📖 ZKIZ Archives

蘇杭等熱點地區二線樓市降溫

6月13日，國家統計局發布的2016年1~5月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，全國的房地產開發投資繼續增長，住宅投資占據了近七成；另一方面，繼北上深等一線城市樓市交易降溫後，蘇州、南京、杭州等熱點二線城市的樓市交易大幅降溫，但成都等非熱點二線城市的樓市卻繼續走高，因此庫存待售面積也進一步減少。

房地產開發投資繼續增長，住宅投資占了七成

國家統計局數據顯示，2016年1~5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

從地區來看，1~5月份，東部地區房地產開發投資20118億元，同比增長6.0%，增速比1~4月份提高0.2個百分點;中部地區投資7044億元，增長11.6%，增速回落0.7個百分點;西部地區投資7402億元，增長5.8%，增速回落0.8個百分點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房地產開發投資增速數據來看，1~5月份增幅略有收窄，很重要原因是此前1~4月份房企拿地相對積極，各類投資需求在快速釋放，投資數據已經在一個高位，所以5月份以來也不可能無限制地繼續攀升。但從此類投資數據的增幅來看，大體上介於5%~10%的區間，應該認為在供給側改革思路下房企投資意願依然是比較強的。當然從一個阻力來看，包括公司債在內的直接融資成本或有上升趨勢，這會使得部分企業在投資策略的制定上不會如此前3、4月份那麽高調。

數據顯示，1~5月份，房地產開發企業房屋施工面積651338萬平方米，同比增長5.6%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積446436萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積59522萬平方米，增長18.3%，增速回落3.1個百分點。住宅新開工面積40767萬平方米，增長16.2%。房屋竣工面積32028萬平方米，增長20.4%，增速提高0.3個百分點。其中，住宅竣工面積23438萬平方米，增長19.6%。

1~5月份，房地產開發企業土地購置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1~4月份收窄0.6個百分點;土地成交價款2295億元，增長4.7%，1~4月份為下降0.2%。

嚴躍進指出，從房企土地購置面積的增速來看，跌幅繼續收窄，這和目前各城市土地市場供求兩旺的態勢有關系。而且從結構上看，也主要是二線城市的土地市場開始趨於火熱，對於全國土地市場的升溫有直接的拉動作用。土地市場交易活躍，得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金面相對寬裕。部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。但土地市場是否在6月份會繼續延續火熱態勢，還要看後續的融資環境等因素。

庫存繼續減少，非熱點二線開始活躍

1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業營業用房銷售面積增長18.1%。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。住宅銷售額增長53.4%，辦公樓銷售額增長72.8%，商業營業用房銷售額增長21.2%。

從地區來看，1~5月份，東部地區商品房銷售面積24169萬平方米，同比增長40.4%，增速比1~4月份回落6.8個百分點;銷售額24078億元，增長62.9%，增速回落9.4個百分點。中部地區商品房銷售面積12345萬平方米，增長33.2%，增速回落0.2個百分點;銷售額6804億元，增長43.8%，增速提高1.1個百分點。西部地區商品房銷售面積11440萬平方米，增長20.3%，增速回落0.2個百分點;銷售額5894億元，增長20.4%，增速提高0.1個百分點。

5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業營業用房待售面積增加105萬平方米。

嚴躍進認為，商品房銷售數據的累計增幅有所收窄和目前二線城市開始降溫有關，比如此前比較火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈現出市場交易下跌的現象，就和需求提前釋放等因素有關系。之所以沒有大跌在於類似成都等非熱點二線城市的市場交易開始上升，這對於整個房地產市場的交易熱度維護依然是有積極作用的。從後續市場數據看，依然會繼續下跌。但另一方面看，能夠支撐該曲線上漲的一個牽引力，在於如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麽可能在6月份依然會出現積極購房的現象。

商品房以及商品住宅的待售面積來看繼續下滑，與三四線城市市場銷售總體較好的態勢有關，也體現了去庫存戰略積極實施的有效性。嚴躍進提出，在去庫存的同時需要警惕房價快速上漲的風險，尤其類似昆山、無錫、東莞、廊坊等大城市周邊的三四線城市，去庫存效果雖然不錯，但房價上漲也較明顯。而其他中西部三四線城市的去庫存效果較明顯的同時，房價上漲態勢也相對溫和。

北京年內土地收入800億 少於蘇杭等二線城市

今年土地市場火爆，一些二線城市土地出讓收入紛紛超過千億元，而北京卻遠遠落後，其原因主要是土地供應數量和面積大幅減少。

北京規土委顯示，12月20日，北京土地市場有兩宗經營性用地成交，總成交金額超過18億元。

據中原地產統計，加上這兩宗地塊，北京今年年內累計合計出讓土地42宗，土地出讓金798.54億元。這42宗地塊的總規劃建築面積約725萬平方米，是近11年來的最低值。

目前北京還有一宗經營性用地有望於年內成交，該地塊的起始價為61.52億元。

土地供應的多寡將直接影響未來房源的新增供應，此前業界已經擔憂北京未來新建商品房由於供應較少，可能出現豪宅化傾向。

今年，蘇州、南京、上海、杭州、天津5個城市土地出讓金已經超過千億元。近幾年來，北京一直是土地市場上的領跑者，其土地出讓收入多年來排名靠前，2016年土地市場行情大好的背景下，北京為何還要縮減土地的供應?

一位外地房企高層對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外也可能存在疏解非首都功能以及調控人口的考慮。

在2015年全國土地市場較為低迷之際，北京土地出讓收入達到1983億元，再度創下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。

在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數據可以粗略發現，北京可能不是當年土地出讓總收入最高的城市，但應該一直是土地凈利占比最高的城市。

《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。

2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數據均高於同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低於北京。

2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。

不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經下降到了48.24%。

同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。

而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。

此後數年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高於全國平均水平。

2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。

上述數據均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。