三年樓市調控，用力處盡在打壓需求，土地供應卻不見增加，反而減少。過去三年，地方上報的土地供應計劃完成率都不足七成。具體到商業住宅用地的完成率時，幾乎無一實現年初的計劃。而國土資源部的數據顯示，2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的6成。
2013年2月20日，本屆政府最後一次國務院常務會議召開。會後，傳聞數日的樓市調控新政出台。為了跟2011年7月的「國五條」區分，本屆政府樓市調控的收官之作被簡稱為「新國五條」。
但是，首付比例沒有加大、貸款利率沒有提高、交易環節的稅收也沒有什麼變化，之前所有的傳聞依然是傳聞。「新國五條」，主要是對過去三年限購等政策的重申和強調。
2月21日，北京通州業主柴強正在仔細琢磨「新國五條」，突然接到一名中介的電話，問他願不願意賣北京東郊通州的那套不到50平米的小房子，「105萬應該沒問題」。
2009年，柴強以60萬元左右的價錢買下這套房子。此後，房價幾經跌宕，2010年一下子漲到了100萬元，2011年又跌回80萬元，但現在，柴強的這套房子又抵達了105萬元的高位。
這一路漲了又跌、跌了又漲回的三年，正是中國房地產政策調控歷史上最嚴苛的「限購」三年，當然也是本屆政府最賣力調控的三年。
「限購」還在，只是房價卻按捺不住了。按照國家統計局的數據，2012年6月開始，70個大中城市中房價環比上漲的城市開始多於環比下跌的，並一路持續至今，已有8個月。
越調越高的房價
樓市調控一直就像「揚湯止沸」——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。
「這一輪調控是必要的，如果沒有限購，2010年的房價可能會一飛衝天而後硬著陸，後果將不堪設想。」作為房地產商，陽光100置業的總經理范小沖依然認可調控，但他很擔憂：「這種短期的、行政手段的調控，究竟能管多久？將來又如何退出？」
通州業主柴強是地產業內人士，做新盤銷售，有一個自己的團隊。他不僅沒想到通州能半年漲兩成，更沒有想到他在東四環賣了兩年多的盤竟然在年底前全清了，什麼邊邊角角的戶型全都賣了出去。
「半年前，我們求客戶，打折、幫忙辦證、勸離婚的招都使；現在好了，客戶終於又掉過頭來求我們給好戶型了。」轉變來得太快，不知道能不能持續，4月份新開盤的定價策略究竟怎麼做，成了柴的新難題。
大好勢頭不僅出現在北上廣深。中城集團南京的營銷總監張立剛告訴南方週末記者，2012年最後兩個月，他們旗下的一個樓盤順著市場勢頭慢慢從7300元漲到8400元，沒想到竟然順利清了盤。
其實，整個2012年的樓市調控基調都跟剛剛頒佈的「新國五條」類似。除了「禁止別墅用地」等小補丁，就是一直在強調「調控不動搖」、重申「房價要合理」。當然，限購、限價、限貸繼續執行。
「但再怎麼限制，需求永遠都是真實存在的。三年了，資格不夠的熬夠了年頭，又多了不少沒處投資的錢，預期下跌的也覺得不可能再跌了。」在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來，樓市調控一直就像「揚湯止沸」——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。
土地供應銳減了
國土資源部的數據顯示，2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的六成。
2012年，最終成為限購政策以來北京住房成交量最高的一年。可是，這一年北京的住宅用地成交量卻創下了6年來的最低。
根據《北京市2012年度國有建設用地供應計劃》，2012年計劃供應1200公頃商業住宅和商業服務業用地，最後只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。
全國的供地完成情況同樣不理想。過去三年地方上報的土地供應計劃完成率都不足七成。再具體到商業住宅用地的完成率時，幾乎無一實現年初的計劃。國土資源部的數據顯示，2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的六成。
「根據2006年和2009年的歷史經驗，土地負增長之後伴隨的就是房價的又一輪上漲。」2012年9月，華遠集團董事長任志強據此預測北京房價又將大漲，一定程度上不幸言中。
土地供應減少導致房子供求不平衡，進而導致房價上漲——很多房地產業界人士和專家認同這個觀點，也因此經常質疑政策調控為何只限需求不增供給，「難道大城市真的沒有地了？」
「土地有，可是徵地難，市場不好時賣地更難。」中原集團北京公司總經理李文傑指出，樓市調控本身也在導致地方政府可能想賣地也賣不出去，「因為開發商資金鏈緊張，或者因為開發商預期看空」。
賣地難也許是個事實，但歸根結底仍是個價格問題。地方政府享受了多年土地財政的好日子，如今不願以低價成交，也是土地交易量減少的重要原因。
「土地方面的調控，都是涉及制度改革以及中央和地方關係的，所以，從需求入手的調控恐怕相對更容易，也更現實一些。」李文傑無奈地分析道。
「壓住價格一年多」
限購三年，真正意義上的價格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。
接受南方週末記者採訪的業內人士，大多認為「限購」的效果僅僅是：「壓住價格一年多」。
一位不願具名的房地產公司高管表示，中央和各地政府並沒有利用這一段難得的價格平緩期，做到在有效區域內增加有效供給。
所謂有效區域的有效供給，通俗的說，就是在城區內建造更多的保障房、回遷房等。這樣的供給，不會拉高城區的地價房價，還能降低主城區的拆遷難度。
以北京為例，2011年初宣佈五年內三環內不再供應住宅用地，四環內不再供應保障房用地，五環外供地佔2010年供地計劃的85%到90%。「城區內的房子佔比越來越少，而且都是商品性住房，如此稀缺的商品怎麼可能不越來越貴，進而抬高整個城市的房價？」這位業內人士表示很惋惜。
限購三年，真正意義上的價格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。此時，限購三年中的幾大重要政策都已經悉數出盡，最後一個是2011年1月的「新國八條」，要求「二套房首付款提高至六成」、「各地從嚴執行限購政策」。
而在限購出台第一年，儘管砲彈一個接一個地扔，又是限購又是限貸又是提高首付，但並未讓火熱的樓市降溫。根據國家統計局的數據，2010年全年全國新房銷售額上漲了18.5%，房價相比2009年也上漲了7.2%。
中原地產研究部在對樓市十年調控史做調查研究時發現，「地方政府對調控政策的執行情況，最終決定了調控政策的實際效力，而地方政府的執行力度則與市場量價走勢緊密相關。房價漲跌幅越大，兩級政府對調控的決心和執行越統一。」
中央政府2010年初祭出的史上最嚴厲宏觀調控政策，實際上直到當年年底才有廣州、杭州等幾座城市出台了細則，北京乾脆等到了2011年1月的新國八條之後。
而從2011年10月開始，地方政府在財政壓力之下，又紛紛伺機救市。佛山是最早吃螃蟹的，允許市民在原限購基礎上增購一套7500元/平方米以下的住房，實施時間從10月12日開始。只不過這一短命救市政策第二天就闢謠消失了。
被戲稱為史上「最溫柔調控」的「新國五條」，幾乎每條都是要求各地貫徹執行，究竟是真溫柔還是「笑裡藏刀」，究竟本屆政府的收官調控會掀起多大的波瀾，坊間猜測不已。而後續出台的各地細則，將給出答案。