戴德梁行：武漢商品住宅庫存告急 “白菜”地拍出肉價
戴德梁行12日發布的《武漢2016年上半年房地產市場分析報告》顯示，受多項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0個月。土地市場亦是地王頻出，部分片區的樓面地價兩個月內增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長62.4%、39.2%。
住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“圍城”的競爭壓力。2016年上半年，武漢多個商業項目因故延期入市。下半年，又將有52.5萬平方米的商業項目投入使用，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。
住宅成交量同比翻倍
2016年上半年，武漢主城區商品住宅累計供應達645.7萬平方米，相比去年同期上升12.0%;從區域上看，除武昌和二七後湖片區供應量有所下降外，其它區域均呈現同比上漲態勢，青山片區增幅達69.8% 。
在全國樓市去庫存的主基調下，多項利好政策於一季度集中出臺，掀起了武漢新一波置業熱潮。2016上半年，武漢主城區成交量達112,486套，同比增長95.4%。其中三月和四月連續刷新武漢單月成交量歷史紀錄。成交價雖一再創新高，但漲幅相對理性，今年1～6月武漢主城區住宅成交均價為每平方米 11,127元，同比去年上漲 9.3%。從片區來看，各片區成交量相比去年同期均有所上升，其中關山片區以28,411套居成交量首位，古田片區漲幅最為明顯達208.9%，青山及二七後湖分別增長165.6% 和150.9%。成交價方面，武昌中心以16.2%的漲幅領漲各主城區，青山及漢口中心分別以14.6%和11.8%名列二三名。
武漢樓市在經歷持續的火爆成交後，去庫存效果明顯。截至2016年5月，武漢全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0個月，同比去年縮短了12.1個月。
戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平向第一財經記者表示，隨著城市發展節奏的加快，以及外來人口吸附力的不斷增強，武漢仍然具有強勁的購房需求。預計下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態勢。
持續“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價格的不斷飆高，終將傳導至住宅市場。
樓面地價兩月漲一倍
上半年武漢住宅成交量屢創紀錄，不少房企開始積極拿地，土地市場呈現供需兩旺的局面。
隨著品牌房企陸續登陸武漢，優質地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三“地王”，而本月8日的土地拍賣現場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區的地價在短短兩個月時間內就翻了一倍。
2016年上半年，武漢土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為357.9萬平方米，同比增長62.4%;成交金額為288.0億元，相比去年同期上升39.2%。從區域角度來看，蔡甸區、東湖高新區以及洪山區成為2016年上半年土地市場成交主力，三區占全市土地成交面積總量的62.8%。而中心城區和遠城區成交面積占比同比分別下降14.8和5.0個百分點，次中心城區則上升19.8個百分點。
從成交結構來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而綜合用地成交占比下降13.7個百分點至21.2%，工業用地表現相對活躍，占總成交量的6.9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達52.6%，超國企17.8個百分點。
商業“圍城”需共同應對
2016年上半年，武漢多個商業項目因故延期入市。然而，由迅猛發展的電子商務和大量潛在供應帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運營策略上下功夫，各種藝術展和主題活動層出不窮。 一方面為其商業項目起到了引流作用，另一方面，則在當前商業面臨多面“圍城”的大背景下給予了商戶更多的信心。
品牌方面，體驗式業態依然保持著較為強勁的擴張勢頭，多個新餐飲品牌首次入駐武漢。另外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴張主力;隨著商業市場的深度調整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統業態正不斷吸引著更多的關註，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家“地鐵書店”。
下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.5萬平方米的商業項目將投入使用，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時，消費增速放緩、消費習慣改變，將成為商業運營商與品牌商之間共同需要面對的問題。
戴德梁行陶汝鴻：甲廈租值堅挺 助撐住宅價
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GS(14)@2016-05-21 12:52:56http://property.mpfinance.com/cf ... 0519/paa01/lam1.txt
【明報專訊】官方數據顯示，本港住宅樓價於去年第四季至今年第一季下跌11.7%，惟期內甲級寫字樓租金仍然堅挺，半年內微升0.5%。戴德梁行香港區高級董事總經理暨大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為，甲級寫字樓租金走勢反映外資對本港經濟前景看法，若甲廈租金日後仍然穩中有升，預示住宅樓價不會大跌，他相信後者的調整期最快於年底前結束。
明報記者 葉創成、攝影 黃志東
差餉物業估價署編製的「本港私人住宅—各類單位售樓指數」3月報270.2，與去年9月的306.1歷史高位比較，下跌11.7%。陶汝鴻早於去年第四季已預測住宅樓價將掉頭回落，惟他當時強調，是次屬調整期而非轉角市，料樓價不會如1997年及2008年般急跌，目前他仍維持有關預測。
首2月成交比SARS差
陶汝鴻說：「隨着金管局於去年2月將按揭成數上限收緊至六成，加上中港股市在7、8月急瀉，本港樓價的跌市已開始醞釀，不過當時經濟基調仍然比較穩健，因此跌幅並不顯著。惟今年股市仍無起色，經濟卻逐步轉弱，樓價跌勢開始加快。我覺得最重要的是（住宅）成交量太低，2月住宅買賣合約只有1807宗，比1月的2045宗更少，連續兩個月見歷史新低（見圖），亦比2003年SARS期間更差。我跟同事開玩笑說，SARS期間市民隨時無命，每月成交量仍逾3000宗，但該紀錄卻於今年初被打破，可見市場氣氛多麼差。」
觀望氣氛濃 料住宅價今年續受壓
雖然今年首2月住宅成交屢見新低，惟僅反映市場觀望氣氛濃厚，陶汝鴻認為，決定樓價走勢的最重要因素是經濟基本面，特別是就業情况，而目前這些數據並不太差，料至今年底樓價仍有壓力，惟不會大跌，「2003年樓價很平，太古城呎價僅約3000元，但偏偏沒有人買，因為市民不知道明天會否失業，怎有信心買樓呢？2008年第四季金融海嘯後，短期內失業率由3.3%飈升至逾5%，真是『攞命』！若非內地推出『4萬億救市』方案及美國推出量寬政策（QE），情况真的不堪設想。現時我覺得大家不必要盲目悲觀，因為即使失業率趨升，亦只是3.4%（編按：港府前日公布2至4月失業率為3.4%，與1至3月相同），希望日後升勢不要太快便可以了。」
甲廈租金理想 反映經濟仍穩
雖然本港住宅樓價過去兩季持續下跌，期內差餉物業估價署編製的「本港甲級寫字樓租金指數」卻由234.5微升0.5%至235.6，屢創新高。陶汝鴻表示，由於港府近年推出雙倍印花稅（DSD）後，甲級寫字樓買賣已不活躍，故目前市場一般以租金變化來觀察市况，而上述數據反映甲級寫字樓市道理想，「甲廈租金沒有下跌，只是升勢放緩，主要原因包括：（一）供應有限；（二）空置率偏低；以及（三）環球經濟仍然比較穩健，尤其是美國去年底開始加息，證明這個全球最大經濟體已步入復蘇期。本港物業市場對環球經濟最敏感的便是甲級寫字樓，作為比較，住宅靠本地購買力，而商舖則看自由行旅客。」
籲准銀行靈活放寬按揭成數
陶汝鴻分析，甲級寫字樓市道對住宅後市亦有啟示。他解釋，本港經濟以服務業為主，金融及保險業則為支柱產業，有關機構是甲級寫字樓的主要租戶，更為不少打工仔提供「金飯碗」，只要其沒有撤出香港的打算，大量「高級打工仔」的生計便不受影響，若金管局再在適當時間針對他們的情况靈活處理按揭成數，有關購買力將成為穩定樓價的中流砥柱，「香港國際金融中心的地位仍然穩固，去年在港進行首次公開發售的新股（IPO）集資總額便是全球第一，過程中很多人受惠，一對年輕、專業人士的夫婦每年收入近百萬元，是很普遍的事。如果要買市值1000萬元的住宅，他們可能暫時儲不夠400萬元首期，但供樓絕對沒有問題，只要金管局日後靈活處理，准許銀行就此放寬按揭成數，市况便有機會好轉。」
[名人樓市論壇]
戴德梁行賺盡一帶一路梁特避嫌都費事
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GS(14)@2016-05-21 13:36:05梁振英曾於今年1月施政報告提超過40次「一帶一路」，其曾經持股兼當特首前為亞太區主席的戴德梁行，其香港區高級董事總經理陶汝鴻日前接受本地傳媒報道，指受惠「一帶一路」機遇，2013年和2014年剛剛提出的時候，戴德梁行已為「一帶一路」海外發展項目提供服務，包括為客戶提供當地的市場訊息，及就項目發展模式、定位、產業發展等提供分析及建議，迄今已落實了17個「一帶一路」項目，並形容自己當時全無競爭對手。報道引述陶汝鴻指，該行2014年至今，「一帶一路」相關地區的生意都以倍數增長。他指出，內地2013年提出「一帶一路」概念後，當年只得戴德梁行獲得一單相關開發顧問合約，至於2014年、2015年分別增至3宗及8宗，今年首4個月已簽訂5個項目，料全年可獲得15單合約。相關客戶由當初九成來自國企如招商局國際（144）、中鐵建（1186）等，直至去年開始有從事旅遊文化項目的民營企業參與。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160519/19618588
戴德梁行：中資奪美利道地王呼聲高
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GS(14)@2017-04-13 22:37:17【本報訊】中環美利道商業地王下月截標，勢成中港財團較勁，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，因中環核心區地皮罕有，中資高價奪標呼聲甚高，地價正常應高過現時市場「麵包價」。蕭亮輝認為，中環是全港甚至全球其中一個重要商業區，「喺中環有地賣呢個機會相當難得，下次唔知要等幾耐」，故此勢掀激烈競爭。現時全港最貴寫字樓為中環皇后大道中九號，呎價3.98萬元，蕭亮輝估計地價會高過現貨價。市場估算美利道地價逾150億元，蕭亮輝指目前已知有最少10個財團或發展商有能力參與。就算最後是由中資購入，料仍不會佔用全幢，部份樓面會收租。以約46.5萬方呎可建樓面計算，每方呎樓面價約3.22萬元。近年中資入侵核心商業區，截至2016年底，中上環及金鐘的寫字樓樓面中，有19%由中資租用或持有，較5年前13%高6個百分點。由於去年中區的租賃成交，有逾六成由中資租用，料比例會進一步提升。最新中環甲級商廈平均呎租超過125元，較2008年高位差不足3%，受利好消息刺激，料年內可升穿歷史新高。戴德梁行於2015年9月與高緯環球合併，蕭亮輝表示，公司在香港有約300名員工，與合併前相若。今年為集團100周年，故會增聘人手，增加市佔率，及引入更多內地公司來港。而公司去年與內地大型科技公司簽訂合作協議，將會為該公司在全球尋找寫字樓物業，開拓香港及海外市場。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170413/19988974
戴德梁行料樓價升勢放緩
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GS(14)@2017-06-16 01:31:10【本報訊】樓價升勢未止，戴德梁行認為雖然樓市氣氛熾熱，但因息口已步入上升周期，加上政府再推按揭收緊措施，料下半年樓價升勢放慢至一成以內。戴德梁行陶汝鴻表示，上半年樓價平均升7%至15%，現時樓價較去年3月低位急彈23%，個別中小型屋苑如沙田第一城更升四成。由於息口開始踏入上升周期，但加息步伐仍慢及經濟環境平穩增長，只會令交投減慢，樓價升幅則略收窄至5%到10%。目前樓價屢創新高，引發不少與1997年市場的比較，有爆煲風險。陶汝鴻以鰂魚涌太古城中層實用580方呎為例，最新樓價1,060萬元，較97年高1倍。但利息低超過9個百分點，故供樓金額反而少45%，而同期入息又較97年高，今天供樓負擔比例仍較當年低近半。若未來的加息，將會進一步削弱市民的負擔能力。而有報告指，未來十年人口老化，購買力下降導致樓價可跌一半。陶汝鴻不認同，因年長人士多已供滿樓，銀行存款又充裕，有資金資助年輕一代買樓，購買力不會因人口老化而減退。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170614/20054968
戴德梁行：中環商廈租金全球最貴
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GS(14)@2017-07-07 02:38:37【本報訊】核心商業區空置率低企，租金上升，戴德梁行指出，中環甲級商廈租金上半年升4.9%，呎租高達126元，超越2008年歷史高位，處於全球最貴水平。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，中環甲級商廈呎租之前的歷史高位為125.6元，但中資機構需求持續強勁，令區內超甲級商廈空置率由去年底3.1%跌至2.2%的極低水平，因此租金續升。該行估計下半年升勢仍在，料升4%至7%。中資將主導中環的新租賃成交，跨國機構遷離中區的步伐亦會加快。此外，華懋集團持有的黃大仙豪苑共142個車位，以1.8億元成交，平均每個車位售價126.8萬元。現時停車位固定車位市值月租3,200元，回報約3厘。舖位方面，大圍道37至47號耀寶大廈地下5號舖，約1,900方呎，以1.4億元易手，呎價7.4萬元。恒生銀行現以36萬元租用該舖，回報約3厘。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170705/20079189
戴德梁行：銅鑼灣蟬聯亞洲最貴商業街
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GS(14)@2017-11-16 12:43:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3315&issue=20171116
【明報專訊】雖然近年核心零售區舖租持續下跌，但銅鑼灣舖租仍貴絕亞洲。戴德梁行報告指，銅鑼灣以每年每方呎2725美元（約21,255港元）租金，成為亞洲最昂貴商業街，全球則排名第二，僅次於美國紐約第五大道上段的每年每方呎3000美元（約23,400港元）租金；倫敦新邦德街因租金飈升，名次爬升至全球第三貴商業地段。
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料港租金調整年內完結
報告指出，因內地遊客人數大幅下降，商戶縮減經營規模或減慢擴充步伐，使銅鑼灣的平均舖租按年下跌了4.7% ，但仍然是全球第二貴的商業地段。
戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示，銅鑼灣自今年中跌勢開始減慢，預計租金調整將於本年內完結；明年銅鑼灣的租金可望有所回升，但相信仍不足以超越紐約第五大道上段的水平。
紐約第五大道舖租貴絕全球
戴德梁行歐洲、中東及非洲零售市場研究部主管Darren Yates表示，紐約第五大道上段、香港銅鑼灣和倫敦新邦德街這些全球最黃金的商業地段，仍然受國際名牌的熱切追捧，希望能打造新穎刺激的消費體驗。
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