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最高法回應房屋產權70年到期後續期問題：將推進立法工作

日前《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布，明確提出研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排。對於民眾關心的房屋產權70年到期後續期問題，最高人民法院研究室主任顏茂昆29日在北京表示，人民法院將依據現行法律以及中央《意見》精神，穩妥處理好相關案件，同時會提出相關的立法建議。

29日最高人民法院舉行新聞發布會，介紹《最高人民法院關於充分發揮審判職能作用切實加強產權司法保護的意見》和《最高人民法院關於依法妥善處理歷史形成的產權案件工作實施意見》主要內容並回答記者提問。

在談到關於住宅建設用地等土地使用權到期後續期問題時，顏茂昆表示，物權法規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期。目前在實踐中已經開始遇到土地使用權到期後續期的問題，尤其是一些產權期限比較短的用地，針對這一問題的處理，實踐當中的做法也不一致。

對於上述現象，顏茂昆強調，有關機關一定會根據此次中央《意見》的精神，盡快研究70年產權到期以後法律上如何安排。顏茂昆表示，人民法院將依據現行法律，包括這次中央出臺的《意見》精神，穩妥處理好相關案件。

“但是根本解決辦法還是立法，通過法律落實好安排。法院也會積極參與其中，我們會提出相關的立法建議，推進立法工作，處理這一問題。”顏茂昆表示。

李克強送“定心丸”：住宅70年到期後續期“無前置條件”

70年住宅土地使用權到期後怎麽辦？國務院總理李克強3月15日給恒產者送上了一顆“定心丸”：“國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。”

在15日的兩會記者會上，李克強表示，中國有句古話：有恒產者有恒心。“我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究，提出議案。”

全國人大代表、中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠教授接受第一財經記者采訪時表示：“這一提法與《物權法》中自動續期的規定相一致，自動續期即無條件地續期，不需要補交費用，也不需要再次辦理不動產登記手續，自動地繼續合法使用土地。沒有‘前置條件’就包含了不需要辦理登記，當然也應該包括不用續費等內容。”

對於“國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案”的說法，孫憲忠解釋說：政府有關部門可以通過國務院向全國人民代表大會提出屬於全國人民代表大會職權範圍內的議案，但議案只是法律制定和修改的啟動，其後還需要經過一系列複雜的立法程序，才能最終成為法律。

《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。對這一“自動續期”如何“自動”是否有必要出臺更明確的司法解釋呢？第一財經記者了解到，《民法總則》通過後，要對包括《物權法》在內的其他編進行完善性修改，屆時法律修改時或將涉及這一問題。

國土資源部長姜大明3月8日在全國兩會的“部長通道”上也回應了這一問題，他說：“有恒產者有恒心。國土資源部正在貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》（下稱《意見》）的精神，深入調查住宅70年使用權到期後的續期問題，並將積極提出法律安排的有關建議。請大家放心，居民購買住房，其財產權一定會受到法律的有效保障。”

2016年4月，溫州“20年住宅土地使用權到期”事件引發了廣泛的社會關註和討論，比如，20年使用權到期如何處理，是否與70年使用權一視同仁，續期是有償還是無償，繳費還是交稅？

隨後，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組，赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題。

2016年11月，《意見》對外發布，明確提出：“研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”

2016年12月，為貫徹落實《意見》精神，妥善解決在續期法律安排作出前，少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題，住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法，即：一是不需要提出續期申請；二是不收取相關費用；三是正常辦理交易和登記手續。姜大明表示：“這一辦法公布後，得到了社會積極評價和普遍歡迎。”

中環巴菲特：業績期後再尋底

1 : GS(14)@2015-07-27 15:53:35

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebh1.htm
【明報專訊】隨中央加大救市力度，即使中港股市成交額從高位回落，惟上證指數及恒生指數已分別從低位回升20.7%及10%。在價升量跌的不明朗市下，今期《Money Monday》專訪有「中環巴菲特」之稱的中環資產投資行政總裁兼投資總監譚新強，為讀者分析後市。

譚新強認為，雖然外資對內地救市評價一般，惟中央近日估計已斥資約2000億美元(約1.24萬億元人民幣)買入A股，預料可支持A股在短期持續反彈，並且利好港股，當中航空股及電訊股更可看高一線。由於大部分中資股業績料遜市場預期，他擔心業績期過後，中港股市將再次尋底，認為短炒博反彈要睇位適時落車。

過去三星期港股表現落後A股，而且成交額顯著下跌，據譚新強分析，原因是主導港股的外資不滿中央干預股市，認為此舉增加市場不明朗因素，於是離場觀望。而外資持股僅佔內地股市市值比例3%至4%，在中央連番出招救市下，即使外資「靠邊站」亦無阻A股短期反彈。

不滿中央干預股市 外資離場觀望

譚新強表示，外資眼中中央是次眾多救市招數中，最難看是7月第二周逾千家上市公司以不同的牽強理由申請停牌，但監管機構均來者不拒，讓人感覺十分兒戲。他比喻：「一家小學突然有七成學生請病假，向學校遞交醫生紙，學校應該審查醫生紙是真或假，否則就是未盡責任。結果在最差的一日(7月9日)，有六成多掛牌的A股停牌，有兩成多A股跌停板，真正在市場交易的A股只有一成多。」

據譚新強分析，逾千家A股停牌不單影響監管機構形象，亦嚴重干擾中港基金的實際操作。國家開發投資公司有份投資的海峽產業投資基金於7月7日收市後，低價減持5.69億股海通證券(6837)H股，蝕近20億元。他估計，事件起因是該基金當時面對贖回壓力，在眾多A股停牌下，唯有蝕沽H股套現。影響所及，港股於下一個交易日(7月8日)出現恐慌性拋售，海通及其它中資券商股股價曾大跌近兩成，恒指當日亦曾大跌2100點。

惟隨人民銀行於7月8日開始向官方的中國證券金融股份有限公司提供流動性入市買A股，加上其他監管機構多管齊下限制個人及機構投資者沽貨後，市場供求被人為扭曲，上證指數連續三周按周上升，上周五收報4071點，與7月9日低位3373點比較，累積升幅達20.7%。

估計已擲1.24萬億元救市

譚新強引述部分外資評估，近日中央料已斥資近2000億美元(約1.24萬億元人民幣)買入A股，若有需要救市資金更可增至4000億美元；美國聯邦儲備局於2008年金融海嘯高峰期曾向當地銀行注資7000億美元，考慮到內地的國內生產總值(GDP)是美國約一半，故是次中央斥資最多4000億美元救市，救市資金對比GDP的比例與美國7年前救市時相若，可見事態相當嚴重，故外資目前對中資股仍然充滿戒心。

展望A股後向，譚新強相信，中央是次強力救市，預料可支持A股短期繼續反彈。

可是，他亦指出，內地21間券商於7月初與監管機構開會後，宣布共同出資最少1200億元人民幣買入藍籌股及交易所買賣基金(ETF)，並且承諾在上證指數在4500點以下，券商自營股票部門不減持股票，故4500點可視為是次短期反彈的頂部；由於個別投資者傾向偷步沽貨，故上證指數在4200至4300點便會出現初步阻力。

譚新強亦強調，上證指數由6月12日高位5178點跌至7月8日低位3373點後，不少股民損失慘重，故現屆政府的蜜月期已告一段落：「蜜月期即是最盲目、最不睇基本因素的時間，今年首5個月中央每逢出台政策，例如一帶一路、混改制、中國製造2025等，相關股份便炒上。但蜜月期後重看基本因素，不確定性明顯增加，例如國企股在一帶一路政策及亞投行配合下走出去投資，到底是為了達到政治目的抑或經濟目標呢？若只為政治目的，會否出現很多壞帳及其它後遺症呢？」

市盈率太高 現價不值

因此，譚新強預測，中央是次救市對A股只有短期支持作用，日後決定A股股價走勢的，將是其盈利表現。從基本因素分析，他指剔除佔上證比例三成的銀行股，上證成分股其餘七成主要是工業股，目前2016年平均市盈率逾30倍；若有關市盈率回落至25倍，上證料回落至3500點附近。

「通用電氣(General Electric、下稱GE)是全世界其中最好的一間工業股，其生產的飛機、火車及發電設備行銷全球，但GE目前的預測市盈率亦只有約18倍。A股工業股何德何能值25倍預測市盈率，是否其盈利增長較GE快呢？若國企真的勵精圖治改革提升股本回報率(ROE)，A股工業股當然值得享有較高估值。總之，25倍預測市盈率的估值已不低，但即使這樣，上證亦只值3500點。」

因此，譚新強擔心隨A股上市公司於8月陸續公布業績，若業績表現未符合市場預期，上證將從目前高位再次向下尋底：「從技術圖表去睇，應該再試多次底，目前只得一個底不夠穩陣。夢醒後睇業績就要見真章，見真章就痛苦，很多上市公司業績可能交唔到功課。」

因此，譚新強預測，上證指數在業績期後有機會下試3500點，拖累港股從高位回落。惟由於恒生指數及恒生國企指數成分股預測市盈率分別只有約10倍及8倍，估值不高，若後市不再出現7月上旬基金被迫沽貨的局面，預料恒指跌至24000點附近便有支持。

下季看A股入摩SDR納人幣

綜合上述分析，譚新強認為，進取投資者若希望追逐短期反彈浪，可優先考慮中期業績有保證的航空股及電訊股。保守投資者則可等港股於業績期後隨A股調整後始再出擊。另外，一旦A股被納入MSCI新興市場指數及人民幣被國際貨幣基金組織(IMF)納入為特別提款權(SDR)貨幣，預料短期可分別吸引外資的1000億美元買入A股及1萬億美元買入人民幣，均有利中資股估值上調，是港股能否於第4季重展升浪的關鍵。

明報記者 葉創成

攝影 劉焌陶

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2 : GS(14)@2015-07-27 15:53:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebh2.htm
金融板塊薦內銀
2015年7月27日

【明報專訊】譚新強於去年12月9日以「非銀行金融板塊、中國牛市領頭羊」為題撰文，指有關板塊具增長潛力，更披露旗下基金持有中國平安(2318)、中國人壽(2628)及中信証券(6030)的財務權益，結果該三隻股份此後半年股價至少升近四成。

非銀行金融股已炒完

不過在是次專訪中，譚新強表示，已不再看好非銀行金融股，指隨A股蜜月期已過，該板塊股份已「炒完」：「 券商、港交所(0388)、保險及資產管理股也好，上半年已轟轟烈烈地炒過一場，目前股價從高位回落後，要再炒上去很難，很多蟹貨等鬆綁啦！」

在金融板塊選股，譚新強寧買內銀股。他解釋說，以8%資本充足率計算，銀行是以本身資本的12.5倍進行貸款，故貸款呆壞帳高低對其業務有決定性的影響。目前內銀股估值吸引(見表)，若其呆壞帳比率過去幾季持續上升後，隨著近月內地房地產市場回穩，日後見頂回落，有利內銀估值上調。

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3 : GS(14)@2015-07-27 15:55:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebi1.htm
歐美日股仍強 慎新興市場撤資
2015年7月27日

【明報專訊】Google於7月17日爆升逾16%，市值單日急升逾650億美元(約5100億港元)，帶挈Nasdaq指數當日急升至5210點；上周一納指曾進一步造好創5231點歷史新高。

譚新強分析，Google是次業績理想，主要原因剛從摩根士丹利過檔的財務總監Ruth Porat深明如何討好華爾街投資者，甫上任便大幅減少投資超長期始有回報的項目。與此同時，Google在移動互聯網領域表現出色，成功收窄與facebook的差距，加上Google Glass及無人駕駛汽車等新業務發展理想，季度業績勝市場預期，支持股價造好。

「過去5年美股最容易拉升股價的方法是回購，但目前這招已經行到盡頭。由於美國聯儲局加息在即，預示經濟復蘇在望，市場目前覺得回購太消極，反映上市公司業務無新發展空間。若只靠繼續回購股份這一度板斧，股價亦會走到盡頭。像Google的Ruth Porat 便做得恰到好處，減少不必要的投資，但亦有新業務發展帶來增長動力。」

四大金剛領經濟復蘇 美股料穩升

同一時間，由於iPhone銷量回落，Apple於上周二(21日)公佈業績未如理想，拖累股價於周二周三兩個交易日內最多下跌7.6%。譚新強並不擔心Apple長遠股價表現，指集團具備強大創新能力，日後料可推出新產品再次帶動盈利增長。譚新強形容，Apple、Google、facebook及Amazon為美國科網股「四大金剛」，加上藍籌股迪士尼，在全球TMT(Technology、Media & Telecom、科技、媒體及電訊)市場具備超卓的核心競心力，是美國經濟增長的火車頭。

Google績佳 資金流美

他認為，納指花了長達15年時間，近月始突破2000年高位5132點創歷史新高，技術走勢相當利好；成分股平均預測市盈率只有22倍，遠較2000年逾100倍為低，很大機會續升，故目前買入納指龍頭股下跌風險有限，料整體美股亦屬穩中有升。

美國聯儲局料於今年9月開始加息，為過去七年的低息周期劃上句號，是該全球最大經濟體經濟重拾升軌的明證。譚新強指出，在地球另一端，新加坡作為亞洲最開放的經濟體，是區內新興市場的領先指標，惟其第二季GDP按季收縮4.6%，樓價亦從高位回落近一成，反映亞洲新興市場一場完美金融風暴正在醞釀中；而上周Google公布理想業績，進一步引證美國科網股及整體經濟的實力，料進一步吸引環球資金回流美國。

「美元匯價過去一年持續破頂，金價及油價反覆尋底，一切都配合新興市場金融風暴的發生，故市場早已開始將資金由新興市場轉移至成熟市場。今年以來，意大利、日本及納指分別上升23.7%、17.7%及7.4%，不計被政府救市扭曲的A股，是全球表現最佳的主要股市(見圖)。相對之下，印尼及新加坡股市早已見頂。目前投資亞洲新興市場一定要小心。」

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4 : GS(14)@2015-07-27 15:56:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebi2.htm
估值漲 美上市中資科網回歸A股
2015年7月27日

【明報專訊】譚新強管理的旗艦基金CAI Global Fund目前近五成資產投放於美國、歐洲及日本三大發達國家股市。另外，該基金亦持有奇虎360等在美國上市的內地科網股，因為他相信科網股始終是內地經濟最有活力、增長最快板塊，而且目前有關股份正出現私有化潮，存在不少賺錢機會。

譚新強分析指，過去除了騰訊控股(0700)外，最好的內地科網股均在美國上市。惟中央近年積極發展內地A股，在政策支持及資金追捧下，目前深圳創業板科網股王樂視網市盈率近250倍，遠高於美國上市的內地科網股，有足夠誘因鼓勵後者私有化後回歸A股上市。

「樂視網目前市盈率近250倍，它以如此高估值印股票集資，收購同業很容易。例如奇虎360本來與酷派有合作關係，惟近日樂視網斥資20多億元買入酷派18%股權，成為第二大股東，並可派兩名代表入董事局，這等於變相已控制酷派。」

「奇虎360大股東周鴻褘很年輕很有鬥志，視小米董事長雷軍為同級對手，但目前卻被樂視網捷足先登，我覺得周心裡肯定很不服氣。但目前奇虎360在美國上市，預測市盈率僅10多倍，市值600多億元亦只是樂視網一半，難以即時反擊。我相信周鴻褘不會這麼容易放棄，若他不認輸要再逐鹿中原，便唯有回歸A股。」

奇虎私有化 具示範作用

奇虎私有化，鋪路回歸A股。譚新強指奇虎360是迄今為止最大型的美國上市內地科網股私有化活動，具標誌作用，一旦成功對百度、阿里巴巴及京東等同業有示範作用。

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5 : GS(14)@2015-07-27 15:56:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebi3.htm
受惠油價跌 南航股價
2015年7月27日

【明報專訊】隨美國成功開發頁岩油大幅減少入口石油，國際油價於去年下半年以來大幅下滑，譚新強預測，有關趨勢將會持續，國際油價料將跌至每桶30至40美元，利好油價佔營運開支頗高比例的航空股。

本港上市的三大中資航空股，中國國航(0753)及東方航空(0670)先後於6月30日及上周四(7月23日)開始停牌，南航(1055)成為目前唯一出擊之選。

總部設在廣州的南航，去年是內地運輸飛機最多、航線網絡最發達、年客運量最大的航空公司。期內集團營業額達1085.8億元人民幣，營運開支達1060.3億元人民幣，而盈利僅17.8億元人民幣，換言之，淨利潤率僅1.6%。若成功改善營運效率或控制營運開支，盈利有很大改善空間。

在南航去年1060.3億元人民幣營運開支中，燃油成本佔377.3億元人民幣，佔比達35.6%，是最大營運開支(見圖)。今年上半年國際油價同比大跌，南航已顯著受惠。

上半年虧轉盈賺逾34億

事實上，南航早前已發出正面盈利預告，料上半年業績轉虧為盈，盈利可達34億至36億元人民幣，主要原因是期內民航運輸需求旺盛，營業收入同比增加：國際油價低位震盪，公司航油成本大幅降低；公司成本管控能力增強，成本水平同比下降，毛利率大幅提高。集團將於8月28日公布業績。

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6 : GS(14)@2015-07-27 15:56:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebi4.htm
3大中資電訊 聯通最吸引
2015年7月27日

【明報專訊】譚新強在訪問中預測，航空股及電訊股即將公布的中期業績料理想。《明報》投資理財版在該兩大板塊貨比三家，分別精選出南方航空(1055)及中國聯通(0762)，作為是次業績期短炒出擊之選。

中國聯通(0762)早前公布首季盈利下跌4.2%至31.6億元人民幣，主要受內地稅制「營改增」政策所影響；不過，集團期內除息稅折舊及攤銷前盈利(EBITDA)按年增長5.6%至253.5億元人民幣，EBITDA佔服務收入百分比為42.1%，按年提高4.5個百分點，主要是因為節省了互聯互通、網絡營運和手機補貼等費用；經營活動所產生的淨現金流入上升4.6%至190.5億元人民幣。綜合來說，聯通首季核心業務表現不錯。

3G及4G上客量 6月激增500萬戶

反映3G及4G上客量的移動寬帶業務近月是聯通增長亮點，有關新增用戶數目今年首五個月維持在數十萬戶，6月份更大幅增加500.1萬戶，令用戶總數增加至1.58億戶，可望成為集團即將公布的上半年業績增長催化劑。有關數據於上周一(7月20日)收市後公布，聯通股價周二(21日)最多彈升8.4%至11.84元。

中銀國際指出，由於聯通將逐步向4G FDD服務轉型，未來還有大規模佈局計劃，尤其是移動服務收入增長將在下半年恢復。該行亦認為，聯通是三大中資電訊股共用鐵塔的受惠者，這將為集團節省大量4G的資本開支，令集團在提高網絡質量的同時還能降低建設成本，有利加快網絡佈局。因此，該行予聯通「買入」評級，目標價15.2元。

另外，根據《彭博》數據，聯通2015年市盈增長率(PEG)為0.96倍，與中國電信(0728)的1.73倍及中國移動(0941)的2.18倍比較，估值在三大中資電訊股中屬最吸引。

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禁售期後流通量增 美圖獲納入MSCI

1 : GS(14)@2017-11-19 15:03:22

【明報專訊】全球最大指數編製公司MSCI明晟昨日公布半年度指數檢討，改圖軟件「美圖秀秀」母公司美圖（1357）獲納入MSCI中國指數，今月30日收市後生效，惟消息未有刺激美圖股價，美圖昨日開市輕微高開，收市報12.4元，升0.324%。

值得留意的是，今年5月MSCI曾宣布美圖納入中國指數，惟隨即反口指美圖流通股份不足，令美圖慘食「詐糊」，隨着今年多名上市前投資者在禁售期後陸續沽貨，帶動美圖流通量，MSCI 終再宣布納入美圖。

美圖創始人兼主席蔡文勝表示，集團很高興能在上市一年內即獲納入MSCI中國指數，另一創始人兼首席執行官吳澤源（又名吳欣鴻）補充，此舉不僅是資本市場對集團商業上的認可，亦是對產品和服務的能力的認可。

事實上，MSCI 在5月亦曾宣布，納入美圖成為MSCI中國指數，但一日後隨即推翻決定，原因是美圖上市前投資者股份還處於禁售期，令流通股份不足，最終美圖慘食白果。隨着今年6月的上市前投資者禁售期結束，多名主要股東陸續套現（見表），間接增加美圖流通股份，最終MSCI 再次納入美圖。

分析：市場選擇多 資金未必追入

興證國際資產管理副總裁阮子曦認為，美圖納入MSCI 中國指數，即使有相關指數基金追入，對股價未必有明顯影響。他解釋，近期香港市場上出現互聯網保險、互聯網基建等新經濟股份，投資者擁有更多選擇，資金未必會集中在美圖上。美圖機構投資者接二連三在禁售期後，出售股份套現，他提到，美圖大股東蔡文勝和吳澤源合共持有39.43%股份，股份禁售期將在下月15日結束，但估計屆時蔡、吳不會立即減持，因為外界高度關注蔡、吳的持股量，兩位減持會對股價造成較大的波幅，故兩位套現誘因不大。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2050&issue=20171115

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上市文件資料披露指引 ── 上市申請人名稱；所引述統計數字及數據；上市文件封面；不披露機密資料；及營業紀錄期後重大轉變

1 : GS(14)@2018-08-25 08:31:15

http://cn-rules.hkex.com.hk/tr/chi/browse.php?type=0&id=11608

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