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我叫Joey，中文名洪翠玲。三 年前，我只是一個在太子聯合廣場開設「OP beauty」，賣水貨韓國護膚品的小老闆。當時每兩個月便要飛到韓國的零售店入貨，一個人拖着一個大喼，舟車勞頓，但每月只有三萬元營業額。加上從零售 店入貨，毛利只有三成，扣除租金，連自己人工都付不起，更莫說盈利。

我不想再墨守成規，希望可以有發圍。於是在韓國入貨時，順便在當地的專櫃「打躉」，花了一年半時間「飲茶灌水式」搭路，終於給我在當地遇上了生產護膚品的 廠家，讓我以批發價入貨。另一方面，我向在聯合賣衫的行家打聽下，知道近年人民幣升值，專營批發的荔枝角香港工業中心（香工）來了一大班來香港攞貨的大陸 水貨客，花錢入貨毫不手軟，故在大半年前，我決定兼做批發賺「人仔」。過去一個月，做了近八十萬元生意，淨賺十六萬元！大家近來說內地人是蝗蟲，但沒有他 們，我才頭痛。

香工最熱鬧就是星期一，一批批大陸客，晨早六、七時由深圳、廣州、無錫、西安甚至哈爾濱，拖着一個、兩個空的喼，搭火車、飛機來港「直踩」香工。來到已是 中午時分，為慳時間，他們會買飯盒蹲在大堂口食。食飽飯，他們開始逐間店掃貨。我在開鋪初期常在香工門口派傳單，即使我的店在五樓，也有不少大陸客順便 來幫襯。以前做零售，護膚品一支一支賣，一個月才有三萬元營業額。現在做大陸客生意，他們一次買三萬元貨，試過有客人一次過買二十萬元「人仔」的貨，以現 金找數。為方便他們掃貨，我索性在內地開了個銀行戶口，讓他們可直接入錢，免去兌換港紙的手續費。

從前香港人在內地入貨拿回來賣。但風水輪流轉，人民幣升值，加上內地人富起來，喜歡用「來路」貨，故不少大陸客來港入貨，回內地轉售。我有一個內地熟客， 學人「秘撈」做生意，獨沽一味向我買韓國BB霜放在淘寶網轉售，月賺五千元，好過他一個月人工。

冒險偷運水貨

他們買完貨後，會用衫把貨包好，拖到上水找運水貨的阿姐偷運過關。如此偷偷摸摸，因為根據內地法例，每件進口的產品，要徵收稅項之餘，又要申請證書，註明 生產地、存貨量。被海關發現走水貨，整批貨沒收，還要罰款。但錢作怪，他們不得不冒險。為了服侍這班貴賓，我聘請了一個內地新移民，以QQ跟他們溝通，他 與客人混熟了，客人可以電郵或電話先訂貨，讓我準備好，才來取貨。大陸人英文差，每次有新產品，我會把韓英對照的使用說明書，翻譯成中文版本送給他們，更 提議他們貼在貨架上。遇上內地客新店開張，我會抽空往內地，跟貨擺位。大陸客貪小便宜，因此每次幫襯，我便會送二十多袋試用裝給他們。我還接受客人買貨上 架後，一個月內賣不出，可以原貨退還。陳先生是我的熟客仔，他在廣州和廈門開門市賣化妝品，每兩個星期來入貨，每次花三、四萬元人民幣。他為免麻煩，有時 拿多幾個空喼，放在我的店，當他沒帶喼，我會免費提供紙箱，借架「車仔」給他拉返大陸。這些小恩小惠，對內地人來說，不過是理所當然，他們最終還是以價格 決定入貨。陳先生跟記者說，他發現我店售賣的貨品比其他店平二成。當然啦，為了降低入貨價，我花了不少心機。

五大暢銷貨

^（每月計）包括太子、香工及銅鑼灣分店

好心有好報

以前我在聯合廣場開店，跟一般水貨店一樣，都是親自飛到韓國，在零售店入貨，賺差價及水腳，但這樣毛利最多三成，難以降低價格與行家競爭。我知道向廠家直 接買貨，入貨價較平才是出路。於是往當地入貨時，我額外花時間在專櫃「打躉」了解行情。我不懂韓語，韓國人不諳英語，最初有識韓文的朋友陪同，但「長貧難 顧」，其後我一個人走到東大門、南大門、新川等旅遊區的百貨公司護膚品專櫃，找個身上掛了能說國語牌仔的銷售員，還要專揀女性，因為韓國男人看不起女人。 我帶齊筆記簿、錄音機，記低每種護膚品的成分及用途。去得專櫃多，我發現有一班行政人員，明明在護膚品牌The Saem的專櫃見過，其後在Innisfree專櫃又遇到。我問一個與我投契，來自台灣的女銷售員，她說：「那是工廠的阿頭，韓國很多護膚品牌子，其實來 自同一間廠。」我立刻遞上名片，着她若知道下次「廠佬」出巡，麻煩通知我，我想直接向他們入貨。誰知這個台灣女子幾個月後，寄電郵向我說家中有事，問我借 三萬元港幣。我當然十分掙扎，她信得過嗎？但她連身份證副本都寄給我，我當賭一鋪，便匯錢給她。好心有好報，她不但還錢給我，從此更成了我的「二五仔」， 告訴我工廠的聯絡資料。

硬食「豬頭骨」

透過「二五仔」打聽，終於聯絡上廠家，但初時都是一些中小型工廠。雖則這班廠家會說英語，但相約他們傾生意時，我仍然膽戰心驚，他們很強硬，我一講價他們 便「發」，故最初我不敢講價，更要硬食「豬頭骨」。記得當初向他們買Etude House三千支BB霜，他們要求我兼買「責貨」的爽膚水套裝，共三萬元港幣，他們才把每支BB霜的價格減一美元，即足足便宜七、八元港幣。除了 Etude House，我還會向他們買入一些連卡佛等專櫃少有的新進牌子如innisfree、韓國人氣樂隊組合CNBLUE代言的Holika Holika等，原因是來貨價平，每件貨十多元，但我可以賣逾百元，毛利八成。不過，內地人始終喜歡大牌子，於是又入了些雪花秀，不過成本高，毛利只有三 成，因此我只花了十萬元入貨。 現時每隔三個月，我便會飛去韓國與廠家打交道，每次買成萬元一個的LV、PRADA手袋去「拉關係」。但韓國大男人主義，收到手袋仍不滿地說：「呢個我都 有啦。」我惟有跟他們道歉，皮笑肉不笑地說：「下次送新款的。」有時與廠商進餐，辣到我嘴唇如「孖膶腸」，仍死頂要話「唔辣」，其實都是希望下次來新貨 時，他們多給我幾元折扣。現時能夠直接向廠家入貨，比韓國的零售店入貨，每支成本平十多元。如一支雪花秀妝底霜，我賣三百七十元，比香港的專櫃平近四成， 比莎莎及卓悅平一成。我知道做批發賺得多，但入貨量大，故所需資金亦多。例如內地熱賣的Etude House BB霜，廠家要求每次最少要入三千支，一批貨最少逾十萬港元。為了多個途徑去貨，四個月前，我在銅鑼灣地帶開分店。幸好，去年初一個台灣客開護膚品店，竟 向我買入十八萬元貨，我要求他先落訂六成，然後再向家人借了逾四十萬元，才夠錢讓我走向批發之路。現時每月淨賺十六萬元，但我不會亂花錢，因為做批發，要 有足夠的彈藥，我每月會買入最少二十萬至五十萬元存貨，使有足夠的貨賣予突然「殺到」的大陸客。

韓國人嗌難賺

水貨韓國護膚品成行成市，同樣位於太子聯合廣場地下，亦有一家「韓潮館」，老闆是韓國人金先生。開業三年，「韓潮館」每月有十五萬元營業額，未扣除老闆人 工，盈利只有二萬元。金先生是一位操不純正廣東話的韓國人，曾到澳洲留學的他，除了懂韓文外，亦能說流利英語。他透過在韓國化妝品公司打工的朋友，以折扣 一成至兩成半取貨，再以貨品正價高約一成出售，毛利約三成半。他們認為香港人直接接觸廠家買貨是無可能：「韓國人英文好差，佢哋連email都要用韓文 打。」不過，他根本未試過亦未有打算向廠商直接入貨，他說：「我覺得未係時候，我諗嗰啲拎一次貨起碼都要幾萬蚊，我哋呢啲細鋪仲未做得到。」事實上，除了 在facebook開設專頁及在U Magazine上寫韓國旅遊文章外，他們在價錢競爭上，只以減價迎戰，相比Joey較為被動，金太Adie說：「愈來愈多人賣韓國化妝品，旺角都多咗好 幾間，以前價錢仲可以提高啲，而家賣得好平。」曾有客人表示其他店鋪賣得較平，令他們試過要減價一成半吸客。「唯有睇吓邊度可以降低成本，例如只用船運， 又會夾埋其他鋪頭一齊入貨，大量入就會平啲。」甚至為了一個小偷，而用膠紙封了部分貨架，令客人不能拿貨物上手看，「之前試過俾人偷走咗支雪花秀，唯有咁 做。」Adie說。

營業資料（12/2011）（香工）

營業總額：$780,000租金：$10,000人工#：$20,000入貨：$580,000雜費：$8,000盈利：$162,000#兩名全職員 工，未包老闆人工

開業資料（6/2011）（香工）

租金*：$30,000入貨：$200,000裝修：$20,000雜費：$2,000總投資：$252,000*兩個月按金，一個月上期

嬰兒奶粉缺貨在香港引爆民怨，其實從德國、荷蘭到澳洲，陸客收購奶粉已成普遍現象；在國產乳製品安全問題解決之前，這股中國消費者購買舶來品風潮恐難停止，台灣必須及早準備因應。

撰文‧周岐原

槍砲彈藥，是戰略物資，必須嚴格管制出口；白米和麵粉，是戰略物資，必須隨時核對儲備量。那麼，嬰兒奶粉算不算是一種戰略物資？

這是香港特區政府面臨的最新難題。中國旅客和跑單幫為業的水貨族，在香港四處掃貨、收購嬰兒奶粉，每天下午，拖著數箱「戰利品」的水貨族北上通關，一返回廣東深圳，立即將奶粉分拆出售。

經營這一行的利潤極為可觀，記者向一位每天賣出三十罐奶粉的網路業者查價，發現美贊臣（台譯：美強生）「安嬰兒A+」一號奶粉，在香港原價二九四元港幣（約一一二四元新台幣），但在中國，網路價竟飆到三三五元人民幣（約一五九六元新台幣），等於狂漲四○％！

物資被搶奪 香港人怒了這種「自由貿易」的副作用顯而易見：香港父母得四處奔波，才能買到孩子非吃不可的奶粉。「往往在附近沒有地鐵站的藥局或超市，才有機會買到，超市還限量四罐！」一位香港人抱怨：「簡直是千辛萬苦！」「這數年間，一直有人將香港物資運返大陸，造成香港物資短缺，到了今年一月， 奶粉供應突然更趨緊張，身為香港人，眼見屬於香港人的事物一一被搶奪，而政府卻坐視不理，只有民間自發行動才可迫政府面對。」在臉書發起「拒絕香港大陸化」活動的網友，接受《今周刊》訪問時匿名回答。

一月二十七日，他和另外數十人在香港旺角車站參與「光復香港，還我奶粉」遊行，他們高喊口號、要求政府提出明確對策。

另一方面，也有網友出奇招，在白宮網頁發起連署，要求美國官方回應，短短三天就有近二萬人參加。

香港民眾透過種種行動自力救濟，終於換來特區政府的改革：食品環境署長高永文二月一日宣布，香港將正式修改進出口規定，每人出境限帶二罐奶粉，上限一．八公斤；奶粉品牌也擴大進口，在春節期間增加一百萬罐奶粉，以因應長假需求。

別以為只有和中國一海之隔的香港，會受到陸客大買奶粉影響，德國大報《圖片報》，就在一月中撰文指「中國人掃光德國嬰兒奶粉」；從歐洲到大洋洲，陸客狂買奶粉的效應，正在全球多國發酵。

在德國黑森州，Milupa公司生產的愛他美（Aptamil）奶粉，在中國是頗受歡迎的舶來品，公司去年下半年雖將奶粉產量提升三成，仍供不應求。

Milupa發言人史托爾（Stefan Stohl）分析：「我們沒有中國客戶，也不打算將奶粉出口，所以是中國人透過管道在德國買，然後寄回去。」在該公司總裁賈蘭德眼裡，業績水漲船高似乎不是個好消息，他說得更直接：「我們只為德國寶寶生產產品。」面對搶購風潮，德國超市只能以每人限購五公斤奶粉來暫時因應。到了荷蘭，超市的限購更嚴，除了每人限購四罐、已購物者禁止再消費，貨架上還貼著以荷蘭文寫的告示牌，上頭寫著：「出口中國的兒童食品暴增，全國存貨短缺，很遺憾執行限購政策。」防止將奶粉囤積或出口至中國的意味相當明顯。連澳洲、紐西蘭，地方政府也陸續推出類似管制。

乳品頻出包 中國父母怕了其實，中國並不缺少嬰兒奶粉，缺的是「信心」。過去五年，中國奶粉年消耗量雖由九十五萬噸增加至一六一萬噸，然而，去年中國奶粉產量也達一三六萬噸，只要適度增加進口、擴大畜牧業生產規模，供不應求的情況應該可以得到控制。問題就出在，有能力花錢的消費者，根本不敢買中國本土的乳製品。

繼○八年三鹿奶粉因含有三聚氰胺毒素，造成三十萬名幼童洗腎、腎結石等嚴重副作用之後，近年又有多家乳製品業者爆出產品含汞、提前腐敗、含有黃麴毒素等「五花八門」醜聞，正是問題產品層出不窮，中國父母已經被嚇怕了，即使多花一點錢，也要買絕對放心的奶粉。可見中國食品安全問題一日不解決，全球奶粉被陸客狂掃的現象就不會消失。

連德國、澳洲也感受到奶粉持續外流的威脅，已有立委示警奶粉出口問題，更不能掉以輕心。一旦台灣也出現「奶粉荒」情況，該如何保障本地嬰兒權益？

香港《信報》特約評論員練乙錚向本刊分析：「管制奶粉攜帶出境，同時又不能太死板，開徵離境稅可免這個麻煩；有人還是要帶的話，也可以，繳重稅便是。徵收離境稅的行政手續不難，稅務局行政效率很高，完全可以應付。」這個課徵「離境稅」的建議，或許可作為當局的預備政策。

保護本國嬰兒權益

——陸客搶購奶粉，各國應對方案

香港

每人出境限帶2罐、總重1.8公斤

荷蘭

超市每次限購4罐、不得重複消費

德國

超市每次限購5公斤

澳洲

每人每次限購2罐

紐西蘭

超市每次限購4罐

走水貨，睇落好搵，無奈入貨成本、人力物力，甚至責貨風險極高。但只要動一動腦筋，把傳統的水貨模式轉變一下，慳水慳力一樣可以搵銀。二十七歲的朱威霖（William），今年初投資四十多萬，研發水貨平台app「Buy for Me」，買家可隨時隨地，與身處在地球另一方的賣家聯繫，託他們買入心頭好。只要雙方交易成功，William幾乎什麼都不用做，就能收取百分之五佣金。這個app上架三個月，累積三千多個會員，每月營業額有六萬元。扣除成本，雖與收支平衡還有距離，但William深信：「只要愈來愈多人用，一年後就可以回本！」記者找來不同界別組成的評判團指，香港什麼都有得賣，擔心程式難有普及性，建議William要盡快打入內地市場。

應用程式「Buy for Me」的圖案，由兩個對話泡泡組成，泡泡上有隻飛機，William指，這是象徵世界各地的人，都能在咫尺間溝通。一身西裝筆挺，外表木訥的他謂自己在美國讀書時，就因為「走水貨」而賺了不少「外快」，他憶述：「我同班朋友一齊排隊購買絕版波鞋，再放上eBay拍賣，暑假時又帶返香港賣，每對賺成五百蚊！」這令他意識到走水貨大有可為。不過，六年前畢業回港，應父親要求幫手打理屋企的木薯出口生意，根本沒有時間創業。常要往不同地方出差的他，亦有應朋友要求往outlet掃平貨，他發現：「喺香港叫做中高檔次的品牌，如Givenchy、Burberry等，喺外國買唔算太貴。我試過幫人買Crabtree & Evelyn潤手膏，一英鎊一支咋（約十二港元）！」他興奮地說。去年William終於想到不如搞個app，「唔使我請買手同入貨，係完全C to C，即Customer to Customer，你可以係賣方，亦都可以係買方，我只係中間人。」他借用屋企的辦公室做大本營，節省租金成本，最大的投資是花廿多萬元請人寫程式，另每月約花五萬元聘請三名IT職員做管理。而他知道，這盤生意最大問題，是要找到第一批用家。為此，他定出三個步驟：

第一步：自設貨物刺激用家

「因為免費下載，唔擔心無人download，但就無人願意做第一個買貨或售貨的人。無人行第一步，我就自己行。」William說。於是，他透過朋友主動邀請多個經常往返歐洲、美國的空姐率先加入做賣家，出售貨物。長期往返倫敦和香港的空姐Tina指，她常由倫敦買入如Marc Jacobs袋、Kiehl's或其他牌子的護膚品，「我一星期飛一、兩次左右，帶返嚟都擺上去賣，好小量，唔會好辛苦，就算賣唔出都可以自己用。」這個app的好處是，定價全由賣家話事，而Tina就把貨品買入價調高百分之五出售。William亦與Octoget、Susweet、Meso Beauty等團購公司合作；亦與不少品牌如Montblanc、CK合作，請對方以同樣價錢放在其平台出售。貨品成功出售，William才收取百分之五佣金。有了這班固定的賣家撐場，app上架三個月，已吸引了另外三十名活躍賣家常常出售貨物。William指，賣、買家最初都比較保守，出售的多是護膚品、手袋等，「但近來已開始出現一些品種較特別的貨物，如來自荷蘭的梵高畫作、餐巾。哈哈，不過仍然未有人買。」他憶述，試過有買家要求一種來自印度、有人臉印在酒樽上的酒，竟然有一個剛巧去印度旅行的賣家替他找到，「其實賣家搵唔到一模一樣嘅酒，只係差不多款，但買家都願意接受。」事實上，亦有人「搏大霧」放一些二手及普通貨色上app，「我哋有人不斷睇住，發現件貨有問題，會要求賣家移走。」William未來會把app優化，要求賣家的貨品要有來源地認證。

第二步：力谷宣傳搶佔市場

下一步，就是要力谷知名度，「必須要在其他類同的應用程式出現前，先佔據市場，要令人哋諗起外遊代購，就諗起『Buy for Me』，所以最緊要打響名堂。」早在開幕當日，他們搞了一場大型開幕典禮，並請來藝人連詩雅做嘉賓，當日有空姐朋友做模特兒，教人安裝及使用程式，更有十件最抵產品搶賣。William說又設立了一些不定期促銷活動，如Blue Monday，即限時售出名牌貨品，如一個Montblanc的錢包，只售港幣九十九元。用銀彈政策，果然有效，迅即被搶購。每次推出限購優惠，download app的下載又多百多個。除了買賣外，app中亦有一項叫Discover的項目，William打算找人撰寫一些外地購物的資訊及貼士，「好似《來自星星的你》中千頌伊嘅唇膏喺邊度買呢？」他與廣告公司的朋友參照當年澳洲最筍工概念，構思了「香港最筍工」，他們將公開招聘一名員工，負責環遊世界一年，到不同地點發掘購物資訊，亦可順手採購一些平價貨品，而旅遊的費用則全數由公司支付，活動與電台合作，將在下月公開招聘。

第三步：尋同路人出錢出力

這個app上架三個月，已累積三千多個會員，每月營業額有六萬元。但William知道搞app與一般生意不同，「回本期較慢，我預計至少要燒錢一年先回本。」除了自己投放近五十萬外，亦着手找投資者。由於「Buy for Me」以女性化妝品及皮袋等奢侈品居多，William找到同樣喜歡購物的老友Celine。「大家在香港青年聯會認識，Celine鍾意網上shopping，佢都係幫屋企做生意，大家想法差不多，游說咗幾次，佢就願意加入成為股東。」Celine再為「Buy for Me」注資三十萬，可再加大宣傳力度，她說：「呢次係第一次投資app，咁香港一直都無一個託外國人買貨而設的app，如果宣傳得宜，我認為有潛力o架。」

貨品選擇少

為了令買家安心，買家列出想要的貨後，並定出最高接受價，等候有賣家認頭後，才透過PayPal付款。在買家收到貨前，金錢會被扣留在PayPal賬戶，不會過戶；直到交易成功，買家滿意貨品質素後，賣方才能成功收款，而William才從買家出價金額當中扣除百分之五的手續費。而買賣雙方可自行約定地點交收，或放在「Buy for Me」位於尖沙咀的辦公室交收，如出現產品款式等的紛爭，公司亦會初步協助調解，「我哋有律師，會擔當顧問，如果件貨真係唔滿意，我哋可以調停，或者叫賣家賣平啲。如果真係唔得，雙方就要循民事途徑自己解決。」William指，由於至今買賣的多是小型奢侈品，三個月來未出現過類似紛爭。但按記者觀察，現時「Buy for Me」最大的問題是，出售的貨品種類十分少，多是名牌袋、化妝品。William被問到有什麼特別貨品的時候，都顯得有點尷尬，「我哋都努力緊令貨源更廣同多元化。」看來「Buy for Me」要跳出女性市場的局限，仍要多下功夫。

app用法

評判團

Koziness創辦人Gary（透過網頁及應用程式，為顧客提供食物速遞，月賺逾十萬）喺香港好多嘢有得賣，好難成日有託人買嘢的需求。唔可以話無生存空間，而家係無乜競爭，但business model做唔大。而且貨物傾向個人化，個人化就會易出錯，好多歐美衫褲鞋襪都不是為亞洲人而設，size和款式都好易錯。如果係呢類平台，係咪內地市場仲有得做？內地透明度低，但消費力強，比起香港更有潛力。

GoGo Van創辦人Steven（手機應用程式提供客貨車Call車服務）聽過不少身邊朋友要託人到外國買嘢，但點樣令到好多有呢個需求的人，由託朋友，變做用佢個app？佢要搵到自己班客，要好大力度去push，有幾common，就決定呢個生意的成敗。而且個平台最好乜嘢hot items都有得賣，愈多愈好，有wild effect，先會引嚟更多人用。

時昌迷你倉創辦人時景恒（全港逾百個迷你倉地點）手機平台，能夠移動係呢個app最大優點，但scale唔夠大，如果要慢慢儲客，呢個時間人哋一個唔該抄咗你就煩。老闆可以考慮盡快與一些大平台合作，如淘寶及阿里巴巴，人哋放喺你個app的東西，喺其他平台都會見到，借用人哋咁大個平台。個客量愈多，個佣金先可以愈來愈平，保持競爭力。

William回應

我都知道擴大規模係現階段最需要做嘅嘢，我哋都同We Chat或淘寶一些做代購嘅賣家傾緊，希望可以叫佢哋加入我哋個app。

大陸水貨客問題不但引發中港矛盾，更釀成示威衝突。為消弭社會矛盾，以議事堂內剪指甲揚名的民建聯議員黃定光，忽然落力推銷興建邊境購物城，兩大地產商新鴻基及恒基則以慈善家姿態，罕有地以一元租金捐出落馬洲新田土地。本刊調查發現，原來水貨城位處的地皮，以及毗鄰的大片新田魚塘及濕地，兩大地產商早於回歸前已向大地主文氏家族收地，並於十四年前成功獲城規會批准，興建四千五百個單位，以現時樓價計算，樓面總值達三百四十億元。但其後受業權爭拗困擾，近兩千萬呎濕地上的建屋大計被迫擱置多年，隨着一三年法庭及民政事務局先後批准文氏出售多幅祖堂地，黃定光同年配合提出水貨城大計。地產商磨劍十四年，無非是以水貨城作發展缺口，活化新田鄉郊，博取政府改善該區基建配套，為手上地皮增值。有團體認為水貨城是「發展商出豉油，政府出雞」，擔心日後大型住宅項目上馬，對附近濕地及居民造成極大困擾。新地及恒基對於會否在該地段建屋不作回應，黃定光則表示，對地產商獲批發展住宅毫不知情。

興建水貨城的建議早於一三年底由民建聯進出口界立法會議員黃定光提出，一開始便提議選址落馬洲新田一帶，但有關計劃一直只聞樓梯響。直至近月反水貨客情緒高漲，水貨城發展亦突然「一日千里」，消息人士透露，有關計劃得政府高層首肯，預計於一週內向城規會遞交。

黃定光忽然落力推銷

雖然水貨城計劃尚未正式向政府申請，但民建聯議員黃定光近月儼如水貨城代言人，不斷向友好傳媒放風造勢，計劃在落馬洲惇裕路側一幅四十二萬平方呎的土地興建水貨城，該地現為停車場，距離落馬洲過境巴士新田總站僅五分鐘路程。黃定光說，初步構思一半商戶為本港自家品牌，三成是奶粉等熱門商品，其餘則是食肆，更聲稱他只是義務性質協助，又狂呻要周旋於十七個政府部門，跟進交通、渠務及水電等申請。另一民建聯立法會議員、元朗區議會主席梁志祥亦加入助拳，今年三月率先爆出新地及恒基以象徵式一元租金，支持興建水貨城，更打「開口牌」要求不用向政府補地價，目標是十一黃金周前開張，說穿了就是要政府及城規會配合發展。民建聯搭好台階後，新鴻基地產執行董事郭基煇上週日終證實梁志祥的說法，承認新地及恒基是水貨城地主，以一元租金將土地交給第三方經營，「運作同埋經營係第三方，唔關我哋事，我們做到嘅只有提供土地。」恒基副主席李家誠本週一出席記者會時，亦首度披露有關地皮暫定租借兩年，兩大地產商均承認，有計劃於該區興建永久購物城，揚言目標是成為世界級商場。面對發展商及鄉紳示好，發展局陳茂波亦配合劇情發展，本週日坦言收到申請後，會按程序處理，不諱言盡量協助。水貨城計劃如箭在弦，記者上週到新田視察，發現該處鄰近深圳河一帶盡是魚塘及濕地，其餘則是露天貨倉及重型車輛停車場，附近的大型基建設施則只有落馬洲關口管制站，迎面而來的多是懷疑走水貨的大媽及大叔。近新田公路市中心則全是兩層高的平房，可以說是未被開發的處女地。記者到擬建水貨城的港捷停車場，查問是否知悉計劃，職員回應聞所未聞，又驚訝不少記者前來拍照，「我哋都係睇報紙，見到張相影住呢度。」

新地回歸前囤地

記者翻查資料，發現所謂的水貨城計劃並非如發展商及鄉紳所講般簡單。根據土地註冊處記錄，水貨城地皮由五幅土地組成，全部由文氏後人持有，其中大業主是文深涌會，該會代表各文氏宗族持有土地，俗稱祖堂地，新地和恒基均不是業主。記者其後轉而查冊水貨城周邊土地，發現絕大部分仍是由文氏各祖堂或私人持有，有文氏鄉紳私下向本刊透露，單是文深涌會便持有約六百九十萬平方呎濕地及魚塘，但已私下全部賣給發展商，只是仍未正式轉名。綜合鄉紳說法及土地資料，水貨城連同周邊約相等於五個維多利亞公園的一千六百三十萬呎地皮，大部分已由新地及恒基收購，背後牽涉三百四十億元的龐大建屋利益。原來早於回歸時，新地及恒基等發展商為增加土地儲備，大手掃入新界農地及魚塘，惟城規會二千年公布的新田分區計劃大綱草圖，卻將當中大部分地段劃作自然保育區，變相禁止地產商發展土地。新地及恒基遂連同新世界發展及太平協和等發展商，聯手向城規會提出反對並提交發展草圖，最終城規會以發展未減濕地數量為由，翌年批准將土地用途轉為「綜合發展及濕地改善區」地帶，並可以興建住宅。本刊獲得發展商當年向城規會遞交的草圖，可見到住宅主要分布在項目南面的陸地上，包括擬建水貨城的地皮，北面大部分魚塘則予以保留。根據資料，城規會○一年讓步，批准地產商以地積比率約零點二倍，興建三十七幢住宅，提供四千五百個單位，合共約三百三十七萬呎住宅樓面。若以附近錦繡花園現時平均呎價約一萬元計算，該低密度住宅項目落成後，市值將高達三百四十億，每個單位平均價格高達七百多萬元。翻查該項目的土地註冊資料，大地主共有四個，除了其中一幅由恒基關連公司持有，其餘土地仍是由文深涌會、文石涌會及文水塘會等文氏祖堂所擁有。

業權爭拗阻礙建屋

有鄉紳私下透露，雖然有關項目早已經城規會批准，土地業權問題卻一直纏擾着發展商，以致項目遲遲未能上馬。「新界私人農地買賣就簡單啲，但好似文氏嗰啲祖堂地，要經民政事務局批准，只要有一個祖堂成員反對，雙方傾唔掂數，民政局就會唔批。」鄉紳解釋，文氏屬新界五大家族之一，絕大部分土地均由祖堂而非個人持有。有別於發展商以關連公司落釘買入私人土地，地產商收購祖堂地，會先通過個別文氏族員，向其他成員購入相等於地契的所謂「簿仔」，當累積大部分業權後，才嘗試向祖堂司理及民政局申請買地，政府會將有關交易詳情張貼於鄉公所三十日，其間若有祖堂成員反對，交易便可能告吹。以新田大地主文深涌會為例，該會據稱由文天祥後人於宋朝末年組成，會員名單中共有二十四個單位，當中八個以「祖」的名義登記、一個以「堂」的名義登記，其餘則屬個人名義。雖然當中大部分業權贊成將祖堂地售予發展商，但一直無法取得一致意見，結果○七年由司理入稟法院尋求指示，期望能在大多數業權同意下出售土地，並於一○年獲上訴庭批准，毋須所有成員同意，就可以公開招標方式出售。有文氏鄉紳稱，原本仍有鄉紳傾向保留土地，惟裁決頒布後，有感「留（業權）喺度都無用」，均陸續轉讓予文深涌會現任司理文祿星等人，收購價每平方呎約一百二十元，惟成員均知道，文祿星背後買家正是地產商，「法律罅嘅嘢，賣嗰陣時用（文氏）兄弟個名去過名囉，過咗之後，始終都係新鴻基揸fit。」另一文深涌會成員、「文莘野祖」代表文心安亦證實，其擁有業權已於一一年賣出，「賣咗俾新鴻基同恒基。」本刊向民政事務局查詢文深涌會是否獲批准賣地，局方證實該會於一三年三月申請賣地，局方已批准相關許可。

水貨城開發展缺口

雖然法庭及政府對出售祖堂地開綠燈，但新田並非政府東北規劃的新市鎮之一，有鄉紳坦言，該區可見將來均無大型發展，交通及社區設施通通欠奉，故文氏族員才賤價出售土地。「十幾年前已經話起樓，起到而家都未有，就算而家即刻起，都未必有人肯入嚟住，好多村民都唔想再等，地產商如果逼到政府發展新田係佢哋叻。」無獨有偶，正當文氏一三年「攞正牌」出售土地後，黃定光以民建聯工商事務發言人身份，隨即於一三年十月，巧合地提出在新田一帶興建水貨城，新地及恒基近月則自爆是地主。公共專業聯盟政策召集人黎廣德質疑，發展商以解決社會問題為由，興建臨時性質的邊境購物城，可謂「進可攻，退可守」，一旦水貨城計劃落實，便可成為將來發展的突破點，「無蝕底，一蚊租，對比將來（利益），代價好細。」他估計，發展商已預期有關計劃可能在城規會審議時，遭市民或附近村民反對，故以「非牟利」及「臨時性質」包裝項目，審批程序相對簡單亦容易「過骨」，若計劃獲通過，周邊環境及基建肯定有很大變化，「多咗好多人流，發展商就有理由，要求政府擴建道路，咁擴建嘅錢，當然唔係發展商出，梗係政府出，換句話講，公眾唔係無投資。」他續稱，若水貨城反應良好，發展商便有足夠理由，向城規會申請成為永久設施，繼而發展住宅，項目利潤亦因此大大提升。「既然有咗個咁大型嘅永久設施，周邊嘅地區申請發展，理據就強咗，可以話交通完備，又有商場設施，發展房屋住宅就好合理啦。」

新田變身水貨村

黎廣德又認為，如今購物城選址落馬洲，未必能吸引從羅湖及深圳灣口岸入境的水貨客，分流作用極之有限，卻會刺激更多水貨客經落馬洲來港，對香港造成更大壓力。諷刺的是，黎廣德所講的其實已發生。自去年初，新田早已變成水貨村，到處均能發現水貨客的蹤影，記者在新田採訪期間，看到不少水貨客拿着戰利品，爭先恐後湧上小巴。其中新田永平村更是重災區，一條原本寧靜的小鄉村，內裡竟出現藥房及找換店等明顯為水貨客而設的店鋪，多個停車場及空地變身成為水貨倉，用來擺放水貨客最愛的奶粉及金莎朱古力等。新田鄉鄉事委員會前主席文富穩批評，村民深受水貨客滋擾，連小巴也被水貨客坐滿，但政府竟未有諮詢地區人士，便貿然配合有關人士推動水貨城，質疑政府理應先解決區內問題，才考慮有關計劃，「人流多咗，肯定帶嚟一啲交通、環境、治安嘅問題，但係有無同地區（人士）諮詢過呢？突然之間擺喺條村門口喎，點解唔擺喺（倡議計劃的）政黨門口呢？做呢個（購物城）嘅時候，有無諗過將來啲村民點樣可以搭到車？依家啲問題都解決唔到，仲要喺呢笪地方做咁嘅商業活動？」長春社助理公共事務經理吳希文指出，新田毗鄰米埔、河套區及蠔殼圍濕地，屬完整的濕地生態走廊，亦是候鳥每逢冬季必經的飛行路線，當中包括瀕危的黑臉琵鷺，一旦有任何噪音或光污染的發展干擾，均會「割斷成個生態走廊」，不但影響整個后海灣濕地生態系統，更會令候鳥及其他生物喪失家園及過冬之地。

發展大增影響候鳥

他擔心，在新田發展邊境購物城，將會誘發其他需求及發展項目，譬如有人乘機提出擴闊道路，繼而大大增加當地商業及住宅發展價值。他又拆解，類似以保護濕地為由，建屋為實的發展，最先由長實的豐樂圍發展項目帶起，新田濕地項目儼如「翻版豐樂圍」，但到底發展商將來如何保育濕地，公眾卻無法監察，「豐樂圍發展批咗之後，任何有關生態保育嘅資訊，其實都係政府同發展商雙方嘅事……如果貿貿然再俾呢類發展，喺靠近后海灣濕地進行，其實係一個幾危險嘅做法。」就以上問題，黃定光承認地產商早打算在該區發展，「喺一個社交場合……咁佢（地產商）講起佢哋都想搞，我咪問搞之前可唔可以借出嚟？吹吹吓成咗事實。」但他表示不知悉該處已獲批建屋，並讚賞地產商慷慨捐地。新地則表示水貨城發展交由恒基統一回答，恒基表示水貨城地皮由新地及恒基各佔五成權益，但有關土地轉讓詳情，以及會否在該處發展住宅項目，發言人表示不作回應。文深涌會司理文祿星則承認，會方持有的土地「賣咗超過兩個月，transaction做咗o架啦。」只是仍未辦妥轉名手續。對於發展商的建屋或興建永久購物城等大計，他否認知情，「我真係唔知，我知就可以幫到你。我都話俾你聽我無資料，我有資料再聯絡你啦。」

三百四十億新田濕地項目

本刊獲得新地及恒基○○年向城規會提出的發展方案草圖，發展商承諾保留大部分魚塘後，城規會終在○一年讓步，將原本劃作保育區的新田濕地改劃為「綜合發展及濕地改善區」，可興建四千五百個單位，樓面面積約三百四十萬呎。該項目地皮現時主要由四個地主持有，其中恒基年報列出，敦匯發展有限公司於○二至○六年均是主要附屬公司，其餘三個地段則屬文氏祖堂地，據悉大部分土地業權已落入新地及恒基手上，但全部未在土地註冊處正式轉名。

地產商磨劍十四年

買地不轉名驚惹官非

發展商真金白銀買入土地業權，卻容許土地不轉入公司名下，做法可謂非常罕見。但有鄉紳拆解，這是因為發展商不想惹官非，一切緣於恒基九七年一單官司。當年新田文石涌會將三百三十多萬平方呎祖堂地，以三億三千萬元售予一間名為Earning Youth Investments Ltd的公司，該公司卻在一個月內，隨即以確認人身份，將土地以四億四千萬元轉售予恒基子公司，此舉隨即惹來文石涌會成員不滿，紛紛入稟向司理追討差價。雖然恒基最終成功收購該地，但為免麻煩，發展商此後收購祖堂地時，均放棄以往「落釘」囤地模式，改為與個別文氏鄉紳合作，由文氏鄉頭代為向其他成員收購業權，待政府落實發展相關項目後，發展商才正式將土地轉名，並按比例分配利益。此舉既可隱藏發展商的角色，亦可免去打官司的風險，但同時卻要面對鄉紳反口或坐地起價，所以有鄉紳估計，今次計劃興建水貨城的地皮雖然仍屬文氏所有，但新地及恒基為了以正視聽，爭相自爆是地主，亦為將來發展鋪路。

內地海關早前突然實施「禁餅令」，聲稱禁止含有蛋黃的月餅入境，以防禽流感病毒傳入，無厘頭禁令只 是幌子，實情是為打擊香港水貨活動，企圖杜絕月餅運上大陸。你有你禁，大陸人仍然是不吃國貨，每日繼續大批水貨客，經羅湖和福田口岸，將大批月餅走私入境 深圳。原來，潮流唔興吃有蛋黃月餅，水貨佬今年其實主力走私奶黃月餅，其中每年都十分搶手的半島奶黃月餅，更成為水貨客至愛。水貨集團更利用本來提供給本 地公司的訂貨優惠，早以平價大量買入半島月餅，然後再高於市價轉售圖利。原本走中產路線的半島月餅，一下子擺滿水貨街。

內地人愛港貨，所以近年每到中秋前夕，內地民眾都會透過代購服務，從香港訂購月餅再郵寄返大陸。但今年內地突然下封殺令，從香港或其他地方寄回去的月餅， 通通被內地海關扣起沒收，藉口是月餅有蛋黃、乾果等，或會引入如禽流感等疾病，故禁止進口。愈近中秋，打擊行動愈趨激烈。雖然根據《中華人民共和國禁止攜 帶、郵寄進境的動植物及其產品名錄》規定，含有肉類、蛋等成分的月餅，存在攜帶禽流感、口蹄疫及其他檢疫性疫病傳播的風險，所以禁止攜帶、郵寄入境。但有 香港水貨客估計，內地政府忽然「嚴厲執法」，有可能是針對走私水貨活動，一來做場「大龍鳳」平息港人怨氣，二來也照顧吓國內月餅生產商。食物及衞生局局長 高永文早前亦承認，內地部門此舉其實是打擊水貨活動。

轉走奶黃和冰皮

雖然內地嚴厲打擊，但本地走私月餅到深圳依然活躍。上週，記者到上水石湖墟水貨街視察，發現不少水貨店和藥房，依舊堆滿大批港產月餅等水貨佬來入貨，難道 他們不怕被充公貨物血本無歸？據水貨佬透露，集團見招拆招，為避開「蛋黃禁令」，他們轉而主力走私沒有蛋黃的月餅，如奶黃和冰皮月餅等，「呢個時間唔走月 餅，會搵少好多錢o架。」水貨店老闆阿光說。其中每年都掀起搶購潮、在內地人心目中爆紅的有半島奶黃月餅及嘉麟樓自家製奶黃月餅等，一直是水貨客首選， 「半島月餅香港正價係三百三十八蚊，但運到上去可以賣超過六百蚊，接近兩倍利潤，所以內地水貨佬多多貨都收。」水貨佬阿光表示，由於半島月餅最受歡迎，連 帶運費亦較高，「運一盒最少加收十二蚊，其他傳統嘅月餅，只得五蚊。」不過，水貨店亦十分穩陣，由於月餅現在是高危貨品，為免被扣關，所以會要求水貨客先 付清月餅款項，冇得責數。

每盒狂賺一百

由於大量半島月餅出現在上水，坊間也有人傳這些月餅可能是假貨。記者嘗試用手機QR code掃描器，查讀水貨店盒底的QR code，都能即時跳到官方網頁證實，相信月餅盒上的QR code是真的。記者眼見，現場有水貨佬大手入貨，不少更把月餅擠滿背包準備帶過關，有人甚至一口氣買了三十盒，埋單萬多元。半島月餅一向難買，究竟水貨 集團為何有大量現貨在手呢？早前有自稱在奇華製餅工場工作的員工在網上爆料，指半島奶黃月餅，現在是外判予奇華工場生產。於是有網民猜測，可能是奇華工場 大量生產半島月餅，令到水貨店貨源充足。不過實情並非如此，有水貨佬爆料指，原來近年半島都有推出優惠，只要在六月時以公司名義訂購，每次最少訂二百盒， 就可以享有每盒二百六十八元的優惠，比原價平七十元。水貨店看準內地客會搶貨，所以早早入定大批半島月餅囤積。到中秋臨近，他們即以三百六十八元在水貨街 轉售，每盒勁賺一百元，十分好搵。由於貨品充斥水貨街，半島酒店旗下的半島商品有限公司回覆本刊稱，除了在特定銷售點出售之月餅外，不確定其他渠道買回來 的產品是否正貨和保證其質量，提醒消費者要小心。另外，半島又說特選公司客戶，是由半島提出邀請，訂購數量設有上限。本來是提供給本地人的訂貨優惠，想不 到最終益了水貨集團，給了他們一個發大財的機會。

撰文：劉歡攝影：金文、 王晴[email protected]