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河北涿州出臺限購措施 多地調控升級

1日下午,河北涿州市政府出臺《關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》(下稱《意見》),今天起實施。

該實施意見顯示,涿州將實行住房限購和差別化住房信貸政策。對非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低於30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時,首付款比例不低於50%;對於本市引進人才和外地駐涿州單位人員可享受本市購房優惠政策。

涿州位於河北省保定市北部,地處京、津、保三角地帶,北距北京55公里,東南距天津150公里,南距保定78公里,區位優勢得天獨厚。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析,在京津冀的概念中,涿州是一個被低估和帶有價值窪地屬性的城市。但由於涿州緊鄰北京房山區,往往會有較多的投資導向和炒作行為,出臺限購政策也是為了保持當地樓市的平穩發展。

中原地產首席市場分析師張大偉說,在2016年底,京津冀周圍的懷來縣實施了限購政策,本次涿州也實施了調控。京津冀一體化中,區域內不論是北三縣還是其他區域,房價漲幅均比較明顯。以涿州為例,過去一年部分區域上漲超過一倍,這種情況下,市場投資需求聚集,市場炒作氛圍濃郁。所以出臺政策是非常有必要的。

根據《意見》,涿州還將嚴格商品房預售管理。進一步規範預售審批程序,嚴格要件審查,限期10日內一次性公布全部可售房源;落實住房價格備案制度,實行一房一價,明碼標價,現場公示;加強價格管控,限定申報預售價格上漲幅度;完善個人住房信息查詢系統,推進商品房聯機備案系統的互聯互通。

此外,涿州還將開展嚴厲打擊違規開發、經營專項行動。組織開展房地產市場專項執法檢查,對房地產開發企業、中介機構開發、經營活動進行集中整治,依法嚴厲打擊無證開發、無證銷售、違規銷售、虛假廣告宣傳、哄擡房價、囤積房源、捂盤惜售和投機炒房等違法違規行為,全面規範市場秩序。對存在違法違規的企業嚴格處罰,列入“黑名單”。

在涿州出臺限購政策的同一天,地處南方的福州市連江縣也出臺《連江縣加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展若幹意見》,從2017年2月21日起執行。

連江縣的《意見》提出:實施商品住房限購政策,對以下三種類型居民家庭,暫停向其銷售縣城關地區(指鳳城鎮、敖江鎮、江南鄉)範圍內建築面積144平方米(含)及以下的商品住房:縣城關地區擁有2套及以上商品住房的本縣戶籍居民家庭;縣城關地區擁有1套及以上商品住房的非本縣戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內在本縣累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本縣戶籍居民家庭。

嚴躍進分析,對於福州而言,房源緊俏、市場活躍、價格反彈空間大,所以此前就一直采取了限購的做法。而對於下轄縣的政策收緊,顯然說明福州市區部分購房資金已經流入到了此類縣城,出臺限購也是為了防範價格上漲的風險。

他認為,連江限購帶有很強的信號,即對於一些熱點城市來說,近期或在限購收緊資金不斷往郊區市場演進,進而也使得房價出現上漲的態勢。針對此類預測,因此後續熱點城市周邊項目應該積極進行價格管控和預期穩定。

張大偉說,整體上看,春節後,有關房地產市場的政策繼續收緊,不僅加息的預期逐漸出現,從地方執行的調控政策看,也依然有收緊的可能性。

除了河北涿州,近期不少地方也出臺了樓市調控舉措。此前2月,合肥市房產局公布了2017年合肥房地產管理幾項重點任務。對合肥樓市此前出現的一些違規現象,合肥房產局明確今年將進一步加大對“返租銷售”、“辦公改公寓”、“捆綁銷售”、“捂盤惜售”等違法違規行為處罰和曝光力度,妥善處置並就延期交房等問題提出處理意見。

近日,《廈門市保障性商品房管理辦法》正式印發。這標誌著繼2014年停止配售之後,今年保障性商品房將再一次在廈門市推出。2016年,廈門房價快速上漲,成為國內房價上漲最快的城市之一。廈門市住房保障辦表示,此次保障性商品房的再加盟,將能滿足更多住房困難家庭的基本住房需求,進一步完善廈門市多渠道的住房保障供應體系,有利於房地產市場健康發展。

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涿州樓市調查:開發商瘋狂封盤 漲價勢頭或難抑制

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-07/1082439.html

隨著京津冀一體化發展的提速,環京區域涿州的房地產市場受到前所未有的關註,某些樓盤一度出現了“瘋搶”的局面。然而正當大批投資者蜂擁而至時,當地政府迅速出臺了限購政策。3月4日,《財經》新媒體記者在涿州實地調查了解到,目前90%的樓盤已經“封盤”,不再對外銷售。原因是,很多樓盤五證不全,而監管部門檢查力度較大,兩會期間“封盤”現象普遍。另外,不排除捂盤等待漲價的可能。

從目前涿州房地產的整體價格來看,每平方米從1.1-2萬元不等,均價在1.5萬元左右,近三年房價翻了兩番。不過就是這樣的價格,與燕郊和固安相比,還是低了不少。那麽涿州房地產目前是什麽情況?是否還有投資的價值?未來受政策影響的走勢如何?《財經》新媒體記者進行了一番調查。

現房幾無房可售 期房“封盤”現象普遍

從北京西二環出發,開車沿京港澳高速一路向西南行進,不到一個小時便到了涿州北收費站。剛出收費站,就有六七個銷售人員手里拿著一堆樓盤宣傳單圍了過來,他們以為買房客來了,紛紛要帶《財經》新媒體記者去看房,最後一名叫小王的銷售員上了記者的車。

由於是周五,加上剛剛出限購政策,涿州大街上空空蕩蕩,但隨處可見三五成群的售樓人員。面對一棟棟建好的新樓盤,小王告訴記者,這些樓盤幾乎都沒有現房可買了。現在能買到的只有期房,準現房的價格比較高且樓盤比較少。

不一會,記者被小王帶到了京南一品售樓處。記者現場了解到,目前京南一品沒有正式開盤,還在排卡階段,交三萬元可以參與排卡,開盤時三萬可抵六萬。不過,該樓盤五證還不齊全。

多位銷售人員向記者透露,涿州現在存在大量五證不全的項目,五證齊全的大概只占到十分之一。兩會期間管得嚴,大部分樓盤都封盤了,兩會以後應該會開盤一批。據不完全統計,涿州有90%左右的樓盤現在都在“封盤”,部分可以排卡。

隨後記者來到位於涿州東站最近的樓盤K2獅子城,其銷售員表示,目前只有8號樓在售,屬於尾盤,其它樓盤都已經封盤。距離高鐵站一公里左右的天保綠城也存在封盤的情況,目前也在排卡。除此之外,封盤的還有位於涿州碼頭鎮的金裕花園、鴻坤爾灣等樓盤項目,位於107國道的樓盤項目幾乎全部封盤。

對於“封盤”的原因,業內人士認為,一是兩會期間政府查得嚴,證件不齊全是開發商的一大硬傷。二是開發商也在等待下一輪上漲,不排除捂盤的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《財經》新媒體采訪時分析稱,這個時候要特別警惕部分房企乘機捂盤的做法,因為往往這個時候被認為是房地產市場看漲的一個特點。

“如果房企資金壓力不大,可能會采取捂盤的做法,同時也不排除會有一些違規繞過監管的做法。建議地方政府對於現有的房企進行摸底,進而獲得更多的房源信息。” 嚴躍進說。

價格三年番兩翻 限購抑制炒房

據小王介紹,涿州現在幾乎已經沒有1萬元以下的房源,高鐵涿州東站附近的房價較高,在1.8萬元到2萬元之間。每天到涿州看房的人大概有一兩百撥,周六日更多一些。每周成交量在一兩百套,但最近房源很少,兩會以後火爆的情況應該會恢複。

記者了解到,距離涿州東站十公里左右的京南一品,預計開盤價每平米也在1.1萬元左右。而離高鐵站只有一兩公里的天保綠城的價格則要高很多,預計開盤價在每平方米1.5-1.6萬元,甚至更高一些。

家住獅子城的張先生告訴記者,2014年在涿州買的房子,當時的價格只有6000元/平方米,現在已經漲到了1.8萬元/平方米,不到三年房價翻了兩番。這一點也得到了小王的認可,涿州開發區房價漲的很快,就連老城區的房價也早已突破了萬元大關。

隨後記者來到位於老城區的“公園8090”樓盤。如果和高鐵新城相比,這里多了些生活氣息。五證齊全、70年產權、LOFT等均是它的賣點。銷售人員向記者介紹,均價在1.6萬元左右,朝南的戶型稍微貴一些,2018年中旬可以交房。該樓盤於2016年10月開盤,開盤均價為1.3萬元左右。

事實上,導致涿州房地產價格不斷上漲的原因除了整體房地產大環境因素外,與地處北京周邊的區域優勢是分不開的。加上京津冀一體化發展規劃,涿州被認為是地產的價值窪地,這也是導致更多投資者前來炒房的原因所在。

中原地產首席分析師張大偉在接受《財經》新媒體采訪時認為,涿州炒房的比例還是比較高的,投資比例超過50%,如果將部分北京養老等需求計算成為投資,那麽炒房比例將超過70%,自住剛需比例則非常低。

然而“炒房”剛剛開始,便遭遇了政策的限制。從3月1日起,非涿州市戶籍的居民家庭,限購1套住房,並且首付款比例不低於30%;涿州戶籍居民家庭購買第2套住房時,首付款比例不低於50%。3月2日,河北淶水縣也宣布限購。環京地區尚未限購的只有寶坻、永清和薊縣。

其實,限購政策出臺前,涿州就已經受到廣泛關註,被多數人認為是帶有強烈價值窪地屬性的城市。環顧周邊,固安每平米已破2萬元關口,正在修建地鐵的燕郊更是輕松越過3萬元。

由於廊坊北三縣限購較早,有部分人把投資傾向放在類似固安、涿州等區域。而固安此前上漲過快,自然會分流部分需求到涿州市場。

嚴躍進認為,涿州政策出臺以後,價格方面會有所抑制,市場交易略有下滑也是正常的。但由於涿州和北京相對較近,潛在的房價上漲壓力還是存在的。

張大偉也認為,從市場看,目前公布的政策對市場的影響相對較弱。預計這一政策後,市場可能會有短期降溫,但很快會消化。

多因素或令房價難以抑制

值得註意的是,涿州、固安等環京區域此輪瘋漲和京津冀一體化、民航一體化等概念分不開。京津冀是中國的“首都圈”,包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、滄州、秦皇島、張家口、承德、邯鄲、邢臺、衡水等11個地級市。其中北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區,京津保地區將率先聯動。

此外,首都第二機場選址大興,涿州距新機場39.8公里。業內人士認為,第二機場將會給輻射區域帶來大型的功能性項目配套,催生新的臨空經濟帶的形成,並推動區域發展進程。同時,從交通來說,涿州是周邊為數不多有高鐵站且離北京比較近的城市,一天有40多趟高鐵經過,到北京西站僅需20多分鐘。

除了交通的便利外,目前的問題也是顯而易見的,就是高鐵周圍房價價格比較高,周圍配套設施匱乏,小到餐館、超市,大到學校、商場都不齊全。

亞太不動產學院院長朱淩波認為,所謂的配套有兩種力量,一種是政府的力量,一種是市場的力量。每一個區域,當樓盤、居住人口達到一定的數量和配比的時候,如果政府沒有先前的規劃,開發商肯定會自發地填補這種空白。

“從房地產的基本面來說,一體化能夠帶來產業和其他資源的聚集,從房地產的投資價值角度看,有積極的推動作用。但是要警惕市場過度的炒作,比如說過度地透支此類概念而炒房,顯然也是需要積極進行管控。”嚴躍進在接受《財經》新媒體采訪時說。

朱淩波認為,北京周邊地區具備其他城市場不具備的優勢。一方面京津冀一體化的提速,對整個區域來說是一大利好;二是北京在中國的特殊性,高端人群都在往北京流入,北京的限購對周邊區域會有一定的溢出效應;第三就是老百姓的投資渠道並不多,投資股票很多人都賠錢,而10到15年的事實證明,只有房地產的漲幅在10-15倍之間。綜合來看,短時間的房價是不會下降,只會往上走。

朱淩波認為,高鐵因素,周邊的比價效應,以及老百姓的投資渠道一時沒有多元化地解決和疏通,都會使更多的投資湧向房地產的價值窪地。

他表示,雖然受溢出效應的影響環京區域的樓市受到多方關註,但是輻射是有一定半徑的。住在大興、天津來北京上班是可以接受的,但是住在張家口還來北京上班就不太現實。所以這個溢出效應不能太盲目、太樂觀。

那麽被視為調控政策的房產稅是否會出臺?3月4日,十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩在新聞發布會上說,房地產稅法的確列入本屆人大五年立法規劃,但今年沒有把房地產稅法提請人大常委會審議的安排。這意味著外界關註的房地產稅法不會在本屆人大任期內出臺。

獨立經濟學家、央視財經評論員馬光遠認為,“外面對‘房子是住的’這個問題看得太簡單,缺乏對這個問題在政策配套方面的深入思考,我更擔心一提及‘長效機制’,似乎就是收房產稅。如果長效機制淪為‘加稅’的噱頭,又是對房子是住的這一定位的誤讀和偏離。”

朱淩波認為,從大的形勢來看,房地產作為國民經濟的支柱產業,或者說作為老百姓投資的一個最主要的渠道,第一個可以借鑒的就是國際上的經驗。在國際上有一個最通用的慣例,當城市化進程達到80%左右的時候房地產會退出支柱產業,包括這種郊區化。第二個就是人口紅利雙雙對沖,負面因素是老齡化和獨一代,而正面因素是城鎮化和二胎政策。目前中國人口老齡化大幅度提升,中國的城市化進程現在達到50%左右,如果想達到80%還需要10到15年甚至20年。大家認為在這個區間里,房地產的國民經濟支柱地位可能還會保持。按照投資的慣性,在這個階段應該說還是有投資機會的。當然不同的城市、不同的地段差異會很大。

對於未來房價的走勢,朱淩波表示,“就北京而言,其在中國的特殊性是其他城市不具備的。北京是人口凈流入的,而且流入的高端人口比例很大,低端人口數量更大。所以這個城市跟其他城市不能同類型比較。比如很多大量的三線城市,像東北人口完全是凈流出的,產業也停滯,所以那的房價肯定有些地方會出現下滑、會出現滯脹。但是如果僅僅談北京,包括涿州,只能當作一個特殊城市去看,而不代表中國所有的城市都像北京這樣都在上升通道,很多人口凈流出的城市場已經進入下降通道,目前分化已經出現。”

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