoup38(830)@2016-03-23 18:35:53

盈利增20%，至3.96億，1.5億現金

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14 : GS(14)@2016-07-19 12:24:51

BUY ENGLAND BUILDING

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15 : greatsoup38(830)@2016-07-19 23:50:15

英國物業

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16 : GS(14)@2016-08-30 11:52:31

盈利降6成，至8,000萬，7.7億現金

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17 : GS(14)@2017-04-06 11:06:11

盈利降45%，至2.18億，3.6億可變現資產

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18 : GS(14)@2018-10-31 14:14:47

613 派 75

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19 : GS(14)@2019-03-06 16:55:42

本公告乃由渝太地產集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）根據香港聯
合交易所有限公司證券上市規則（「《上市規則》」）第13.09條及《證券及期貨條例》(香港法例
第571章) 第XIVA部的規定而發出。
本公司董事會（「董事會」）謹此通知本公司股東及潛在投資者，根據現時可供董事會參考之最
新資料，本公司股東應佔本集團截至二零一八年十二月三十一日止年度之溢利將較上財政年度預
計增加約 50%。預期增加之溢利主要是由於本集團持有的投資物業公平價值的升幅變動較上年度
增加所致。
本公告是根據（其中資料包括）本集團最新的管理賬目之初步審閱及評估而發出，而有關賬目仍
有待本公司核數師審閱及本公司進一步審閱。本集團截至二零一八年十二月三十一日止年度之財
務表現詳情將預計於二零一九年三月底刊發之本集團年度業績公告內披露。

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