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全球華人首富李嘉誠的深水灣道七 十九號大宅，○五年入則，○九年動工重建，施工歷三年之久，去年中終於取得滿意紙，但其棚架圍網遲遲未有卸下，令人難以窺探誠哥精心傑作的全貌。不過，近 月層層圍網終於拆下，將這座歐洲式大宅設計的李家皇宮展現人前。

這座猶如古堡的大宅，被基座的停車場連機房托高了，氣勢更勝從前。而這大型基座，原來九成半面積獲豁免為樓面面積！即又是「發水」炮製而來。本刊在屋宇署 取得的圖則顯示，大宅發水面積達九千多呎，較其獲批樓面面積八千多呎更多，發水逾一倍。大宅內不單泳池、車位、露台通通是發水，就連每層電梯大堂都發水擴 闊多三十二呎，可謂發得就發。而從圖則顯示，身為首富的誠哥，主人睡房連衣帽間只有五百多呎，廚廁面積亦與一般普通人住宅相若，貫徹其簡樸性格。

全面曝光的李家深水灣道大宅，氣勢更勝從前。舊大宅是一座三層高洋房，現時除一至三樓外，一樓底下還有一個偌大的基座，將大宅「座高」，令大宅猶如一座歐 洲古堡。不過本刊在屋宇署取得的圖則，發現此基座絕大多數面積是發水而來。

停車場六千呎

根據屋宇署的資料，深水灣道七十九號重建所批出的總樓面面積，較重建前多了約二千三百呎，即約八千八百四十二呎，然而「發水面積」卻更驚人，達九千一百六 十五呎，即發水面積較總樓面面積的八千八百多呎更大，發水超過百分之一百零三！其中發水最主力的，是要數底下基座內的停車場及上落客範圍，面積超過六千 呎，而這個停車場的車位卻只有五個。從建築師圖則所見，該五個車位其中四個為標準設計，每個約百多呎，另一個則為傷殘車位，面積多五十多呎，即一個車位幾 乎可放兩架私家車。而車道連上落客範圍更達五千三百方呎，真的相當鬆動！另外，基座內還有機房、泵房及可裝十萬公升水的消防水缸等設施，都不計入樓面面 積，即屬發水，涉及一千一百三十呎。所以，這個基座總共發水七千一百五十呎，佔發水面積的七成八。而另外發水涉及的二千餘呎，主要分佈在四百呎的泳池、升 降機槽、露台及工作平台等。誠哥大宅還設有兩部升降機，而每層兩部升降機對出的電梯大堂，都要擴闊，這些「擴闊電梯大堂」面積原來又可發水，每層發三十二 呎，三層下來便發水近百呎！

李嘉誠大宅小資料

地段：深水灣道79號購入時間：63年斥資$65萬，以李嘉誠妻子莊月明名義購入，莊90年死後輾轉由李嘉誠持有。地盤面積：11,800呎獲批總樓面面 積：8,842呎特色：樓高3層，底下基座為車場及機房等，自設私家泳池，設計屬歐洲大宅風格景觀：深水灣高爾夫球場及深水灣海景李家感情：李嘉誠由做塑 膠廠轉型至地產，到後來成為華人巨富，一直與家人長居這裡，後來幼子李澤楷遷出，只剩李嘉誠和李澤鉅一家居住。96年李澤鉅曾在這大宅門前公路被張子強綁 架。

屋宇署署長批示

「發水」一字，意指物業獲豁免計入總樓面面積的地方，近年發展商起「發水樓」有恃無恐，誠哥這私人大宅亦無執輸。其實，大眾一般所講的「發水」面積，即 「總樓面面積寬免」，可分為三大種類，包括豁免總樓面面積（exempted GFA）、不計算的總樓面面積（disregarded GFA） 及額外總樓面面積（bonus GFA）。而往往成為發水源頭，多是「不計算的總樓面面積」，亦即今次誠哥大宅發水最多的地方。據《建築物（規劃）規例》，只要建築事務監督認為任何樓面 面積僅用作停車場、垃圾房或其他支援設施等用途，就可以不計算有關樓面面積，而且獲酌情權便無上限限制。手握如斯大權的建築事務監督，由屋宇署署長兼任。 誠哥大宅在○五年一月向屋宇署入則重建，不斷改則，直至○九年動工。多年負責的屋宇署署長包括已退休的鄔滿海、張孝威及現任區載佳。○五年年尾爆出，於○ 一年出任屋宇署署長兼建築事務監督的梁展文，行使酌情權額外批出十萬呎面積予恆基發展的嘉亨灣。而「豁免總樓面面積」及「額外總樓面面積」則較有規限，亦 有指引跟從兼每項皆有發展上限。事實上，李家大宅去年曾被傳媒踢爆發水，當時誠哥旗艦長實便代為出頭，反擊指發水都是跟足指引。有心人其後又放料，重提李 嘉誠早在○八年，已向地政總署補了五千多萬元地價，並指獲豁免樓面並非免費，而是發展商透過補地價獲批的原地積比率以外之面積。

補地價閉門會議

惟其如此，一名有研究地契內容的資深律師便踢爆，將發水、補地價及增加樓面之說混為一談是混淆視聽，「發水面積獲豁免，根本就不用補地價，李嘉誠所補的五 千四百一十三萬元，是改契後要補的差價，簡單理解就係取消張舊契，重新訂過張新契，舊契只得十三項條款，新契則有成三十項！呢個補地價價格係改動曬成 set嘢！」當新契成立，對該地上面的物業要求亦隨之放鬆，亦因如此，各種樓面面積的增加及寬免才可發生在誠哥大宅內。而補地價金額多寡，就由地政署負 責，但過程卻完全不透明。補地價的意思，是指地政總署會根據舊地契和經修訂的新地契評估地價，而兩者的差價便是修訂地契所需的補地價金額。發展商有修改地 契要求，會直接交由地政署總部處理，署內的估價測量師及技術員工等會就估價進行磋商，並會把建議的補地價金額交予由副會長出任主席的「估價會議」。會議成 員還包括數名產業測量師。由於整個過程並不公開，如何釐定金額都是閉門會議，無從得知。李氏深水灣大宅於○八年八月補地價，當時的地政署正副署長為譚贛蘭 及梁玉書（一般事務）。為大宅建築師的，是誠哥及長實近年御用的「發水高手」凌顯文。誠哥與長子一家現居住的壽山村道重建獨立屋，亦是出自凌顯文手筆，可 見作為吳佳慶丈夫的凌氏，近年的得寵指數如何高企。凌顯文發水了得，曾將長實旗下錦上路的四季雅苑九百至一千一百呎的室內空間，發水至二千二百至三千六百 呎出售，堪稱傑作。

住得逼狹

李嘉誠現暫居的壽山村道A屋，單一棟面積已有近七千三百呎，從屋宇署圖則看，就算設有旋轉樓梯，但位於地下的客飯廳亦有一千四百多呎，而曾說自己「屋企有 好多書」的首富，應該會經常流連於一樓逾一千呎的圖書館。而誠哥搬回深水灣道大宅，無論住哪一層，每層不計睡房及廚房的空間，亦僅得千二、千三呎，絕對不 夠地方放齊他的藏書。而每層主人房連衣帽間及套廁，亦只有五百多呎，相信不少中產家庭的睡房面積，會與首富相若。至於李澤鉅一家六口現時所住的壽山村道B 屋，面積更超過七千四百方呎，二樓有四間每間面積約三百至四百五十多方呎的睡房，可以想像李家第三代每人都可以擁有自己小天地，而且傭工的睡房亦設在同一 層，照顧起居較方便。B屋一樓主人套房外，更有一個約九百五十方呎的家庭室。然而，搬回深水灣道大宅每層只有兩間睡房。若然現居於其他地方的幼子李澤楷連 同他三名兒子也住在這裡，一家團聚，則肯定逼爆，誠哥對房間分配會相當頭痛。但大宅讓他滿足的，相信是新建的游泳池。泳池水深一點四米，連有按摩池。舊宅 以往沒有泳池，而據一名曾到過長江中心頂樓參觀的人士表示：「長江中心頂樓設有主席私人宴會廳，附近有一個私人泳池，嗰次上去在座的周凱旋透露誠哥的心願 是擁有私人泳池。」

誠哥皇宮間隔曝光

發水樓歷史

2000年1月李澤鉅出席活動時，透露有「環保樓」概念，亦稱「我嚴重憎恨Bay window（窗檯）。」希望將樓宇現有的窗檯，改建為小型露台。2001年2月政府以「豁免總樓面面積」條件，鼓勵發展商興建環保大廈，將露台、空中花 園、平台花園、加闊走廊及電梯大堂等多項設施，豁免計算入總樓面面積及上蓋面積內。長實於01年開售的港景峰，便引入空中花園及環保露台。2005年11 月審計署發表報告，批評梁展文01年任屋宇署署長時，以建築事務監督身份，運用酌情權額外批出逾10萬平方呎的樓面面積給恆基地產。2010年10月施政 報告出招規管「發水樓」。包括從11年4月起，樓面豁免總上限為總面積的10%，屋宇署亦要發展商證明有地盤擁有權才可入則，又訂明豁免樓面面積只有兩年 時限。2011年3月表示會嚴打發水樓的政府多次讓步，包括給予六個月入則寬限期；並容許一邊申請環保建築評級一邊起樓。2011年11月地產建設商會向 高等法院提出司法覆核，要求撤銷屋宇署要申請人申報土地擁有權的政策。

大宅背後傳奇

這棟深水灣大宅，也充滿傳奇。地皮原由一名叫李卓權（Thomas, Le Cheuk Kuen）的人持有，並於一九五七年建成一座三層高洋房。李卓權在香港早年華人社會中響噹噹。他任職會計師，為永安百貨早期董事李國超的兒子，李卓權在澳 洲讀書，是香港首批華人會計師，辦公室設在永安銀行大廈三樓。李卓權後來成為南豐集團主席陳廷驊控股的一間上市公司新星企業主席，後於七五年逝世。而在六 三年，已成為塑膠花大王的李嘉誠以六十五萬元一炮過買下李卓權這棟大宅。當年李嘉誠與其表妹莊月明結婚，而大宅亦是以莊月明的名義買下。自居於該處後，誠 哥一直順風順水，更三年抱兩，長子澤鉅及細仔澤楷分別於六四及六六年出世，長子澤鉅於九三年結婚時，誠哥還曾開放大宅一部分予傳媒觀看婚禮過程。自五八年 開始轉型搞地產的誠哥，於七一年成立長江實業，並在翌年將其上市，成為當年地產五虎將之一。之後收購和黃、港燈、赫斯基能源等等，令李嘉誠一步步踏上華人 首富之路。李嘉誠居於大宅達四十三年，直至○七年底，才暫時搬往壽山村道並將大宅重建。其實深水灣道並非最貴最靚的地段，而李嘉誠亦曾多次呻「住的地方好 細」，更謂其馬仔霍建寧的屋都比佢大，但他亦曾透露對大宅感情深厚，重建完成後必定會搬回該處居住。

李嘉誠深水灣道芳鄰

解構建築

現時大宅重建後猶如古堡，極具歐陸色彩。資深建築師施家殷曾到現場視察，他認為在建築上，大宅充滿歐洲風格，「它的設計並非古堡、亦難說有法國、意大利或 其他歐洲國家的特徵，但從其依山而建，盡收四周綠茵於眼底的佈局，甚有歐洲大宅設計風格的神髓。「而物業的雲石外牆選用土色（Earth Tone），可襯番四周的綠色，同周圍景觀融為一體。牆身雲石凹凹凸凸，恍如『工』字，加埋上面好多裝飾線條 （Architectural Moulding），令人望落視覺好豐富，唔會一幅過好實咁。」大宅縱然前無阻擋，可盡享深水灣海景，但沒有開過多及過大的窗戶，「好多向海的物業，都會 做曬落地玻璃，等成間屋都見到海，但咁其實唔係咁好，尤其喺非維港兩岸，一入夜就會變得漆黑一片，而呢間大宅窗同牆嘅『虛實比例』就做得好好。」施家殷解 釋道：「每個窗戶上的Architectural Moulding，從外望內，就如一個個畫框，就算由內向外望，有咁靚嘅山同海，同樣好似一幅幅圖畫一樣。」有區內經紀估計，這座古堡大宅起碼值九億元， 「去年大劉用超過十萬蚊一呎買深水灣道三號，淨計呢條數呢度都值九億啦，仲未計首富效應，李家大宅估幾錢我真係唔識估。」

拆風水佈局

對迷信的人來說，最「值錢」可能還有大宅風水；屬生意人的李嘉誠，在大宅內外亦有佈局。曾替電訊盈科睇風水的堪輿學家區仲德，跟記者視察大宅，並將重建前 後比較。他說：「重建後的大宅，比舊大宅稍稍扭向東邊，現時坐正西北向東南。東南位於八運來說，旺財及利人緣。舊大宅東南位為草地，著意搶丁；如今該位改 建為游泳池則搶財，泳池屬內陽水，助搵本地錢，配合深水灣形成『吸水上明堂』格局，都是利財，總之更容易搵錢。」大宅右邊西南位為「白虎砂」位，主女主人 及是非，區仲德指這位置不宜種植，以免惹事生非。巧合地，大宅重建前，這位置有棵茂密翠綠的柏樹，但大宅重建後，其他地方的樹木依然茂密，唯獨該樹乏人照 料，變得瘦弱不堪，全棵變了橙啡色。而在大宅外牆一側，肉眼可見一排共十六個打斜了的磚頭，尖角向外，相當特別，區仲德指該處是白虎砂位，此設計亦有因： 「由於白虎砂位，主女主人，該十六個尖角，可防止女性受壓而作亂，令家庭不穩。而且有利女主人和順，代表新抱王儷橋能好好照顧李澤鉅，令家庭和順。」區仲 德續說：「李嘉誠及長子李澤鉅均肖龍，龍屬水，啱曬大宅佈局。但李嘉誠幼子李澤楷，命格屬金喜火，整個格局都不太利佢，佢唔啱住呢度！」另一玄學家楊天命 亦異口同聲指，李嘉誠與長子澤鉅均肖龍，居此大宅特別旺，不過楊天命提醒，誠哥一家今年絕對不可遷入大宅居住，「今年是他們的本命年，而且太歲位正正在東 南位，所以太歲犯得特別嚴重，而且今年五黃病星又正正在東南位。」楊氏又指，大宅只旺肖龍及蛇者，肖馬的李澤楷則不太適合，似預示一向與父親感情疏離的澤 楷，會繼續搬開住。

「板上」Griddle Top座落於深水埗桂林街，路過定必會被其落地大玻璃及出自本地插畫家手筆的牆畫吸引而望兩眼。雖然夠搶眼，但卻與旁邊的平價餐廳有點格格不入。「我哋就係想咁！深水埗周圍都賣三餸飯，但賣鐵板燒便當我哋就係第一間。」八十後老闆林峻至（Marshall）與女友梁翠珊（Tracy）同於美國大學畢業，一個讀汽車設計一個讀傳理，帶着留學光環回來，卻沒有成為歎冷氣的白領一族，相反，機緣巧合下到了Tracy的家族菜檔幫手，開始了三年在街市打滾的生活。

二人因一次Marshall與Tracy媽媽興姐的爭拗而離開，在同區開設鐵板燒店，主打外賣便當生意。在別人眼中的「窮人地區」開設非平價食店，有人認為是不切實際，興姐更大罵：「你哋同自殺無分別！」但她同時望「女」成才，終願打本百五萬支持。面對被不停潑冷水及不能辜負家人寄望，二人在開業半年已日售二百五十多個便當，月賺五萬元。最受街坊歡迎的更出奇地並非餐單上最平的套餐，而是售五十二元的雪花一口牛肉飯。「我喺深水埗長大，知佢哋唔再只食平嘢，而係要有心有質素。」

街市打滾學做人創業俾阿媽大潑冷水

有人認為堂堂大學生在街市中賣菜等如浪費青春，但Tracy指每天流着滿身大汗捱着眼瞓地在菜檔工作令他們成長不少。「啱啱畢業嘅我哋好有傲氣，唔識點待人接物，同人講嘢時又寸寸貢。」身為老闆女兒的Tracy並非一般的「太子女」，由落貨開檔到與供應商打交道都親自出馬，連同因人手短缺而一起拋身入菜檔的Marshall什麼也親力親為，做錯更隨時會「俾人抦」，絕不留情。自認火爆的Marshall指：「興姐扎根在深水埗多年，身上種霸氣是無人能及。」他指在興姐身上確是學到很多，但最終因雙方的爭執而決定創業，Tracy認同在家族菜檔中無疑是有種世代之爭。「我對上仲有老闆，而有問題時佢哋未必想改革，所以我哋就選擇自己發展。」 Tracy指男友與母親關係最惡劣時興姐曾下令禁止Marshall踏入菜檔及她家半步。

矛盾累撞板火爆情侶鬥贏師傅

「我哋五姊妹間都係用『事頭婆』去稱呼佢多過叫媽咪。」Tracy指母親口硬心軟最終都願打本支持，但一直做開「話事人」的興姐指深水埗食店應是賣三餸飯才算「正路」，更曾大罵：「你哋咁搞同燒炭自殺無分別！」Tracy與Marshall眼見鐵板燒在美國大受歡迎，認為款式貴精不用多易處理，因此企硬。因此Marshall特意在職業訓練局報讀相關的廚師課程，而女友則主力入貨及請人，希望一內一外合力打理。二人與上一代的矛盾卻沒有隨着離開菜檔而消失，相反更延續到「板上」，令開店初期屢次撞板。他們指店面裝潢專程找來友人幫忙設計，有別一般老店格局而設有較多面窗及面牆的位置給單身人士。但裝潢師傅卻無視設計圖，以他以往裝潢茶餐廳的經驗作主導，結果嚴重貨不對辦，要大大延長裝潢的時間。「可能佢哋覺得我哋係新人，所以佢哋會有種自傲，認為我哋班後生咩都唔識。」開業初期Marshall成功找來了曾擔任總廚的老師傅駐場，可惜在執行上雙方也各持己見，最終不歡而散。不幸中的大幸是現在的廚師阿文正因欣賞兩名後生老闆的想法，而拒絕跟他的老師傅及兄弟一同離開，助「板上」在半年間站穩了陣腳。

不合港人口味重設菜單救一命

二人在美國生活了一段時間，因此在設計菜單時也按照了那邊口味，結果在開店數天接近食白果。「可能我哋真係太創新，引入墨西哥口味嘅食物，結果反應好差。」而Marshall指營運餐廳與日常下廚是兩回事，當初沒好好定立出餐流程，結果做到「一頭煙」。而「鐵漢柔情」的興姐眼見女兒「落晒形」，於是出口叫齊親朋戚友光顧，以作試菜。「因為佢嘅員工多數係四五十歲，同深水埗主要居民差不多年齡，所以希望得到佢哋意見。」被興姐批評套餐不夠肉、指應要好味又抵食後，二人決定在開業十天後停業五天，重新去設計菜單及流程。「香港人唔接受美國咁濃味嘅食物，墨西哥更加唔使講，太辣佢哋又唔鍾意。」現時「板上」除了安格斯牛肉漢堡餐外，其他的則主打日本風味，如有售四十二元的照燒雞飯餐及四十八元的板燒鯖魚飯餐，小食方面更有港人熟悉的可樂餅及大阪燒，結果大合街坊口味，賺到不少回頭客。在當區居住的食客Gillian指「板上」是深水埗首間主打鐵板燒便當的餐廳，認為多了個全新選擇是好事。

力證鐵板燒便當有市場企穩月賺五萬元

「板上」除設有堂食外，有六成以上的生意是來自外賣。「我哋有提供外送服務，目前只送本區訂單，但未來希望可以擴大去其他地點。」Marshall指在深水埗看鋪的人經常走不開，所以對有便當送到上門的服務很滿意。「我喺呢區大，知道深水埗人唔單只食平嘢，更要食有質素、性價比高嘅餐廳。」Tracy指店內受歡迎的雪花一口牛肉飯，而因要保持口碑，所以在食材上也落足功夫。「牛肉飯雖然賣得最多，但其實食材成本已佔咗售價嘅三成多。」現時板上除了可免費加飯外，也可另加八元要求多肉。開業半年漸有成績，興姐也再沒有潑冷水，對Marshall的觀感也開始改變。「佢以前覺得我得把口，雖然呢刻都無講咩，但感覺到我哋之間氣場有改善到。」訪問當天再到興姐菜檔問其現時看法，她邊笑邊說：「好滿意呀依家！唔使再擔心了，很開心。」看來當初擔心女兒撞板的母親已放下了心頭大石。

營業資料（16年5月）營業額$420,000人工（九名員工）$140,000租金$70,000食材$140,000雜費$20,000盈利$50,000

開業資料（15年12月）租金（2按1上）$210,000裝修$1,000,000廚具用具$200,000食材$60,000總投資$1,470,000

撰文：黃綺敏攝影：關永浩攝錄：廖健昌[email protected]