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戳破買樓必升兼保值的神話 by Ricky

來源: http://www.hunghuk.com/2014/09/19/%E6%88%B3%E7%A0%B4%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%BF%85%E5%8D%87%E5%85%BC%E4%BF%9D%E5%80%BC%E7%9A%84%E7%A5%9E%E8%A9%B1/

戳破買樓必升兼保值的神話

exponentialGrowth

四年前,筆者仍在澳洲居住。一次聚餐中,朋友告訴我,澳洲的樓市可以每年升值約10%。最近,筆者在報章上看到一篇關於本地樓市的評論,該文章的作者指出:「只要經濟平穩向上,每年樓價會平均上升半成,十年後又可再升一倍。 」
聽上去很理想,對吧?但其實只是作出假設前不願去計計數而帶出的假象。相信我,假如日後要用數字去支持自己的論點,不妨先計計數,才會萬無一失。
以下就讓我們好好的來「計數」。首先是澳洲樓市每年以10%升值的假設。當時我朋友以40萬澳元買入一幢洋房,以每年10%增長計算,他的洋房在10年後會值多少錢?答案就是94.3萬澳元。以目前澳元兌港元7.24去換算,就是值682.9萬港元。再計下去吧,20年後便會值1,771.2萬港元,30年後就值4,593.9萬港元。
然後,我們又將本地樓市以每年5%的增長去計一計。例如說現在買入一層527呎的將軍澳中心單位,市值約450萬元。10年後,這層可算是上車盤的單位將將升值至698萬元,累計升值了55%,而不是1倍。而20年後它便會值1,137.1萬元,30年後便是1,852.3萬元。上述該文章的作者說可以升值1倍,明顯是沒有認真計數才會有的結論。
另一方面,現在的40萬澳元的澳洲洋房及450萬元的將軍澳中心,基本上僅是上車入場費,若然未來可以升值至我上述計出來的10年後、20年後及30年後的價值,究竟這種「上車盤」又可由誰來承接?就以20年後的將軍澳中心527呎單位來說,你必要儲起341.1萬元作首期,7成按揭,借貸796萬元,分20年還款。以較正常的3.5厘息口計,每月供款就需要46,163元。換句話說,想要做業主成家立室?你必須月入9萬元。
再看看實際情況。過去10年,工資幾乎沒有升幅,與30年前的情況截然不同。八十年代,香港經濟起飛,工資每年平均增加兩至三成,也很難請人,樓價也正好是在這段時間升得最勁,皆因人人都有足夠的收入去支撐樓市。現在呢?走出來的專家紛紛只單純地用過去的數據去分析現時樓市的升值潛力,無疑是沒有想過這樣的假設成真的話,可以由哪一群人來接貨。一個這樣的「上車盤」,你想由誰來接貨?達官貴人嗎?抑或是你認為20年後新一代的普通白領會有9萬元月薪?那麼一個經理級的月薪豈不是會有27萬元?如果你認為未來20年後的月薪會變成這樣,那麼樓價每年升值5%才不是夢!
現職分析師, 以查理.萬格(Charlie Munger)為終身學習對象,冀望把「多元思維模型」發揚光大, 與知心人分享投資心得。
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    趣BLOGBLOG:新地樓必賺 直覺是錯覺

    1 : GS(14)@2016-09-01 06:10:03

    新盤熱賣,新地(016)Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王,首批308個單位上周六極速售罄。發展商挾餘威,新推價單即供折實平均呎價,由首張不足1.2萬元跳升至1.32萬元,升幅達一成。兩批景觀類近、面積相若的單位,加幅更加達到14%。無可否認,「新鴻基」三粒字是很多人心目中信譽兼信心的標誌,願意付較高溢價買樓的理由。樓價溢價有高與低,沒有合理不合理,只有接受不接受。但如果用以前經驗套用在現在身上,這會是很危險的事。
    Grand Yoho第一批買家,我相信有部份,是Yoho Town及Yoho Midtown的原有及昔日住客,食髓知味,多年前買入已經供甩,甚至轉手大賺。在他們心目中,「新地+Yoho系列」,就是必賺的方程式。翻閱Grand Yoho首批308伙買家揀選付款方法,當中60%買家選用即供付款辦法(優惠大約是樓價的17.5%至18.25%),其餘40%買家選用靈活付款辦法,當中包括指定予58伙選用的「Yoho伸引力付款計劃」,相關優惠只是樓價的5.5%至11.5%。換言之,一個600萬元定價的單位,用即供可減價約110萬元,但用所謂「靈活付款方法」,隨時只減33萬元,差距達13%或77萬元。每個買家都想攞盡折扣,選用靈活付款的買家,並非供不起,只是在逆周期下,難以付出大額首期的折衷方法,願「蝕章一成」,但仍睇好樓盤長遠跑贏大市,只是賺多與少的問題。不過,如果只是因為品牌、而不理實際價值,深信樓價不跌,以下數個新地樓盤血的教訓,或者可供Yoho非買不可的買家一個參考。新地最經典蝕讓盤,包括2010年以座擁遊艇會海景為賣點、以高價開售的鴨脷洲南灣。六年間,很多樓盤升幅超過一倍,但過去兩年,南灣合共錄得83宗買賣個案,全部都由新地買入,然後易手。83宗裏面,有約三分一(25宗)賬面蝕讓,其中一宗勁蝕23%或471萬元。另一個盤,是2011年新地以定價貴絕同區姿態推出的筲箕灣單幢盤i.UniQ譽都,樓盤去年堪稱港島蝕讓王。入伙至今錄14宗成交,13宗蝕賣轉手,幅度介乎1.8%至29.2%。一個高層兩房戶,去年11月以600萬元售出,呎價僅12,848元,樓價四年跌三成,賬面勁蝕248萬元。尚餘一宗錄得賬面0.7%微利,惟扣使費,原業主均輸錢離場。新地樓質素有保證是事實,但質素唔等於可以合理化不合理的定價。盲目入飛搶購,以為賺硬,這種直覺,其實是錯覺。代《收市閒情》一周股榮
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    趙世曾:拆高球場起樓必遺臭萬年 支持大嶼山近岸填海 「邊填邊賣」減庫房負擔

    1 : GS(14)@2019-02-12 02:21:59

    https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0690&issue=20190211
    【明報專訊】如何增加土地供應是港府面對的最棘手問題,當中「明日大嶼」計劃和收回粉嶺高爾夫球場部分土地用作建屋,更成社會近期最「惹火」話題。卓能(0131)集團主席趙世曾接受專訪時稱,在大嶼山近岸進行大規模填海,是解決土地長期供應不足的唯一可行辦法,只要「邊填邊賣(地)」,就不會為庫房帶來沉重負擔,他又稱:「為貪一時掌聲,提議收回粉嶺高球場用作起樓的人,必定遺臭萬年。」

    近年已甚少在本港推盤的卓能,其集團主席趙世曾表示,本港仍有很多市民等待上車,與此同時,內地人及企業南下香港買樓和租樓的需求依然龐大,若香港長期處於新土地供應不足,勢必阻礙未來發展。

    對社會有聲音指政府應銳意發展新界棕地,趙認為,即使成功收回一塊半塊農地,對增加整體土地供應屬無關宏旨,「香港人口將由現時750萬人增至未來的900萬人,不填海永遠解決不到問題。」

    收棕地無助增土地供應

    他續稱,香港多數土地均被劃作綠化地帶,自己亦反對在維多利亞港填海,所以在大嶼山近岸海域填海,是解決土地不足的唯一可行辦法,「即使在中東,人家亦可以靠填海打造綠洲島嶼。」

    此外,趙表示填海不會增加政府財政負擔,「政府亦不可能一次過填1000公頃土地,但如果先填海造地500公頃,並一邊填海、一邊賣地,既可增加政府庫房收入,另一邊將部分新填土地用作興建公屋,以及增加私樓供應,就可讓市民快一點有樓居住。」

    至於另一個社會關注地點、佔地逾170公頃的粉嶺高爾夫球場,是否應被收回部分土地用作建屋,趙世曾強調:「如果有人為貪一時掌聲,而提出收回粉嶺高球場用作起樓,此人必定遺臭萬年、萬世畀人鬧。」

    指中東靠填海建綠洲島嶼

    據了解,趙世曾是粉嶺高球會會員,他認為香港雖然是國際大都會,但在高爾夫球會發展上,與世界其他大城市相比,比例屬相當小;他稱,打造一個優良高爾夫球會必定要花很多心血培育樹木及打理環境,會員亦要經長時間累積,需要花費大量時間和金錢。收回高球場起樓,除了對增加土地供應無裨益外,亦會影響球會員工生計。

    港高球會比例小 難與國際大城市相比

    資料顯示,粉嶺高爾夫球場由3個18洞、屬錦標賽級別的球場組成,包括舊球場、新球場和伊甸球場,當中舊球場自1911年、即中國爆發辛亥革命當年已啟用,是香港女子公開賽指定舉辦場地;另兩個球場分別於1931年和1970年啟用。據球會網頁指,3個球場有超過44%的總面積被樹木覆蓋,令球會成為新界北部一個重要「綠肺」。

    ■有片睇如欲觀看更多趙世曾訪問片段,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com

    明報記者 林可為

    [發展商專訪]
    2 : GS(14)@2019-02-12 02:47:33

    批政府部門效率低 拖慢賣樓進度
    https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2047&issue=20190211
    【明報專訊】談及卓能的地產業務發展,趙世曾表示過去50多年來,雖然一直在香港搞地產,惟現時特區政府行政部門工作效率慢,一個全新樓盤由入紙等待批則、到申請預售樓花同意紙、再到等待批出入伙紙和滿意紙,往往需時多年;以卓能荃灣油柑頭樓盤一號九龍山頂為例,2007年入紙申請預售,但因樹木保育問題,至2015年1月始獲批預售樓花同意書,即前後經歷8年方可推出市場。

    趙世曾表示:「香港以前一直以政府行政手續簡單、高效率見稱,令香港成為世界最先進城市之一。相反,現時發展商(在申請各項政府批文時)往往遇到很多不必要麻煩,變相增加地產商的發展成本,項目發展時間、開售進度因而被拖慢。」

    「大型發展商還好一點,因為他們發展項目多,經常會與政府各部門保持溝通,我們這類中小型發展商,可以話係『弱勢社群』。」他指現時對投資香港房地產,感到失望和灰心;卓能在房地產領域上的整體投資金額比例,香港市場佔10%,中國內地及其他地區(如馬來西亞),投資比例達90%。

    對港失望 九成地產投資在境外

    對中國內地,趙認為廣深港高鐵、港珠澳大橋相繼落成通車,大灣區成為新經濟核心已是大勢所趨,香港人亦可以有新的發展機會。至於卓能現時在內地的發展,以深圳和杭州兩大城市作為橋頭堡。趙稱卓能旗下深圳龍華新區卓能雅苑和杭州余杭區卓能‧河畔軒的商住發展項目,總樓面面積合共約270萬方呎、共涉約2500伙住宅單位,總市值估計逾100億元人民幣(約115億港元)。

    [發展商專訪]
    PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352088

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