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解碼鏈家資本局:數十路資金先於萬科潛伏

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-23/1097314.html

一直低調的巨無霸鏈家,再度因一筆融資而成為外界關註的焦點。

4月19日,萬科集團確認,已與鏈家地產簽訂增資協議,各方同意萬科將通過增資事項以人民幣30億元的價格獲得鏈家集團股權。但萬科的具體持股比例並未披露。

3個月前,鏈家曾獲得融創的一筆26億元融資,融創持股比例為6.25%。按照這一估值水平,萬科、融創都將進入鏈家前五大股東行列。

在此之前,鏈家已至少完成3輪大規模融資,參投者包括房地產商、股權投資基金、信托基金、保險資金、國有資本、實體資金等。資金來源達數十個渠道。盡管登陸資本市場的時間不詳,鏈家獲得的資本關註度仍堪稱眾星捧月。

據21世紀經濟報道記者了解,萬科正在參與的,是鏈家新一輪的融資,融資規模和投資者信息均不詳。鏈家方面給予21世紀經濟報道記者的回複是,“鏈家的確是在融資,但目前還沒有可以分享的信息。”

數十路資本追捧

鏈家地產成立於2001年,早期默默無聞,從2010年開始受到資本關註。

2010年12月,鼎暉和複星成為最早對其註資的機構投資者,並與創始人左暉(現任鏈家董事長)、元老單一剛與周育松三位自然人構成股東結構。

2015年1月,鼎暉退出;10月,周育松退出。

在當年,鏈家擴張步伐加速,並完成多筆收購。截至2015年末,鏈家的工商信息中,增加了13個新股東,包括7位法人股東和6位自然人股東。經21世紀經濟報道記者核實,這些新股東均為鏈家高管控制的公司和高管本人。其中既有左暉、彭永東、王擁群等原鏈家高管,也有新收購公司(成都伊城、廣州滿堂紅、深圳中聯、大連好旺角、上海德佑、北京高策)的原有管理層。這也被視為鏈家高管內部的一次股權分配。

2016年4月,鏈家被曝獲得B輪60億元融資,騰訊、百度領投。8月,鏈家更新了工商信息,複星退出股東行列,12家新的法人股東進入。

隱藏在這12家法人背後的,不乏業內知名投資者,如百度、騰訊、新希望、光線傳媒、九陽股份等企業;諾亞財富、源碼資本、歌斐資產、經緯中國、執一資本等股權投資基金;今日頭條創始人張一鳴、美團點評創始人王興等投資人;以及來自房地產界的天鴻集團、華業資本、全聯房地產商會等。

2017年2月,鏈家再度變更工商信息,5家新增法人股東進入,沒有股東退出。

這5家新增股東同樣來頭不小。包括58同城創始人姚勁波,前海人壽、上海人壽、中國人壽等保險資金,中國化纖、中植集團、中信等國有資本。房地產資金亦有介入,包括旭輝、石榴集團、星河控股等。

根據工商信息更新周期,這筆融資應在去年年末完成,因此,今年1月註資的融創尚未出現在最新股東名單中。

經這三輪融資後,鏈家地產的註冊資本從2015年前的1046萬元增加到1720萬元。

截至目前,鏈家共有32個股東,其中8個自然人股東,24個法人股東。作為自然人股東的左暉,仍是鏈家最大股東,但其個人持股比例已從最初的93.1%被稀釋到46.42%;第二大股東上海站本投資(該公司背後是原上海德佑高管)持股9.25%。

據悉,融創和萬科介入後,鏈家現有股東的股份將進一步被稀釋。融創曾公告,入股後持有鏈家6.25%股權。以此計算萬科的持股比例,將達到7.2%。若沒有更大規模的投資者介入,兩者都將進入鏈家的前五大股東行列。

估值飆升40倍

“非上市公司中,能擁有這樣多資金渠道、這樣龐大資金規模的公司十分少見。”某投資界人士向21世紀經濟報道記者指出,在投融資領域,鏈家獲得的待遇可謂“眾星捧月”。

據21世紀經濟報道記者了解,市場中還有大量對鏈家感興趣的資金,但出於多方考量,鏈家並不會照單全收,而會做出甄選。

外界分析,此次萬科得以入股,一是基於萬科的品牌效應,二是雙方有著良好的合作基礎。2014年9月,北京萬科與鏈家集團簽訂戰略合作協議,鏈家將全面代理萬科新房銷售業務。2015年8月,北京萬科與鏈家共同成立萬鏈家裝,進入裝修行業。

無論如何,這些資本的進入,正在使鏈家估值飆升。

早在2012年,時任鏈家地產副總裁的林倩透露,鼎暉和複地註資鏈家地產近千萬美金,稀釋了鏈家7.5%的股權,據此計算當時鏈家估值接近10億元。以融創本次入股金額和持股比例計算,鏈家的估值已升至416億元。也即,最近五年間鏈家的估值增長了超過40倍。

鏈家為何能吸引資本青睞?上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,一方面是我國存量時代到來的大背景,另一方面則在於鏈家的規模與模式。

嚴躍進表示,在京滬穗深等熱點市場,存量房的成交規模均已超過新房,且從城市開發周期來看,越來越多熱點城市也將進入存量房時代。這顯然不利於傳統房地產企業的估值,對於專註存量房交易的企業來說,則意味著更大的發展空間。

今年2月被昆百大收購的我愛我家,估值也已達到66.58億元,凈資產溢價超過16倍。融創介入後,鏈家的凈資產溢價則達到25倍。

從規模上看,鏈家已覆蓋28個主要城市,2016年1-11月的交易額超過1萬億,規模遠超傳統房地產開發商。其中在二手房交易領域,鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場占有率為第一。同類公司中,僅中原地產可在國內市場對鏈家構成一定威脅。

從模式上看,鏈家在專註傳統房地產經紀業務(二手房銷售、新房銷售、租賃代理)的同時,又涉足相關信息咨詢、融資擔保、廣告策劃、銷售咨詢、互聯網、裝修等業務。幾乎實現全產業鏈覆蓋。

分析人士指出,資本追捧鏈家的目的,還在於後者尋求上市帶來的資產增值。但從目前來看,其上市時間表並不明朗。有分析認為,由於當前政策大環境不利,其登錄資本市場的時間可能在2018年以後。

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