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深圳現均價每平13.8萬豪宅 專家：房價最後的瘋狂

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5.57萬每平拿下上海周浦新地塊 保利1年半後賣7萬才保本

上海的土地市場再度引發市場哄搶。

5月18日上午，37家房企開啟搶地大戰，幾乎所有地產“豪門”都參與了今天的土地拍賣，最終，保利以54.5億元競得浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊，折合樓板價43607元/平方米，溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，實際樓面價為55707元/平方米。這意味著未來這個片區需賣到7萬/平方米才可保本。

第一財經獲取的名單顯示，參與搶地的37家房企為：奉賢建發、城開、旭輝、招商、正榮、格力、電建+金茂、陸家嘴、金輝、中鐵、融僑、融創、恒大、世茂、華發、華潤、首創、大名城、融信、信達、新城、保利、嘉寶、平安、中駿、禹州、富力、海爾、九龍倉、陽光城、三湘、葛洲壩、龍湖、合景泰富、萬科、中糧、廈門建發。

（拍賣土地實景圖）

目前，周浦新房最高不超過4.8萬/平方米，而周浦地區的房價均價為4萬元/平方米左右。

根據出讓文件公告顯示：該地塊為浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊，出讓面積為69433.1平方米，容積率1.8，起始價13.77億元。此外，建築限高50米，綠地率為不小於35%。

地塊規定住宅套數不低於1042套，內需配建5%的保障性住房，按規定無償移交給住房保障機構或者公共租賃住房運營機構，全裝修住宅面積應占總住宅面積的30%以上(不包含保障性住房等)，保障性住房的全裝修住宅建築面積應占保障性住房建築面積的100%以上。此外，中小套型(90平方米以下)住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積60%。

同時，該土地的要求很高，本次拍賣地塊中僅80%面積為可售商品住宅，另5%面積做保障房用途、15%面積做須整體永久持有之收租公寓用途。地塊出讓條件上規定：“該幅地塊規定有15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府。”

上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏表示，眾多房企追捧之下就形成了高地價，“此次競標房企達37家，其中不乏知名房企，由於市場普遍對一線城市看好使得房企追漲之心不改。”

但一味地看漲並不意味著市場風險就不存在，未來開盤約1.5年之後，因此保利高價購得的這部分地塊，是否可支撐這樣的房價並不得而知。

（保利地產公司圖）

隨著上海等核心城市土地供應的稀缺，房企也被迫提高價格拿地。該土地拍賣後，多家房企在一個討論群里提到，由於目前處於市場洗牌期，誰能堅持到最後誰勝利，因此高價拿地也是他們不得不面臨的選擇。

以拿到土地的保利地產為例，保利今年以來在一線城市只在廣州拿過一幅宅地，土地總價為4.56億元，而在上海則是2014年取得楊浦區平涼街道18街坊地塊之後便再也沒拿過地，所以對上海土地儲備的需求還是存在的。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，一線城市量價齊升，地王頻出也推動房價繼續上漲，當下半年及明年樓市進入調整期時，房價也會面臨下降風險。

北京5月住房均價達歷史高點 二手房4.3萬元每平同比漲22%

2015年下半年至2016年第一季度，貨幣政策趨向寬松，因此一線城市資產交易活躍，房價持續上升。

亞豪機構、鏈家研究院等房地產研究機構日前提供給第一財經的數據顯示，今年前五個月，北京新房成交量創三年來的新高，二手房成交量也為去年同期的1.8倍;而剛過去的5月，北京新建純商品房均價繼續上升，至3.8萬元/平米，環比上升4.5%;二手住宅成交均價超過4.3萬元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價達歷史高點。

網絡資料圖

對此，接受第一財經采訪的分析人士指出，地價高企導致新房豪宅化，今年上半年北京入市的低價自住房較少，高端住宅成交占比提升，這樣的產品供給結構拉高了北京整體的成交均價。與此同時，新房豪宅化使部分改善需求被迫轉向品質較好的次新二手房，從而推高了二手房的成交熱度和成交價格。

豪宅紮堆拉高成交均價

亞豪機構旗下的亞豪君嶽會6月2日出爐的統計數據顯示，今年前5個月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4.2萬套，創造了近三年同期的新高，而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個月，瀕臨合理去化周期的下限。

在新房中，豪宅的成交引發業界關註。亞豪機構市場總監郭毅對第一財經記者舉例介紹，今年上半年的豪宅市場其實就是出乎意料的高峰，今年年初至5月21日，北京總價2000萬元以上的豪宅成交量為470套左右，是去年同期的3倍。除了成交量上漲，豪宅市場成交價格也在上漲。據郭毅觀察，今年上半年，北京總價2000萬元以上的豪宅的成交價格，較去年同期上漲了15%。豪宅“量價齊升”，拉高了北京新房的整體成交均價。鏈家研究院日前提供給第一財經的數據顯示，今年5月，除保障房、自住房之外,純商品住宅均價繼續上升至3.8萬元/平方米，環比上升4.5%。

網絡資料圖

在業界紛紛討論北京房價顯著上漲時，有人註意到了北京房價上漲的結構性特點。“我們不光要看平均價格，還要看價格結構，北京房價很多的上漲是構成性的上漲。”北京市房地產協會秘書長陳誌日前分析，今年上半年北京成交的住宅中，自住房的比重非常低，成交的新房中很大一部分是各類高價產品，因此成交均價上漲是必然現象。在他看來，今年北京房價上漲，很大程度上是由於貨幣政策傳導的資產價格上揚，考慮到產品結構因素，北京房價漲幅並沒有坊間認為的那般誇張。

新房成交的結構數據，也印證了陳誌的觀點。以剛過去的5月為例，鏈家研究院統計稱，剛過去的5月，北京總價在200萬元以下的低端純商品房房源，占比減少4個百分點;3萬元/平米以下的低價項目，成交占比下滑近3個百分點;3萬元/平米至4萬元/平米的項目，成交占比上升5個百分點，從而結構性拉高了成交均價。

“自2014年末開始初現端倪的樓市調控放松，迄今已經歷了一年多的時間，其間降首付、降低二手稅費，同時信貸貨幣政策寬松，使得包括北京在內的資源集中、人口凈流入城市的房地產市場迅速反彈，而開發商重新回歸一線城市造成的地王效應，更助力樓市形成了新一輪的恐慌型消費。”郭毅提醒，地價的上漲背後，開發商土地成本的提高，其實意味著開發商需要拿出更多的努力去打造產品，做產品的升級、品質的升級，這樣才會讓客戶為高價豪宅買單。

二手房價新高與“換房難”

5月的最後一個周末，5月29日下午，北京東北五環附近一房齡不滿五年的次新樓盤，年輕的業主正拉著購物車從超市歸來，小孩們在中心花園玩耍。一對跟著中介前來看二手房的年輕夫婦告訴第一財經記者，他們現在在四環內某老小區有一套兩居室，考慮到孩子已經出生，希望換一個小區環境和物業較好的100平米至120平米的三居室，但這個小區類似房源去年年底還不到5萬元/平米，目前單價超過了6萬元/平米，朝向較好的戶型總價超過750萬元不說，小區環境和物業管理也不如預想中好。

這讓他們陷入了兩難。如果選擇新房，地段普遍較偏，沒有地鐵，且由於開發商拿地價格高，單價動輒6萬元/平米~8萬元/平米，不少樓盤甚至超過了10萬元/平米。他們因此只能選擇二手房，但今年春節後，北京小區較好房齡在五年左右的次新房價格上漲較快，不少去年能從容買下的二手房今年都超出了他倆的承受範圍。

實際上，換房難現象的背後，是今年北京二手房成交量與成交價均處高位的現實。來自鏈家研究院的統計稱，今年5月，北京二手住宅網簽量為22979套，環比下降12.9%，同比上漲38.2%;成交均價為43843元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%。這樣的網簽量雖然較前兩個月有下滑，但是整體規模仍然較大，五月北京二手房成交均價的環比漲幅略高於4月，但和高峰期3月相比較為平緩。今年前五個月，北京二手住宅網簽量為去年同期的1.82倍。

網絡資料圖

針對北京二手房未來的市場走向，鏈家研究院李巧玲分析，北京二手住宅的成交均價在5月達到了歷史高點，但環比增速趨於平緩。前期購房需求的大幅釋放加上入市需求的持續減少，會使得後期網簽規模回落，同時潛在客戶的減少也會使均價上漲的空間受限，後市價格漲幅將會收窄，均價將會趨於平穩。

陳誌用“聚化”來總結北京二手房的市場表現。他說目前二手市場月成交量在2萬套以上，進入集中釋放周期，這個周期不會迅速過去，還將持續相當長的時間。背後的原因，是新房供給結構問題，是新房市場中端改善產品供給短缺，帶來了二手房市場的火爆。陳誌分析，普通的需要改善的家庭所能支付的房屋總價在300萬元至400萬元左右，這一價位的房源基本都在二手房市場，除了自住房外，這類房源在一手市場較為罕見，這讓這部分購房者被迫選擇二手房。

穆迪投資者服務公司日前提供給本報的報告指出，中國主要城市尤其是一二線城市住宅價格迅速上漲，可能引發更多的調控措施，從而抑制房價過快上漲。穆迪預計，若出臺進一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產需求降溫。對此，陳誌的觀點是，未來政策層面可能會略有收緊，以致成交有所降溫，但房地產目前的趨勢也很難出現調頭，從北京目前的市場運行態勢看，如果不出現大的起伏，可能不會有過多幹預政策出臺。

新拍出的上海郊區地塊也3萬每平了，被質疑的去年區域地王瞬間”解套“了！

6月17日上午，上海的土地拍賣再次出現瘋搶狀態。

其中，新城+中垠+市北聯合體以22.05億元拿下嘉定區徐行鎮06-04地塊，成交樓面價24104元/平方米，溢價率201.3%。廈門建發以41.98億元拿下嘉定新城E27-1地塊，成交樓面價30289元/平方米，溢價率68.27%。

（土地拍賣現場 圖片來源於網絡）

值得一提的是，在今天的拍賣現場，央行、銀監局機構出現在土地拍賣場所。而在此次土地競拍開始前，土地拍賣現場主持人宣讀了一份通知，內容大致為促進本市房地產市場平穩健康發展，加強土地公開出讓交易的資金監管，公開出讓中，有關交易資金應符合中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務的通知等。

此前，頻繁在上海制造地王的信達地產曾被傳出已被銀監局約談，市場也有消息稱很多央企也被政府約談，希望在土地市場不要過於激進。

雖然有上述傳聞、央企可能也被約束，但依舊無法阻止房企拿地的熱情。

第一財經記者獲得的名單顯示，今天前往房地產交易中心競拍的房企有碧桂園、嘉寶、金地、建發、信義、紅星、合景、華邦、象嶼、當代、中南、同濟、東原、中銳、中垠+新城+市北聯合體、禹洲、金隅、新城、上實發展、金茂、華潤等企業。

其中，信義房屋是一家來自臺灣的中介公司，其在上海門店僅幾十家，這次也加入了搶地行業。

信義房屋一位負責人告訴記者，其2012年底就已開始拍地，現在在嘉定已有一個項目開始預售。顯然，在資產配置匱乏的情況下，除了開發商，中介公司也加入到了搶地大戰中。此前，金融資本和產業資本頻繁在土地市場拿地，這也加劇了土地市場的火爆。

網絡資料圖

中原地產市場分析師盧文曦推算，新城聯合體拿下的土地未來保本價將達3.6萬元/平方米，而廈門建發拿地的土地保本售價在4.5萬元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價可達5.6萬元/平方米。

這意味著，未來上海嘉定的房價將到5萬元/平方米高點。去年，包括禹洲地產、碧桂園、金地都紛紛在嘉定片區創造區域地王，當時已經被業內質疑價格過高，而如今的價格則直接讓上述房企土地“解套”。

目前嘉定新城周邊項目“嘉寶紫提灣城”、“保利湖畔陽光苑”已基本售罄，“東方豪園”裝修房的報價約3萬元/平方米。軌道11號線站點周邊的小區二手房掛牌單價在3萬元/平方米，可見還是有不小落差。當然，目前房企拿地不再單一從經濟指標衡量拿地成本，而是從企業擴張、戰略布局角度所出發，因此當前的高樓板價也是在意料之中的事情。

為了緩解土地過熱，上海也開始增加土地供應。根據2016年土地供應計劃，其住房用地供應量在800公頃，達到近3年新高。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從近期“權威人士”對中國未來經濟及貨幣政策走向判斷來看，接下來中國貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。因此，對於中國房地產市場而言，由於貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然，這對拿“地王”的企業來講並不是一件好事情。

北京豪宅均價超10萬每平 ，5月環比上漲14%

北京豪宅成交均價已超10萬元/平方米。

亞豪機構旗下的亞豪君嶽會日前提供給第一財經的統計數據顯示，2016年5月，北京成交價在7萬元/平方米以上的豪宅產品共簽約216套，成交面積4.38萬平方米，環比分別增加2%、10%。與此同時，5月北京豪宅市場成交均價高達100317元/平方米，環比上漲14%。

“這也是豪宅市場整體成交均價首超10萬，代表著北京豪宅市場真正進入了10萬+時代。”亞豪機構市場總監郭毅對第一財經記者分析，自去年開始，受高價地的推升，北京住宅市場開始進入豪宅時代，單價超過10萬元/平方米項目不斷增多，隨著這些項目的入市，豪宅市場中10萬元/平方米的產品的成交占比也不斷提升。據郭毅給出的數據，今年5月，北京成交均價10萬元/平方米以上的項目多達8個，共實現60套產品成交，占到豪宅總銷量28%的比重，單價超過10萬元/平方米的項目增多，也直接拉動了豪宅市場成交均價的快速攀升。

就高端市場分布而言，北京目前高端項目有向南北兩個方向分別聚集的趨勢，目前已經形成了南北兩個別墅區。其中，作為北京有明確規劃的別墅區，從2013年開始，位於北邊溫榆河區域的“壹號別墅區”已陸續聚集了龍湖、泰禾、首開、保利、中糧、懋源等開發商。據記者了解，龍湖地產與首開、保利、平安聯合打造的別墅新品景粼原著也將入市。另外，北京“南中央別墅區”本周也正式揭幕。借力北京新機場建設，目前北京南城的大興瀛海區域別墅項目逐漸聚集，首開、旭輝、融創、城建等開發商都將這個區域推出低密業態項目。

針對上述兩個別墅區的特點，龍湖地產北京公司副總經理李亮接受第一財經記者采訪時表示，壹號別墅區是一個在現在就能看到未來的別墅區，明確的規劃將進一步提升區域的價值，且壹號別墅區是北京唯一被一湖三園包圍的城市別墅區。與此同時，在李亮看來，從地產發展的邏輯來講，北京第二機場的建設，京開、京滬，規劃中的京臺、新機場軌道線，以及南海子公園一期與二期的建設，註定了南中央別墅區會像北邊溫榆河一樣成為別墅誕生的重要的先決條件。

環境資源，被認為是牽引別墅項目逐漸聚集的原因。中國房地產業協會人居環境委員會專家組長開彥認為，北京向南的發展是必然的，北京市政府3960億投資的南城計劃的實施，是北京歷史絕無僅有的一次巨大投資，其次是新機場的建設將極大拉動南城經濟發展。而北京大學文化資源研究中心主任、教授張頤武則對記者分析，北京城“東富西貴，南貧北賤”的老格局正逐漸被改變，北京北城宅地稀缺，北郊多山，南中央別墅區的崛起，是地理位置、經濟、環境共同作用的必然結果。

上海調整二手房交易手續費：每平4元 雙方各承擔50%

近日，上海市發改委發布《關於規範本市房地產交易手續費計費方式和收費標準等有關問題的通知》。通知指出，居住房屋交易手續費按居住房屋建築面積收取，每宗交易手續費最高不得超過2萬元。其中，新建居住房屋買賣每平方米2元，由轉讓方承擔；存量居住房屋買賣每平方米4元，交易雙方各承擔50%。居住房屋交換每平方米4元，由支付差價方按差額面積繳納。居住房屋抵債每平方米4元，交易雙方各承擔50%。

該通知自2016年8月1日起執行。

以下為通知全文：

文 號： 滬價督〔2016〕4號 

發布機關： 上海市發展和改革委員會

發布日期： 2016-08-01 17:26:50

市住房城鄉建設管理委：

按照國家發展改革委、財政部《關於降低住房轉讓手續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知》（發改價格〔2015〕2136號）要求，經市政府同意，市物價局、市財政局決定規範和調整本市房地產交易手續費計費方式和收費標準。現將相關事項通知如下：

一、收費範圍

根據《上海市房地產轉讓辦法》有關規定，屬於房地產買賣、交換或者抵債的，應向房地產交易管理機構繳納交易手續費；以其他方式轉讓房地產的無需繳納交易手續費。

二、收費標準和對象

1、居住房屋交易手續費：按居住房屋建築面積收取，每宗交易手續費最高不得超過2萬元。其中，新建居住房屋買賣每平方米2元，由轉讓方承擔；存量居住房屋買賣每平方米4元，交易雙方各承擔50%。居住房屋交換每平方米4元，由支付差價方按差額面積繳納。居住房屋抵債每平方米4元，交易雙方各承擔50%。

2、非居住房屋交易手續費：按非居住房屋建築面積收取，每宗交易手續費最高不得超過2萬元。其中，新建非居住房屋買賣每平方米9元，由轉讓方承擔；存量非居住房屋買賣每平方米18元，交易雙方各承擔50%。非居住房屋交換每平方米18元，由支付差價方按差額面積繳納。非居住房屋抵債每平方米18元，交易雙方各承擔50%。

三、其他事項

1、在建工程轉讓，應當按照規劃確定的房屋類型，分別按照上述居住房屋、非居住房屋的新建房屋買賣收費標準繳納相應的房地產交易手續費。

2、收費單位應在收費地點的顯著位置公示收費項目、收費標準、收費主體、收費依據、收費範圍、收費對象等，接受社會監督。

3、房地產交易手續費屬於行政事業性收費，收費時應使用同級財政部門提供的行政事業性收費票據。

4、房地產交易手續費收入應按規定全額上繳同級財政國庫，納入一般公共預算管理。征收和管理部門必要的工作經費，納入同級財政預算統籌安排。

5、本通知自2016年8月1日起執行。《關於本市房地產轉讓的交易手續費收取範圍、標準問題的通知》（滬價房﹝1997﹞314號、滬財綜﹝1997﹞53號）、《關於本市貫徹國家計委、建設部<關於規範住房交易手續費有關問題的通知>的通知》（滬價商﹝2002﹞12號、滬財預﹝2002﹞15號）同時廢止。《關於公布2014年本市行政事業性收費清理事項的通知》（滬財預﹝2014﹞155號）和《關於轉發<國家發展改革委、財政部關於降低住房轉讓手續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知>的通知》（滬價費〔2015〕15號）中有關規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。

                                                       上海市物價局

                                                        上海市財政局

                                                          2016年7月27日

（綜合自上海市發改委網站）