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[貼圖]郭梓文

1 : GS(14)@2011-07-26 23:38:18

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奧園郭梓文：中央放水抗貿戰 內房長遠俏

1 : GS(14)@2018-09-20 10:07:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8516&issue=20180920
【明報專訊】中美貿易戰不斷升溫下，去年升勢如虹的內房股，就算是基礎因素良好的也在今年出現明顯調整。一向少有接受訪問的中國奧園（3883）主席郭梓文，在接受專訪時承認，今年內房股主要面對兩大挑戰，第一是中央去槓桿政策令市場資金相對趨緊，第二是中美貿易戰令內地居民擔心前景，削弱房地產購買力。但他強調，內地資金環境過去一個多月已有所鬆動，而且隨着美國政局可能出現變化，貿易戰隨時可以出現轉機，故他對內地樓市長遠前景仍樂觀，指目前財務狀况穩健的奧園擬趁淡市增持優質土儲。

雖然隨着中美貿易戰持續升溫，恒指今年自高位一度下跌近兩成，惟內房股價期內表現跑贏大市，而奧園今年以來更錄得近三成的升幅（見圖）。事實上，奧園股價強勁亦有業績支持，集團上半年盈利按年勁升62.1%至12.2億元（人民幣·下同），而奧園於8月銷售收入按年增長158%至68.5億元，今年1月至8月銷售收入則增長約145%至約531.6億元，已鎖定可觀賣樓收入，可憧憬未來一至兩年業績持續增長。

郭梓文接受訪問時分析，今年以來內房股面對兩大挑戰，第一是市場解讀中央去槓桿政策對內房有不利影響，而此情况在7月底以來已有改善，「市場原先擔心去槓桿令地產公司資金會否出現緊張，但我覺得7月31日召開的中央政治局會議後內地資金環境已有所鬆動（編按：會議主要部署下半年經濟工作，強調要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕），雖然水源暫未流到地產，但整個社會的資金環境有所改善」。

大灣區出口佔全國近半 貿戰削購買力

至於內房股面對的第二個挑戰，郭梓文認為是中美貿易戰，而且他料影響會持續一段時間，「中美貿易戰無疑會影響市場信心，特別是粵港澳大灣區佔全國出口貿易最大的比重，差不多達二分之一，目前出口企業老闆及高管對市場前景均有一定擔心，這樣的話，他們花錢便沒有以前那麼大方，所以他們對房地產的購買力也有一定削弱，我們亦已感覺到此一市場變化。」

「但我覺得，既然貿易戰已打到家門口，我們中國人一定要齊心合力去打，更加要強調共度時艱，以前更艱難的日子也都捱過去，目前大家都殷實了，面對這些小問題、小波折，只要大家挺一挺，也許能夠轉危為機也說不定」。

信貸評級升 今年境外融資13億美元

在內房銷售短期可能轉吹淡風的情况下，奧園有何應對策略呢？郭梓文指出，奧園對完成今年730億元的銷售目標仍然很有信心，而且奧園截至6月底土地儲備建築面積達3001萬平方米，總貨值約3275億元，足夠滿足未來3至4年發展需求，平均土地成本為每方米2143元，土地成本優勢明顯；他表示，雖然奧園目前不會進取買地，但若價格合理也會優持優質土儲，強調不需要對中美貿易戰太過擔心，「我覺得是次中美貿易戰的周期，與美國政治周期亦有關，美國每4年總統大選，而且總統任期上限為8年，故特朗普不會做一輩子美國總統，日後若換一個總統，貿易政策便可能不同了」。

郭梓文指出，奧園成立以來一直強調有節制地發展，「要做低調文明的力量」，「多做事、少說話、少折騰」，經營方針向來穩打穩扎，近年財務狀况更持續改善，截至今年6月底淨負債率為67.5%，處於行業合理水平，故他相信奧園有能力應付短期市場波動，「我們向來不追求規模做到好大，雖然規模亦不能太細，但我們更追求活得長久一些」。事實上，奧園過去兩年獲惠譽、穆迪及標普上調信貸評級後，今年8月再獲惠譽上調評級展望至「正面」，反映國際評級機構對奧園財務穩健的認同，奧園亦把握此優勢，年初至今成功境外融資逾13億美元。

近月有個別內房的地盤出現施工意外，導致人命傷亡，在內地社會掀起頗大迴響。郭梓文回應說，奧園的營商宗旨是「首先不能犧牲質量去追求速度，不能犧牲質量去追求規模，這是最重要的」。他解釋，樓宇施工本身有科學周期，例如即使最快的「深圳速度」亦只是5日建一層樓，不能勉強壓縮至3天，否則便隨時會出現意外，「總之地盤施工一定要安全，不能在績效考核時太強調速度」。

大灣區南沙中山樓價追落後

奧園今年以來股價表現跑贏同業，原因之一是在番禺起家的奧園近年早着先機搶佔大灣區發展先機，實現大灣區「9+2」城市全覆蓋，區域內項目55個，貨值近1050億元。郭梓文十分看好大灣區的前景，認為區內「9+2」城市只要做到「金融、交通及人才」的「三通」，便會出現「木桶效應」(編按：指一個用來裝水的木桶，若組成的木板參差不齊的話，那麼它能盛載的水容量不是由最長的木板、而是由最短的木板來決定；此理論又被稱為「短板效應」，「短板」的長度決定整體發展程度，一件產品品質的高低，取決於其品質最差的、而非品質最好的零部件)，區內樓價較低的城市可望追落後乘勢而起，「大灣區內眾多城市中，目前最高樓價的是香港，跟着是深圳、廣州、佛山及珠海，這樣的話，我估計『三通』以後，目前樓價比較低水、在每方米約2萬元的城市會有機會，例如隨着跨江基建落成，最直接得益的是南沙，跟着中山也會受惠，而江門及肇慶等發展較慢的城市亦會有後發優勢」。

明報記者 葉創成、陸振球

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2018-09-20 10:09:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9484&issue=20180920
【明報專訊】近年內房積極進駐本港，而奧園亦有透過收購舊樓的方式，發展本港住宅及商業物業，郭梓文就此解釋，「奧園上市公司的總部在香港，我們希望團隊在此有管理開拓的經驗；而且我們以本地化、低成本方式收購舊樓，並非高價投地，發展項目的風險也可以控制」。

郭梓文認為，目前不論本港以至內地一線城市樓價均沒有泡沫，「我在內地從事地產業近30年，每年均會聽到有人說樓市有泡沫，但我覺得要判斷一個地區的樓價有否泡沫，最重要看當地買樓人士的收入；目前香港、北京、上海及深圳均是世界級城市，它們所創造的社會財富，以及在此工作的人所創造的收入，都是世界級的，世界級城市及收入所對應的樓價應該要匹配，不可能對應第三世界國家的樓價」。

內地2013年大增供應 兩年見成效

至於目前本港樓價偏離大部分港人購買力的問題，他認為港府應該增加土地供應，指此舉是穩定樓價的最有效方法，「樓價高低與供應量大小有直接的關係，供過於求樓價必然下降，相反亦然，這是市場經濟的基本法則。

目前不少港人對樓價高企相當不滿，港府便要反思是否供求出現問題，我覺得港府應該增加土地供應，特別是增加與剛性需求有關、老百姓買得起的供應，這樣的話，樓價是不可能進一步大升的。參考中國內地的經驗，在2013年全國各地均賣地，一線城市每季推售20至30幅土地，而個別只有200萬至300萬人口的小城市，一年賣地竟然有60多幅，結果2014年已出現供過於求令樓價升勢放緩，2015年更要去庫存，所以一切都是供求關係」。

[名人樓市論壇]

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