世紀21港澳行政總裁吳啟民：10萬億存款撐起 港樓難大跌
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GS(14)@2015-12-26 10:38:16http://property.mpfinance.com/cf ... 51119/pag01/ng1.txt
【明報專訊】在多間外資投行唱淡本港樓價將跌兩、三成之際，上周末一手新盤成交566伙，創近7個月新高，反映購買力仍在。世紀21香港及澳門行政總裁吳啟民認為，內地及本港經濟基調仍然良好，料樓價調整期最快於明年農曆新年後完成，由高位計跌幅在10%以內。
明報記者 葉創成
攝影 黃志東
世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員，吳啟民作為集團行政總裁，掌握最前線的住宅樓市成交資訊，而他對後市並不悲觀。他認為，內地及本港經濟基調仍然良好，本港樓價料有調整但不會大跌。
吳啟民解釋，1997亞洲金融風暴後，中央加快推進改革，內地經濟持續高速增長，已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。
國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文，料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析，既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前，而本港作為內地對外開放的門戶，亦將從中受惠，可望支持本港樓市。
每年5萬宗新婚 續強勁需求
根據金融管理局數據，截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元，與1998年底的3萬億元比較，升幅近2.6倍。吳啟民認為，有關數據反映港人受惠內地經濟發展，財富顯著增加，是支持樓價大漲小回的關鍵因素，「香港人目前存款逾10萬億元，當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓，只是近日不明朗因素增加，令香港的有錢人睇定啲先。」
除了本港銀行體系水浸外，吳啟民指出，近年本港結婚人數逾5萬對（見圖），扣除重婚及部分人住公屋的因素外，他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個，惟期內私人住宅落成量只有萬多伙，不足以滿足有關需求，是期內樓價急升的重要原因。
最低工資帶旺細價樓
與此同時，政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》，首個最低工資定於時薪28元，2013年5月1日起調升至時薪30元；今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為，最低工資不斷調高，增加中下階層的買樓能力，令上車盤升勢加快。
「最低工資實施4年半以來，洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說，其家庭收入由過去萬多元增至3萬元，我覺得這是公道的，應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭，是有能力買上車盤的，所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」
樓市適度調整 可紓民憤
至於樓價近日從高位回落，吳啟民認為，主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收，吸納不少購買力，市場需要抖抖氣：「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後，每月成交量曾大跌，但新鴻基地產（0016）於當年11月劈價推售天璽熱賣以來，發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃，帶動過去兩年一手成交持續保持活躍，亦消耗大量購買力，近日市况轉淡是正常的市場調整。」
吳啟民總結說，若內地及本港經濟向好趨勢不變，樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌，料調整幅度低於10%。他強調，私人住宅長期供不應求的情况未有改變，籲政府須繼續積極增加土地供應，幫助市民置業：「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求，相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住，出現二代同堂或三代同堂的情况。社會普羅大眾短期可以忍受逆境，但長期如此便會積聚民憤，造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根，家有恒產才可社會穩定，所以政府一定要增加土地供應，幫助市民置業。」
（名人樓市論壇）
買樓「靠父幹」 標普：港樓難爆煲
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GS(14)@2017-06-21 07:42:48【明報專訊】雖然香港樓價持續高企，但評級機構標普企業評級部門總監Matthew Chow認為，由於有逾六成香港家庭已還清按揭貸款，這些父母有能力為下一代置業提供支援，故香港的樓價暫難「爆煲」。
逾六成家庭還清按揭 貸款比例可控
Matthew Chow於昨日的電話會議中表示，香港目前的樓價處於極高水平，市民對按揭貸款的負擔能力愈來愈低，然而，本港家庭資產負債表維持強勁表現，超過六成家庭已經還清手上按揭貸款，因此這批父母有能力為下一代置業作出支援，令貸款比例維持在可控水平。
雖然標普預期香港樓市短期內不會出現調整，但也提醒投資者要留意中國及美國的經濟情况，因兩地與香港經濟關係密切，外圍的經濟事件可對香港樓市造成衝擊，又指出香港樓市對上一次下跌，便是因為環球金融危機所導致。
Matthew Chow亦提到，中國樓巿受中央推出限制措施及收緊融資渠道影響，預料樓巿將於今年下半年至2018年逐步放緩；今年成交量料跌5%至10%；他又表示，今年首5個月內地樓盤成交量持續上升，主要由三四線城巿所帶動，反觀一線城巿則錄跌幅，隨着三四線城市經濟增長減慢，加上人口流失，將影響當地樓巿成交量。
三四線城市經濟增長放緩 內房交投料減
標普亦認為，投資者要留意其他亞太區的樓市風險，同時將樓市風險排名由第4位升至第3位，風險水平則由「中性」上調至「增加」；標普指出，雖然亞太區多個城市均有推出措施嘗試令樓市降温，但樓價持續高企，家庭收入升幅已追不上家庭負債的升幅，認為區內樓市風險有上升趨勢。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6640&issue=20170621
李倞：港樓難負擔 較美海嘯前嚴重 籲增中型單位供應 鼓勵中產生育
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GS(14)@2018-01-25 14:51:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9247&issue=20180125
【明報專訊】美國研究機構Demographia本周一發表報告顯示，2017年第三季本港樓價對比家庭年收入比率高達19.4倍，屬歷史新高，即港人需要不吃不喝不花費、儲錢19.4年才買得起一個普通的住宅單位。香港中文大學未來城市研究所土地資源與房屋政策中心（下稱中心）早前研究過1997至2016年港人買樓負擔能力，結論同樣是港樓價高得難以負擔，而且這問題較美國2006年、即爆發金融海嘯前更嚴重。研究所副主任李倞接受訪問時表示，港府應該增加住宅供應，尤其是針對中產階層的需求，由房委會增建面積達40至69平方米（約430至742方呎）的居屋及首置上車盤，才可望穩定樓價。
Demographia最新報告顯示，本港私人住宅樓價中位數對家庭年收入中位數比率由2016年第三季的18.1倍，升至2017年第三季的19.4倍，連續8年成為全球最難負擔買樓的地區。Demographia已是第14年統計全球樓價負擔能力，是次研究涵蓋中國、英國、美國、澳洲、加拿大、日本、新西蘭等國家，合共293個城市。
按息辣稅也影響負擔能力
中心早前也統計了1997至2016年本港私人住宅樓價，研究港人買樓的負擔能力，而且研究的範疇更廣泛，涵蓋的變量（variable）更多樣化。
首先，與Demographia簡單地把去年第三季私樓樓價中位數619.2萬元除以家庭收入中位數31.9萬元得出19.4倍的供樓負擔比率不同，中心計算港人買樓負擔能力時也將按揭利率考慮在內，因為它會影響借按揭買樓的業主之每月按揭供款金額，繼而成為置業成本的一個重要組成部分。
其次是考慮到港府近年連番推出稅務辣招調控樓市，目前除非是首次置業的本港永久居民，否則買樓便要繳付15%的從價印花稅，這也是置業成本之一，故研究也會考慮有關稅率。
另外，中心根據香港政府統計署的住房面積劃分，選取了其中3類戶型，分別為40至69.9平方米、70至99.9平方米及100至159.9平方米，並假設各戶型分別對應不同收入的住戶，由此計算本港不同收入水平家庭的買樓負擔能力在1997至2016年間的變化。
家庭月入低於2萬難買私宅
負責該研究的李倞表示，他在研究初期曾參考Demographia的數據，不過，由於本港住宅市場的實際情况是政府大量提供公屋，故很多月入低於2萬元的家庭根本難以進入、亦不需要進入私人住宅市場，故他將有關家庭剔除於研究範圍以外。
另外，李倞把本港每年收入達24萬至42萬元、43.2萬至64.8萬元及66萬至94.8萬元的家庭分別定義為低、中、高收入家庭。對於面積介乎40至69平方米的私樓，研究計算了低、中、高收入家庭的可負擔能力；對於面積70至99平方米的戶型，計算了中、高收入家庭的可負擔能力；對於100至159平方米戶型，只計算了高收入家庭的可負擔能力。
由於研究包括按揭利率及辣招稅率等因素，故中心計算出來的負擔能力並非如Demographia一個簡單的樓價對年收入比率，而是一個指數，指數愈高代表樓價愈容易負擔。研究結果顯示，對於可負擔購買一個40至69.9平方米住私人住宅的家庭來說，2003年該指數高達2.2，2016年已大幅下跌至0.4附近（見圖）。
李倞表示，在2006年美國樓市泡沫爆破引致金融海嘯前，當地樓價的可負擔指數為1，遠較港樓2016年時為高，顯示2016年本港樓價難以負擔的問題遠較美國在海嘯前嚴重；由於2017年至今本港樓價進一步上升近兩成，遠遠拋離期內家庭收入的升幅，故估計目前情况更為嚴峻。
如何解決本港樓價高至港人難以負擔問題呢？該研究亦就此提供了方向。李倞採用迴歸分析（Regression Analysis），以樓價作為依變項（Dependent Variable），研究哪些變項（Independent Variable）會對樓價帶來重要的統計學影響（Statistical Significance），結果顯示，投資移民計劃與樓價呈正相關。
在2003年10月27日港府推出「資本投資者入境計劃」，目的是把資金帶來香港，讓不在香港參與經營業務的人也可來港定居，條件是將650萬元投資到香港的資產（股票、債券、存款證或物業），而7年後便可獲得香港永久居民身分。
中心的研究顯示，上述投資移民計劃對推升本港樓價的影響十分大，而港府在2010年10月將物業剔除在投資移民的可選資產之中，2015年1月更暫停整個計劃，否則目前樓價很可能更高。
中產屬社會棟樑 房策可優先照顧
另外，研究亦顯示供應增加與樓價呈負相關，當中40至69平方米的戶型的影響力尤大。因此，李倞認為，港府不可只依靠私人發展商，而是應該透過房委會興建居屋或首置上車盤，持續大幅增加中小型單位的供應，以低於私樓的價格出售予中產家庭，中長線來說可望穩定樓價：「對於社會穩定來說，中產階級十分重要，港府的房屋政策可以優先考慮為這批社會棟樑，創造適合生兒育女的理想居住環境。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-01-25 14:51:19http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0386&issue=20180125
【明報專訊】港府增建居屋及首置上車盤幫助中產階級上車，相信社會各界均會支持，問題是地從何來。李倞表示，本港已發展土地佔整體土地的比例僅三分之一，而深圳有關比率高達五成，反映港府在開發土地增加住宅供應上仍有很大空間：「香港的綠化帶實在太多，拿一點綠化帶出來發展住宅，便可以大幅增加住宅供應。」
香港大學房地產及建設系系主任及講座教授鄒廣榮在去年7月發表研究表示，填海是本港增闢新土地最有效和最快的方法，更提出研究填平本港第二大水塘、容量達2.3億立方米的船灣淡水湖，預料此舉可增加1200公頃土地，興建30萬個650平方呎的住宅單位。
港已發展土地佔比遠低於深圳
鄒廣榮當時解釋，船灣淡水湖原來的自然環境已在興建水塘時被破壞，故再發展該位置對環境影響亦相對小；他又說，可利用引水道將東江水引到其他水塘，亦建議政府增建海水化淡廠。
鄒廣榮提出上述建議後，隨即被部分人士指摘「完全脫離現實」、「無稽」，至今方案沒有進展，李倞為此可惜，他認同填平船灣淡水湖的方案可行，認為各界可慎重考慮。
[名人樓巿論壇]
瑞銀：內地需求殷切 港樓難跌 「拆息升兩厘也不會壓垮樓價」
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GS(14)@2018-02-01 10:38:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2415&issue=20180201
【明報專訊】今年以來本港股樓齊鳴，恒指及樓價指數均創出歷史新高，此情况除了在1997年7月回歸初期曾出現外，是過去20年難得一遇，究竟形勢能否持續？抑或股樓經過急升後已出現泡沫？本欄訪問了曾成功預測資產泡沫爆破的專家分析後市。瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele指出，隨着通往內地的跨境基建即將啟用，本港日後料將實施一地兩檢，通關更加方便，此舉將吸引更多內地人來港置業，殷切的需求為本港樓價帶來上升動力。該行亞太區投資主管陳敏蘭則補充，由於目前港樓基本因素理想，即使未來一年本港按揭利率上升兩厘，也難壓垮樓價。
港股今年延續去年的強勢，恒指在1月17日已突破2007年的前歷史高位31,958點，其後亦屢創新高，全月勁升近一成；而期內住宅樓價破紀錄成交湧現，發展商高價搶地，例如華懋以31.1億元、呎價1.2萬元投得觀塘安達臣道住宅地。
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港股除了近日向好外，在2015年第二季亦曾經歷「大時代」，恒指在當年4月初的幾個交易日內便勁升近3000點，其後2個多月在高位徘徊，最高報28,588點，中、小型股份則輪流炒上，當時市場普遍看好後市。惟Haefele在當年6月9日見報的專訪中預測，隨着美國加息預期升溫，料環球資金由新興市場流走，故他予包括港股在內的新興市場股市「減持」評級。結果美國加息陰霾在其後8個月一直困擾新興市場股市，恒指期內便曾大跌逾10,000點，在2016年2月12日跌至18,278點始見底。
港樓美股日債未見泡沫
Haefele早前來港出席「瑞銀財富透視」活動期間再次接受訪問，目前他對環球股市看法樂觀，「由於環球經濟向好，2018年股市料繼續有好表現，雖然升幅很可能不及2017年」。陳敏蘭補充，該行在全球股市中尤其看好中國股市，當中包括在本港上市的中資股。
有分析認為，由於環球央行在2008年金融海嘯後接力以量寬（QE）印錢救市，在資金氾濫的情况下，目前美國股市、日本國債及本港樓市估值均遠高於歷史平均水平，形成泡沫。惟由於美國聯儲局於2015年底已開始加息，去年第四季亦啟動縮表，正逐步收緊貨幣政策，可能令上述三大泡沫爆破，或至少令這些高昂的資產價格出現調整。
但Haefele不同意上述觀點，他相信目前不論美股、港樓或日債均不存在泡沫。美股方面，瑞銀財富管理美洲首席投資總監Mike Ryan解釋，美國目前通脹率低，而在特朗普稅改將令當地企業今年盈利顯著改善，可望支持更高估值。日債方面，Haefele分析，雖然其孳息率接近零，反映債價高企，但其原因是本土需求強勁所致。
至於港樓，他分析，連接本港及內地的跨境基建（如港珠澳大橋及廣深港高鐵）即將啟用，日後本港個別口岸更可能實施一地兩檢，此舉令通關更加方便，肯定會吸引更多內地人來港置業，殷切的需求很自然為本港樓價帶來上升動力。
跨境基建吸引內地人來港置業
值得注意的是， 根據稅務局最新數據，向非本地客及公司客徵收的買家印花稅（BSD），去年12月錄得13.17億元，除按月升23.3%外，更是2015年1月以來新高，成交達534宗，按月增51宗或約11%；由於該月本港一二手註冊總量僅5471宗，故BSD佔該月總成交宗數的比例高達一成。
券商分析，上述數據反映內地人佔港樓成交比例已增至近一成，由於內地人來港買樓須同時繳付BSD及從價印花稅各15%，稅務成本高達30%，他們購入物業後除非出現財務困難，否則便會長線持有，令有關供應變相在市場消失一段長時間，使港樓供應更緊絀。
基本因素穩健 按息仍偏低
事實上，內地資金近年大舉湧入本港樓市掃貨，已將樓價推升至遠離港人購買力所能負擔的水平。研究機構Demographia上周發表的報告便顯示，去年第三季本港私人住宅樓價中位數相對家庭年收入中位數的比率達19.4倍，屬歷史高位，並且連續8年成為全球樓價最難負擔的城市。
陳敏蘭分析，本港樓價為全球眾多城市中最難負擔並不只是今年的現象，這是需要面對的現實；至於息口上升是否可以壓抑樓價，她表示，美國聯儲局去年3次加息共0.75厘，令1個月港元銀行同業拆息（HIBOR）也跟隨美息上升，而本港按揭貸款利率大部分與1個月HIBOR掛鈎，即使本港銀行沒有調高最優惠利率（P），按揭市場其實早已開始加息，惟有關利率現時普遍於2.15厘封頂，仍屬歷史偏低水平。她認為，由於目前港樓基本因素理想，即使未來一年本港按揭利率再上升兩厘，估計也不會壓垮樓價。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-02-01 10:42:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3788&issue=20180201
【明報專訊】環球股市急升，很多投資者擔心其估值過高，股市恐掉頭回落，但瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele認為，投資者更應該擔心的是「上升風險」（upside risk，即低配股市或持貨不足的投資者將錯失賺錢機會）。
Mark Haefele解釋，特朗普減稅措施對美國經濟影響正面，因為隨着企業稅率由35%大幅下調至20%，企業盈利顯著改善，部分盈利可用來投資或增加員工薪酬，例如沃爾瑪加薪發花紅，逾百萬員工受惠，此舉利好當地消費市道。
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企業盈利改善 員工可加薪
根據Haefele的觀點，特朗普的稅改措施可望帶動美國經濟向好，其他國家亦會仿效，令全球出現競爭式減稅，此舉利好全球經濟，故即使環球央行日後跟隨美國聯儲局加息縮表，減稅料可接力成為推動全球經濟增長的第二波動力，因此他看好環球股市。
[名人樓市論壇]
【旅遊籽】買樓難買4幢 中東人寧娶1個老婆
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GS(14)@2018-03-19 05:02:56公務員兼藝術家Ammar Al Attar說，沙迦法律保障「一夫四妻」的平等關係，丈夫即任何東西均須連購四份，包括房子，誰吃得消？
【旅遊籽：浪迹遊蹤】男人最好奇又最羨慕的中東制度，應該是「一夫多妻」制，回教國家一位穆斯林最多可娶四個老婆，很想要吧？但我在沙迦訪問過幾位中東男士，他們都說祖父輩還會娶多過一個老婆，現在的年輕人娶妻一個已足夠。
跟中國不一樣，中國古代婚姻制度是一夫一妻多妾制，莊閒有別，天公地道；但富有的穆斯林娶四個妻子，法律保障的是「一夫四妻」平等關係。「雖是一夫多妻，但這裏法律強調要平等對待每一位妻子，即買任何東西均須連購四份，愛馬仕包包要買四個，連樓都要買四幢，誰吃得消？」居於沙迦，全職在杜拜交通部任公務員，同時也是一位攝影和多媒體藝術家的Ammar Al Attar，如此說。在杜拜長大，但已移居沙迦的司機Mohamed更說：「要為每位妻子安排獨立住宿，更要一視同仁，否則老婆可入稟法院告丈夫的，想起已覺疲於奔命，誰會想多娶一個老婆呢？」
中東男女不能單獨拍拖，女生亦不會在社交網站上載獨照。
只娶了一位太太的沙迦人Saif Alshamsi說，由於沙迦的大學很出名，不少當地女性都有高學歷，女性在當地生活自由度比大家想像中高，毋須強迫穿全黑連身長袍，慢慢也有自由選伴侶的機會，但婚姻主要還是家人安排，男女也不能單獨拍拖。
Travel memo機票：香港飛阿布扎比來回機票價格約4,500港元起（未連稅）簽證：特區護照持有人可於阿聯酋駐港總領事館獲發簽證，或到達阿聯酋國家後獲發落地簽證；BNO持有人必須事先申請簽證才能入境匯率：阿布扎比及沙迦通用貨幣均為阿聯酋迪拉姆（AED或Dhs），1港元約兌0.5阿聯酋迪拉姆，文中價錢已折算成港元採訪：鄭天儀 攝影：Ron Chiu、鄭天儀＠The Culturist（部份圖片由阿布扎比羅浮宮提供）編輯：彭錦文
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180319/20333974
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