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開發商馬不停蹄：“只要有利潤就會拿地”

雖然房企對市場紛紛表示謹慎，但是它們拿地的步伐並未變慢，主流房企拿地能力越來越強。

“我們拿地最重要的不是測算的利潤率，只要有利潤我們就會拿地，這個階段最重要的還是規模。”一位融創內部投資人士告訴記者。

不只是融創，其他主流房企同樣在拿地上馬不停蹄。來自中原地產研究中心數據顯示，截至3月28日，拿地金額超過100億房企共12家，同時，29家房企拿地金額超過50億。

拿地成為核心

從很多方面看，各個房企都把拿地作為了核心指標。

“我們今年拿地目標不低於三百億，各個區域都有。但是主要集中在長三角、大灣區、京津冀這三部分。”禹洲地產董事局主席林龍安告訴記者。

旭輝集團總裁林峰表示，2018年旭輝將繼續增加土地儲備，儲備重點是地價回落的城市和二三線城市，拿地的關鍵是要發現城市最好的價值窗口期。例如，隨著一線城市土地供應減少，旭輝會關註環京、環滬等都市圈的三四五線城市並展開布局。

“城市的價值窗口期不會一直打開，所以需要輪動投資，要像打地鼠一樣去拿地，去判斷城市窗口。同時也要敬畏規律，踏空不會死人，套牢才會要命，不選錯是重點。”林峰告訴記者。

“如果讓我來選投資房地產的城市，第一武漢、第二西安、第三成都、第四鄭州、第五濟南、第六怎麽排都可以了，合肥、杭州、天津等等都要排，一般城市昆明、昆陽、南寧、南昌，我看現在都不錯，當然北京還是有選擇性機會，廣州也有選擇性機會。”綠城中國CEO曹舟南表示。

按照綠城規劃，今年的投資預算從權益角度安排500多個，可能形成投資規模上千億。“這個我是比較保守說，當然有機會、有市場、有好的性價比高的地，我們可能要加大投資。”曹舟南說。

克而瑞統計數據發現，2018年前3月房企新增貨值超過100億的24家，其中碧桂園新增貨值898.8億。

“所有的房企都很缺投資條線的人，拿地是房企最重要的工作。”一位房企高管告訴記者。

對於房地產這樣的資源密集型行業，最重要的三個要素就是土地、資金、人，因此這個階段資金條線、投資條線的人身價漲幅非常明顯。

“TOP20房企有一半都邀請我去面試，像旭輝、新城這樣的企業給到了我區域投資總監的崗位。”一位萬科區域投資經理告訴記者。

“我天天都在出差，現在一二線城市難拿，大家都跑去三線城市拿地，都在爭取窗口期。”一位房企投資總監告訴記者。

克而瑞認為，從房企第一季度的新增貨值門檻來看，今年房企拿地節奏相比去年有所加快，1~3月新增貨值排行榜TOP100門檻約59億，於2017年全年新增貨值門檻的150億而言，基本達到了近四成。

百強房企中，從各梯隊房企的拿地集中度來看，房企分化現象持續，未來規模房企將會越來越強。其中，銷售金額TOP10的規模房企，自2018年以來新增貨值集中度持續增長，第一季度TOP10房企拿地集中度達55%，相比一季度銷售集中度，高出了9個百分點，未來TOP10強房企規模增速或將加大；另一方面，TOP31-100的房企新增貨值集中度均低於銷售金額集中度，規模增長將受限。總而言之，新增貨值與銷售金額仍高度集中在TOP20的規模房企上，未來房企“馬太效應”持續放大，強者恒強。

並購頻發

可以說，開發商都知道未來土地的稀缺性，除了以往的公開拿地，並購拿地也開始越來越頻繁，並購市場成為每家房企競爭的重點。

林峰表示，旭輝今年將加強並購能力，很多中小房企將會面臨淘汰，給了旭輝更多的並購機會。

“我們手上有大量現金，等著行業弱周期出現，很多房企就會扛不住，這樣我們就可以抓住時間開始並購。”福晟集團高級副總裁郭國強告訴記者。

過去兩年，福晟並購項目107個，總貨值8100億元。目前，福晟集團在深圳就擁有土地儲備貨值逾3000億元，在鄭州福晟擁有土地儲備面積2萬畝。

2015年9月，福晟成立拿地飛虎隊，下設十支大隊，目前已經擁有300多名飛虎隊員。其中有8個區域大隊、1個支援大隊、1個機動大隊。

“8個區域大隊主要在我們已有的區域進行土地拓展，支援大隊位於總部，主要進行風險的預判，機動大隊主要拓展新的區域。”郭國強介紹。

禹洲同樣進行了多次並購，通過並購在深圳獲得大量項目。

“禹洲的收購跟目前市場上的收購有一點最大的不一樣。我們收購的90%以上的項目都是朋友手上的項目，都是我的好朋友，或者是對禹洲比較了解的合作夥伴。比如我們年初收購沿海綠色家園，將近一千億的資產。但是我們15年前就合作了，一直到今年的收購，比如我們在金橋，有五個項目，但是五個項目全部是收購臺灣企業的，金橋那一塊的辦公大樓，都是用收購模式獲得的。這些人都是我的朋友，所以都是從合作共贏的角度，大家強強聯合的角度，這是禹洲能達到跟合作方共贏的最典型的案例。”林龍安說。

去年業績增長迅猛的景瑞地產，近期收並購也很活躍。3月1日，景瑞宣布完成對北京市東城區東直門內大街9號院4號樓的一幢四層商業大廈的收購，代價2.8億元人民幣，建築面積約5768.35平方米。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，房地產行業銷售毛利率和凈利率持續走低，為了維持發展速度和規模，房企通過並購以抵禦市場利潤下降和營業成本上升的困境，將成為更主流的方式。