帝寶奪回台灣豪宅單價王寶座！根據內政部最新揭露的實價資訊，二○一三年七到八月間，宏盛帝寶的四筆交易中，出現一坪達二百九十八．二萬元的紀錄，讓帝寶再成焦點，也讓每坪二百七十六萬元的皇翔御琚退居榜眼。 這四筆交易中，有三筆由丹尼斯集團創辦人王任生家族，向宏盛建設購入建商保留戶。由於交易前曾傳出宏盛內部「非三百萬不賣」的價格底線，但最後登錄價格卻出現每坪二百九十八‧二萬元，距離「三字頭」僅一步之遙。不過，知情人士透露，某筆實際成交價已站上三字頭，但為避免觸及央行總裁彭淮南心中的「三百萬防線」，所以帳面上仍維持二字頭，刻意壓低。 帝寶站上三字頭，據聞宏盛「大老闆非常滿意」，顯示已達宏泰集團創辦人林堉璘心中門檻，台灣豪宅進入單價三百萬元的戰國時代。不過，宏盛建設發言人李宗平對此否認，表示三百萬說法僅為市場傳聞。 九年前，帝寶預售牌價剛破百萬元，就被市場嫌「無此行情」，更傳出每坪僅六十五萬元的「親友價」。但現在，卻能率先挑戰每坪三百萬元的價格，翻漲三．六倍，讓初期買家如名媛何麗玲、頂新魏家等，如今每坪就現賺約兩百萬元。 帝寶的「驚奇漲價史」，不只反映台灣富豪預算無上限，也透露國內豪宅銷售模式。 獲利大補丸淨利率七成，助宏盛虧轉盈 二○一二年十月首波實價揭露以來，直至二○一三年三月，才出現第一個有數字背書、每坪超過兩百萬元的豪宅仁愛一品。緊接數月，皇翔御琚的三戶一舉突破每坪二百六十萬元大關。元大栢悅、松濤苑、信義帝寶也陸續加入兩百萬俱樂部後，不到一年，帝寶又將行情推向三字頭戰場。 豪宅行情的飆升速度，除了讓本已非富即貴的住戶資產迅速增值外，也讓建商嘗到甜頭。法人分析，以皇翔御琚為例，因淨利率達六成，光賣一戶總價八億二千萬元的豪宅，便挹注皇翔每股盈餘（EPS）一．三元，約等同該公司在桃園八德推出的「皇翔百老匯」三棟建物中，賣出一整棟的貢獻度。 而對二○一三年進入入帳空窗期、前三季EPS為負一．○一元的宏盛來說，單靠淨利率近七成的兩戶帝寶入帳（另一戶因出租資產銷售，故列為業外收入），全年便可望轉虧為盈。「賣一戶抵一棟」、「多賣一戶EPS就多一元」，豪宅已成為建商調節獲利的財務工具。 九年前，帝寶銷售率僅破五成，九年後，豪宅屢創天價，國內建商究竟如何將豪宅市場逆轉為賣方市場？ 惜售等價漲慢慢賣，一戶賣比一戶貴 「反正（豪宅）賣一戶少一戶，慢慢賣，不急！」永慶房屋首席房產顧問葉國華觀察，在一般住宅市場裡，建商多是生產、製造思維：推出產品，快速完銷回收資金，再投入土地買賣，力求財務上的快速週轉。但是，因台北市市中心土地日漸稀少、新一代豪宅戶數規畫又只有三、四十戶，供給面奇貨可居，銷售因而走向姜太公釣魚的「惜售」模式。 葉國華分析，由於此波房市多頭長達十年，建商手頭寬裕，低利率又拉低融資成本，導致豪宅建案成本即使不能立即回收，也不會在財務上帶來太多影響。因此，近年建商在豪宅開價態度上日趨強硬，若不能一戶賣得比一戶貴，寧可不賣。也讓建商十年來除了養地，還多了「養豪宅」的新趨勢。 以帝寶為例，雖邊蓋邊售期間遇上政黨輪替、SARS等，但因林堉璘當時看好未來景氣，留下超過二十戶保留戶，慢慢釋出，因此成為近年帝寶行情不墜、屢創新高的撒手鐧。 宏盛內部也透露，大老闆每次釋出保留戶，開價都以「比當時的市場最高價再高一點」為基準，談不攏寧可再等。 炒話題抬價尹衍樑出手，拱出總價王 此外，實價登錄的出現，也攪動豪宅行情，讓價格一躍成為話題炒作管道：「當然每次揭露都要一鳴驚人啊！有話題下一戶才能（開價）開得更高！」業界人士透露。 以二○一三年在實價登錄初登場，便登上當時豪宅王的皇翔御琚為例，完工三年，四十八戶目前僅賣出三分之一，且多為中低樓層，便可看出其背後「好酒沉甕底」的銷售邏輯。 此外，二○一三年十一月，潤泰集團總裁尹衍樑，公告以總價八億七千五百萬元購入自家豪宅松濤苑頂樓，讓松濤苑站上國內豪宅總價王，也印證豪宅市場中，除了比品牌號召力、比耐心，還要比話題製造力。 雖近來因食安、政治議題，導致帝寶住戶成眾矢之的，但即使有少數人避之唯恐不及，仍有許多「等待名單」上的買主，為打進帝寶社交圈，積極詢問目前僅存的二十六樓兩戶建商保留戶。 豪宅市場不只與經濟發展、國民所得脫鉤，就連有錢人的買房目的，都超乎市井小民的想像。也難怪建商敢老神在在「養房」，因為豪宅的世界，永遠不缺買家。 【延伸閱讀】帝寶每坪298.2萬，居豪宅單價王——帝寶每坪價格變化（單位：元╱坪） 2005年：市場反應不佳，傳林堉璘推出親友價拉抬買氣2006年：魏應州公開透露以友情價為兒子購置新房2008年：台股衝上9,300點，市場傳出每坪130萬2010年3月：市場傳出的連戰購入成交價2010年11月：投資客「劉媽媽」以破200萬行情標下法拍屋後棄標2013年12月：實價登錄後首次揭露，為目前豪宅單價王 註：2000至2005年帝寶預售牌價約每坪百萬元，但平均成交行情在65至78萬元間。整理：郭子苓 | 