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中環在線：智富唔憂港交所搶飯碗 李華華

2008-11-13 AppleDaily


智 富能源（1051）噚日開股東大會，可惜正副主席黃金富同劉夢熊，一個有病一個有事，開完會就急急腳走人，得番副總裁譚威強留低同大家傾偈。譚威強三句唔 離佢哋專為iphone同itouch開發嘅串流報價服務，簡單講即係即時報價服務，由智富能源旗下星光報價服務開發。咪話港交所（388）計劃下年提供 免費股價實時服務，會搶佢哋飯碗咁遠，單係家吓股市進入熊市，華華都戥佢哋擔心，會唔會好多散戶收手唔玩，連股價都唔想睇呢？咁咪影響收益囉？譚威強就好 淡定咁話，佢由股票報價傳呼機年代做到家吓，經歷97年金融危機同03年沙士，過去嘅經驗話畀佢知，啲客就算減少，都只係三幾個月嘅事，好快會重來。佢仲 話要借用賭王嗰句：「賭仔一定返嚟！」不過就算唔係出自賭王把口，譚威強都曾經形容過，炒股票嘅客「輸完，都要再打麻雀」！

我不了解持股情形-智富能源(1051)

有關於此公司的文章:


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=7909


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=7937


今日，中國的每日經濟新聞專訪了賣殼教父劉主席，雖然文中有一處小錯誤，但整篇的質素高過香港的很多。


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/8205


小錯誤就是:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090525/LTN20090525514_C.pdf
        智富能源最新的公告显示，该公司执行董事、行政总裁兼副主席OwenLHegarty将斥资共3000万美元（相当于2.325亿港元）用作认购智富能源的新股。认购价为每股不低于0.35港元，该价格较智富能源停牌前溢价了1.3倍。

        本月12日，智富能源宣布，将斥资超过2亿美元，收购位于印度尼西亚的摩塔贝金银矿项目95%权益。

真實的是，35仙是十合一後的價錢，即現時3.5仙，較現時的16.7仙折讓80%，即謂一認購就成為十億富翁，前提就是有這3,000萬美元。


其中有很多解畫之處:


(1) 關於OZ賣礦的原因


      刘梦熊：可以说收购这个项目，是搭上了金融海啸的“东风”。这个矿本来是 OZ所掌握的，由于涉及到跨国开采，过去几年的时间里，OZ已经 把需要用到的各种许可证都办了下来。此外，他们又砸入了7500万美元做基本建设，例如修路、搭建营房等。整体项目正在走向投产，是一个被很多机构投资者 关注多年的好矿。

        就在这个时候，金融海啸爆发了。OZ债台高筑，被逼还债之下，只能变卖资产，并急于找到优质可靠的买家。我们出资为其解困，并把这个金银矿和他们的人马拉到了我们的船上。


(2) 關於集資的原因:


        配股获得的近6亿美元资金，其中2.2亿美元用于股权收购。另外大约2亿美元预备对矿产再进行追加投资。剩下的大约2亿美元，我们将用于公司的一般运营开销，以及将来继续收购OZ在老挝、柬埔寨的优质金矿。我们日后的收购，也会以100%控股为目标。


但是，這段東西已經被今日的公告證明為講大話:



        NBD：由于此前马达加斯加石油资产收购以及蒙古煤矿收购的项目都不了了之，现在市场上有不少声音质疑您此次收购是股价炒作行为。

        刘梦熊：我只想说，这种质疑是错误的、没有根据的。首先，他们没有了解OZ公司现在处于何种情形。OZ急于找到买家来给银行还债，因此他 们要的是拥有真金白银为他们解困的投资者，岂会陪着我们一起炒作？第二，我们的独家财务顾问为摩根士丹利，他们选择项目总是慎之又慎。如果我们不是用心经 营，摩根士丹利不会选择我们。第三，我们现在已经将OZ原先的骨干吸收到我们旗下，这些人在矿业经营上有多年的从业经验，不会给一个炒作股价的人来效力。

最后，这些质疑的人对我本人的持股情况并不了解。我持有智富能3千多万股，重组“十合一”之后，持有的股份仅为312万股。

        此次股份配售会使公司股本大幅扩容，发行规模约占发行后扩大股本的95%。我个人的股份比例都不到0.01%。质疑我炒作股价是荒唐的。我相信，当我们生产出真正的金条时，这些质疑就会不攻自破。

但是，他最終抵受不住利潤的誘惑，去增持公司的股票，另外他持有的股票較聲稱的更多。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090527/LTN20090527584_C.pdf



四十五分鐘前，解畫主席亦宣佈其認購6億美金配售中其中1,000萬美元新股，每股亦為35仙，禁售期一年，意味著，認購完成後，立即大賺3億港元，那股數又會相應增加。


在配售後，引述公告稱:


配售及發行代價股份完成後，劉博士於其任何未行使購股權獲行使前將持有224,548,266股股份權益（相當於本公司經配售及發行代價股份擴大之 14,066,831,950股股份之已發行股本約1.60%），而於未行使購股權獲悉數行使後，劉博士則持有225,922,266股股份權益（相當於 本公司經配售及發行代價股份以及劉博士悉數行使購股權時將予發行之股份擴大之14,068,205,950股股份之已發行股本約1.61%）。

現在正如他所稱，我真的對他的持股情形不了解，所以他炒作價格不是荒唐的，哈哈。

智富能源获郑裕彤等慷慨入股

每经记者  李凌霞

        从5月13日宣布将赴印度尼西亚  “掘金”的消息后，智富能源（01051，HK）这只此前连续面临亏损的“仙股”的命运就开始改变。

        在不到一个月的时间里，智富能源将10股合并为1股以新代码（02921，HK）交易，彻底摘掉“仙股”帽子,变身为备受追捧的“黄金股”。与此同时，也不断有投资者斥巨资入股智富能源的消息传来。

基石投资者认购活跃

        智富能源上周五公布，包括其主席刘梦熊及澳洲矿商OwenLHegartu在内的多名投资者，均表示将认购智富能源的股份，认购总额高达 49.49亿港元，这已属超额认购，此前智富能源宣布的集资金额约为45.5亿港元，上述基石投资者承诺认购额为计划集资额的1.09倍。

        6月5日智富能源的公告显示，在已经与该公司签订了“基石认购协议”的投资者当中，不少为国外基金管理公司，其中包括著名的私募基金黑石 集团、建银国际资产管理以及摩根大通等资产管理机构，这些机构都已经与智富能源订立了“基石认购协议”，投资者按每股0.35港元认购合共约52.09亿 股新股，投资总额约为18.23亿港元。

        除了上述机构投资者外，香港富豪郑裕彤也表现出对智富能源的强大兴趣。公告显示，智富能源还与多名投资者签订了  “基石投资协议”，据 此，投资者将按每股0.35港元的价格认购总计约为80.44亿股股份，投资总额约为28.16亿港元。而在这部分投资者中，就包括了郑裕彤旗下的周大福 代理有限公司，此外还包括由新创建集团控制的CenterBright、VMSInvestmentGroup，以及嘉理资产管理有限公司等。

行政副总裁入股1160万港元

        在宣布获得上述基石投资后，昨天智富能源又宣布，其副行政总裁PeterGeoffreyAlbert也参与到该公司的配售中，将按每股0.35港元认购相当于150万美元（约为1162.5万港元）的新股。

        据了解，此次PeterGeoffreyAlbert认购的股份将有6个月禁售期。在配售完成及发行代价股份后，Albert在行使建议 授予其的购股权前将持有3321.3万股，而在悉数行使购股权后，他将持有智富能源2.35亿股股份，占智富能源扩大后股本约1.65%。

        而作为给予管理人员的部分薪酬方案，公司分别与各管理人员订立购股权协议，行使价为每股0.4025港元，该部分购股权悉数获行使，那么智富能源将发行最多6668.92万股新股。

        另外，智富能源还宣布委任Duffy为营运部总经理，Parry为勘探及业务发展统筹部经理，Mclelland为营运部高级经理，McGann为环境部高级经理，以及Lee为健康、安全及保安部高级经理，该批任命分别于2009年6月8日起生效。

        值得注意的是，此次任命的高管，均是在全球拥有着较为丰富的矿业从业经验，这对智富能源的印尼掘金计划极其有利。

不到一月“仙股”变“金股”

        据悉，作为重组的一部分，在宣布以发行新股的方式购买印尼金矿之时，智富能源就表示将对其现有股本进行重组。在5月29日的智富能源特别 股东大会上，该公司股东已经通过了将智富能源的股份合并，同意每10股智富能源旧股合并为1股新股。从6月1日起，智富能源以新的证券代号02921在市 场上进行交易，其每手股数也由此前的10000股转变为1000股。

        至此，智富能源便开始彻底摆脱此前旧股长期低于1港元的局面，正式摘掉“仙股”帽子。

        受到基石投资者超额认购的消息的刺激，智富能源在其以新股形式交易后的几个交易日表现均很强劲。从6月1日起至昨日收盘，智富能源累计涨幅已经超过1成。

iMoney智富雜誌訪問談價值投資

網誌分類：股票經
網誌日期：2016-04-30

兩個星期前接受了iMoney智富雜誌訪問，主題是談「價值投資」，訪問的內容刊登於今期（第445期）Focus封面故事「粉絲效價值投資法豐收 股神巴菲特捲土重來？」有興趣的網友不妨留意。

有網友留言說：「最近在不同媒體都看到鍾兄的曝光，跟兩三年前博客的沉靜有很大的區別呢。」 的確，我最近真的多了曝光。 另外，止凡兄最新的文章「直播三劍俠」也提到：「我們（Bloggers）不是財演噢！」我非常贊同止凡兄的觀點，我都不希望將來會變成財演。

其實出版財經書、出席巴黎兄直播、接受財經透視和iMoney雜誌訪問，目的只有一個-----致力弘揚價值投資的理念和實踐方法，應用於港股，期望通過傳媒的影響力，讓更多人明白價值投資法背後的邏輯和好處。

說回這次iMoney訪問，我覺得記者Matthew寫得不錯，值得一讃（雖然部分數字可能誇大了）！他基本上導出了我選股的基本原則（經濟專利、護城河、增長能力）、買入時機（價格低於內在價值約兩至三成、催化劑）及沽出的原因（估值過高、別人貪婪、基本因素變差）。通過港交所（388）及金山軟件（3888）兩個真實例子，讓讀者看起來更有親切感。

最後，Matthew引述了我最欣賞股神的金句：「寧願用合理價錢買優秀企業，也不要以低價買入差劣的企業。」作為訪問的總結，也正是我想帶出的投資信息。

iMoney智富雜誌介紹新書談「三不買」（二）

網誌分類：股票經
網誌日期：2016-05-14

早前我接受iMoney智富雜誌訪問，談價值投資。當日我順道請記者Matthew如有機會的話，可幫忙介紹一下新書《實踐價值投資的真諦》的內容，推廣我的著作。

結果Matthew選取了書中的部分內容，寫成了「未學贏 先避輸『三不買』 避妖股」，刊登於今期（第447期）Focus精明理財，有興趣的網友不妨留意。

Matthew寫道：「鍾兄的書花了不少篇幅教大家如何避開『妖股』，並歸納出『三不買』，令投資立於不敗之地。『三不買』是指公司有搵股東笨的不良往績、企業管治差、核數質素遜色的都不宜投資。」我非常同意他的演繹。

最後，Matthew有以下的總結：「鍾兄奉行股神的價值投資法，只買有經濟專利、護城河和企業管治優良的公司，待其股價遠低於內在價值，便有充足的安全邊際可買入，至少封了一半蝕本門。」也基本上寫出了我選股的原則。

在此感謝Matthew的幫忙，讓更多讀者認識價值投資。

國際資源(1051， 前中華發展、星光生物科技、星光數碼動力、信用卡防盜、智富能源)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:13:37

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=5795&page=\r\n專區

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2 : GS(14)@2014-10-02 09:54:46

盈利降36%，至4,500萬，1.72億現金

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3 : GS(14)@2014-10-30 22:55:40

搞掂

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4 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:45:45

rubbish

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5 : GS(14)@2015-01-19 17:22:00

公佈
國際資源－MARTABE礦山之季度最新情況，
二零一四年全年營運業績與二零一五年指引

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6 : greatsoup38(830)@2015-03-05 02:17:16

盈利增8%，至5,400萬，1.88億現金

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7 : GS(14)@2015-07-14 12:26:19

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8 : GS(14)@2015-07-29 17:25:12

new mine

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9 : greatsoup38(830)@2015-08-08 00:38:09

又做財仔

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10 : greatsoup38(830)@2015-08-13 02:03:16

1051 購入安盛中心17-19樓及幾個車位

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11 : greatsoup38(830)@2015-08-18 23:31:25

盈利增4成，至3,500萬，3.2億可變現資產

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12 : greatsoup38(830)@2015-12-06 21:30:30

賣礦山，MBO

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13 : GS(14)@2016-02-19 02:13:34

通函

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14 : GS(14)@2016-02-19 02:13:49

通函

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15 : 思變者(57280)@2016-03-11 09:22:34

大股東佔不到2成係假，加上外圍莊家，根本趙生有58%，控制公司股價。

我驚佢係咁依派小小股息打發班基金佬，轉頭又玩向下炒呃晒基金D錢。

佢真係會賣金礦？？？左手交右手呃你地資產似D。

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16 : 思變者(57280)@2016-03-11 09:35:09

我幾個月前睇好黃金，但我唔想做槓桿，怕一跌就守唔住。所以我只考慮買金礦股，紙黃金及ETF。

國內金礦股帳目混亂，國家政策又朝令夕改，靠唔住。分分鐘金升股價跌。紙黃金唔係真正買金，對金價無幫助，同銀行對賭揾自己來搞。於是最後買左2840 ETF。雖然行政費每年會賣你小小黃金，但起碼有保障，唔會比人呃。

XX資源都考慮過，但一睇到趙生個臭朵，即時唔諗。一日老千，一世都係老千，無論有錢或無錢，呢D人遲早有報應，佢得罪左咁多基金鬼佬，佢地D客有唔知咩背景，所以佢一定敢咁飛去印尼 呢D地方。

第下幾時係新聞見到佢出事。

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17 : GS(14)@2016-03-11 10:10:42

思變者在14樓提及

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大股東佔不到2成係假，加上外圍莊家，根本趙生有58%，控制公司股價。

我驚佢係咁依派小小股息打發班基金佬，轉頭又玩向下炒呃晒基金D錢。

佢真係會賣金礦？？？左手交右手呃你地資產似D。

呢個唔是一早預左咩，果d基金自己傻仔畀錢他們花，無得賴

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18 : GS(14)@2016-03-11 10:11:19

思變者在15樓提及

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我幾個月前睇好黃金，但我唔想做槓桿，怕一跌就守唔住。所以我只考慮買金礦股，紙黃金及ETF。

國內金礦股帳目混亂，國家政策又朝令夕改，靠唔住。分分鐘金升股價跌。紙黃金唔係真正買金，對金價無幫助，同銀行對賭揾自己來搞。於是最後買左2840 ETF。雖然行政費每年會賣你小小黃金，但起碼有保障，唔會比人呃。

XX資源都考慮過，但一睇到趙生個臭朵，即時唔諗。一日老千，一世都係老千，無論有錢或無錢，呢D人遲早有報應，佢得罪左咁多基金鬼佬，佢地D客有唔知咩背景，所以佢一定敢咁飛去印尼 呢D地方。

第下幾時係新聞見到佢出事。

我寧願買國內黃金股，最少他們肯炒下派下，呢隻資源股一有趙生和老千都知唔玩得啦

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19 : greatsoup38(830)@2016-03-26 02:43:20

食左個礦

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20 : 思變者(57280)@2016-04-26 16:16:40

哈哈，基本佬呢次真ON9，現在唯有等佢出去印尼先可以揾人隊冧佢。希望佢時辰到。

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21 : 思變者(57280)@2016-04-26 16:21:23

湯財兄，今日睇到人民日報反駁索羅斯的論調。

https://s1.yimg.com/bt/api/res/1 ... 20160426CE01ATL.jpg
你認為邊個講緊大話？係索羅斯要沽空出口術，還是中國官員死頂？

我自己傾向中國經濟走緊下坡，但唔會即刻衰，係慢慢衰個種。重有十幾年玩掛。

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22 : greatsoup38(830)@2016-04-26 23:16:20

思變者在20樓提及

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湯財兄，今日睇到人民日報反駁索羅斯的論調。

https://s1.yimg.com/bt/api/res/1 ... 20160426CE01ATL.jpg
你認為邊個講緊大話？係索羅斯要沽空出口術，還是中國官員死頂？

我自己傾向中國經濟走緊下坡，但唔會即刻衰，係慢慢衰個種。重有十幾年玩掛。

我唔覺得中國會死，中國會衰的代價實在太大

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23 : 思變者(57280)@2016-05-13 15:54:57

湯財兄：

若果聽你講買黃金股，肯定升得快過ETF，招金升左35%有多，紫金因為非純金礦股，升得1X%，不過都跑嬴ETF。

但我仍無後悔買2840，睇返2899及1818盤數，不知所謂，間公司的盈利不能支持股價，跌起上來可以無底。加上國內企業，唔理民企或國企，都係帳目混亂，侵吞公司錢是平常事。你睇1818個盤數，最近又話同美好房地產集團合作，即係不務正業，第日也不能100%返映金價。因此，即使升，我都唔會有興趣。

避開國內股票，港股選擇就唔多，同大陸無關係得幾十隻。好易買。

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24 : greatsoup38(830)@2016-05-13 23:31:53

思變者在22樓提及

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湯財兄：

若果聽你講買黃金股，肯定升得快過ETF，招金升左35%有多，紫金因為非純金礦股，升得1X%，不過都跑嬴ETF。

但我仍無後悔買2840，睇返2899及1818盤數，不知所謂，間公司的盈利不能支持股價，跌起上來可以無底。加上國內企業，唔理民企或國企，都係帳目混亂，侵吞公司錢是平常事。你睇1818個盤數，最近又話同美好房地產集團合作，即係不務正業，第日也不能100%返映金價。因此，即使升，我都唔會有興趣。

避開國內股票，港股選擇就唔多，同大陸無關係得幾十隻。好易買。

呢堆股一向是做得衰架啦，但如果買ETF，我建議你買REIT好過啦，最少有息派

仲有以後你學巴黎d語氣呢就返歸啦

買金礦股是要個leverage

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25 : GS(14)@2016-08-16 17:24:44

盈利預喜

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26 : GS(14)@2016-09-02 05:59:59

盈利增775%，至720萬，11.6億現金

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27 : greatsoup38(830)@2016-09-15 01:01:49

轉虧1.5億，13億現金，持有6138、32、136、1031、1224、708、996、1004、1476、1051、139、279、412、985

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28 : greatsoup38(830)@2016-09-15 01:02:26

轉虧1.5億，13億現金，持有6138、32、136、1031、1224、708、996、1004、1476、1051、139、279、412、985

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29 : greatsoup38(830)@2017-02-11 17:21:21

投資醫療

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30 : chenzhen(39156)@2017-03-30 10:36:21

1051 好似做得好番D同有息收

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31 : greatsoup38(830)@2017-03-30 22:27:22

我都不搞這個

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32 : GS(14)@2017-04-02 17:30:11

盈利增3.2倍，至1,560萬，11.8億現金

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33 : GS(14)@2017-04-30 01:31:17

買基金

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34 : GS(14)@2017-10-17 00:00:55

內幕消息
終止建議在韓國交易所設立韓國預託證券計劃

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35 : GS(14)@2018-04-15 17:01:19

盈利降75%，至150萬，11億可變現資產

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36 : GS(14)@2018-04-25 15:09:42

認購一項基金的有限合夥人權益
董事會欣然宣佈，於二零一八年四月二十三日（交易時段後），認購方（本公
司之間接全資附屬公司）與普通合夥人訂立認購協議，以作為有限合夥人認
購於基金中之有限合夥人權益，資本承擔額為50百萬美元（相當於約390百萬
港元）。

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37 : GS(14)@2018-05-22 12:31:32

985 sell 1051

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38 : GS(14)@2018-05-22 23:03:47

985 出售 1051 股

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39 : GS(14)@2018-05-29 06:08:32

本公佈乃由國際資源集團有限公司（「本公司」）根據香港聯合交易所有限公司證券
上市規則（「上市規則」）第13.09條及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部
項下之內幕消息條文（定義見上市規則）作出。
茲提述本公司於二零一八年五月二十二日就主要股東股權之變動而刊發之自願公佈
（「自願公佈」）。除文義另有所指外，本公佈所用詞彙與自願公佈所界定者具有相
同涵義。 自 願 公 佈 發 出 後，本公司獲悉出售事項的買方應為 PX Capital
Management Ltd.管理的PX Capital Partners L.P.，兩者於出售事項前均為獨立
於本公司及其關連人士之第三方。
於出售事項後，PX Capital Partners L.P. 現持有3,822,000,000股 本公司 股份
（佔本公司於本公佈日期之已發行股本約14.13%），並自此成為本公司之主要股
東。

---

40 : GS(14)@2018-07-21 03:24:36

收購事項
董事會謹此宣佈，於二零一八年七月二十日（交易時段後），買方（為本公司
之間接全資附屬公司）、本公司（作為買方之擔保人）、賣方及賣方之擔保人
訂立買賣協議，據此，買方有條件同意收購，而賣方亦有條件同意出售銷售
股份（其佔目標之全部權益），代價為348,665,101港元。
於收購事項完成後，目標將成為本公司之間接全資附屬公司，其財務業績亦
將會被綜合列入本集團之綜合財務報表內。
...
有關目標集團的資料
目標為一間於香港註冊成立之有限責任公司。目標通過其附屬公司主要從事
證券及商品經紀、資金管理及放債，並通過其若干附屬公司持牌進行根據證券
及期貨條例的第1類（證券交易）、第2類（期貨合約交易）、第4類（就證券提供意
見）、第5類（就期貨合約提供意見）、第6類（就機構融資提供意見）及第9類（提
供資產管理）受規管活動。
目標直接或間接全資擁有力寶證券（代 理 人）有 限 公 司、Lippo Securities
Nominees (BVI) Limited、L.S. Finance Limited、力寶資產管理（香港）有限公司、
力寶證劵有限公司及力寶期貨有限公司。

1051 買 655證券公司

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41 : GS(14)@2018-08-12 17:45:04

買垃圾基金

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42 : GS(14)@2018-09-12 04:57:44

985 買 1051 資產

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43 : GS(14)@2018-09-12 04:59:16

985 買 1051 資產

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44 : GS(14)@2018-12-04 10:37:33

1051 SELL 6060

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45 : GS(14)@2019-02-13 05:54:55

本 公 司 董 事 (「 董 事 」 )會 (「 董事會 」 )謹 此 知 會 本 公 司 股 東 (「 股 東 」 )及 本 公 司
潛在投資者，根據本公司現有對未經審核 財 務 資 料 的 初 步 評 估 ， 預 期 本 集 團 截
至二零一八年 十 二 月三十 一 日 止 年 度 未經審核純利對比 截至二零一七年十二月
三十 一 日止 年 度 將 增加 超 過45%。
純利增加主要 由 於 按公平值 計 量 且 其 變 動 計入損益 之 金 融 資 產 的 公平值 大 幅 淨
增加。 該 增加主要 由 於 本 集 團 所持有 的 非上市 其 它 證 券 投 資 之 公 平 值 淨 增 加 所
致。
本 集 團 仍在 落 實 截 至 二 零 一八 年 十 二 月 三 十 一日 止 年 度 業 績 (「二 零 一 八 年 全 年
業 績 」)。本 公佈 僅 以本 公 司現 有 對未 經審 核 財務 資 料的 初步 評 估為 根 據 (其 未經
本 公 司 獨立 核 數 師 審 核 及 審核 委 員 會 審 閱 )。本 集 團 截 至 二 零 一 八年 十 二 月三十
一 日 止 年 度 的 實 際 業 績 或 會 與 本 公 佈 所 披 露 資 料 不 同 。 股東及 潛 在 投 資 者 務 請
仔細閱讀 本 公 司 二 零 一 八 年 全 年 業 績 的 公 佈 ， 該公佈 預 期 將 於 二 零 一 九 年 三 月
底前 發 佈。

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智富學苑張志雲：寫字樓改商務中心 回報可達10厘

1 : GS(14)@2016-09-09 04:39:28

【明報專訊】過去3年本港住宅、寫字樓及商舖價格走勢各異，惟租金回報普遍不足3厘。智富學苑兼智富中心創辦人張志雲表示，自2009年他每年至少買入一個寫字樓物業，2013年開始將有關物業重新裝修後「劏」作商務中心用途，目前擁有7個商務中心，平均呎租高達90元，每月租金扣除開支後的淨收入逾50萬元，回報率可達10厘，其逆市致勝之道，值得讀者參考。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

張志雲接受訪問時表示，他早於2009年留意到環球央行大印銀紙勢必推高全球物業價格，當年開始大舉投資本港物業，但他擔心住宅樓價急升影響民生將導致政府出招調控，所以集中投資寫字樓，認為收租亦較住宅穩定，「一間公司通常不會經常搬寫字樓，而且較少遇上租霸，所以寫字樓甚有投資價值」。

自從2009年以來，張志雲每年至少買入一個寫字樓物業，目前已持有16個住宅或寫字樓物業。至於買樓資金從何而來，他透露，自己主要靠鋤價買入較市價折讓至少20%的物業，再將該物業借二按套現以投資另一物業，「買樓一定要低於市價逾兩成，此點十分重要，例如某一物業的價值是1000萬元，投資者若成功以800萬元買入，借七成按揭（560萬元），首期只需240萬元。交易完成後，投資者可將該物業以市價向銀行加按，以七成按揭計可借入700萬元，足以償還原有的560萬元按揭，還可以額外套現140萬元資金投資於另一物業」。

2009年起每年至少買一寫字樓

根據差餉物業估價署數據，本港整體寫字樓價格在2009年至2012年勁升逾倍，張志雲上述以折讓價購入物業，等其升值後加按再買的策略，在該大牛市期間十分奏效。不過，隨着港府於2013年2月推出雙倍印花稅（DSD）的稅務辣招，投資者買入寫字樓須繳付8%的DSD，整體寫字樓價格升幅已有所放緩，僅中區甲級寫字樓表現一枝獨秀，該招數成效已大打折扣。

因此，張志雲於2013年開始變招，成立智富中心有限公司，把旗下的寫字樓重新裝修「劏」為商務中心。他解釋，所謂商務中心，就是將一間有一定面積的寫字樓，分間成不同類形的獨立辦公室，分租予多名租戶，並向其提供前枱、接線、收件、公司註冊、會議室、文書影印、電訊、清潔、茶水間等一站式企業服務。他表示，租用商務中心可增加中小型企業的靈活度，符合現今商業社會轉變迅速的大趨勢，「我以前曾在外資公司任職，了解到一間在香港新成立的公司，若一開始便租用一層寫字樓，租金支出不菲，不符合成本效益。目前商業趨勢講求靈活，租用商務中心可以讓企業因應形勢再決定擴展或收縮業務，故市場對此需求殷切」。他又教路說，營運商務中心最重要是熟悉其客戶，而一般來說，位於旺角的商務中心租戶以內地中小企為主；尖沙嘴商務中心主要服務日本、韓國及南亞企業；東九龍商務中心可以本港創業者為目標客戶；而新蒲崗商務中心的租客不少是藝術工作者。

提供增值服務 呎租達90元

上述轉型的最大好處，是可以將原作普通用途的寫字樓呎租提升至少1倍，令回報率可達10厘，最少亦超過6厘，可以加按該物業再投資新項目，「投資者將物業向銀行加按時，須進行壓力測試，其標準是該物業所提供現金流必須達現有按揭利率（約2厘）加3厘、即約5厘的回報。假如該商務中心寫字樓租金回報達6厘，就可望滿足銀行審批加按要求，讓業主可套現買多層樓投資」。

張志雲於2000年從美國回流香港後，曾先後於多間外資公司工作或任職顧問；加上他2008年成立智富學苑以收費課程開班授徒分享投資心得，掌握不少客路，所以2013年以來發展商務中心業務亦事半功倍。他透露，集團近月在旺角購入兩個寫字樓單位改裝作商務中心，全部單位迅速租出；目前擁有7個商務中心，租戶達百多名，平均呎租高達90元，每月租金扣除開支後的淨收入超過50萬元，故擬於尖沙咀增設另一商務中心。

一般人沒有張志雲的營商人脈網絡，經營商務中心未必成功。但張志雲強調，任何人靠自己的專長，再加入創意及房地產的元素，都有機會成功。他舉例說，香港單車隊前隊員蔡其皓，於2014年與他合伙經營火炭單車倉生意，將10,630呎的工廠地舖間成700個單車泊車位，另提供會所服務，向租戶每月收取500元，至今已悉數租出，每月收入達35萬元，扣除11萬元的租金開支及數萬元的其他開支後，每月盈利近20萬元。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6907&issue=20160908

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