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霸菱林熙齡:港人口老化 長者屋待探索

1 : GS(14)@2016-03-17 14:23:51

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【明報專訊】本港未來人口持續老化,20年後,每10名港人當中有約3名65歲或以上的長者;銀髮族冒起,為長者屋市場帶來契機。霸菱亞洲投資房地產董事總經理林熙齡接受訪問時表示,成功的長者屋須滿足老人家原區置業、配套理想及融入社區三大要求,惟目前仍屬發展初階,尚待摸索出成功的發展方式。

林熙齡引述港府2015年人口普查結果,指目前本港65歲或以上的長者數目近115萬,佔總人口約16%;由於在上世紀50年代及60年代嬰兒潮出生的人口眾多,隨着這批人由中年期步入老年期,在20年後,香港65歲或以上的長者佔總人口比例料將增加到27%至28%,與日本現水平相若,故本港人口老化的趨勢相當明顯,如何滿足相關居住需求存在重大商機。

長者屋須解決三大難題

港府近年已早着先機,透過旗下的房屋協會發展多個長者屋計劃,當中以筲箕灣樂融軒反應最熱烈,214個單位於2013年11月開售,不足一年半時間已悉數售罄,頂層特色單位以2521萬元售出,實用呎價達20,910元。

不過,位於北角原先僅「出售租住權」的長者屋雋悅,於去年推出以來,至本月8日僅售出45個單位的租住權,餘下多達540個單位無人問津;因此,房協要將雋悅的租住費下調一成,另改為接受兩年短期租約。在此以前,房協曾研究斥資46億元在天水圍發展長者屋項目,惟最終因財務上不可行而擱置。

林熙齡分析,參考全球經驗,發展長者屋須解決三大難題。首先,長者一般不太願意嘗試新事物,如何令長者願意搬離舊屋買長者屋,關鍵要令他克服心理障礙,令其「感覺並非搬到一個陌生的地方」,故長者屋最好在其居住的舊居附近。第二,長者屋應該具備適合老人家居住的生活環境,例如通道較闊,沐浴環境比較舒適,並且具備醫療護理中心可提供按摩、針灸及中藥調理等服務。第三,老人家不像年輕人一樣容易適應新的睦鄰關係,其入住長者屋後,對他來說屬新社區,如何與其他人建立友好關係亦十分重要。

搞講座 由居住長者任講員

林熙齡曾任職中國平安信託的物業投資總監兼房地產投資負責人,對內地長者屋的發展有深入了解,認為有不少值得香港借鏡的地方,「內地長者屋社區每日會舉行不同講座,由住客出任導師,向同一小區的住客分享心得或開班授徒。這樣的話,講者固然有成就感,其他人亦可另類學習,增進睦鄰關係,社區便是這樣慢慢建立而來。」

不論內地及歐美也好,長者屋往往位於郊區,而且屬私人發展項目;香港的長者屋暫則主要座落於市區,由房協發展。林熙齡分析,本港居民離港養老屬少數,在地少人多的前題下,房協推出長者屋,應該以低於同區私人住宅售價發售,以中產作為目標客戶。

業權可傳承 遠勝租住權

他相信,待本港長者屋市場發展成熟後,私人發展商也會加入競爭,惟目前尚處發展雛型,由政府旗下房協負責先行先試,亦屬合理安排。

由於本港不少中產長者均住在港島東區,房協發展筲箕灣樂融軒及北角雋悅,選址恰當。至於何以樂融軒反應遠較雋悅理想呢?林熙齡指出,長者買入樂融軒,與一般私人住宅一樣,享有該物業的業權,其一旦百年歸老後可將物業由下一代傳承;相對之下,長者僅享有雋悅的租住權,沒有業權。他分析,大部分香港人秉承中國傳統思想,希望可遺留資產福澤後代,是樂融軒反應較雋悅佳的原因。

綜合上述分析,目前本港長者屋市場尚處發展初階。皇家特許測量師學會(The Royal Institution of Chartered Surveyors、RICS)深信該市場具備發展潛力,RICS 將於5月20日舉行香港年度會議, 邀請一眾本地投資者於年度會議探討其商機及發展潛力(林熙齡為講者之一),同時分享海外個案,為香港市場和決策者提供可行的發展模式。

明報記者 葉創成

攝影 馮凱鍵

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