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樓市分析(11)：浪澄灣的暗示 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=2280

千萬萬喚始出來！擺左響度八年的浪澄灣最近上載樓書，雖則發展商聲稱上載樓書目的純粹為了讓市民重新了解樓盤，咁樣做好難解釋唔係為賣單位鋪路。

物業位處西九次貴重地段奧運站海邊，享有單邊海景，去中環兩個話就到，是中產才俊夢寐以求的居住環境，可能由於條件太好，只要發展商賣得好價錢，所有持貨成本，即水電，差管地租，維修等開支都夠俾有突，即係暗示一日未賣，樓市仲有得gogogo啦。

不過近幾個月3D辣招的效應開始見效，近幾個月的物業成交仲少過沙士時期，報紙上的劈價盤大多集中幾百萬以上的中上價單位，市場的剛性需求只集中在五百萬以下的物業，中上價樓唔好話望佢升，市價賣倒樓都要開香檳慶祝了，浪澄灣仲有千一個單位未賣，需求減少下都係去咁D貨好。

當然發展商只是做生意，可能有其他考慮（http://notcomment.com/wp/west-kowloon-myth/），物業已落成八年，又近海邊，外牆，鋁窗的用料老化會特別嚴重，再擺多幾年隨時要大維修，與其多一筆開支，不如套現實際D。

從以上推論，可以預料樓市未來
1. 升幅有限，買樓望發達的日子已經過去了
2. 無地唔緊要，靠唔憂賣唔出的發展商散貨尾也可間接增加供應。
3. 渣現金好過渣實物

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=78353

樓市短打(9)：浪澄灣是一個謎 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=2321

浪澄灣已起好多年，只賣出703個單位，即係仲有成1126個一手單位擺係度養老鼠。

最近發展商突然將浪澄灣的樓書擺上網，事後聲稱為左俾人重新認識樓盤，咁究竟賣定唔賣仍然係一個謎。

中價樓受到金管局的按揭指引規範，700萬以上的樓做唔倒七成按揭，投資者買又要打孖俾印花稅，首期連雜費條數分分鐘夠買一間細價樓，所以西九一帶的中價樓基本上到2011年已見頂。

浪澄灣擺左咁多年，又過晒保用期，維修成本只會不斷增加，樓價又有見頂跡象，發展商點解寧願賣商場賣商廈都keep住呢千零個單位？係睇好樓市仲有得升定係另有內情？呢個真係一個謎！

延伸閱讀：

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/

 

ytm2013

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天晉II期　浪澄灣揸三年也見紅SSD鬆綁貨爆蝕讓斬纜潮

1 : GS(14)@2016-03-09 16:23:58

■天晉II期SSD三年徵稅期屆滿後，隨即錄得蝕讓成交。　資料圖片



【本報訊】樓市前景未明，業主情願蝕錢都要趁早賣樓。當中入伙僅年半的將軍澳天晉II期，三房業主以800萬元售出單位，雖然賬面錄得微利，但扣除使費後蝕錢離場。其他同樣受到三年額外印花稅限制的新盤陸續鬆綁，預期蝕讓盤將陸續有來，而奧運站浪澄灣本月的二手個案中，亦有夠期鬆綁後明賺實蝕個案。記者：陳東陽


由新地（016）發展的將軍澳天晉II期，2013年開售，至2014年入伙，迄今約一年半，額外印花稅（SSD）三年徵稅期剛屆滿，陸續錄得二手成交。美聯謝建業表示，2B座高層C室三房戶，建築面積832方呎，實用面積649方呎，新近以800萬元易手，實用呎價12,326元，建築呎價9,615元。




一號．西九龍兩成交見血

據悉，原業主2013年3月以784.9萬元買入，料剛過SSD期，是次售出單位賬面雖然賺15.1萬元，惟期間涉及釐印費及佣金開支，扣除使費後，仍須損手約22萬元，明賺實蝕。屋苑本月至今錄2宗成交，上月則捧蛋未聞交易。利嘉閣劉浩勤表示，天晉II期目前二手放盤最平單位為1B座中層D室，實用550方呎，三房間隔，叫價750萬元，折合呎價約1.36萬元。至於其他新近SSD鬆綁屋苑，長實（1113）2013年推售的長沙灣一號．西九龍，鬆綁至今累錄2宗二手成交，業主同樣蝕讓收場。一號．西九龍目前二手放盤量約20個，區內代理指，「放緊盤嘅業主見到之前2宗成交都係蝕，所以大部份都冇預賣樓可以賺到錢，通常都希望平手離場。」同樣伙數較多又SSD期滿的馬鞍山迎海一期，日前亦已錄得業主蝕讓離場個案。利嘉閣楊震霆指，屋苑目前有約50個二手放盤，叫價最低單位2座低層A室，實用497方呎，以560萬元放售。



奧朗．御峯SSD屆滿

另外，大角嘴奧朗．御峯、九龍城The Avery及曉薈部份單位均同樣SSD期滿，惟暫時仍未錄得二手交投，代理指出，The Avery及曉薈放盤單位多連租約放售。市場消息指，奧運站浪澄灣本月暫錄2宗成交，全部為明賺實蝕個案。當中浪澄灣第3座中層D室，實用549方呎，兩房間隔，成交價700萬元，折合呎價約1.28萬元，原業主三年前以675萬元購入，扣除使費後，料實蝕約13萬元。屋苑另一宗明賺實蝕個案為第8座中高層D室，實用546方呎，成交價750萬元。原業主2012年以717萬元入市，連使費料蝕約8萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160309/19521716
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二手小陽春 旺量不旺價 浪澄灣兩賣兩蝕 比墅揸5年損逾千萬

1 : GS(14)@2016-03-09 17:22:13

http://property.mpfinance.com/cf ... 0309/paa01/laa1.txt


【明報專訊】雖然近日二手樓市交投氣氛略為轉旺，小陽春乍現，但不少二手單位做價卻持續處低位，部分屋苑甚至出現蝕讓個案。代理消息透露，奧運站浪澄灣繼上月錄得蝕讓個案後，踏入3月仍持續出現「流血」成交；該屋苑本月暫時錄得兩宗2房戶成交，成交量雖已佔上月全月的6宗逾三成，惟同樣屬明賺實蝕個案。至於大埔比華利山別墅，有內地業主估計要「流血」逾千萬元離場。有學者認為，現時二手「旺量不旺價」，料今年二手樓價將有15％下調空間。

明報記者 方可兒

市場消息稱，奧運站浪澄灣第3座中層D室，屬實用549方呎2房設計（建築747方呎），新近以700萬元成交，實呎1.27萬元（建呎9371元）；原業主2013年2月以675萬元購入，扣除使費後料實蝕約13萬元或2%。

至於浪澄灣另一宗2房戶成交，為第8座中高層D室，實用546方呎（建築742方呎），以750萬元易手，實呎1.37萬元（建呎1.01萬元）。原業主2012年5月以717萬元購入，扣除使費後料實蝕約8萬元或1%。事實上，上述兩宗2房做價已重返逾1年半前、同類單位水平。

浪澄兩房返逾年半前水平

另大埔比華利山別墅，有洋房業主需蝕四成易手，為近期市場蝕幅最大二手成交。世紀21高級客戶經理陳偉釗表示，上述比華利山別墅萊茵道單號屋，實用1902方呎（建築3100方呎），屬5房1套間隔，以1753萬元沽出，實呎9217元（建呎5655元）。原業主相信為內地人，於2011年以2688萬購入，連使費估計實蝕1100萬元或四成。

此外，美聯助理區域經理謝建業表示，將軍澳天晉II期2B座高層C室，實用649方呎（建築832方呎），屬3房1套房間隔，剛以800萬元成交，實呎1.23萬元（建呎9615元），惟單位現時有租客居住，雖可交吉易手，但成交期較長。原業主是於2013年3月以784.9萬元購入，持貨3年連使費料實蝕約23萬元或近3%。

南豐3房600萬沽1年新低

港島東南豐新邨3月暫時錄得兩宗成交，成交量等同上月全月4宗的一半。中原區域營業經理袁廣達稱，屋苑第11座高層D室，實用516方呎（建築627方呎），屬3房間隔，剛以600萬元易手，實呎1.16萬元（建呎9569元），做價為屋苑同類3房戶型近1年新低，惟原業主早於1998年以225萬元買入，帳面仍賺375萬元或1.7倍。

學者料今年二手再挫15％

中文大學市場學系教授冼日明表示，由於樓價下調，吸引部分買家趁低入市，令近日二手成交增加，但隨着一手供應增加，二手樓價今年仍有約15%下調空間。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297415

浪澄灣潛藏滲水危機

1 : GS(14)@2016-07-06 07:46:50

■窗邊空心瓷磚一旦鬆脫，雨水會滲入單位。　伍嘉亮攝


【驗樓直擊】恒隆地產（101）大角嘴浪澄灣今年初賣的陳年貨尾已陸續收樓，資深驗樓師詹濟南首席大弟子阿剛出手，上月26日驗收價值1,400萬元海景單位，雖然內櫳質料換得就換，但就換不了十幾年外牆空心磚，廳房廚向海窗邊都潛藏滲水危機，拖累評分得76分，但總好過對上一批劣質貨尾。


■詹濟南首席大弟子阿剛指，單位扣分最嚴重是來去水。


阿剛盡得詹濟南真傳，詹Sir話：「佢陪我驗收超過一萬個單位！」上月底驗收浪澄灣9座中層戶，實用863方呎，內櫳物料大部份更新，屎渠也換新的。房間冷氣機也換，惟阿剛話：「冷氣機機身旁有塊膠紙冇搣，就咁裝，即玻璃膠，日後老化，貼紙離開機身，打風落雨，雨水由呢度即入屋，過去有好幾個屋苑出現咁嘅問題。」單位物料換不足，廚房鋅盆保留舊款，阿剛話：「呢類鋅盆，要儲滿水，儲一陣試。」等數分鐘，鋅盆杯口位滴水。當洗衣機及鋅盆同時放水，去水喉更倒灌，廚櫃濕透，還谷出一股猶如漂白水的臭味。




單位外牆多空心磚

全屋物料怎換，也換不了十幾年的外牆，由廚房、客廳，以至3間房敲下窗外邊瓷磚，均發現空心磚，最嚴重是近客廳細房，窗外邊整行瓷磚全空心，一旦跌落街，刑責通常歸法團。站在業主角度，若不修理，窗邊瓷磚鬆脫，雨水會滲入單位。扣分最嚴重是來去水，地板、鋪磚僅合格，拖累總分僅76分，總比上一批貨尾好。對上一批單位曾見「6」字頭，過去更曾錄40分個案。恒隆地產發言人回覆，已委託仲量聯行統籌承建商為業主單位執修。上述單位業主已遞交執修紙，有關人員現已在跟進並會與業主保持緊密溝通，提供適切的協助。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160705/19681672
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302514

浪澄灣擬重推　逾200組客參觀

1 : GS(14)@2016-11-21 00:01:28

■浪澄灣準備拆售2座約200伙，最快本周開價。　黃耀興攝



【本報訊】恒隆地產（101）塵封逾10年的大角嘴浪澄灣準備重推，拆售2座約200伙，最快本周開價。昨日首度開放現樓示範單位，消息指錄逾200組客參觀。



記者昨以睇樓客身份直擊現樓，下午約兩時到場，當時人不多，排隊輪候約10分鐘上到樓。2座48樓全層共5個單位供參觀，全部交樓裝修。據知，全幢已作翻新，因此塵封十年貨尾也新簇簇。浪澄灣於2006年落成，單位總數1,892伙，2007年開始發售，恒隆採取「即牙膏」賣樓策略，至今尚餘逾400伙貨尾待售。政府加辣後，新盤未有任何動作，一手市場只靠貨尾支撐，昨錄約8宗成交。永義國際（1218）何文田雋瓏19樓A室，實用面積1,808方呎，獲本地首置客以5,362萬元買入，呎價29,657元。另九龍城Ava55昨進行第二輪銷售，推出16伙，一手成交冊顯示售出兩伙，成交價359.2萬及446.8萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161120/19839435
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316321

加辣後首個開價新盤平均呎售1.5萬浪澄灣貨尾加價17%

1 : GS(14)@2016-11-26 13:47:08

■大角嘴浪澄灣部份單位加價最多約17%。　資料圖片



【本報訊】「梁粉」無懼政府辣招，照加價賣樓。恒隆地產（101）賣足九年的大角嘴浪澄灣再重推，昨公佈183伙售價，屬政府本月加辣後首個開價的大型新盤，部份單位加價最多約17%。下周六發售的其中62伙，折實平均呎價約1.5萬元，入場費約682萬元，平過同區二手價。記者：朱連峰


■浪澄灣開放示範單位予傳媒參觀，圖為2座48樓E室。　彭志行攝

大角嘴浪澄灣已有十年樓齡，單位總數1,829伙，由2007年發售至今，尚餘逾440伙貨尾。今次重推，恒隆斥5億元全面翻新從未發售的1及2座，包括翻新每層電梯大堂，所有單位的全部電器、地板、廚櫃以及浴室潔具等裝置，也是全新，圖洗脫「十年塵封樓」之名。即使政府加辣，浪澄灣貨尾仍加價發售。昨推出183個單位全新價單及更新舊價單售價，其中62伙安排下周六（12月3日）發售，今起接受認購登記，本票10萬元，每人最多買兩伙。這183伙平均呎價22,200元，若扣除最高23%折扣優惠，折實平均呎價17,100元。下周發售的62伙全分佈於2座，折實均價約15,200元，折實價約682萬至1,560萬元，呎價1.21萬至1.86萬元。恒隆地產執行董事何孝昌指，重推整體加幅與今年4月推售單位比較提升4%，2座單位則較舊價平均加價12%。


內地客付辣稅買維港．星岸

其中3號價單的2座31樓C室三房戶，面積827方呎，原價1,411.3萬元，現加價至1,615.2萬元，呎價18,845元，加幅14%。同一張價單，今年4月推出時，總折扣優惠最高25%，現縮減至23%，即變相加價約17%。不過，由於今年區內樓價勁升，浪澄灣加價後仍平過同區二手。中原地產表示，同區八個二手屋苑包括維港灣、海桃灣及一號銀海等，現時平均呎價介乎16,365元至25,497元，浪澄灣低至少約7%。何孝昌指政府出招，對集團賣樓沒有影響，相信市場消化後會平穩發展。長實（1113）紅磡維港．星岸再錄內地客入市，有一組內地客斥資9,058.6萬元購入該盤1座25樓A及B室，合共2,504方呎，呎價36,177元。買家須付30%辣招稅，扣除發展商回贈共約985.1萬元，仍需繳付逾1,700萬元印花稅。另信置（083）灣仔囍滙1期沽出最後1伙，為5座32樓A室，成交價6,671.78萬元，呎價37,004元。項目1及2期共1,275伙已全數沽清。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161126/19845875
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317034

浪澄灣收逾530票 超額7.5倍

1 : GS(14)@2016-11-27 12:40:28

【明報專訊】樓市缺乏焦點，加價超過一成重推的恒隆地產（0101）大角嘴浪澄灣，昨吸引不少買家冒雨排隊等候睇樓，單日更錄得超過530票，較周六（12月3日）可售的62伙超額逾7.5倍。

浪澄灣公布新價單後，昨日開放示範單位及首日收票，現場所見，下午就有多名買家冒雨排隊等候睇樓。發展商稱，該盤單日共有超過2500人次參觀現樓，並錄得約532個認購登記。發展商日前加推項目62個單位，全部位於未推售過的第二座，平均折實實呎約1.52萬元，周六發售。

換樓客3007萬購維港．星岸

事實上，政府加辣後，市場仍錄不少豪宅買賣，長實（1113）紅磡維港．星岸連錄成交，據悉，一名紅磡區內換樓客，以3006.6萬元購入項目2座低層B室，單位實用1086方呎，實呎17,685元。長實地產投資董事郭子威稱，今年為維港．星岸入伙首個聖誕，集團特意找專業燈飾及園林設計師，設計特色聖誕擺設，費用約20萬元。另會德豐（0020）將軍澳CAPRI，今推出1號洋房連兩個車位作招標，單位實用2445方呎，連793方呎花園，另有978方呎天台，單位將於周三上午11時至下午3時招標。

元朗尚悅持貨3年平手離場

二手方面，中原地產副分區營業經理張勛偉稱，元朗尚悅3座頂層連天台單位，剛以448萬元售出，單位實用414方呎，實用呎價1.08萬元。

原業主於2013年以431萬元一手購入，現帳面僅獲利17萬元，扣除使費後，料平手離場。

此外，利嘉閣地分行經理梁志偉表示，南區南灣大廈低層C室，實用2,143方呎（建築2,738方呎），三房一套望海景，業主原叫租8萬元，及後反價以8.1萬元租出，實呎37.8元（建呎29.6元）。業主於1989年10月份，以約525.7萬元購入上址，回報18厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3671&issue=20161127
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317130

浪澄灣貨尾收逾530票

1 : GS(14)@2016-11-27 13:00:45

【本報訊】一手市場無焦點大盤，令塵封盤恒隆地產（101）大角嘴浪澄灣成為周末最旺場的樓盤。發展商消息指，將於周六推售第2座62伙，昨天首度接受認購登記收票逾530張，已超額逾7.5倍。


準買家冒雨排隊睇樓

浪澄灣定於周六發售的62伙，折實平均呎價約1.5萬元，入場費約682萬元，平過同區二手價，昨日即使大角嘴區於下午時落大雨，但仍然吸引數十名準買家冒雨排隊睇樓，但發展商未見有任何安排；同時，現場亦有不少代理追車撈客，部份更沒有佩戴證件，已違反代理監管局最新指引。另會德豐（020）昨公佈，將軍澳Capri將於周三（30日）招標發售1號屋，實用面積2,445方呎，花園面積793方呎，天台面積978方呎，另連兩車位。招標時間為上午11時至同日下午3時。另外，長實地產（1113）紅磡維港．星岸昨日再錄一宗成交，有本地買家購入2座低層B室，成交價3,006.6萬元，實用呎價27,685元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161127/19846665
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317162

大角嘴浪澄灣落成12年賣極都有

1 : GS(14)@2016-11-29 00:07:07

大角嘴浪澄灣可謂地產奇葩，12年前落成，9年前才開始賣，時至今日還有全新貨尾開售，更神奇就是每次推售都很多客捧場，是為了市區地段還是西斜海景呢？這個12年貨尾盤剛剛開放2座現樓，48樓C室間隔三房，實用829方呎，橫廳格局的單位，優勝之處是享有雙邊景，向北可以望西九沿岸海景，向南的睡房望旁邊樓盤，樓層夠高的話，仍然光猛，低層單位只有「面壁」樓景。早年落成住宅有優勝之處，就是浴室多數有窗，亦不會要你「硬食」開放式廚房。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161128/19848165
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