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工業住宅因地目為工業用地，取得成本較住宅用地便宜，房價較低，但作為住宅仍屬違法。新北市政府推動回饋方案，以回饋金或異地捐贈方式讓工業住宅就地合法，但被認為有違公平正義。解決工業住宅亂象，還有更好的方法嗎？

撰文•陳柏樺

過去高度爭議的工業住宅，似乎現出一線「生機」。非法工業住宅合法變更為一般住宅的第一樁案例，可能出現在新北市泰山區。

根據內政部都市計畫委員會二○一四年四月二十九日第八二六次會議紀錄顯示，該案歷經四年討論達成初步共識，採「異地回饋」方式，由建商捐贈不低於建案面積三七％，同一都市計畫內當期等值的公設保留地。

內政部都委會已核准通過，但尚待「異地捐地」的機制達成共識，才能發布實施。若此案順利施行，一般預料既存的其他工業住宅也可能要求比照辦理，進行變更。

然而，建商廉價取得工業區土地當住宅賣，購屋民眾以低於周邊行情的價格購屋，雙雙獲利，卻只要繳付不成比例的罰鍰（捐地是罰鍰的一種形式），甚至現在地方政府還設法為違法情形解套，學者憂心此例一開，恐將造成後患。

個案恐變通案 政府自失立場工業住宅主要爭議是違法與價差，由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜，在成本降低的情況下，房價自然壓得低。但依《都市計畫法》規定，工業 區土地及建築物以供工業使用為主，不得興建住宅，違者可處六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。因此，內政部與地方政府 才要求工業住宅變更成為一般住宅，必須回饋或捐地。

「個案的處理都應該要有通案的原則，每個縣市政府處理工業住宅，都要按中央指示依法辦理，因為這牽涉更廣大的都市計畫問題。」政治大學地政學系教授張金鶚直言，工業區變更做住宅使用，不是不行，但必須透過都市計畫做通盤檢討，否則都市計畫就變成空談。

張金鶚認為，都市計畫分區自有其意義，建商不能本末倒置，自己違法在先，再回頭逼迫政府處理地目變更，「工業區若要轉作住宅區，周邊環境適不適合？不能說 既成住宅的部分劃一塊做住宅區，其他都還是工業區，那也很怪。」曾擔任台北市副市長的張金鶚認為，工業住宅的問題就與違建一樣，該處罰就處罰，罰完再來討 論是否要變更，「既成建築的部分，該按照《都市計畫法》開罰，不罰且就地合法，這就說不通。」德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也認 為，在中央未建立全面性原則的情況下，地方政府此時不宜用個案處理，「不應該依縣市政府說了算，否則未來訂定原則的時候，可能要花更多力氣去檢討或推 翻。」追究起來，這麼多既存的工業住宅，是誰的責任？一一年監察院就曾對工業住宅氾濫問題，對內政部提出糾正。

處罰效果不彰 建商觀望監委在報告中指出，內政部為解決都市計畫工業區土地閒置問題，大幅放寬工業區容許使用項目，反招致適法性及合理性的質疑，有違公平正義原則，讓工 業區的劃設有名無實，反而假借興建「一般商業設施」的名目申請建照，變相開發及違規使用工業住宅，當時統計銷售及使用中工業住宅案例至少有七三六件。

內政部在○二年通過《都市計畫法台灣省施行細則第十八條》，為工業住宅開了「小門」，放寬一般商業設施、零售業和事務所合法進駐工業區；財稅單位還跟進，認定工業區自用住宅地價稅、房屋稅、土增稅得比照一般住宅，加上過去十年房市飆漲，工業住宅遍地開花。

負責工業區住宅使用督導作業的內政部營建署中部辦公室統計，工業住宅林立的情況以新北市、台北市與桃園市最嚴重。

依據新北市政府城鄉局統計，新北市在一一年列管工業區建築案共一○八件，後續法令越修越嚴，數量未再增加，台北市也從兩年前開始嚴格取締。營建署也研擬修法、關閉小門，然而既存的工業住宅該如何解決，才是最棘手的問題。

為解決違規工業住宅問題，台北市政府一三年四月、十月兩度查處違規個案，對建商開罰，包括內湖五期重劃區、南港工業區等十處工業住宅，每案罰三十萬元，並限期改善。

六個月後，台北市政府再次派員勘查，僅一處改善，其餘九件逾期未改善，遭市府「加重累計」處罰，每案每層按違規事實處罰三十萬元，但被罰得最重的「忠泰恆美」與「遠雄藝朗」，也不過被罰四百二十萬元，與建商的龐大利益相比，根本九牛一毛，也難怪建商抱持觀望態度。

更大的問題在於，北市府罰建商而未將矛頭指向住戶的原因，是考量建商誘導消費者購屋、充當住宅使用。但建商宣稱既已交屋，違規裝修的裁罰對象應是住戶，而被建商推出來當擋箭牌的住戶，卻不願跟北市府合作，舉證建商違法。這個三角習題，變成建商、住戶聯手二打一。

學者籲通盤檢討都市計畫

執法的地方政府要如何翻轉局面，重占上風，張金鶚認為，通盤檢討都市計畫加上嚴格執法，才能杜絕由來已久的亂象。第一步就是依照《都市計畫法》開罰和開 拆，「該罰就罰、該回歸原狀就回歸原狀，儘管代價會很高，但違法、違規的人若沒有被懲罰，沒被追究責任，反而獲得好處，這才是最諷刺的事。」花敬群建議， 可先將案例做初步分類，「區別為有明顯惡意，以及法令容留模糊空間的兩類，至少目前新建成的工業區豪宅，是挑戰制度、挑釁公權力，顯有惡意者，優先處 理。」其次，「通盤檢討都市計畫，是內政部職權所在，不宜由地方政府就建案所在地做個案變更。」張金鶚補充，若確定將工業區變更為住宅區，必須追討獲益， 若建商不從，政府可用建商後案申照作為交換。

另一方面，住戶不是完全無辜，「住戶不會完全沒有責任，這好比買到瑕疵品甚至違法商品，貪了便宜，當然應該要承擔。」張金鶚說，變更為住宅用地後，地價提升，住戶若轉手亦能平白得利，不符公平原則，必須理出建商與住戶的責任歸屬，讓實際獲益者吐回不當利益。

主管都市計畫的營建署城鄉計畫科科長李守仁表示，若經過都市計畫評估，工業住宅所在地仍維持工業區使用，可輔導住戶依法使用，或依法要求住戶拆除、改建、停止使用，或恢復原狀。

李守仁解釋，過去的問題源自地方政府稽查人力不足，「既成的工業住宅，由地方政府輔導住戶依法使用。目前沒有新的工業住宅案件出現。」張金鶚與花敬群認 為，都市計畫的全面檢討，遠比討論個案處理來得急迫。「像目前除了工業住宅，還有商業區住宅、旅館用地住宅等存在，都是違法的，也一直被人詬病，這是整體 都市計畫錯亂，需要通盤檢討。」花敬群說。

政府至今仍未大動作取締、開罰工業住宅，難怪建商與消費者會抱持僥倖心理，期待有朝一日就地合法，房子價格翻漲。中央與地方主管機關應加快執法與處理速度，才能杜絕建商、住戶公然挑戰公權力、獲取暴利，違反公平正義的情況，才不會一再上演。

專家建議3步驟 處理既存工業住宅工業住宅按照都市計畫法79條裁罰檢討都市計畫是否須做分區變更

若確定變更：

．追建商價差獲益，若不從可扣後案建照．向住戶追回地目變更利益，若可證明建商曾說明建案為工業住宅，可另向建商求償

若維持工業區使用：

．輔導住戶依法使用

．拆除、改建、停止使用或恢復原狀資料來源：張金鶚、花敬群 整理：陳柏樺

政府4手段杜絕工業住宅

手段1

廣告、銷售

．從今年10月1日起，內政部強制仲介業者應記載事項包括建物是否位處工業區，或不得作為住宅使用的商業區．建築物預（銷）售廣告階段，若違反《消保法》 及《公平交易法》規定者，依法查處．地方政府自訂預繳保證金制度，建商於取得使用執照後3年內未有違規事項，始得退回保證金；違規則沒收

手段2

施工

建築物施工階段，就管道間留設的合理性加強查核，如違反規定（如《建築法》等）者，依相關規定辦理

手段3

使用

於領得使用執照後，蓄意二次施工，違規裝修等行為，依法處罰鍰或以違章建築物拆除處分

手段4

修法

修改《都市計畫法台灣省施行細則》，參考台北、桃園、台中、台南、高雄作法，刪除工業區容許設置一般商業設施規定（直轄市僅剩新北市保留此一規定）資料來源：內政部營建署中部辦公室

加賀屋員工都把「以客為尊」當成使命， 腦科學專家發現，這不僅會讓客人感到幸福， 自己也會感到非常快樂。

大腦感到舒適、滿足時，會分泌神經傳導物質之一的多巴胺。「為他人做事」的時候，大腦會大量分泌多巴胺。多巴胺和「舒適」、「幹勁」、「意欲」等情感有關，能夠讓人更加快樂，拿出更多幹勁。

有人認為，為了他人非常努力工作，多多少少是被逼迫的。真是如此的話，那待客、款待等行為有違自然，以笑容服務客人，不是件痛苦的事情嗎？

然而，由腦科學的研究可知，款待並沒違反自然，加賀屋的經營也佐證了這項事實。「為了客人」、「想讓客人高興」的心情，並不是因為營業額上升，薪水就增加的不純動機使然，而是大腦真的感到快樂的緣故。

極度專心會有快感

忘我地投入某件事時，注意力會極度集中，不會去想、去煩惱多餘的事情，身體、大腦的活動十分自然。在腦科學中，這樣的狀態稱為「心流」（Flow），這是匈牙利出生的心理學者米哈里．齊克森米哈里博士所研究、提倡的觀念。

博士開始研究心流的契機是畫家朋友的行為，這位友人開始作畫就會變得異常專注，甚至廢寢忘食，連續多天持續作畫。看著友人這樣的神態，博士猛然大悟，開始心流的研究。

進入心流狀態後，精神集中的同時，身心也會感到放鬆，甚至讓人忘記時間的流逝。這時大腦的回饋系統迴路會活化，分泌多巴胺，對自己的行動感到愉悅、得到快感。

那麼，要如何做才能進入心流狀態呢？研究結果顯示，「工作技能、技術與當前課題及目標的困難度相當」是必要條件。也就是說，若技能、目標和所需困難度不相符合，人是無法進入心流狀態的。

舉旅館的「款待」為例，要求（目標）遠高於管家技能的情況，「我能好好接待這位客人嗎？」管家會因而感到不安吧。

詢問會長、女將、總經理、總廚、管家等各部門員工可以發現，加賀屋的人對自身的要求目標都很高。

心 流理論中，另一項重點是壓力。感受壓力，克服緊張感，才有辦法達到心流的境界。多數員工剛進入旅館工作時，都會感到緊張。這是由於客人對「加賀屋」的期 待、要求水準高，而自身的技能還不足。技能不足的話，就必須拚命地提高技能。過程中肯定有暗自摸索的時期，重要的是，相信自己總有一天會達到心流境界，持 續努力提升技能。

腦科學的基礎概念中，有「一萬小時定律」的觀念。這個觀念是說，不論從事什麼，只要做到一萬個小時的話，便能隨意進入心流狀態，學到相應程度的技能。一萬個小時，若一天撥出三個小時，大約需要花費十年的時間。

我們腦科學家認為，人要待在要求標準高的前線，才能夠進入最佳的心流狀態。像是田徑短跑選手尤塞恩．柏特以九秒五八刷新百米世界紀錄時，明明很專心在跑，卻跑得非常放鬆。相較於其他選手奮力奔跑的方式，他的跑姿明顯不同，這就是所謂的心流狀態。

心流境界挑戰極限

以 前，我曾見過奧林匹克競速滑冰金牌得主清水宏保選手，當時他這麼跟我說：「世紀新紀錄是在身體產生類似流動的感覺時才會出現的。」這個「類似流動的感 覺」，正是所謂的心流狀態。他補充說：「過於用力、奮力地使喚身體，反而會使紀錄更糟糕。」不論是柏特選手還是清水選手，縱然他們擁有天賦，經過長久的訓 練，但面對世界田徑、奧運等決賽場面，肯定還是有非比尋常的壓力。在這樣極大的壓力狀態下，能夠進入心流狀態的人，在任何領域裡，都是那些稱之為「一流」 的人。

(本文摘自第二章．孫蓉萍整理)當注意力集中時，腦內會分泌多巴胺，讓人更愉快，工作更有幹勁。

加賀屋

比服務更極致的款待之道

作者︰茂木健一郎

腦 科學家，也是日本知名暢銷作家。現任日本SONY電腦科學研究所資深研究員，東京工業大學研究所客座教授、東京藝術大學兼任講師。1962年生於東京。自 東京大學理學院、法學院畢業之後，繼續攻讀東京大學研究所理學系研究科物理學博士課程，獲得理學博士學位。並曾任職於劍橋大學。自2006年起主持NHK 節目「專業人士的工作風格」，著有《感動腦》、《改變腦的生存方式》等書。

譯者：衛宮紘

出版：商周出版（2015年9月）

撰文 / 茂木健一郎