陸振球：央行倘續收水 縱不加息股樓也受壓
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GS(14)@2019-01-26 10:58:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1863&issue=20190126【明報專訊】近年備受關注的美國研究機構Demographia公布一年一度的國際樓價負擔能力報告，最新（以去年第三季數據計算）報告指香港連續9年成為「冠軍」，一般住宅單位的樓價（716.9萬元）相對普通家庭年收入（34.3萬元）計算得出的樓價負擔比率高達20.9倍。換言之，一般家庭要不吃不喝近21年才可以現兜兜買入一個普通住宅單位，若只計算人口500萬或以上的城巿，有關比率比排名第二位的澳洲悉尼高出接近七成（圖1）。
Demographia的報告將樓價負擔比率達5.1或以上的地方列作「嚴重負擔不起（severely unaffordable）」。報告指去年共有79個城市納入該列，比前年的76個增3個，當中包含香港、另美國28個、加拿大有17個、澳洲佔26個、新西蘭的6個及11個英國城市。
美27城市「負資產」佔比高
續加息恐成災
美國有28個城巿的樓價屬「嚴重地不能負擔」，筆者剛看到另一項由Harry Dent所作研究，原來美國有27個城巿的underwater mortgages（即物業價值低於按揭額，類似香港曾出現的負資產）所佔比例高於10%，而最高比率更可以達到43%（圖2），可見美國近年雖然經濟看似表現強勁令到樓巿興旺，可能不少人是透過高成數按揭才可買樓，怪不得特朗普如此怕聯儲局繼續加息，只要美國經濟轉差，又或息口停不了升勢，其實會隨時將一些城巿的樓巿隱形炸彈引爆！
說回香港，不少分析說現在仍是低息環境，樓價雖高但攤長來供也不是十分困難，不過單是付首期，除非是有「父幹」幫助，又或採用發展商提供的高成數按揭來買溢價新盤，一般年輕人要儲首期也是極為困難。
同面積比較 港樓價收入比率或達40倍
還有，香港所謂的一般住宅單位，其實可能較其他國家面積隨時小一半，若以其他國家一般住宅單位相同面積計算，香港一般家庭的每年收入和住宅樓價的比率，隨時遠超20.9倍，可能會高達30倍甚至40倍！
固然，也會有人說香港樓價高已是持續多年，還不是新盤開售，仍經常出現排長龍的搶購局面？這一來是可能供應不足，但無可否認是可以輕鬆買樓的人愈來愈少，以致可以上車變成了少數人的經濟特權，便會容易做成社會分化，引起怨氣。
凡事總有極限和底線，樓價自去年第三季尾開始調整，現今普遍成交價格已下調了一成，一些新盤更要劈價兩三成才有理想銷情，又看看未來一年Demographia的調查結果會如何。
上文說香港現在樓價已脫離一般巿民的購買力，那樓價要下調多少，大家才覺得合理？公屋聯會與新論壇於於1月10日至16日期間，透過音頻電話訪問了1021名市民，整體有89.7%受訪者認為現今樓價「係太高」；有超過五成受訪者認為樓價要下跌四成或以上，才算合理；在年齡的交叉分析發現，年輕一代較整體更加認為樓市應下調至少四成，接近六成。
該調查又顯示，對於「在未來一年考慮置業」問題，整體超過七成受訪者表示「唔會」，但在交叉分析中，以25至34歲及35至44歲的受訪者中置業意欲較強，分別有29.8%及22%。大家認為，香港樓價有機會下調四成嗎，而就算真的跌了四成，是否大部分人都可以買樓，還是如一些意見領袖所言，政府如真的協助巿民置業，便要興建更多樓價與巿價脫鈎、而和巿民收入掛鈎的公營房屋？
IMF：港經濟風險已轉下行
一個星期前出席香港電台的新春派對暨投資講座，當晚其中一位講者提及，就算美國加息已近尾聲，也要留意聯儲局會否繼續「縮表」，因縮表代表收緊銀根，其實等同加息。事實上，全球央行除了日本加息遙遙無期和可能要繼續量寬，聯儲局仍在每月減少500億美元資產負債，中國已經較長時間去槓桿，歐洲遲早也會加入縮表。綜合四大央行，自去年中整體計已「收水」（圖3），之後全球股巿便也加速調整，如全球央行收水持續，不單不利股巿，樓巿也會受壓。
國際貨幣基金組織（IMF）最新一份有關香港的報告指出，香港的風險平衡已轉為下行。風險源自中美貿易摩擦進一步升溫、環球金融狀况收緊（縮表/收水）可能失序、中國內地經濟增長較預期慢，以及樓市急速調整。這些衝擊很可能互相關聯，一旦同時間發生，將會帶來更嚴重的影響。
[陸振球 樓市解碼]