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白石洲造富房東：40萬成本5000萬市值，耕樓浮盈124倍

一片舊樓倒下去，一群富翁站起來。

深圳最大的舊改項目白石洲舊改（又稱沙河五村舊改，沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村以及白石洲村）的初步補償方案顯示，貨幣補償的標準是2.8萬元／平方米。而實際上，在舊改預期的加持下，白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元／平方米。

家華是新塘村村民，在白石洲擁有1棟超過1000平方米的出租屋，以4.2萬的市場單價計算，對應的價值將近5000萬元。而在2001年時，這棟出租屋的建造成本約為40萬元，即使撇除這些年賺取的租金不計算，浮盈也高達124倍。

如能順利開拆，在深圳崗廈村、蔡屋圍、大沖、廣州獵德村和楊箕村等城中村的上演過的財富神話，將同樣降臨在白石洲村民／業主身上。

拆遷戶的出身引無數都市奮鬥者競折腰。這種“好命”若用反雞湯話術來形容，傷害值等於，當你在思考怎樣才能不輸在起跑線上時，有的人已經到達終點了；當你上下求索如何一天天建成自己的羅馬時，有的人一出生就在羅馬了。

盡管不勞而獲靠土地暴富，與努力工作創造財富的主流價值觀有所偏離，但無人能否認拆遷獲利的正當性——是時代賦予的運氣，城市化發展而成就的土地及房產增值，投射到小老百姓身上。

財富之外，推土機將碾過舊日家園。開發商負責把低矮密集的握手樓建成高大挺拔的商品房，但新的生活方式、精神家園需要村民自建。城鄉二元化結構深層次的打破，不止物理上的藩籬。

拆賠前夕賣掉一層出租屋

今年3月底，農克慶把白石洲的一部分房子賣了。深圳最知名的城中村白石洲舊改在即，但他不想等了。

農克慶不是村民，是外地人。他的父親在上世紀90年代，與白石洲片區內的塘頭村村民合資建房，建成後分得一層。一層又分為數間，出租出去。後來，農克慶母親又在白石洲買下其他房產，“那個年代小產權房交易是件很平常的事。”

第一財經采訪期間，多名白石洲出租屋業主提起上世紀90年代末、本世紀初，白石洲建設的粗放。

“那時候村里的人都沒錢搞建設，很多在’大逃港’期間跑到香港去後來變成港籍的村里人也回來蓋房子，甚至還有很多別的省份的外地人，你出錢，我出地，建好的房子就拿來分，或者賣出去一部分，什麽形式都有。”熟悉村史的70後白石洲人曾鎮回憶，農場出身的白石洲有較為沈重的發展歷程。

家華也有相近的表述。“我媽當年蓋房子，都不敢蓋太多，怕沒人租，當時白石洲還很荒涼，我家最後只蓋了1棟一共1000多平，現在想想都後悔。”家華鄰居家的出租屋有2000多平，而他的親叔叔有三棟。

在曾鎮看來，白石洲的發展同樣經歷了滄海桑田的變幻。“以前白石洲南區京基百納廣場是一片海，而北區的江南百貨所在地原是個小水塘。”

家華回憶，“我上小學的時候，大概是2000年出頭的一段，白石洲到處都在蓋新的房子，地上都是建築材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建設與深圳城中村的發展脈絡大致相同。在深圳從事城市規劃工作的一名研究人士指出，深圳城中村的發展可大致分為三個階段：上世紀80年代是城中村出租屋建設的萌芽階段；90年代至2004年是瘋狂建設年代；而2004年後政府查違，城中村建設基本定容。

深圳市在不同的發展節點針對農村建房出臺後不同法規。

如1993年出臺的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》，允許有農村有直系親屬的華僑和港澳臺同胞在村建房，也鼓勵統建；1999年3月5日頒布的《市人大常委會關於堅決查處違法建築的決定》，雖明確此日期後所建的違建一律查處，但也變相默認此前違建的合法性。時至今日，深圳仍在設法解決農城化歷史遺留建築的問題。

回到農克慶身上，他以4.2萬元／平方米的價格賣掉塘頭村的一整層出租屋。這個價格遠高於深圳小產權房的平均價格，已可與深圳龍崗區的商品房價相媲美，除了白石洲的位置良好，當然包含了舊改的預期。

農克慶的考慮是，“談賠償到返遷起碼要十年以上，但現在賣了這筆錢如果按照最保守的5%的年收益，到十年後會是個不少的數目。”他認為，“跌不跌不敢說，後面的房子不可能大漲了。”

討論投資決定不可避免地涉及到對未來行情的判斷，說白了這是一場房價空軍和多軍的思想決鬥。

不過更準確地說，農克慶做的是兩手準備，出了父親的一層房子後，他還持有母親買來的同樣位於白石洲的房產，至於數量，他不願透露。

耕樓浮盈124倍

2015年3月，白石洲股份公司獲得更新主體申報的合法身份；2017年6月，沙河五村舊改規劃（草案）正式公示。

第一財經了解到，白石洲舊改的消息，由白石洲股份公司直接通知村民／業主，遵循從多到少的順序，手上擁有一棟以上的村民／業主們先通知，不足一棟的散戶通知在後。

一名深度介入白石洲舊改的人士對第一財經解釋：“預計白石洲舊改的確權要持續較長時間。因為很多民房涉及合資方，不少業主在外地，要把他們叫回來，把權屬理清楚，不容易。”

在權屬較為簡單的新塘村，確權工作已經展開。4月，家華一家便收到綠景派發的《沙河五村城市更新確權指引》。5月時，家人拿走他的身份證，“要去確權簽協議用”。

而農克慶接到來自白石洲股份公司的關於確權的舊改消息已經是5月底。“但我們一棟樓房東沒有到齊，所以還沒辦法確權，現在還在等通知。”

家華家里有一整棟出租屋，超過1000平方米，如果按2.8萬元／平方米的貨幣補償標準估算，對應的價值近3000萬元，而按照農克慶出售的每平方米4.2萬的價格估算的話，價值達5000萬元。

家華回憶，這大概是2000年、2001年左右。這一棟1000多平的房子，當時建造的成本價是40余萬。17年過去，撇開這些年的房租收入不計，按市場價計算浮盈12400%。

建成後的價格估算將更驚人，隔壁大沖舊改華潤城的價格已達9萬元／平方米。綠景對白石洲舊改給出的初步補償方案分為兩個部分，2.8萬元／平方米的貨幣補償；或物業補償。物業補償的拆賠比在1:1.03－1:1.2之間，單層磚瓦房的老祖屋是1:3.5。

業主們普遍更願意選擇物業補償，也普遍對目前賠償方案中的拆賠比不滿意，這也正常，爭取個人利益最大化是人性。但這兩年來，深圳頻有舊改相關政策出臺，他們擔心繼續拖下去反而最後不利白石洲舊改。

農克慶感嘆：以前土地不值錢，房子也沒人要，誰會想到現在這樣。

城市發展推進，框架拉大，城市化之流淹沒城中村，此間，以土地為載體的房地產狂飆突進，有土地房產的人士站上潮頭。

食租階層意氣風發，離逍遙生活很近，離經濟壓力很遠。用家華的話來說，“包租婆（公）們有租收的時候查查電表水表，沒租收的時候打打麻將。”

不過年輕的“拆二代”並不願重複上一代的生活。農克慶住在寶安區，在福田區上班，他通過網絡收房租，很少去白石洲，打麻將會犯困，過不慣傳統包租公的生活。“很多人還是在努力上班，想過充實點的日子，不想行屍走肉。”

家華認為，白石洲舊改好的是舊改後環境將大大改善，陽光將灑遍原來密不透光、汙水橫流的白石洲。

根據深圳市規劃國土委南山管理局發布的消息，白石洲舊改更新單元用地面積為48萬平方米，計容建面達348萬平方米，超越此前的大沖舊改，是深圳最大的舊改項目。其中包含住宅125萬平方米、商辦物業216.5萬平方米、包括幼兒園和養老院在內的公共配套設施6.5萬平方米，還有1.8萬平方米的社區體育活動場地用地。

家華母親總算有地方跳廣場舞了，但不知她和鄰居們的麻將桌將如何安放？

（文中家華、農克慶、曾鎮為化名）