去年一線城市樓面價上漲八成 市場風險加大

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4743294.html

去年一線城市樓面價上漲八成 市場風險加大

一財網 林小昭 2016-01-24 19:30:00

易居研究院預計，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進入複蘇通道中，2016年地市也將進入升溫通道；二是從成交結構上看，地價最高的一線城市土地供應有限，價格繼續大漲。

武漢再拍“地王”：樓面地價破2萬貴過房價誰來買單？

土地市場熱潮在武漢三鎮全面開花。

在28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位於漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達20017元/平方米，溢價率高達289%。

今年上半年，武漢共誕生11宗地王，進入7月後，武漢單價地王已被二度刷新，樓面地價也突破了2萬元大關。

放眼全國，今年1~6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，地價貴過房價的狀況已較為普遍，開發商後續償債壓力如何舒解，擊鼓傳花的風險又將如何防範?

新地王：面粉比面包貴三成

據了解，攔江路地塊吸引了華潤、萬科、碧桂園、正榮、景瑞、華發、合景、中銳、廈門聯發、遠洋、中鐵十一局、湖北聯投、越秀、融信等19家房企參與競拍。這塊起拍價僅6.51億元的住宅、商服地塊在競拍開始幾輪就已直接破萬元，最終在碧桂園、廈門聯發、中銳地產三家房企的膠著混戰近一小時後，才於中午12時由碧桂園出價25.31億元拿下。

第一財經記者註意到，該地塊周邊有世茂錦繡長江、福星惠譽漢陽城等項目目前均已基本售罄，但均價僅15000元/平方米左右。

也就是說，由碧桂園創下的20017元/平方米樓面單價，已經比周邊的現時房價還要高出30%，可謂是“面粉比面包貴”。

資料顯示，攔江路地塊編號為P(2016)064號，位於漢陽區濱江大道與攔江路交叉口西南角，地塊面積31604平方米，最大建築面積為126440平方米，其中居住建築面積為75860平方米、商業建築面積為25290平方米、商務建築面積為25290平方米居住與商業、商務建築的比例為6:2:2，其中商業、商務建築臨濱江大道布局。

CBRE戰略顧問部董事王祎在接受本報記者采訪時表示，與此前當代節能刷新武漢地王時斬獲的純住宅地塊相比，新晉地王碧桂園囊獲的漢陽濱江地塊以接近一半的商辦開發比例顯示出更高的市場價值。

為何眾多地產大鱷對該地塊勢在必得?王祎分析稱，武漢二環內、一線濱臨長江的區位優勢使該地塊價值不言而喻。漢陽濱臨長江區域，已由最初世茂單打獨鬥，到目前集聚包括複地、恒大等知名發展商抱團發展，區域的房地產市場已實現跨越。隨著後期長江港的重大規劃發展落地，區域未來的發展前景非常值得期待。

而另外一個背景也值得關註，根據2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。隨著樓市升溫，庫存周期降至9個月、日光盤頻現，武漢土地市場熱度開始噌噌上躥。進入2016年，幾乎每一宗熱門優質地塊、尤其是住宅用地，都遭到了眾多房企圍搶。

地王盛宴 風險如何防範?

前7個月誕生15宗地王，武漢土地市場並非獨自狂歡。今年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達到10243億元，遠超去年同期的6973億元。

中原地產研究報告指出，地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。溢價率、樓面地價亦創下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

本報記者註意到，樓市“面粉”比“面包”還貴的現象在此輪地王盛宴中愈發凸顯。今年3月18日，招商地產拿下南京浦口區一宅地，樓面價22320元/平米追平區域房價;4月25日，保利地產54億元奪下廈門雙料“地王”，樓面價是區域房價的1.6倍;7月8日，鄭州萬科美景房地產開發有限責任公司拿下的地王，樓面價13411元/平米，也超過了該區域均價。

這意味著，地王樓盤若想盈利，需要未來兩年房價在目前基礎上繼續上漲100%甚至更多。

但中國社科院最新報告指出，房地產市場“空間錯配持續加劇，住房結構性過剩與結構性短缺並存”等問題值得關註。預計2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。

為防止高價地風險，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京先後祭出土拍“熔斷機制”，設置地價紅線，規定超過紅線競價無效。

也有業內觀點對地王能否解套呈樂觀態度。中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政認為，時間是地王最好的夥伴。相對來說，地王上市周期要更長，平均在18個月以上，2年以上的屢見不鮮。以武漢為例，由於房價地價的持續上漲，絕大多數地王得以解套並實現盈利。

同時，通過調整產品策略，品質、配套、服務的全面提升，精裝修策略，豪宅化路線，打造高端商業商務，以提升溢價水平，覆蓋高成本。

此外，通過資產證券化、企業債、增發、股權並購合作等資本金融手段，整合優質資源，大幅降低資金成本和開發成本，提升效率和競爭力，從而降低成本和風險。

大唐地產15.59億奪南寧“地王”樓面價超1.1萬

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-09-29/1042151.html

◎每經記者 魏瓊

9月28日，廈門大唐地產以15.59億元總價奪得南寧單價“地王”，樓面價達11400元/平方米，溢價率283%。

記者梳理發現，廈門大唐地產背後是閩系大鱷福信集團。該集團還涉及金融、高科技和現代農業等業務，尤其是金融自有資產過百億元，是民生銀行、漢口銀行和杭州銀行的主要股東之一。

廣西中原房地產代理有限公司研究中心經理雷翔在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，該“地王”出現屬於情理之中但又在意料之外。該地塊位置較好，靠近南寧三中初中部學區，距離青秀山、東盟商務區都較近，加上今年以來南寧房價上漲較快，“地王”頻出已不是新聞，但11400元/平方米的樓面價確實超乎想象。

今年南寧頻現“地王”

28日出讓的南寧鳳嶺南GC2016014地塊吸引了包括萬科、融創、碧桂園、招商等9家實力房企爭奪，經過107輪激烈廝殺，最終被廈門大唐房地產集團有限公司以15.59億元總價拿下，樓面價11400元/平方米，溢價率達283%，刷新此前鳳嶺北“地王”7157元/平方米的樓面價，成為南寧新的單價“地王”。

今年以來，南寧土地市場“地王”頻出。9月23日，西鄉塘區振興路以北84.466畝純住宅用地出讓，數十家房企經過90輪激烈競價，最終中鐵以8.53億元拿下，溢價率133.26%，樓面地價5050元/平方米，成為南寧西鄉塘區單價“地王”。

8月11日，南寧五象新區玉洞大道兩幅地進行出讓，最終融創以19.82億元連拿兩地塊，宣告正式進軍南寧。融創刷新6月份萬科創下的5097元/平方米樓面地價，成為五象湖樓面價新晉“地王”。

6月8日，中鐵房地產拿下江南區江南大道45畝地塊，樓面地價4313元/平方米，溢價率高達114.15%，成為南寧江南區單價“地王”。就在同一天，廣西大都奪得76.952畝地塊，成交單價722萬元/畝，樓面地價3094元/平方米，樓面地價位列南寧興寧片區第一位。

5月18日，中鐵集團以7157元/平方米樓面價拿下鳳嶺北地塊時，成為當時的年度單價“地王”。4個月之後，這一紀錄就被大唐地產打破。

國家統計局數據顯示，8月南寧房價同比上漲7.8%，環比上漲1%。雷翔分析稱，南寧房價已經連續上漲了11個月，漲幅有持續擴大的趨勢。在“地王”潮之下，地價同比翻番，各個片區“地王”基本被刷新，更多的開發商湧入南寧。南寧樓市目前庫存消化周期在8個月以內，持續看好南寧房地產市場。

閩系房企加速擴張

《每日經濟新聞》記者梳理發現，廈門大唐地產來自臺灣，在福建起家，背後是閩系大鱷福信集團。福信集團是廈門最早投身房地產開發的企業之一，先後布局福州、廈門等19個城市，開發項目超50個。福信集團還涉及金融，高科技和現代農業、文化等業務。

福信集團官網信息顯示，集團進行了大量未上市企業的股權投資，也是民生銀行的股東之一。金融板塊自有資產過百億元，先後入股交行、閩發證券、漢口銀行、永安保險等金融機構，並參與私募股權投資運作。

公開資料顯示，廈門福信集團董事長黃曦已連續數年躋身胡潤女富豪前50名，一度登上女富豪榜榜首。

憑借資金優勢，今年閩系房企泰禾、融信、正榮等在土地市場都有較為搶眼的表現，泰禾展開了全國範圍的擴張，融信以總價110億元拿下上海“地王”。

據了解，大唐地產已在南寧布局大唐國際中心、大唐果、大唐世家項目，大唐世家開盤賣了3億元。大唐地產此次拿下南寧單價“地王”，未來該項目將以何種姿態走向市場？

大唐地產投資總監高金龍在接受媒體采訪時表示，該地塊成交價格還在預期內，全國“地王”頻出背景下，此次所拿地塊打破南寧土地市場的紀錄。看好南寧市場，地價大幅上漲後會帶動南寧房價的新一輪上漲。該地塊位置稀缺，東盟商務區，未來或許打造高端產品。

中原地產數據顯示，8月份南寧市商品住宅整體均價為7510元/平方米，鳳嶺版塊商品住宅均價為9542元/平方米，9月保利領秀前城開盤，成交均價約11620元/平方米，新“地王”的樓面價已與樓盤售價持平，處於較高水平。

雷翔認為，後續項目需要賣到2萬元/平方米以上才有盈利，盈利情況需要看後續產品運營狀況。

廣州樓市“調控月”土地收金195億元 樓面價創新高

據中新網報道，3月廣州樓市調控“連發兩彈”，卻也未能阻擋房企拿地熱情。據廣州房天下媒體中心6日發布的監控統計，3月份，廣州成交18宗地，總成交金額為1953486萬元(人民幣，下同)，同比去年3月上漲837%，環比今年2月上漲323%。最高樓面價創下新高，達到5.5萬元/平方米。

3月份，廣州市分別在17日和30日連續發布兩輪樓市調控新政，從“認房又認貸”到疊加“限售”，力度一次比一次大。但從新房成交量來看，“連發兩彈”成效似乎不大。廣州房王數據中心最新監控數據顯示，3月廣州成交16288套，環比2月翻了1.3倍，同比去年3月大幅增長58.34%，成交均價環比、同比均有所上漲。

同樣的情況也反映在土地市場上。3月份成交的18宗地中，有住宅用地7宗，商業用地成交1宗，工業用地成交8宗，其他用地2宗。總成交面積為839239平方米，同比去年3月增長184%，環比今年2月下降46%。其中7宗住宅用地收金1856626萬元，占全市土地成交金額的95%，遠超其他類型土地。

其中，在3月29日競拍的海珠區石崗路住宅地塊，拍出了迄今為止廣州最高樓面價，每平方米達55437元，打破了在去年11月份由白雲新城地塊保持的4.5萬元樓面價。參與該地塊競拍的房地產企業多達24家，包括保利地產、越秀地產、雅居樂地產、華潤置地等知名房企。歷經182輪報價角逐後，最終被時代地產收入囊中。此外，廣州遠郊增城區樓面價均價也突破了2萬元/平方米。

房地產專家龍斌表示，這些出讓地塊周邊一手二手房價乃至整體市場價格走高，是大概率事件。“這無疑給今年樓市調控出了個難題，政府調控加碼將是今年的懸念和看點”。但他也表示，對房地產企業來說，在目前樓市調控漸嚴的環境下，高地價項目風險不容低估。

政府錦上添花 李嘉誠大宅獲贈萬呎樓面

1 : GS(14)@2010-12-29 23:19:17

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14814280
【本報訊】本港首富長江實業主席李嘉誠，因家庭枝葉繁衍而重建舊居深水灣道 79號大宅。經過近五年時間，新大宅終在上月獲屋宇署批出入伙紙，同時亦披露了物業獲豁免樓面竟然超過批建樓面的一倍，完全秉承了集團「舔盡」的本色。政府今次贈送近萬平方呎樓面，為首富的新居錦上添花。記者：林志光、黃偉駿

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2 : GS(14)@2010-12-30 22:43:15

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101229/News/ea_eaa1.htm



位於深水灣道79號的李嘉誠舊居，即將拆棚，共有4層高，內有3個大型住宅單位及5個車位。（郭慶輝攝）






李嘉誠舊居 重建發水1倍
停車場6000呎 相當原批建樓面68%
  2010年12月29日

【明報專訊】長和系主席李嘉誠曾居於逾30多年的深水灣舊居，剛獲發入伙紙，根據屋宇署資料，該間於07年初已獲批重建的大屋，原批建總樓面為8842方呎，而最新資料顯示，該宅獲批不計算或豁免樓面達9164方呎，成功發水 103％，落成總樓面達1.8萬方呎。不過，這與政府早前所做的發水樓調查，上述物業的發水程度，並不算特別誇張。

根據發展局於09年底調查97幢樓宇中，有61幢出現「發水」，發水率由12%至112%不等，當中位於山頂的加列山道78號發水比例達112％。

若仔細分析該間4層高物業的發水部分，以停車場樓面佔最多，達6018方呎，即達到原批建樓面的68％，共涉及5個大車位；另外，機房等樓面亦達到1130方呎，即達到原批建樓面的12.78％。

若依新例入則 樓面大縮水

不過，政府將出重招壓制樓宇發水，明年4月1日開始獲批的圖則項目，地庫車場仍可獲不計算樓面，惟地面以上車場則要計算一半樓面；另外，不屬必須的機房如冷氣機房，要與10多項設施，加起來的豁免總額，不多於原批准樓面的一成。

倘若「超人」舊居物業於明年4月之後(即政府收緊發水後)，才批圖則，可建樓面勢必大縮水。有測量師表示，一般業主於新措施實施後，都會將一成上限豁免樓面，盡用於露台、工作平台、會所，但這須假設該地皮可以興建逾6000方呎地庫車場(往往要地理形勢許可)。

不過，由於露台等環保設施及完善生活設施，再連同機房的逾12％，合共逾34％，這些設施大部分要被「一成豁免上限」規管，換句話，新措施後，粗略計算，大宅(以現落成1.8萬方呎計)最少要縮水兩成多，即3000餘呎樓面便就此消失，假若建地庫停車場並不許可，縮水會更多。

1963年購入 07年入則重建

該大宅由李嘉誠私人持有，07年入則，申請由3層改做4層。而入伙紙由富益地產申請，該公司是長實(0001)旗下公司。 這間陪伴超人攀登成首富的大宅，是於1963年以65萬元購入，現時仍不屬城中最貴豪宅的前列，例如霍建寧大宅為有港版「凡爾賽宮」之稱的深水灣道37號，現值8億至10億元，但超人這間新屋，現時估值隨時超過達6億至7億元。

李嘉誠數年前的業績會已透露「我屋企好多書，多到間屋唔夠放……我住的地方都好細，好多同事住的地方都比我大，好似隔籬呢位(霍建寧)」，引得哄堂大笑。李嘉誠與李澤鉅多年居於上址，近年才遷入壽臣山新居。

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3 : GS(14)@2011-01-11 22:16:40

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14852612


李嘉誠的深水灣道 79號大宅，紅圈範圍內，除了原來大宅部份，一條超過 40米長的私家路，及近萬平方呎花園及會所設施的用地，全是政府以短期租約平價租出。黃賢創攝

【本報訊】長實主席李嘉誠的深水灣道 79號大宅，繼獲政府批准發水近萬呎後，再被踢爆懷疑獲政府賤價租出官地建豪宅。發展局證實，李嘉誠大宅一條超過 40米長的私家路，以及近萬平方呎的私人花園與會所設施，全是政府以短期租約形式租予李家，無經過公開招標，更無限期自動續租。民主黨立法會議員李永達狠批，政府以短期租約方式，將珍貴土地賤價租予首富擴建「李家皇宮」。　記者：黃偉駿

深水灣道 79號大宅是 1963年李嘉誠以已故妻子莊月明個人名義花 65萬元購入，後來莊月明 90年離世，物業才於 94年轉到李嘉誠名下。該座總樓面面積超過 1.8萬平方呎的李家皇宮，去年 11月獲屋宇署批出入伙紙，現正進行內部粉飾的最後階段裝修。署方上月底披露，大宅發水面積佔 9,165平方呎，發水率高達 1.04倍，引起公眾譁然。
無限期自動續租

不過，原來政府不但准許李家大宅勁發水，更以短期租約方式，將大宅周邊近萬平方呎官地，疑以賤價出租予李嘉誠擴建豪宅。根據地政總署資料，現時大宅外一條長約 40米的私家路，連同近萬平方呎的鄰近土地，全部是以短期租約編號 SHX 868，租予李嘉誠作私人花園及相關用途。
記者日前到過李家大宅外圍， 4層高的大宅仍然被建築用的尼龍網重重圍着，以防外觀設計曝光；私家路入口則有巨閘鎖上，令外人無法走進。從遠處觀看，工人正在大宅後面的租用官地上施工，相信是興建花園設施。
發展局回覆查詢時，不肯透露何時開始將土地出租予李嘉誠，也不肯公佈租金與租期，只表示：「根據一貫的土地管理政策，若私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准該申請，但通常以短期租約形式按年或按季續租，租金通常每五年按當時市場情況調整一次。」換言之是無透過公開招標，無限期自動續租。
議員：變相送畀佢


翻查大宅於 1962年的舊契，該條私家路已經寫在地契內，證明政府以短期租約方式，將官地租予李嘉誠做豪宅可能長達 48年； 2008年新修訂的地契條款，第 26e點列明：「承租人並不擁有該條私家路的絕對使用權……政府能隨時收回該道路，毋須賠償予承租人。」
本報翻查地政總署的航空圖片，發現李嘉誠 04年仍未搬出重建前的舊大宅時，已有設施興建在租用的官地上。
立法會議員李永達質疑，政府以短期租約及自動續約的方式，出租官地給李家興建大宅，是「明益李嘉誠」，「咁李嘉誠咪成世都可以用好低嘅價錢租幅地，變相咪送咗畀佢？」他說短期租約一般是用在慈善或非牟利用途，所以租金很低，他說：「最多係做幾年露天停車場，而且要公開招標，點解李嘉誠可以長期租用？」他認為事件涉及嚴重利益輸送，「好離譜，如果普通人想喺屋企附近向政府租幅地，有冇可能租到先？」他表示會去信地政總署要求當局交代。
亂批短期租約被轟

地政總署亂批短期租約常為人詬病。以壽臣山舊英軍軍火庫為例，該署 03年沒有公開招標，就以短期租約形式租給美國總商會前主席詹康信經營酒窖，月租僅 2,700元。事件去年被揭發後，該署重新招標，再被轟過程不公，次輪招標再由上述酒窖中標，月租 6萬元。

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4 : GS(14)@2011-01-11 22:16:56

單幢洋房變分層住宅
2011年01月10日


【本報訊】深水灣道 79號的李嘉誠大宅發水近萬呎上月底曝光後，長實消息人士翌日向傳媒放風，聲稱已補地價 5,413萬元，意圖洗脫政府「贈送」樓面的味道。有測量業人士指，李嘉誠的補價除笨有精，因為補價後，大宅由原本的單幢洋房「升呢」為分層住宅，獲享豁免計算興建會所、保安室等設施的樓面面積，成功令大宅發水逾一倍，「舔盡」所有豁免樓面面積。
李嘉誠大宅在重建前，原本是 3層高的單幢洋房（建於六十年代），總樓面面積約 8,850平方呎，當時沒有任何豁免計算樓面面積的環保康樂設施。不過，李嘉誠隨後遷出及重建大宅，並於 08年向政府補地價 5,413萬元後，大宅即搖身一變，發水超過一倍。
根據大宅於 08年修訂的新地契，除多了一個超過 6,000平方呎，但聲稱只得 5個車位的巨型停車場外，還享有很多在分層大廈（ multiple household）才有的設施，連同林林總總的休憩及機房設施，發水面積多達 9,165平方呎。
有測量業人士指，補地價並非計算發水面積 9,165平方呎，而是計算原有的准建面積 8,842平方呎在發水後上升了的價值，換言之李嘉誠大宅每平方呎的補價，僅 6,121元。

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5 : GS(14)@2011-01-11 22:17:07

一生篤信風水
大宅利財添壽
2011年01月10日

【本報訊】長實主席李嘉誠一生篤信風水命理。風水師李丞責曾指，無論是李嘉誠舊居深水灣道 79號大宅，還是現居的壽臣山徑 1、 2、 3號大宅，均是風水寶地。深水灣道大宅被視為陰陽滙聚，對財運非常有利；壽臣山則有添福添壽之意，惟財運不及舊居。
舊居是陰陽滙聚寶地

00年初，李嘉誠與家人因感深水灣道舊居不敷應用，先在 03年斥資 8,300萬元，向行政會議成員梁智鴻家族購入壽山村道 22A、 22B、 22C的祖屋， 05年向政府補地價近 4,200萬元，將梁氏祖屋重建為 3幢 3層高的獨立屋，又自行將門牌號碼改為壽臣山徑 1、 2、 3號，舉家於 07年中遷入；同時間則向政府補地價，將深水灣道舊居重建為發水近萬呎的「李家皇宮」。
壽臣山徑 1-3號的新居大宅座南向北，望山所以屬土，有利健康，加上「壽臣」有添福添壽之意，而大宅的地點，正好是壽山村道的彎曲位，形狀猶如壽星公的飽滿額頭，對年過 80的李嘉誠來說別具意義。
不過，深水灣道 79號舊居大宅座西向東，臨海屬水，財運較壽臣山徑大宅更佳，屬陰陽滙聚的寶地，這座大宅見證李嘉誠半世紀以來風生水起，建立如今跨國的龐大王朝，所以他對舊居始終情有獨鍾。

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6 : GS(14)@2011-01-12 22:23:29

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14860537
梁振英出手維護李嘉誠
2011年01月12日


【本報訊】行政會議召集人梁振英（圖）出手為首富李嘉誠解圍，他在個人網誌不點名質疑本報日前有關李家大宅獲政府賤價批租的報道，認為該些官地就算招標都無人要。立法會議員李永達認為梁振英不應為富豪說項，他已去信地政總署，查詢大宅的租金年期及數額。
批租屬普遍做法

地政總署未經公開招標，以短期租約形式租地予李嘉誠大宅，有明益首富之嫌。下任特首熱門人選梁振英則撰文為有份選特首的李嘉誠解圍。他指出，回歸前後，政府的一貫政策是：只有部份短期租約以公開招標方式批出。其餘短期租約不招標的其中一個原因是，該土地即使招標，也不會有競爭者。
梁振英舉例指，有些土地只有相連土地的業主才有通道可以進入，其他人不能進入，因此不可能使用該土地。郊區不少短期租約地就是在這政策和情況下直接批租，在香港是相當普遍的做法。
立會房屋事務委員會主席李永達批評梁振英，身為行會召集人不應為富豪說項，「香港最唔公平嘅政策就係土地政策，有錢人有專業人士幫手鑽空子，着數過普通市民。梁振英咁樣等於幫李嘉誠呢個大老細，好怪。」

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瑞信裁員後樓面過剩 兩層擬分租

1 : GS(14)@2013-01-30 23:52:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130130/news/eb_eba1.htm


涉6.4萬呎樓面 呎租料85元
瑞信目前在ICC租用11層逾30萬平方呎的寫字樓，彭博昨日報導，瑞信近年裁走不少員工，令寫字樓內有多餘的樓面，消息人士透露，該行打算將兩層合共6.4萬平方呎，即原租用的五分之一的地方分租。瑞信及新地(0016)的發言人，均不回應有關傳聞。

瑞信為ICC第一批租客，早於2008年起逐步遷入，根據土地註冊處的資料顯示，當年租87至97樓全層。另外，該行亦在21至22及78樓租用全層或部分樓面，有地產代理表示，由於當年免租期較長，故當年的呎租估計不足30元。瑞信去年中再續租12年，但租用樓層有變動，租入98及99樓，但21至22樓的寫字樓，未有出現在土地註冊處的資料上。
同廈大摩投行減員近300人
有瑞信的內部人士表示，該行早前已「剷起」外匯及固定投資部門，投行業務亦續有員工被裁。「寫字樓內有不少地方未坐滿，分租這件事在員工之間已討論多時。」該人士表示，一旦分租成事，擔心保安問題，「我們要拍卡入內，員工飯堂未知會否與新租客共用。」市場消息透露，瑞信目前仍未找到租客，鄰居如摩根士丹利、德銀等大行，亦有意將多餘的寫字樓空間分租。過去1年多，多家大行均有裁員，其中摩根士丹利可算是「最有空間」做包租公。根據Webb-site顯示，大摩自去年初開始，其投行業務已有23.6%或297名員工流失，瑞信亦有88人流失，目前約有448人持牌(見圖)。
有地產代理估計，瑞信分租的呎租可達到85元，接近目前市價的下限，但就自以水平計，相信亦會高於去年中續租時的水平，所得「利潤」料要與新地分帳。ICC的呎租與中環核心區寫字樓仍有一段差距，據各大代理行資料顯示，遮打大廈現時的呎租為140至150元，國金中心1、2期呎租約為140至160元。

明報記者 岑䓪豪、麥穎

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2 : GS(14)@2013-01-30 23:53:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130130/news/eb_eba2.htm


【明報專訊】股市近月雖有所回升，但仍遠未回覆2008年金融海嘯前的風光，投行業務更出現萎縮，大行紛紛裁員自保，令甲級商廈的需求減低，租金見頂回落，即使是地標甲級商廈亦要以低租金留客。

瑞銀續租國金2期 低市價近三成

中環國金中心1、2期，平均呎租為140元至160元。不過，其中一間大租戶瑞銀，早前以106元呎租，續租在國金2期逾8層樓面，較低市價24%至30%。

根據戴德梁行日前發表的報告，香港企業去年平均每個工作間租務開支減少12%至17.2萬元，不少企業開始遷出中環，或選擇樓面較小的寫字樓，去降低租金壓力。

至於與國金遙望的ICC(環球貿易廣場)，目前平均呎租約85至90元，當年新地(0016)招租時租金更低，故吸引如大摩、瑞信、德銀等大行進駐。

不過，市傳ICC當年為郭氏兄弟鬧不和的導火線之一，有指郭炳湘對於郭炳聯將ICC以超低價租予大摩及瑞信等大租戶甚為不滿，認為即使以貼近市價出租，也不愁無人要，質疑主管租賃高層人員的判斷力，事件曾鬧上董事會討論。

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3 : GS(14)@2013-01-30 23:54:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130130/news/eb_eba3.htm
2013年1月30日

【明報專訊】甲廈保安管理嚴 分租少見

位於核心區的甲級商廈，由大型租戶將其承租的樓面分租出去，情相當罕見，由於分租寫字樓有機會涉及管理及保安問題，需要業主同意才可分租。有代理表示，分租商業的情普遍出現在灣仔、銅鑼灣及尖沙嘴區的乙、丙級較舊式商廈，該類商廈出租彈性較大，租戶可能將原本承租的樓面分拆出租，以減輕租金壓力。

高盛911後 曾分租長江中心部分樓面

區內代理表示，近年來甲級商廈分租的情較為罕有，因為甲廈通常管理較為完善，租約亦未必提供分租彈性，但亦不排除有個別租客與業主簽約時，有條款表明若日後有分租或轉租需要，業主不反對分租物業。

翻查資料，於2001年美國九一一事件發生後，美資證券行高盛曾將其租用的中環長江中心逾10層樓面，推出其中2層分租。2000年英資公司Regus Business Centre Ltd.亦曾將租用的國際金融中心1期兩層樓面，分租予其他租戶，分租的租金較原來租金高約30%。不過業界指出，如果分租租金較原來租金高，部分條款可能列明，業主可向原本租客收取部分收益。

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工廈活化商廈 廉租拓藝術 一成樓面 收市值三成租

1 : GS(14)@2014-12-31 00:43:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141230/news/ec_gna1h.htm

【明報專訊】一幢樓齡超過30年的黃竹坑工廈，經4年改建後，變成集藝術元素的商廈，並命名Genesis，下月26日正式開幕。Genesis業主、協成行董事總經理方文雄接受訪問時表示，將撥一成樓面用作藝術、創意工作等用途，只收取市值三分一租金，藝發局上月已率先租用其中一層，並分間為17個工作室租予本地藝術家，東華三院、青協等非牟利機構亦將會進駐。

Genesis鄰近未來落成的港鐵黃竹坑站，樓高23層，其中18層用作寫字樓、辦公室等商業用途；餘下5層則用作商場。負責項目的建築設計師何周禮表示，為展現大廈活力，他保留原有大廈特色，並採開放式設計，大廈兩邊都是出入口，大廈外牆並增設垂直金屬黃絲帶的懸吊式裝飾，營造搶眼的視覺效果。

外牆設垂直金屬黃絲帶裝飾

何周禮說，由於大廈面對黃竹坑道高架天橋，他在塞車期間靈機一觸，認為可利用司機塞車時間，展現大廈的藝術品，因此在部分單位設置「空中櫃窗」，讓承租的藝術家展示其作品，並在辦公室設置環保露台。

Genesis樓面達24萬平方呎，呎租介乎16至20元不等，目前有多個樓層單位正招租。方文雄表示，一直支持青年舉辦藝術、創意活動，認為大廈若能加入藝術元素，可調劑生活，「有藝術、青年人活力創意度，會令整座辦公室不太沉悶，是一件好事」。

藝發局租用一層 27藝術家進駐

Genesis會有約一成樓面，即約2.4萬呎以市值約三分一租金，租予藝術團體及非牟利機構等作藝術、創意產業用途。方文雄說，藝發局已租用Genesis 12樓全層，東華三院亦落實租用一個2000多呎單位，教授青年婚禮攝錄等技術，以助青年謀生置業。青協亦接近落實租用其中一層，推動青年創業。對於Genesis成功活化，方文雄形容是「由一個殘舊、遘向老年的建築物，重新煥發活力」，感到興奮。

藝發局表示，已租用的Genesis 12樓將成為「ADC藝術空間」，劃分為17個單位，面積由300呎至1400呎不等，現有27名藝術家進駐，以本地視覺、媒體藝術家為主。為紓緩藝術家租金壓力，單位以低於市值租出，首兩年租金連同營運費為每呎8元，若畢業不超過3年的藝術家，更可獲資助減免一半租金，但須支付營運費。

明報記者 黃俊鋒

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2 : GS(14)@2015-01-27 15:44:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ec_ggb1.htm
耗資兩億 活化工廈回本需9年
  2015年1月27日

【明報專訊】一幢位於黃竹坑道33至35號、逾30年樓齡的工廈，透過活化工廈政策轉型為商廈，命名為Genesis。該廈業主、協成行董事總經理方文雄表示，整項活化工程耗資約兩億元，為推動藝術及支持青少年創業，已撥出一成樓面，即約兩萬多呎以市價三分之一廉租，當中藝發局、東華三院、青協等已承租，其他樓面則作寫字樓及零售設施，估計要8至9年才能回本。

一成樓面市價1/3廉租

昨日出席Genesis開幕儀式的政務司長林鄭月娥表示，她於2010年擔任發展局長時制定活化工廈政策，對項目落成感到欣慰，期望未來商界可繼續與政府合作，推出更多活化工廈項目，為社區添加新景象。

樓高22層的Genesis，總樓面面積約24萬平方呎，有18層用作寫字樓，協成行撥出其中一成樓面作廉租，當中藝發局於去年底，以市價三分之一租用其中一層逾1萬平方呎，成為「ADC藝術空間」，並劃分17個面積介乎300至1400呎的獨立工作室，租予27名本地視覺及媒體藝術家。另外東華三院及青協亦分別以廉價租用，以推動青少年創業。

畫家：集中藝術家進駐 助吸人流

方文雄說，現時Genesis有兩成樓面已承租，該廈市值租金為每呎15元，但租予藝發局的樓面，首兩年租金每呎為5.5元，每兩年續租一次，期望能透過降低租金，鼓勵青少年創業。

有份透過藝發局承租的畫家施華初表示，5年前於黃竹坑另一幢工廈成立工作室，當時月租為7000元，去年成功向藝發局申請承租現址，工作室面積與以往同為600多呎，但現時月租約3600元。他說，節省下來的租金可更多用於畫廊工具及宣傳上，並指Genesis集中藝術家進駐，有助吸引人流。

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赤柱地售28億　遠低預期建灝地產投得　樓面呎價僅1.2萬

1 : GS(14)@2016-03-16 14:16:51

【本報訊】赤柱豪宅地大平賣！上周五截標的赤柱黃麻角道地皮，結果由羅氏地產後人創立的建灝地產，僅以28.11億元奪得，以可建樓面22.6萬方呎計，平均每呎樓面地價約12,436元，遠低於市場預期下限27%。發展商初步預計發展低密度超級豪宅，總投資額不少於60億元。記者：黃嘉銘



項目上周五截標時共收12份標書，測量界早前對項目估值約38億至54.3億元，每方呎樓面地價1.7萬至2.4萬元。但最終批出樓面地價約12,436元，即是大幅低於市場預期下限27%，毗鄰地標富豪海灣二手呎價2.3萬至2.4萬元，反映地皮價格屬合理，但相比去年2月由嘉里（683）奪得的九龍筆架山龍翔道住宅地皮，每呎樓面地價約20,534元，港島低密度豪宅地反比九龍平近四成。



總投資額60億元

中標的建灝首席行政總裁羅建一表示，很高興成功投得該幅地皮，認為屬合理的價錢。初步預計將會發展低密度超級豪宅，總投資額不少於60億元。又指港島區豪宅用地一直短缺，特別是南區傳統一線地段，前景看好。



周邊斜坡須保養

事實上，成立只有兩年多的建灝地產，近年投地相當積極。代表作為啟德第1I區1號限量地，於2014年初以超過29億元投得，樓面呎價約5,600元。羅建一早前指，項目設有1房至4房間隔，平均實用面積約800至900方呎，可於本年第三季推售樓花。另屯門虎地項目亦部署本年推售。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，中標價比預期低，估計是因為地盤附近配套不太完善及位置非南區第一線地段，加上周邊的斜坡亦要保養及維修，建築難度增加發展成本，令發展商出價保守。他估計建成後每呎售價由3.5萬元起。代理指，同區二手由於以實力投資者及用家為主，暫未對地皮平賣消息有明顯負面反應。另外，地政總署最新資料顯示，新世界（017）屯門鄉事會路項目批出補地價，金額約2.1億元，涉及樓面約7萬方呎。恒地（012）元朗大旗嶺項目亦批出補地價約3,900萬元。會德豐（020）早前奪得的港鐵（066）將軍澳日出康城9期項目亦正式批出補地價，金額約28.52億元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160316/19531039

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新地錦田地皮　擬減半成樓面

1 : GS(14)@2016-04-13 16:57:16

【本報訊】元朗多個新盤「滯銷」，但大地主新地（016）繼續於區內積極改劃土地增土儲。系內元朗錦田下高埔村鄰近爾巒地皮，最新向城規會修訂將地盤相關申請範圍後移，整個地盤及總樓面縮減近半成，涉356伙。資料顯示，申請人將免除一個地段和將相關申請範圍後移，以為相鄰的下高埔村提供通道，令地盤面積減少超過6,100方呎，至15.4萬方呎，總樓面縮減至19.3萬方呎，提供356伙，仍然是4座10至13層住宅物業，地積比1.2倍。平均每伙516方呎，估計將以中小型單位為主。不過，鄰近的凹頭住宅地於本年1月流標，錦田河另一端的峻巒，涉及超過3,000伙，但至今一成貨量都未賣到，市場質疑是次下高埔村的地皮潛力。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160413/19569060

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長實19億搶九肚地 超預期三成 4年來首奪官地 每呎樓面地價逾8000元

1 : GS(14)@2016-09-15 08:07:40

【明報專訊】樓市回穩，令發展商投地出價進取，就連多年來未有投得官地的長實地產（1113），亦以19.53億元奪得沙田九肚麗坪路住宅地，為該集團近4年來首次成功投得官地，每方呎樓面地價更達8001元，比市場預期上限至少高逾三成。

明報記者 林尚民

地政總署昨公布，上周截標並接獲18份標書的沙田九肚麗坪住宅地，項目佔地67,802方呎，可建樓面244,093方呎，以中標價計，每方呎樓面地價約8001元，若對比項目截標前市場估值約10.9億至14.6億元，今次成交地價比估值高出33%至79%。不過，區內每方呎樓面地價最貴的地皮，仍是新地（0016）於2013年3月以14.2億元投得的九肚B2地盤，當年每方呎樓面地價高達10,885元，項目已命名為雲端，將提供59伙，包括洋房及分層戶，料今年第四季開售。

吳佳慶：按地皮潛質審慎出價

長實對上一次成功投得官地，要追溯至2012年11月以逾29億元奪得馬鞍山落禾沙地，距今已接近4年，而期內只成功投得市建局深水埗海壇街項目，以及港鐵將軍澳日出康城8期項目。

長實執行董事吳佳慶表示，集團一直積極參與土地競投，並按照每幅土地本身之條件及潛質審慎出價，至於今次最新投得的地皮，位處傳統豪宅地段，地皮能剪裁為多元化的模式，包括洋房及多層住宅，加上屬該區現時最後的一幅土地供應，集團認為該地皮為區內最好的一幅地皮，深具發展潛力。

測量師料投資40億 呎售2萬

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱，中標價反映發展商對後市有信心，尤其豪宅市場，惟由於地皮需要維修斜坡，加大發展成本，預計地皮將發展成中低密度豪宅，總投資額約40億元，落成後每呎售價約2萬元。美聯測量師行董事林子彬亦稱，地皮以北有山坡部分需勘察及處理會增加建築成本，但發展商對優質地皮需求殷切，故「重槌」出擊。

啟德住宅地招標市值逾42億

另外，地政總署公布推出啟德第1K區3號住宅地招標，並於下月28日截標，項目佔地約12.1萬方呎，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建樓面達65.4萬方呎。市場預計，上述地盤可建成約970個住宅單位。

中原測量師行執行董事張競達表示，近月多幅地皮均以高於市場預期上限批出，加上同區新盤港人港地啟德1號（I）短短9日間沽出項目逾九成單位，故決定調升該地估值三成，由年初預計每呎樓面地價5000元，調升至6500元，地皮估值約42.5億元。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7253&issue=20160915

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