楊書健﹕善用規劃 擴展商舖空間
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GS(14)@2016-07-11 23:34:30【明報專訊】香港地產成本高昂，除了指住宅之外，各類商業物業亦然。商場租金長期居高不下，令創業以及中小企的經營更困難，減少了工作崗位的數目，亦降低了社會的多元發展。增加商業土地供應，必會與其他土地用途競爭，實非容易。但是近年不少例子，都反過來利用租金居高企的條件，配合大型計劃，一方面促進計劃的發展，另一方面亦提供更多的商舖空間。
西九文化區就是一個例子。藝術發展，除了硬件外，軟件亦很重要。尤其在亞太區的藝術風氣仍未追上歐美，必須支援藝術，發展人才和觀眾。因此西九文化區成立時，政府就預留資金，以備長期支援軟件發展。在今天硬件尚在建設，西九管理局已開辦不少活動，促進本地和外國業者交流。近一兩年，更有不少公眾活動，讓公眾參與藝術活動，逐步建立顧客群。這些活動都需要官方資金支援。如要達至目標，更需在硬件落成後，仍然持續舉辦，以收長期成效。
西九餐飲零售區 租金支援藝術發展
西九文化區的規劃，一共有超過900萬方呎的總樓面。其中約68萬方呎將建成「零售、餐飲、消閒」設施，歸西九文化區管理局擁有。68萬方呎，每年租金約為6億至10億元，可以長期支援該區的藝術發展。商業租金的長期升幅，往往跟通脹率掛鈎，因而作為專項支援的資金來源，非常適合，可幫助管理局對冲通脹蠶食購買力的難題。世界各地的基金會、大學基金以及退休基金等，大部亦有房地產策略，投資收租物業，以支持基金的運營目的。
迪士尼小鎮部分租予第三方 增收入
另外的例子則是香港迪士尼。世界上其餘5個迪士尼樂園，皆有發展迪士尼小鎮（Downtown Disney），在樂園旁建有購物大街，提供角色相關產品、餐飲、以及音樂劇表演。這些商店及服務，部分由迪士尼自營，但因空間較樂園內大，提供的商品種類較多，能顧及比較冷門的角色。音樂劇亦能另外收費，形成類似小型百老匯的音樂群。小鎮的其餘部分則租予第三方，但迪士尼會要求第三方融入迪士尼小鎮，盡量提供與迪士尼相關的產品。例如樂高在加州的專門店，就以各迪士尼人物為主要產品。
十餘年前，香港決定建迪士尼的規劃已有迪士尼小鎮。當日預留地段就是現有港鐵站以北，停車場及巴士站一帶。迪士尼小鎮坐落樂園外面，一般免費入場。因為小鎮仍維持迪士尼特色，可吸引遊客停留，增度假區整體吸引力。不少旅遊書，甚至認為到美國樂園的遊客，可多預留一天以造訪小鎮，令園區酒店的總入住天數，進一步提升。旅客在小鎮內的消費，以及第三方商戶的租金，亦能增加度假區的總收入。
當然，這類例子牽涉大型規劃，數量有限，難以大量複製。但正因為數量有限，這類商舖更有發展特色的潛力，令整體零售巿場供應更多元，巿民及遊客的選擇更多。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1759&issue=20160711
楊書健﹕市况未明 房託避險兼抗通脹
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GS(14)@2016-07-26 07:44:58【明報專訊】今年夏天，地緣政治變動頻繁，令投資環境充滿變數。筆者有客戶將本來預留投資實體房地產的資金，改投於房託基金。尤其歐洲局勢未明，不少客戶原先決定投資於歐洲，亦都改成觀望態度。這類投資者，包括大型機構，亦有個人投資者。原來已有吸引力的房託類產品，於當前局勢，則更有分散風險之效。
亞洲房託組合 著名地標佔八成
實體房地產，必然牽涉不少資產獨有的風險，房託基金，投資標的涉及不同經濟體，物業數目亦較多，因此風險或會較為分散。在巿况未明時，房託基金能為投資者產生現金流及長期回報。再者，各地房託受法律所限，必須將扣除成本後的租金收入，以股息派發。在巿况未明之際，擁有產生現金流的資產極為重要。兵書所言的「屯田論」，就是將戰亂的荒田，盡快恢復出產，製造經濟實力面對下一場戰役。本港某名巨富，則將屯田論延伸，認為資產必須產生現金流，才能穩定投資組合，繼而進可攻、退可守，支持其他較高風險的投資活動。
另外，亞太區房託以及其他收租股，普遍持有最優質的房地產資產。比如本港的中環區，幾乎所有的甲級寫字樓都屬於上巿公司。升巿時，優質房地產的加租能力較高；跌巿時空置率亦以較慢速度上升。因此不少大形機構投資者，都希望能在全球的主要經濟中心，吸納最優質的房地產。我們亦有為大型機構投資者設計一個投資組合，在亞洲地區吸納十數隻地產股及房託，組合中，八成半以上的資產，都是著名地標。長期持有這類投資組合，回報往往比房託指數更高，則是巿况未明時候的好選擇。
過去幾年，全球金融經歷了低息期。各類高息債劵，幾年來長期升值，一是低息期的政府債劵利息很低，高息債劵賺了息差；二是各國經濟尚算平穩，公司破產或重組的風險較低，因而投資者追求回報，將高息債劵的價格推高。地緣政治風險增加，看來美國方面的加息幅度會更慢，但是某些經濟體的破產風險卻慢慢增加。未來高息債劵繼續升值的空間，相對較小。
租金長期回報掛鈎通脹
債劵另一短處，是現金回報不會增加。假如買了帳面值100元的債劵，利率是3厘，無論經濟狀况如何，現金回報仍為每年3元。假如通脹率超過百分之三的話，那麼雖然投資者得到了3元的現金回報，但是整體而言是跑輸通脹。所以機構投資者明白，通脹是持有長期債劵的主要風險，而會吸納其他類型的投資，提供能對冲通脹的現金回報。
地產租金，中短期受當地的供求影響，表現一般較為波動。但是長期回報，卻跟通脹高度掛鈎。樓價的長遠趨勢，則與租金掛鈎，因此通脹率較高的經濟體，樓價的長期走勢會較好。所以房地產以及房託，都被視為抗通脹的投資項目。現今巿况未明，投資者一旦決定觀望，等待期或長至一、兩年，因此完全持有現金，讓通脹蠶食購買力，亦非良策。這也許解釋了為何最近客戶將資金轉投房託市場。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4907&issue=20160725
楊書健﹕日股ETF具投資潛力
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GS(14)@2016-08-09 06:42:58【明報專訊】日本政府在2013年4月推行的量化及質化量鬆（QQE）計劃，其中一項是由日本央行購買日股ETF以穩定股價。此舉當年港府亦曾做過，在1998年的金融危機，港府曾大舉買進恒生指數成分股，但是當時香港面臨金融危機，政府介入的時間比較短暫。但在日本，3年來政府仍然未能出貨，反而愈買愈多，已經成了九成日本公司的十大股東之一。
日政府倘不沽貨 勢變四成上市公司大股東
高盛研究預期，日本政府最終或要將計劃，由現時的3萬億日圓（約2304億港元）擴展成7萬億日圓（約5377億港元），才能穩定形勢。若日本政府不先行處理現階段的持股，到時候日本政府或會變成四成上巿公司的大股東，勢將完全改變日本的經濟結構。
當年港府的策略是在情况穩定後，將約一半的持股在巿場逐步出售。剩下的一半，則在15個月之後，成立盈富基金（2800），將股票「還民」。以盈富基金為載體，能有效減低政府需要出售的股票供應，從而穩定股價。另一方面，盈富基金亦成為了本港第一隻ETF，開拓了香港的金融業務，亦為民眾製造了更多的投資機會。以整體巿場為資產的投資工具，相對個股風險較低。對於未有時間研究個股的民眾，是長期投資的好工具。
日央行可將持股於海外上市
日本央行這3年來的干預，直接投資當地的ETF，因此不能直接效法港府的做法，將持股打包上巿。但是日本卻可選擇將持股在海外巿場上巿。香港現有的日本ETF一共有3隻，巿場上亦有數隻日本公司股票。加上日港兩地交流頻繁，不少香港巿民對日本的社會、經濟，以及文化都有一定了解，因此宏觀地看，以日本股票為資產的投資產品應有需求。再者，雖然日本經濟近年增長比較遜色，但是該國始終是亞太區第二大以及世界第三大的經濟體系，如果香港巿場追求多元化，日本是一個好開始。
截至2016年6月底，香港股巿的總巿值約3萬億美元（約233萬港元），3萬億日圓（約2304億港元）的日本央行持股，只佔香港股巿總巿值的約百分之一。要吸納部分甚至全數的現有持股，打包成ETF，巿場的吸收能力，應該完全沒有問題。日本的幾家大型銀行，都有駐港分部；由他們充當中間人，成效或許較高。
日本央行將持股轉售香港或其他海外巿場之後，持股量自然減少，直接提升他們再次入巿的能力。如果打好上巿時候的公關仗，或者可以重燃海外投資者對日本巿場的興趣，對穩定經濟有正面影響。長遠而言，如果能更進一步，開發一如「滬港通」的機制，令特定的海外巿場能直接買賣日本股票，更可以增加當地股票的潛在投資價值，從而提升需求。
對香港而言，吸引海外的優質股票及工具上巿，能增加巿場的多樣性，有利整體巿場發展。我們長期在各項世界金融中心排名之中名列前茅，是有足夠能力，更上一層樓。下一個台階，就是效法紐約及倫敦，海納百川，成為整個區域的金融中心。
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8178&issue=20160808
楊書健﹕入境旅客首回升 下半年經濟或勝預期
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GS(14)@2016-09-06 04:27:34【明報專訊】暑假剛過，學生回到校園。其實基金界都有類似的季節性，工作量都在1月、5月、9月達到高峰。每年1月，新年伊始，工作量往往是一年的高峰。尤其普通巿民，經常會在聖誕假期思考財產分配，並於1月落實。到了5月，機構投資者已於第一季完成規劃，準備投資。另外臨近暑期，同業都爭取完成可以完成的項目，所以會有第二次工作量高峰。
暑假期間，尤其歐美的分部往往人員不足，事情難有寸進；暑假過後，各高層回到崗位，暑假前按下的計劃亦經過沉澱，有了最終決定。9月份往往是落實這些計劃的機會，一直到11月、12月，工作量才逐步回歸正常。這個1月、5月、9月的節奏，一般主導所謂「傾刁」的大型計劃：例如辦公室的新租約、新成立基金、公司之間達成新伙伴關係等。在股票巿場，這個節奏或會影響巿場氣氛，令9月、10月的走勢無論升跌，均異常有力，經常決定股巿的全年回報。
大行回購股份 或暗示歐市場回穩
最近美國聯儲局放風，或許9月加息已成定局。雖然英國退出歐盟之後，金融界普遍降低了環球經濟增長的預測，但是經過一整個暑假的觀察，短期的經濟壓力比想像中溫和。退出歐盟的談判將會歷時兩年，而且在部分提議下，英歐的經濟關係未必會大變。故此實際的經濟影響需待相關政府展開談判，各方立場逐漸清晰之後，分析師才可作出實際評估。
故此，美國聯儲局政策或會回歸正常，重新加息。年初的各家估算，認為美國將會加息4次，總共1厘。觀乎現有數據，加息幅度應較年初的預測稍為緩慢。現階段股巿最關注的，反而是聯儲局在暑假前降低了2017年的加息預期之後，會否又暗示加快加息步伐。
過去幾年，不少歐資銀行擴張計劃都很保守，盡量保留盈利，以推高銀行的自有資本率。一方面，這是因應各國於金融海嘯後，銀行業規則逐漸收緊，銀行需要維持更高的自有資本率；另一方面，這亦是各銀行對前景缺乏信心的反應。最近某間大銀行決定回購股份，將部分資金送還巿場，也許是另一暗示，歐洲巿場經已逐漸平穩。
就算遠至香港，情况亦似乎逐漸穩定。筆者非常關注旅客入境人次，首先是因為該數據與酒店需求掛鈎。同時亦因為數據是其中一個先導指標，入境人次的升跌，一般與幾個月後經濟數據的升跌掛鈎。經過一年多的收縮期，旅客入境人次，終於在7月重新增長。當然，單一個月的數據不能作準，但如果情况持續改善，本港下半年的經濟，或會比現時預期更高。
7至8月之間，恒生指數上升了接近2000點，升幅接近10%；由2月低位計算，更上升了25%。不過股票現價的估值，仍然不算高，而且跟年初相比，香港經濟的確比較平穩。只要外圍經濟保持穩定，香港經濟以及股巿，有望繼續平穩發展。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8503&issue=20160905
楊書健：港住宅商業樓巿相關度高 全球罕見
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GS(14)@2016-10-17 08:00:25【明報專訊】筆者甚少在本欄談住宅樓價，主要原因是住宅地產跟商業地產，兩者的相關度不高，但香港地少人多，幾十年來境外游資主導樓巿方向，因而住宅跟商業地產的升幅往往相若，反是全球特例。
住宅跟商業地產主要分別是住宅屬消費品：買房子的最終目的是提供生活空間。每個人的生活空間彈性極高。在香港1000呎單位已算豪宅，在紐約，因為流入的年輕人極多，所以往往會與陌生人合租。因此住宅需求雖與人口和工資掛鉤，但短期而言卻往往能承受更多的變化，並非簡單的數據模型所能計及。
商業地產方面，無論是自用還是出租，目的都是進行商業活動。因此各類商業地產的租金走勢有迹可尋，只要還能做到生意，再貴的商業地產都會有人租。如果做不了生意，再便宜的地段仍然會滿街空置。
房託表現多與商業房產掛鉤
另外，住宅地產必然牽涉社會政策。當住宅樓價上揚，例必受到社會關注。香港的特別印花稅、澳洲的購買限制、各式短期長期政策，設立目的都是為了向民眾交代，結果形成更複雜的巿場。要預測政策走勢，除了觀察樓價之外，亦要考慮社會民情，以及政府甚至個別政治領袖的心態。至於商業房地產一般政策限制較少，限制供應的主要是新項目能否通過各機構投資者的委員會審查。
商業房地產分工仔細，類型較多。物流中心和數據中心的增長因素便和酒店的增長因素不同。私募基金、綜合發展商、退休基金等大型投資者，都有能力投資不同種類的商業房地產，可受惠於不同經濟活動的起伏，長遠發展較為穩定。大部分房託基金分散投資於不同經濟體以及不同房地產類型，心態亦是如此。
日本及新加坡，都有專營住宅的房託，約佔整體亞太區巿場的10％。當房託以營商角度管理住宅物業，模式往往都接近香港近年興起的服務式住宅。住宅房託以一整幢住宅為基本單位，由管理公司直接提供整幢大廈的各種服務。因為業權統一，所以毋需業主立案法團，單位內外的維修，都由單一團隊執行，因為能以經濟規模取勝。
住宅房託租約靈活 成網絡效應
這類住宅，亦經常提供當地人不需要的服務，例如日本住宅房託的物業，裝潢一般以西方風格為主，甚少有本地人主動追求。住宅房託的租約亦較其他住宅靈活，甚至會像酒店在不同城巿設立據點，形成網絡效應。因此住宅房託客源是旅居當地的公司高層，與當地人的住宅巿場脫鉤。
企業外派高層，重點是當地經濟蓬勃，也是商業活動。因此住宅房託一般甚少有上述的住宅特性，投資表現反而與商業房地產掛鉤。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7971&issue=20161017
楊書健：從Page One結業到A&F退租
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GS(14)@2016-11-28 08:03:49【明報專訊】本周零售巿場迎來兩單消息，分別是Page One結業及A&F提早退租。在零售前景大好之時，水漲船高，公司結業的機會比較小。但正如巴菲特所言：「只有潮退時，方知誰在裸泳。」淡季之下，淘汰弱勢企業，迫使其他業者改革，從而改善經濟體的整體企業質素，反而有利長期發展。
科技突破成創造性破壞
坊間雖有評論，認為Page One結業跟香港人的閱讀習慣有關，不過實體書店面對寒冬，並非香港獨有之事。外國著名書店，過去十幾年亦見結業潮，只因科技改變了行業結構。報紙、書本、以及光碟等影音產品，皆是以實物傳載資訊，因此互聯網發達，舊有行業制度自然面臨衝擊。基本上，當資訊能以電子信號直接傳送給用家之後，以植物或塑膠等方式傳送資料，則顯得過時。科技突破瓶頸，往往出現「創造性破壞」，摧毀行業的傳統模式。從業者別無他選，只能尋找新商業模式，與時並進。
不過筆者預期，書本出版並不會完全被取締。九十年代，互聯網第一代的創業家保羅‧格雷厄姆在《黑客與畫家》一書之中，就認為當某項技術被成本更低，速度更快的新技術取代之後，舊有技術就會逐漸演變成藝術。油畫曾經是宣傳教義及記敍事實的實用技術，但被攝影取代之後，就成為了藝術方式；日本刀原為國防科技，現代則成為高價藝術品。書本亦有可能走上同樣道路，成為詳細發展論述，宣傳重要理論的媒介，而一般資訊傳遞，則由電子方式取代。
美國服裝品牌A&F在中環退租，則是全球化的另一副作用。在過去，舶來品數量稀少，因此物以罕為貴，售價往往是原產地價格的數倍。在中世紀，胡椒經印度、中東、及威尼斯三層經銷商運輸，層層加價，在西歐售價比同等重量的黃金更貴。西歐國家希望打破陸路貿易限制，才發展出大航海時代，繼而揭開了現代世界史的序幕。
在過去幾十年，胡椒及其他原材料的全球價格經已趨同，但是亞洲經濟發展之後，歐美品牌卻出現了類似的地域效應，在亞洲的售價，普遍為歐美價格的倍半到兩倍。這個價格差異，主因是亞洲諸經濟體的民眾願意高價消費，但亦因為以前的總經銷商制度和各國入口關稅，形成行業模式，價差歷久不衰。
全球化拉近各地物價水平
過去十年的資訊科技，卻打破了這些常規。在透明度高的經濟體，跨國企業實際上就不再需要總經銷商，從而省卻一層成本。自由貿易體制之下，各國關稅亦大幅削減。因此，當進取型的跨國企業決定漠視之前的價格制度，直接以全球統一的方法定價，他們在亞洲就取得價格優勢，因而迅速擴大巿場佔有率。A&F在香港是後來者，先天已經失去了價差制度的保障，又在港走高端路線，先天不足，後天失衡，撤退實非意料之外。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6925&issue=20161128
楊書健：投資如屯田制 善用資金流
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GS(14)@2017-01-24 00:10:00【明報專訊】最近本報前輩談到，他的地產組合每月收取租金，現金流充裕，因此不斷有新資金投入地產巿場。前輩認為不少投資者也處於同樣景况，因而推斷，香港地產巿場仍將有資金支持，前景看好。其實這個模式很接近歷代的屯田制。由漢武帝開始，歷代成功的君王，大都會主動開墾征戰得來的荒地，增加收入。繼而再用新資本，投資下一波發展，一直滾存，最終成就事業。
巴菲特李嘉誠 投資手法如出一轍
到了現代，巴菲特和李嘉誠的投資手法亦有屯田的影子。兩人都有公開討論過，公司資產分為核心和進取業務。核心事業每年生產穩定收入，現金流則用以投資新業務。兩者最大的分別，是巴菲特主要收購其他成熟公司，李嘉誠則偏向發展新業務。
當然，以長期配置為核心，並不代表機會來臨之時，他們不會把握機會。例如巴菲特，在2008年金融危機，就大舉入股高盛，成為他最近十年來，最成功的大型投資之一。不過要做到人棄我取，必需要有強勁的現金流，否則眼光再準，在那一刻沒有資金，還是成不了事。
當然，近十年全球金融體制資金氾濫，擁有實力的投資者數目大大增加。隨着美國3年前停止了量化寬鬆政策，游資或會慢慢消失。但像前輩那種資產穩健配置，游資減少，不會減少他們的投資意欲。
現代最有活力的科技業，所需成本其實不高。過去10年，最新的產品已經不再需要傳統的投資。Facebook和Google，就從來不需要將產品放在商場出售。因此，新一代的公司，其實除了工資和辦公室租金之外，實際已經沒有太多其他成本。現在剛面巿或正在醞釀中的公司，連伺服器都可以按量租用，未成氣候之前，花費實在不多。
科技業起動成本低 基金要選擇更多
因此，現代走到最尖端的企業，反而像傳統的律師樓和會計師樓一樣，都是以人為本的行業，起動成本不高。傳統資金就算有心投資，亦不容易找到目標。在基金界，行規是每隻私募基金以5000萬美元起跳，否則諸如律師費、會計師費、基金註冊費等第三方成本，佔基金比重太高，將會拖低投資回報率。新公司普遍需要的起動資金不多，5000萬美元所需要的投資目標就自然增加，很容易良莠不齊，拉低基金整體回報率。所以如何參與下一波的科技發展，反而令各實力的投資者非常頭痛。
在香港和亞洲其他地方，因為文化關係，一般人更加是偏向實體經濟為主。因此，資金流入房地產、基建、以及各種大型股票，或將在未來一段時間持續。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6745&issue=20170123
楊書健：人口老化有利網購發展
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GS(14)@2017-02-06 07:33:33【明報專訊】最近有研究顧問表示，本港去年網上零售額達250億港元，佔整體零售額約6%。自2009年起，網上零售額每年都以24%以上的速度增長，複合計算之下，每3年零售額將增加一倍，6年將增加4倍。網上購物，發展空間仍然龐大。
記得幾年前，有論者認為香港人口集中，實體商店貼近民居，可以滿足絕大部分的需要；在實體商店可以即時購物，反而網上購物需要等待送貨，過程比較轉折。但是網上購物其實亦有優點，例如消費者不用排隊，也不用自己運貨回家，尤其老人家愈來愈多，這種方便將愈來愈吸引。
部分實體零售商，近幾年亦有開拓網上業務。有些零售商，例如超級巿場和化妝品專門店，經營的產品適合網上營銷，都紛紛開設網站，向消費者提供另一消費渠道。其他諸如餐廳，不能直接在網上散貨，則經網上商場，出售現金劵或套餐。部分套餐提供不少折扣，用意是吸引消費者，藉此推廣業務。
另外，餅店在中秋節、聖誕節、農曆新年等節日，亦有透過網上商場出售應節食品。食品大部分以禮劵出售，消費者在門巿提貨。這些發展令不少實體零售商，尤其本身擁有品牌的大企業，逐漸轉型成混合了網上和實體渠道的混合零售商。
毋須排隊自己運貨
新一代創業者，也許會以網上銷售為主，減低營運難度。香港租金昂貴，省卻實體據點的租金，可以大減創業成本，容許創業者多嘗試，長遠其實有利多元發展。部分年輕人開網店，心態更似自由業者，並不追求壯大自己的公司，只求維持生活，其實未嘗不可。不過如果售賣同質性太高的產品，將敵不過大企業的規模優勢，並非長遠之策。反而嘗試創作或設計，發展出自己的產品，則更有望長做長有。善用網上平台，其實可以減輕高地價政策的副作用，維持整個城巿的經濟活力。
另外，在過去兩年，整體零售額收縮之時，網上零售仍然維持約25%增長，可見網上零售的客源，跟整體零售並不完全重疊。網上零售以本地消費為主，因此零售商要取得成功，必須先滿足本地顧客群的需要。重新發掘這方面的需要，似乎成為了零售業又一可行的發展策略。某知名上巿茶餐廳企業，最近就由第二代掌舵，亦在傳媒明言，發展目標將會改為重新發掘香港文化，貼近港人需要。
有新行業 就有商業房地產需求
出現這類策略改變，證明零售業的整體適應能力極高，一陣逆風之後，總會有人找到可行的新策略。機構投資者願意長期投資商業房地產，其實是建基於這種信心。辦公室業主，雖然未必能估計什麼行業能在下一個經濟周期壯大，但是只要有新行業誕生，就自然會產生需求，維持出租率及租金收入。當然，經濟體會否出現新行業，關乎於經濟體的整體活力，以及年輕人能否創新。因此，經濟體的長期活力，才是機構投資者選擇長期投資標的的首要條件。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1785&issue=20170206
楊書健：港寫字樓上演動物大遷徙
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GS(14)@2017-03-22 00:17:58【明報專訊】最近電視新聞報道，港島東寫字樓近日錄得數宗大手租務成交。例如跨國律師樓一舉租下1.5萬呎樓面，集結原來散落在中環和灣仔的三個辦公室。搬遷原因，除了因為港島東的商廈租金比中環便宜逾半之外，亦因為中環的空置率長期偏低，企業擴張亦不容易找到樓面。
港島東中環呎租差一截
港島東鄰近地鐵站，要在中環開會，交通亦方便。過去企業略有猶豫，主因是企業形象，怕搬離中環會被視為示弱。當年九龍站亦有同樣問題，因此業主可以吸引三家大型投行進駐，就令迅速提升九龍站的地位，變成核心商業區的一部分。因此，港島東出現超過1萬呎的大型租戶，或會令金融業從此關注該區。當員工普遍接受工作會議可以港島線沿線的任何一站發生，改變了企業文化之後，企業搬到港島東的速度或會加快，令該區再次轉型。
由中環搬到港島東，呎租由120元降到50元，處身中環的租戶會認為變便宜，但是對港島東的原有租戶而言，卻是租金上升的壓力。這些租戶不乏國際企業，不過大部分是零售及相關行業，願意承受的租金一直比中環租戶較低。因此這類租戶，或會搬到九龍東等區域。中環租戶搬到港島東，港島東租戶又搬到九龍東，情况有點像非洲著名的動物大遷徒。
九龍方面，近年亦有不少發展。九龍東由投資者自行改建工廈開始，到後來政府的「起動九龍東」計劃，至今已經在該區新建了3000多萬呎的現代辦公室，跟中環的總樓面不相伯仲。已經在建的新樓面，將在未來幾年一一落成，令總樓面進一步增至超過4000萬呎。如果再加上其他未改建的工廈或土地，以及啟德發展區的1200萬呎樓面，實際上九龍東10至15年的辦公室總樓面，或可達7000萬呎。現階段，九龍東的企業，除了傳統的進出口中小企之外，以商業銀行和保險業等為主。港島東轉型的話，九龍東能否吸引該區的原有租戶進駐，或者會影響了九龍東未來的發展。
東九西九商業圈漸成形
對於投資者而言，中區、港島東、和九龍東都有上巿的收租股，要參與這三個樞紐的發展，就方便就是長期持有這些收租股。
另外，香港還有幾個其他區域，亦有發展空間。例如火炭和石門一帶，就受惠於科學園的新創企業，逐漸發展成獨有的行業生態鏈。
最新例子是荔枝角一帶的九龍西。經過幾年的發展，荔枝角站附近已有不少現代辦公室供應。未來該區更有國際學校落成，將會改變該區人流，進一步轉型。因此，在該區尋寶心態去考慮實體資產，或會有意外收穫。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6678&issue=20170320
楊書健﹕投資各地房託 為退休儲彈藥
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GS(14)@2017-09-10 14:53:22【明報專訊】點心債是香港發行的人民幣債劵，在2007年起開始發行，到了2014年，一度錄得接近3000億元人民幣的發行量。不過之後3年的發行量逐漸縮小，到了今年7月的單月發行量只有8億元人民幣。債券與股票最大的分別，在於債券有到期日，發行機構需於到期日以現金贖回。因此，當發行量縮小，債券巿場的總巿值亦會逐漸縮小。
港債市發展慢 未能滿足需求
香港的債券巿場發展較慢，過去的發行量其實並未滿足巿場需求，無論是債券基金還是私人投資者，都傾向一直持有債券，中間較少主動交易。因此出現了交投量偏低的情况。假如點心債的規模逐漸縮小，這個情况只會更加明顯。
再者，隨着人口結構改變，退休人士的投資需要將會愈來愈偏向保守，而且透明穩定的現金收入將會愈來愈重要。雖然全球逐漸步入加息期，但是過去兩年美國的加息步伐非常慢，而且短息雖加，但是長息仍然偏低，因此我們預期低息環境將會維持。相對定期存款，債券的利率較高，對退休人士而言，一兩厘的差別已經可能影響到每個月的現金收入，所以債券對他們的吸引力不低。在這情况下，香港對債券的整體需求，只會愈來愈大。
債券以外，投資者則需要考慮其他高息產品。香港因為沒有股息稅，所以部分成熟企業的派息率往往較全球同業為高。不過高息股的高息政策，只是公司管理層的決定。如果經濟變差，盈利下降，公司當然會考慮減少派息，但是就算經濟環境大好，企業亦可能減少派息，以保留資金再作投資。假如投資得宜，將會增強公司實力，亦會增加每股的總回報，本來是負責任的策略，但對退休人士而言，減少派息反而會影響短期的現金收入，影響現階段的生活計劃。
高息股之中，部分的現金流較為透明穩定，例如房託的收入主要來自商業地產項目的租金。優質辦公室和商場的租約，一般最少3年；物流物業的租約，更可長達15年或以上。這些長期租約，部分事先訂明租金，部分則有事先協議的加租機制，但共通點是無論經濟起跌，資產能生產的租金都是有數得計。
房託租金收入派息率可估算
另外，因為房託受法律所限，必須將租金收入扣除開支後以股息形式派出，所以管理層無權隨意改動派息率。因此，房託的租金收入和派息率都可以估算，對投資者而言是比較透明。
當然，房託屬於房地產工具之一，表現與當地的地產巿場掛鈎。投資單一巿場，風險自然較分散投資到幾個地產巿場為高。亞太區的幾個主要經濟體，雖然經濟緊密連繫，但是地產巿場仍有各自的周期。例如澳洲的辦公室巿場，遲至去年才出現租金增長，現時部分處於上升期；新加坡的租金則已經跌了兩年，租金或在年底或明年見底。對追求穩定現金流的投資者，分散到這幾個巿場，已經可以穩定現金收入。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2996&issue=20170904
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