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李嘉誠話幾時都是買樓好過租樓住 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/01/blog-post_31.html

今天朋友說「李嘉誠話幾時都是買樓好過租樓住, 這句話真的沒有錯。」

這位朋友除了自住單位之外, 還有一個單位收租, 雖然還有很多按揭未供完, 應該是超過八成吧, 但看這兩層樓在現時的市值已經賺了有二百萬之多, 這兩年他實在和味。

他突然有這個想法, 就是因為近日他收到租客的第二年租金, 他跟租客簽的租約是一年一年計的, 所以上年他已經一次過收了大約15萬租, 今年租金不變, 所以又收15萬, 他所感慨的是他手持物業, 兩年就收了30萬的租金, 但租客就少了30萬, 如果再買遲幾年, 交租都交了成100萬云云。

當然, 在現在的環境,確實買自住樓比租樓好, 其中一個最大因素是利率非常之低, 在這個條件下, 供樓大部份金錢都是償還本金, 少於20%是付利息的, 但如果有一天租金連交利息的份數都不足夠的話, 李嘉誠先生這句就不一定是對的。

可惜, 很多沒有買樓經驗的人都不瞭解利率的問題, 甚至說不出現在樓按的計法, H是多少, P是多少, 尤其發生在最大聲示威反霸權的一群, 在資本主義世界, 資源最後都會去到最有準備的一群手中。

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6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧誌威:買債收息租樓住更靈活 by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2014/11/07/611-%E6%98%8E%E5%A0%B1%E8%A8%AA%E5%95%8F%EF%BC%9A%E5%85%AB%E5%8D%81%E5%BE%8C%E3%80%8C%E4%BA%A4%E6%98%93%E7%B6%93%E7%90%86%E3%80%8D%E7%9B%A7%E5%BF%97%E5%A8%81%EF%BC%9A%E8%B2%B7%E5%82%B5%E6%94%B6/

6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧誌威:買債收息租樓住更靈活

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一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人

假如你是一位「八十後」,出來工作後仍與家人同住,事業順利,已儲得數百萬元而即將結婚,會有何打算?相信大部分人都會選擇置業,和另一半享受二人世界。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧誌威,正是上述的「八十後」,他雖早有足夠資金買樓,卻另有打算,計劃將投資組合中約200 萬元撥出來買入高息債,實行用收到的債息租樓住,理由是覺得這樣更靈活,更有利尋找或等待其他投資機會,賺取更高的回報。

提供現金流足以支付租金

盧誌威坦言,他十七歲已開始炒股,之後入讀理工大學的工商管理學位,在學期間認識了知名基金經理黃國英,獲其賞識而幫他兼職做分析工作,及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司,成為該公司第一位非後勤員工,除了負責分析工作,及後更獲分派一定金額「操盤」。

「其實我算是好彩,畢業正式出來工作是2008 年,已過了雷曼事件,正值全球股市低位,之後邊做邊學,並開始獨立操盤,也令自己的投資日趨成熟。」

置業計值博率現水平唔抵買

他說,將會短期內結婚,自然要搬出來住,雖有能力,但不打算買樓。「對我來說,樓主要作居住用途,租樓也可以,要投資有其他方法和工具,我的計劃是將擁有的投資金額,撥出約200 萬元買高息債或相關工具,提供的現金流便足以租樓住。」

盧誌威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘, 他便有興趣吸納,再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險,平均派息一定遠高於住宅平均2 厘多的租金回報率,這樣既不用供樓,也足可抵消租樓支出,餘下的資金便可更靈活作投資。

讀書時收入已超申公屋資格

「買樓與否,除了自用,肯定有投資成分,如此便一定要計算值博率,以現時的樓價水平,再升空間肯定有限,並不適合大手落註。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋,盧誌威說從沒此意, 「一來申請公屋,便等如將註碼放在升值有限的工具,二來自己在讀書時的兼職收入,一早已高於申請公屋的收入上限,除非打算瞞騙政府,這又何必呢。」

盧誌威的個案,或可反映一些年輕人指沒辦法買樓,便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野,處處是投資機會,最重要是肯學習,多看世界,自已最近賺得最多的一筆投資,便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤,對一般人而言可能從未聽過有這種工具,但多看多發掘,機會多的是。」

事實上,慮誌威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》,書名中的「他」,是指已賺得大筆金錢的富豪,而書中指出,這批富豪可分為八大範疇,當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一,證明買樓並不是致富的唯一出路。

著書分析有錢人致富未必靠樓

那置富的八大範疇是什麼? 「一是自己做老闆, 即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄, 當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富,當名人或明星。五是用別人的錢賺錢,比如做基金經理。六是做發明家,用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富,其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票,利用複式增值效應。」

買樓發達 其實在利用槓桿

沒有研究,便沒有發言權。盧誌威雖然不打算買樓自住或投資,卻也有深入研究物業市場,並在新書特闢一章專論樓市。

書中述及,靠投資物業發達,尤其是要做大富豪,一定曾利用極高的槓桿,而買樓最有趣的地方,便是可以只付首期,然後透過按揭,如樓價急速上升的話,利潤可以極其驚人。

量力而為 以「神童輝」為鑑

不過,運用槓桿是「雙刃劍」,順風順水可以快速置富,但當一旦市況逆轉而樓價大跌,又不能及時出貨,便會變成負資產。盧在書中指出,因香港樓市而令身家大上大落的表表者,當數有「神童輝」稱號的羅兆輝,由一名普通經紀,短時間內因炒賣物業而獲得數以億元,甚至十億元以上的身家,但貪勝不知輸,九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避,最終要破產甚至潦倒得客死異鄉,無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。

養成儲蓄習慣 吼低入市

盧誌威在新書中指出,其實香港現時樓價已偏高,因現時就算月入3萬元,大約每月只可供1.2萬元的樓價,這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過,根據政府數據,每月就業收入有3萬元以上人口,只有58.7萬人,即是說只有8.2%的人口,能負擔獨自在新市鎮置業(不靠父母或另一半的資助)……當買樓成為只有8.2%人可以獨自負擔的事,更別說香港人到底要預備多少錢才能退休?這個社會真的能安定繁榮?」

盧認為,「地產作為一項商品,會遵從自身的周期運行,除非香港的發展可以永遠欣欣向榮,否則總會有回落向下周期。」所以勸喻年輕人不要因買不到樓而灰心,如力有不逮,可以等待,但更重要是有持之以恒的儲蓄習慣,以待樓價回落時也有首期可以上車,不會白白錯過。

 

明報記者 陸振球

攝影 劉焌陶

盧誌威
《鴻鵠財誌》創辨人盧誌威,現任豐盛資產管理組合交易經理,證監會持牌人,Yahoo財經欄名《鴻鵠經誌》出自史記「燕雀安知鴻鵠之誌」,鴻鵠於古中國是白色鳳凰,善高飛,寓意,燕雀身小深信貧富不問出身,只憑誌氣決心。
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    見證客人高低起跌 由私樓住到公屋

    1 : GS(14)@2017-07-03 22:49:33

    【明報專訊】黎港新指加零壹經營至今看見許多故事,其中他印象最深刻的是由大角咀陳興社區服務中心譚姑娘轉介下的個案。

    當時,他幫一位有精神病的婆婆搬屋,那位婆婆不斷向譚姑娘投訴,不滿搬運工人要分三次才可以幫她完成整個搬屋的過程。譚姑娘不斷向她解釋,但她仍諸多怨言,黎港新見狀,立刻到她的家跟進。

    難忘老人家由不滿變感動

    黎港新形容,當時他看見婆婆家的牆壁掛滿了塑膠袋,枱上放滿了大大小小的東西,牀上的雜物多得只能容納一個人的身位。最終搬運工人要幫那位婆婆搬了三次,才可以把所有傢俬搬完。婆婆看見搬運工人義務幫他搬屋,最終感動流淚,稱讚他們,堅持要給他們400元小費。黎港新看見婆婆最後懂得感恩,又看見她與搬運工人之間的互動,他亦感到開心。

    訪問當天黎港新正幫一位在5年前因經濟環境轉變而導致收入銳減的家庭搬屋。這個家庭在經濟最高峰的時候住在馬鞍山銀湖天峰,後來需暫住別人私下租出來的居屋。現在終於排到沙田公屋上樓。這個家庭每一次搬屋都會幫襯加零壹,黎港新見證了這個家庭的高低起跌,本來需要3,800元的搬運費用,他只收取2,800元兼轉贈多件傢俬,包括五張椅子、一張用實木餐枱和一個四層櫃,這些全屬轉贈傢俬,祝賀他們成功上樓。

    [社企新天地]


    來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3172&issue=20170703
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    周顯:十億身家也只租樓住

    1 : GS(14)@2017-11-19 15:03:15

    【明報專訊】前幾天,碰到某名老友,十幾年前,我同他一個星期見一次,猶如黃紙兄弟,後來他連續搞了幾隻股票,彈起了,成為了散戶咬牙切齒的仇人,也是證監努力尋找的對象,更加有不少大戶輸了很多錢,要喊打喊殺,所以,我近來都很少見到他了。

    那天碰到他,講起花錢,我說﹕「我吃最好的,穿最好的,連超級富豪也比不上我在這兩方面的生活享受,因為這兩瓣花不了什麼錢,但是,講到樓,一億都不算豪宅,船我又買不起,更加養不起。」

    他說﹕「但車你買得起呀!」

    我說﹕「法拉利我買得起,但整不起,我手車咁渣,個個月都撞車,小整都二三十萬,邊有錢畀呀?勞斯萊斯我都買得起,不過司機住間公屋,個停車場泊不了咁大㗎車,我間屋個停車場都好細,也泊不了,勞斯萊斯要泊大車位,司機無得泊車回家,要朝朝去攞車,最少要加5000蚊人工,又點畀得起呀?」

    愈是豪宅 回報愈低

    然後我們講起樓價,我說﹕「香港的樓咁貴,連四大家族都無得住美國富豪式的大花園洋房,幾億銀一間house都間間千篇一律、bad taste到不堪,我看Discovery Channel,歐洲的大屋幾咁有品味,都係幾千萬一間。我就唔捨得買嘞……就算捨得,都無錢。係呢?你住喺邊?」

    他說﹕「我住御峰,兩千幾呎,租十五萬,抵唔抵呀?」

    我說﹕「咁抵?果然愈是豪宅,回報愈低。」

    有十億八億身家的人,都是租樓,由此可以見得,香港的地產霸權是多麼的橫行霸道。

    [周顯 投資二三事]


    來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8306&issue=20171115
    PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344327

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