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樓巿跌時銀行的行動 (網友提問) 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/02/blog-post_6298.html
有網友問有關銀行按揭的問題, 止凡認為這是不少網友的迷思, 不如在新一篇文章討論一下。

[網友問題]

請問如加按後,樓巿跌的話,bank會否要求提早還錢 \ 還差價?謝謝你。


[止凡回覆]


銀行有權在任何情況要求客戶提早還錢或還差價, 不過這要看她有否動機去做, 可以做不代表會做, 全港的按揭合約都這樣寫的, 銀行有一百幾十萬個戶口, 出事時銀行一定先選一些質素差一點的客戶落手, 即借貸水平高、有時會遲供或斷供的客戶。

所以平日都要保持好自己的個人信貸紀錄, 儘量做一個AAA級的客戶減少被「call loan」的可能。


[後記]

回覆網友之後, 我再拿出自己的銀行按揭合約看一次, 發現在「其他條款及條件」的項目之下有這樣的一項。

「即使已作上述還款安排, 本行仍有慣常並凌駕於其他條款的權利, 可要求您(們)即時償還貸款及累算利息。」


條款寫得很清楚, 銀行這個債主在合約及法律上保留了凌駕於其他條款的權利, 直接一點說就是她想怎樣就怎樣。不過作為一個好客戶, 銀行是你的朋友, 不是你的敵人, 她不會胡亂對你開刀的。好好利用銀行提供的資金對理財非常重要, 對銀行產生敵意或令銀行對你不客氣的話, 只會自己吃虧, 影響達至財務自由。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=44168

陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波(圖)昨日發表網誌,指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢,但他指該指數屬滯後數據,是反映3至4月市場情况,本港今年上半年整體住宅成交量,較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升,並稱巿場資訊有時會流於片面,提醒市民要小心分析,政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題,文中提出市場有按揭經紀公司指,內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例,連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料,非港人購買佔整體成交宗數的比率,過去3個月仍為約2%,跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若,未見明顯上升趨勢。

他表示,自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留,但政府會密切留意,本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303166

布少明:脫歐「冲喜」樓巿 遠慮未除

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:38

【明報專訊】英國「脫歐」塵埃落定,玩轉外圍,促使中外資金流入本港物業巿場,發展商借勢踩油推盤,各區一手準備大曬冷,為第三季樓巿注強心針,料新盤開價將繼續「貼地」,吸納「靜巿買靚貨」資金出擊﹗

下半年巿場好淡爭持,縱然政府不撤辣,經濟不景氣,但一場「脫歐」風暴,短期扭轉樓巿局面,股震樓巿穩,實物資產再抬頭,加上受人民幣貶值影響,內地客回流本港置業的意欲有所提升,樓巿危中見機,發展商食盡天時地利人和,自然「順水推舟」散貨,除誘吸本地用家購買力外,內地春江鴨亦出擊,超級豪宅同樣不乏資金追捧,樓巿喘定下,料買家追價入巿重現巿場。

新盤開價「貼地」中趁靜巿買靚貨

樓巿現曙光,近日一手銷情轉旺,大盤起動前,細盤先探路,觀乎下半年新供應逾1.5萬伙,在低息環境下,加上資金避險流入樓巿,將帶旺超級豪宅及上車盤,刺激一手交投,當巿場焦點盡在全新盤之際,貨尾筍盤亦不容忽視,截至5月底統計,貨尾單位累積至逾8000伙,料發展商「前有貨頭,後有貨尾」,以優勢價去貨乃不二趨勢,有置業需要的買家,不妨借機多睇樓,為伺低吸納作準備﹗

與此同時,縱然樓巿受短暫利好因素「冲喜」,刺激需求,但下行巿况未變,加上政府不撤辣,而且未來住宅供應源源不絕,上半年新申請預售樓花住宅累計1.15萬伙,較去年下半年急升逾七成,為3年半新高,並已達去年全年七成,反映發展商推盤意欲極高漲,同時今年上半年獲批預售樓花的住宅單位亦高達8413伙,比去年下半年升約15%,當經濟轉差,需求明顯回落,當局未有適時調節供應步伐,供應與需求之差距將進一步擴闊,預期在經濟放緩,加上外圍波動下,發展商投地或變得審慎,展望地價有機會跟隨樓價進一步調整。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4520&issue=20160711
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303193

廖偉強:樓巿積壓購買力釋放

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:37

【明報專訊】筆者年初估計,2016年樓價有機會下跌超過一成,皆因各方面的數據均顯示,樓市走勢並不樂觀,當中包括政府打擊市場的決心,加上充斥不利因素,因此作出這樣的估計。

樓價由年初至今大約錄得4%跌幅,可見如下半年樓市加劇惡化,全年跌幅超過一成的預期理應兌現。然而,經過6月23日的英國公投脫歐後,香港人對英國脫歐的反應並不悲觀,相反,大部分人皆傾向相信,資金流向香港的機會勢將增加,英國脫歐彷彿已成一項突如其來的利好因素。除此以外,美國加息的條件大幅減低,以致香港在未來的一段時間內,都不會加息,在持續低息的環境下,買樓的吸引力自然再次提升。

從經濟學上看,供求向來是影響產品價格的重要因素,過去幾年,本港物業落成量不足,政府在實施3D辣招的同時,並未有解決需求的問題,只是用辣招抑壓買家的購買力,以及業主放售物業的欲望。事實上,購買力不斷被積壓,這幾年已經積存了一定數量的購買力,再加上落成量的不足,已滾存的需求實在非常龐大。

政府辣招抑壓大量購買力

當樓市不景氣時,大家普遍會選擇按兵不動,靜待時機,只要有些少利好消息出現,儘管是不確定的因素,整個市場都會借題發揮,自我燃燒。羊群心理會促使成交量增加,樓價亦會因而重拾上升軌道。

對於下半年的樓市氣氛,筆者相信會傾向理想,「磚頭」的價值眾所周知,在全球量化寬鬆下,物業更為保值,低息環境為樓市帶來正面影響,再加上歐洲的資金有機會流向本港,發展商自然會借勢加速推盤。上述種種因素均會令整體樓市再度活躍,因此,下半年的樓價可以看高一線,有機會掉頭上升,從而對冲上半年的部分跌幅,以致全年樓價錄得零跌幅。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9149&issue=20160725
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304135

湯文亮﹕我的今年最後一場樓巿講座

1 : GS(14)@2016-08-05 08:07:11

【明報專訊】《明報》投資及地產版主編陸振球在兩個月前問我,好唔好一起搞一個講座,我話好,不過一定要搞得最好,而事實上今年我已經做了十多個講座,還未計電台、電視台、其他傳媒專訪,雖然所有講座的反應都不錯,但我始終覺得有些少攰,今次做完與陸振球的講座,我打算休息一段時間,明年初再做講座。

沒有包袱 評論樓市較佳

我不是誇口,今次將會是最強的地產講座,並不是指我與陸振球是最強的,而是有默契,我們已經做了四五十集「湯文亮會客室」,知道對方所長,今次雖然是分開演講,但亦會各司其職,陸兄會以各種數據分析樓市,有《明報》強大支援,做起來就事半功倍;我則以形勢做分析,令到大家可以以不同角度睇樓市,對以後投資一定有幫助。

一定會有人話,都沒有施永青,怎可以說是最強的地產講座?如果有老施,就應該叫做最強的地產代理講座,我並不是說老施唔得,而是他始終背着地產代理阿頭的名銜,方向就容易有所偏差,就好似年初老施話政府龐大供應量,會令樓價下跌三成,年中又轉口風話在源源不絕的購買力之下,樓市不但不會下跌,甚至會掉頭回升,如果年初有人因此將物業賣走,現在就欲哭無淚。所以我在農曆新年之後,已經發表啱價就可以買樓的言論,點解我可以咁大膽?因為我沒有包袱。

陸兄今年出了一本新書,而我出了三本,大家都知道,每出一本書都要做很多資料蒐集工作,有不少有用資料並沒有放在書上,有時我都覺得很浪費,所以,每一次我做講座,都會引用那些資料,觀眾亦非常接受,我期待大家可以到來聽我今年最後的一次講座,我唔好意思賣廣告,但今年有聽我演講的,大多數都很滿意。

(《明報》陸振球與湯文亮8月13日合作主講的樓巿講座,報名及詳情請登入:https://goo.gl/x8jeL3

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0964&issue=20160804
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304345

紀惠行政總裁湯文亮:樓巿小陽春 最看好甲廈

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示,受惠美國加息步伐放緩,香港經濟也不如預期般差,加上按揭保險公司向首次置業者開水喉,令本港樓價於第二季回升後,第三季成交量亦跟隨上升,出現價量齊升的「小陽春」。另外,他指隨着國家「一帶一路」戰略推進,內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務,故最看好甲級寫字樓後市。

明報記者 葉創成

在今年初不少專家均預測本港樓價下跌,個別更料樓價將下跌三成;中原樓價指數去年底收報135.83,假如按年跌三成,今年底將跌至95。湯文亮回憶說,他當時亦預測今年全年樓價睇跌,惟走勢料屬先跌後回穩,中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28,較去年底仍跌3.3%,惟湯文亮指樓市正在出現小陽春,全年或不跌反升。

美加息步伐放緩 最關鍵

他又表示,本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗,均屬近年低位,反映不少人均錯判形勢,未有在年初低位入市。湯文亮認為,大多數人於年初預測樓市下跌並不為過,因為當時影響樓價的幾個因素,例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象,當中利息更是樓市的「首號殺手」,「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後,曾預測今年將再加息4次共1厘,由於本港實行聯繫匯率,港息理論上要跟隨美息,加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息,這對一般人的消費力有負面影響」。

至於辣招,湯文亮指可分為兩部分,今年初要政府取消稅務辣招沒有可能,而收緊按揭等逆周期措施,亦沒有迹象放寬,「即是準買家最少要付出40%首期,對於初次置業的人是非常吃力,對樓價影響一定負面」。另外,本港經濟環境轉壞,在年初時已經被肯定,最終都會令到失業率上升,人均收入減少,打算買樓的人都會卻步,甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面,隨着政府近年改以招標替代勾地之後,供應量增加,惟需求卻受到辣招壓抑,令成交量減少,故樓價是應該下跌的。

按揭保險公司借貸 釋放購買力

中原城市領先數指數於3月下旬報127.46,較去年底下跌6.2%,便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次,本港樓市的「首號殺手」消除,加上其他因素亦有改善,故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章,「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成,以一個500萬元單位為例,可以買平100萬元,即是少付40萬首期,每月供款亦由1.25萬元降至1萬元,少供2500元,我了解之後,認為市場開始釋放購買力」。

樓價下跌,供樓負擔的確減少,惟若準買家不夠錢付四成首期,有什麼辦法呢?湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢,「事實上,有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法,按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示,按揭保險的申請者每日平均逾90宗,比年初的時候上升一倍,這些申請者都具備相當實力,獲批准的機會很高,他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定,於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓,尤其是那些去年已經打算買樓的人,因為由按保所釋放購買力非同小可,這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。

另外,湯文亮認為,隨國家「一帶一路」戰略的推進,內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓,利用本港作為平台發展國際業務,故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景,亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善,此舉亦有利住宅樓價表現。

料元朗旺上加旺 街舖潛力高

講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力?湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景,惟主要是供應有限的中區(上環、中環及金鐘),對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留,「觀塘寫字樓未來好多新增供應,因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級,但地點並非甲級,我覺得暫時不值得投資」。

此外,有讀者問元朗的商舖是否值得投資?湯文亮回應,「元朗是新界的中心,將來只會旺上加旺,所以我看好元朗的街舖」。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306298

林少陽﹕現在肯定不是樓巿火車終站

1 : GS(14)@2016-09-06 04:27:36

【明報專訊】金融市場可說是世界上最善變的地方。上月底,在美國聯儲局多名官員苦心經營之下,市場才剛轉軚相信今年內美國將加一至兩次息。部分市場人士甚至認為,今個月22日議息結果公布那刻,聯儲局可能已經急不及待出手。然而,上周五晚美國公布8月份新增加職位增長低於預期頗多,再次打消了市場的加息預期。現在看來,美國要在12月底前加息,前路仍然漫漫。

剛過去的周末,本港有多個住宅樓盤開售,市場反應異常熾烈。美國9月很可能加不了息,或將成為今次樓市進一步上升的助燃劑。

經過13年來的持續升值,即使經歷2008年的金融海嘯,港樓依然只是稍微回落便急速反彈。過去13年的個人經歷,已將港人馴養成對「樓市不可能掉頭回落」這個信念深信不疑。

與股票市場異常情緒化的表現不同,一個房地產市場周期往往長達10至20年。一旦趨勢形成之後,這列經濟火車在到達終點之前,絕不輕言中途掉頭。人,天生是情緒的動物,只有在殘酷的生活考驗之下,人才願意表現得理性一些。普通一個正常人,在無事無幹的時候,default的行為模式選項,通常會選擇「任性」而不是「理性」。

金錢世界沒「一人一票」 只有「一元一票」

現時絕大部分港人,都不太相信本港樓市會在可見的將來逆轉。在自由市場之下,如果不是政府的有形之手阻手阻腳,市價是由群眾「一元一票」投票得出來的結果。Sorry,在金錢的世界,是沒有一人一票這回事的。(題外話:做香港人幾好呀——每個成年人不止得一票,而是兩票!)

雖說在金錢世界,錢多的人較有say,但總的來說市場行為最終還是取決於群眾的集體意志,而不是某大財團的個人意願。畢竟,即使是四大地產商的存貨加埋一齊,都不大可能夠全港小業主的總存量大。因此,你跟一大班認為樓市升硬的群眾講理性,現時買樓的回報不夠吸引,是雞同鴨講。

租金回報與樓市升跌沒必然關係

事實上,即使是講理性分析,現時與1997年樓市臨爆煲前的水平,實在不能相提並論,首先,當時絕大部分香港人的負債水平遠較現時為高,不單是借錢供樓,借孖展炒股票的人,亦大有人在。其次,雖然現時的租金回報率,已跌近甚至跌穿當時水平,但是現時的按揭利率,卻只是當時的一個零頭。

美國講了收水4年,4年來亦只是象徵式加了0.25厘息。以目前本港游資的充裕程度衡量,恒生銀行馮孝忠認為即使美國今明兩年連番加息,也要等到聯儲局加息至1.5 厘至2 厘的時候,香港才有需要跟隨。

現時樓市租金回報低不低,這是稍懂加減乘除的小學生也懂得的算術題。不過,這與樓市升定跌,並沒有必然的關係。在可見的將來,本港磚頭及坐擁本港磚頭的上市股份,看來仍然會受到買家的歡迎,直至這列火車的終站為止。至於這列火車的終站在哪,我現在亦答不到大家。我只知,現在肯定不是。

以立投資董事總經理 [email protected]

[林少陽 細味.投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0219&issue=20160905
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307504

布少明:一手旺巿開局 樓巿迎「金九」

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:40

【明報專訊】過去周末一手巿場上演單日三大盤、逾千伙同步開售盛况,破一手新例實施後紀錄,急凍巿場資金,連同剛公布中文命名的筲箕灣盤,新盤交投如日中天,9月份勢成一手兵家必爭檔期,一手交投有機會創一手新例後新高,二手客源被搶薄,交投稍為回軟﹗

與此同時,近日樓價亦派成績表,差餉物業估價署公布今年7月樓價指數按月續升約1.9%。而據本行「樓價走勢圖」顯示,最新8月份平均實用呎價再度重上逾萬元水平,按月續升約1%。樓價自今年3月份低位回升,至今已連升5個月,累積升幅逾3%。

近日筆者經常被問及一手旺勢持續,如何看後巿承接力。從元朗大型新盤看起,除來自住需求的用家外,買家中不乏投資客或大手客,多個新盤接力展開猛烈銷售攻勢,與此同時,政府賣地與發展商賣樓去貨都比早前暢順,甚至個別曾經流標的官地,重推皆成功脫手,大巿現股樓齊升,刺激巿場對後巿信心回升,準買家入巿態度積極,巿場聚焦全新盤之餘,不少向隅客轉投一手貨尾單位,為一手銷情帶來一定支持。

計算承受能力 量力而為

惟值得注意的是,發展商由「前腳接後腳」形式開售新盤,前哨戰試過水溫後,出現同日賣樓,「三強鼎立」局面,而今輪上架新盤中,兩盤集中東九龍區,同樣主打兩房戶型,埋身搶奪購買力,未來幾個月新貨陸續有來,加上美國加息對巿場造成的影響,後巿承托力或再次迎來考驗。

一手反應好,發展商短兵相接之際,銀行亦搖旗吶喊,按揭戰升溫,繼大行後中型行加入戰圈,紛紛以超低息按揭搶巿佔,劍指「慳息」一族,當中最低貸款金額門檻有別,準買家入巿前切忌急躁,宜瞻前顧後,審慎考慮自身需要,貨比三家,計算清楚自身風險承受能力,量力而為﹗

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0609&issue=20160905
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307514

《置業王道》作者葉景強:樓巿升成交配合 用按保加快入巿

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:37

【明報專訊】股巿升巿是否健康,每每要看成交是否配合,樓巿又如何?《置業王道》作者葉景強指出,在多項利好因素支持下,本港住宅樓價由3月低位回升,成交量亦配合,料未來6至12個月升勢持續。他認為,若買家收入穩定,又有自住需要,目前應該上車,買入市區300萬元以下的細價樓;只要家庭月入3萬元,更可向銀行及按揭保險公司共借足九成按揭,以40萬元首期及使費便可做業主。

明報記者 葉創成

根據土地註冊處數據,本港二手樓市於4月成交宗數按月上升77%至3526宗,之後連續3個月在約3300宗徘徊,而樓價於3月見底後,4月已開始溫和上升,至7月錄得2.7%升幅;而隨着8月成交按月大升三分之一至4477宗,樓價按月大升4.7%(見圖)。而升勢延續至本月,中原城市指數上周報138.7,過去兩星期再升0.9%。葉景強接受訪問時分析,本港樓價是次升浪有成交配合,走勢健康,「自從去年第四季以來,在美國加息陰霾困擾下,準買家傾向觀望,故二手成交持續下跌,今年首2個月每月更跌至不足1800宗,比2003年SARS時更差。而美國聯儲局於3月將今年加息次數預測由4次調低至2次,釋放過去半年被壓抑的大量置業需求,用家於是開始在市場吸納平貨,故此成交開始增加。」

內地發展商攻港 改變樓市供求

至於何以住宅成交在4月急升後,跟着3個月輕微回落,至8月又再破頂呢?葉景強認為,「去年10月至今年2月市場氣氛不斷惡化,業主一直放盤也未有成交,他們心態開始軟化,故此調低叫價,並且見票就收。這些平貨被用家吸納後,業主不肯減價,買家亦不肯加價,跟着幾個月成交減少。不過,英國6月下旬公投決定脫歐後,環球不少資金湧入本港,令股票及物業等資產價格上升;香港人向來有驚蝕底的心態:『若人人都去買,我唔去搶豈非好蝕底?』本來抱觀望心態的準買家近日亦加入提價搶貨,令樓價升勢加劇。」

葉景強的太太李詠思早於2004年已開設香港按揭轉介公司,為準業主免費向銀行就按揭條款「格價」,若業主採用某一銀行的按揭計劃,該公司再向銀行抽取佣金,故此,葉景強對按揭市場的情况亦十分了解。他指出,雖然聯儲局去年12月加息0.25厘,惟期內銀行推出與香港銀行同業拆息(H)掛鈎的按揭貸款利率不升反跌,由H+1.7厘下調H+1.4厘,加上H較年初亦回落,故實際按揭利率約由2.1厘減少至1.7厘,令借按揭買樓者的供樓負擔減少,亦支持樓價上升:「目前全港私樓超過六成已供滿,而餘下四成有按揭借貸的物業,平均借貸比率亦處於過去20年低位。簡單來說,銀行按揭業務客戶還款比借錢更多,每日均有舊客還錢,但又借唔到新錢出去,所以要減按息吸引新客借錢!」

根據運輸及房屋局截至6月底最新數據,未來3至4年潛在新盤供應達9.3萬伙,再創2004年9月有紀錄以來的歷史新高。外界普遍認為,潛在供應大增屬壓抑樓價的重要因素,惟葉景強指隨着內地發展商近年積極參與本港樓市,這些潛在供應有多少可用來滿足本地的購買力屬未知之數,「內地發展商過去一兩年積極來港投地,這些物業日後落成,會否在內地城市進行路演直接銷售予內地客戶呢?另外,中資機構近年在港購買不少甲級寫字樓,有關工作人員將陸續進駐香港,其會否向內地發展商買入新盤的三分之一單位作為員工宿舍呢?這些都是不確定因素。」

綜合上述分析,葉景強認為,本港樓市的本地因素理想,變化主要來自外圍。他相信,假如環球經濟及投資市場沒有重大變化,尤其是全球各國繼續放寬銀根,以及特朗普未能勝選出任美國總統,環球大部分資產都會向好,本港樓價在未來6至12個月升勢亦可望持續。

先買300萬元以下舊樓

雖然樓市短期睇升,但葉景強強調,用家亦須符合某些條件才可上車,「買樓與否最重要是睇你有無能力,假如你的收入會隨着經濟起落大幅波動,經濟衰退時更有失業風險,這樣你現時便屬於無能力買樓的人士。相反,假如你是專業人士,在公司已任職至少10年,有自住需要,目前正在交租畀業主,而你又搵到自己鍾意的地方,這樣便一定要買。因為目前供樓利息很低,每月供款中基本上七成還本三成付息,而且供樓又平過租,買樓屬明智之舉。」

葉景強又教路,在長沙灣、太子、屯門均有不少實用面積200多呎的舊樓,售價在300萬元以下。假如買家向銀行借六成按揭,並且家庭月入逾3萬元通過壓力測試由按揭保險公司擔保再借三成按揭,便可以30萬首期上車;即使加上印花稅、經紀佣金、律師費等開支,總計上車門檻亦低於40萬元。在目前市况下,應該輕裝上路先買細價舊樓,待日後收入提升再換大單位。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4975&issue=20160929
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310491

李志成:港難跟加息 影響樓巿有限

1 : GS(14)@2016-11-21 04:56:03

【明報專訊】特朗普當選總統後,市場聚焦美國加息幅度和速度。上周聯儲局主席耶倫暗示不想延遲加息,以免引發風險,刺激市場過度冒險,削弱金融體系的穩定性。故此,市場普遍預期美國12月加息機會高。雖然加息呼聲高漲,但按照現時港美息差及銀行結餘來看,本港短時間內跟隨加息的機會不高,料對樓市影響有限。

政策利好上車客 保用家需求

香港利率已維持長時間低息環境,自2008年起至今,香港住宅的最優惠利率按揭(P按)一直處於約3厘或以下水平,與2000年高位的約8厘相比,相差約5厘。於這段期間入市的買家,已經節省大筆利息,加上樓價持續上升,大部分業主都屬贏家。

再者,低息環境之下,業主供樓負擔相對較輕,「供平過租」已成常態,加上租金屬於純支出,並無任何投資或儲蓄成分,更變相幫業主供樓,業主於租約期滿後更有權加租、收樓,對安定生活帶來影響;相反,買樓不但可以作為安樂居所,完成供款年期後更可擁有全部業權,有積聚財富的價值,業主更可透過買賣物業從中獲利,讓資產得以增值。

展望來年,相信息口持續低企、社會置業需求依然強烈,加上政策利好上車客,可吸引不少用家入市。倘美國年底加息,2017年會否繼續推動加息步伐,仍存有相當多的變數。加上不按常理出牌的特朗普上場後,金融市場或更加波動不穩,故吸引投資者將目光轉移在相較穩定的物業資產,預料樓市仍有龐大的承接力,購買力將集中於中上價或豪宅物業等。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8432&issue=20161121
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316445

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