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政府推地見效 新樓盤陸續到位 陳茂波：供不應求局面將扭轉

1 : GS(14)@2016-03-31 13:13:28

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【明報專訊】雖然樓價自去年9月至今已下跌了約13％，坊間仍多認為香港私人住宅供應依然不足夠，樓價難再大跌。不過，發展局局長陳茂波最近出席香港扶輪社首個扶輪論壇作演講嘉賓時卻指出，經過現屆政府大力推地，住宅新供應將陸續到位，可扭轉市民認為樓市難以改變的供不應求預期，不會再「恐慌」入市。

明報記者 陸振球、葉創成

陳茂波在演講提供統計數字，指香港的私人住宅落成量，以5年計，2006至2010年每年平均只有11,280個單位，2011至2015年每年平均大約10,900個左右，即是之前5年，以及同再之前的5年差不多，都是每年約1.1萬個。「這是可以理解的，因我哋上任後招標的土地，到現在所興建單位都未落成，現在落成都是之前的土地。不過，差餉物業估價署剛公布今年估計私宅落成量1.85萬個單位，明年都大概是此水平，之前來幾年都係相對高水平……因為至今年3月底的連續幾個財政年度，我地賣咗好多地，去年賣地可建20,080個單位，前年1.6萬多個，這些供應未來幾年出來。」

陳指出，私人住宅開工數字2006至2010年平均每年1.9萬伙，而2011至15平均每年1.5萬伙，「未來3年一手樓供應，估價署估計係8.7萬個單位（見圖），我上任時的2012年，只是6萬幾個單位。所以大家見到未來幾年供應會增加，以掌握的資料，至2月底發展商手上取得樓花紙可以賣而未賣的都有2萬個，未來供應實在多。」

10年擬建28萬伙公屋 確認九成土地

陳茂波進一步補充，「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」

陳茂波指未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢。」

3措施確保土地持續供應充足

雖然近期公布數據顯示，香港未來數年私人住宅的供應明顯回升，但足夠的土地供應可否持續？「土地供應之前因為各種原因而不足，但我上任後政府已盡全力追落後，希望確保房屋供不應求的情况可扭轉。看一看2030年前的土地供應，短中期主要透過3項措施，第一是改劃用地，有的地皮劃了做社會某些用途，而這些用途現在不是社會最迫切的，或者未能夠落實的，便或者用第二幅代替。並改作住宅用途。我給人批評得最多就是綠化用地，我可以跟大家說，短中期我們找綠化用地找了70幅，可以規劃到興建8萬幾個單位，而這些絕非郊野公園用地，而且我們找的地都鄰近交通基建。」

「第二是提高發展密度，九龍東啟德便是一個例子，回歸前的計劃只是住幾萬人，後來大家知道回歸後遇上亞洲金融風暴，科網泡沫爆破再加上SARS，曾經樓價跌六七成。當時政府回應社會的訴求，將發展密度壓低，當時計劃啟德發展區住9萬餘，我上任後打了20%上去，那就多了好幾千個單位。」

「第三個手段是除了改劃外，看看用途有沒有轉變空間。2014年施政報告我們目標是找150幅土地改劃，5年時間提供21萬個單位，其中七成做公營房屋。去到今日我們開始了65幅改劃，牽涉單位8.05萬個，其中52幅做完，涉及單位6.5萬個，今年我們會改劃45幅土地，涉及單位8.4萬個，當中有九成是公營房屋。」

說到公營房屋，陳茂波說，「有朋友跟我說，即使樓價高位回落，現水平仍非普羅百姓所能負擔。所以政府除在資助房屋，也多增加房屋出租以方便年輕人居住。現在土地供應公營及私營各佔60%及40%，公營比例可否增加呢？我覺得不合適，若今年80%做公營20%建私宅，大家會預期私人住宅供應少，樓價便會升。」

「也有人說要幫年輕人置業，問政府可否給予資助？我認為現時不適合，因為這樣會令樓價升。先租後買呢？目前供應仍短缺，有土地都係做公屋先，有20幾萬人排隊。」

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2016-03-31 13:13:39

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長遠研維港以外填海   文章日期：2016年3月31日
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【明報專訊】對於香港中長期土地供應，陳茂波說大家都耳熟能詳，古洞北、新界東北、洪水橋、東涌新市鎮擴建等，加起來有19萬個單位。

「說到工作進展，2014年6月前立法會取得前期撥款研究新界東北項目，土地勘探及規劃工作已進行，最近在立法會取得撥款，做安老院及搬遷的設計工作。」

拓新界西北大嶼山 連接內地

「至於東涌新市鎮規劃，正排隊上財委會，若前期工作順利進行，估計2017及18年就可以開始填海。東涌是個好特別的例子，當時規劃住20幾萬人，但是煞停而現在住9萬幾人，過去幾年我們有新的地盤，未來可去到11萬幾。但要整個地區有規模效益，真的要住20幾萬至可提供足夠的公共設施。東涌西已聆聽環保人士意見，有限度發展，東涌東填海不影響海豚。」

提及填海，陳茂波指「我們希望不在維港而在其他地方，可以重新填海，土地供應會大增，在1985至2000年的15年間，香港總共填海3000公頃，相比維園只是10至20公頃，你可以知道填海影響幾大。2000至2014年只填500幾公頃，跌了八成有多，所以長遠在合適的地方填海是應該的。」

另外，有說香港的發展也要與內地融合。「我們把土地供應工作聚焦香港，考慮新界西北及大嶼山發展，港珠澳大橋落成後，大嶼山便不是西部盡頭，去珠三角西面便方好多。將來人工島會發展，東涌亦會拓展，希望把握發展機會。」

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湯文亮：是誰替新樓盤促銷

1 : GS(14)@2017-04-04 08:26:55

【明報專訊】有年輕朋友打算買樓，看到新樓的付款方式五花八門，深感地產商促銷不遺餘力，於是問我地產商是否不看好後市，否則毋須用那麼多方法促銷，甚至借錢給買家買樓，年輕朋友不明白，既然大部分人都看好樓市，地產商點解要這樣急速賣樓。

年輕朋友真的不明白，新樓對於地產商來說是貨物，是可以囤貨一段時間，但不能太久，所有地產商都知道在未來三至四年，政府推出的土地足夠興建9.4萬個單位，不少地產商手上亦有不少土地儲備。

所以，要補充賣走的單位是絕對沒有問題，做生意第一守則就是貨如輪轉，所以，他們用盡辦法促銷其實是可以理解，但如果只有地產商促銷，沒有別人幫忙，成績絕對不能夠與現在相比。

未來供應多 發展商急於促銷新樓

不少人認為是小業主幫助地產商促銷，他們不斷將打算賣走的單位叫價提高，反價又反價，買家實在非常反感，地產商不但貨真價實，而且絕對不會反價，令到購買力集中在新樓盤，說他們替地產商促銷亦不為過，其實，幕後黑手就是政府，如果不是因為供應不足而推出辣招，小業主賣樓之後要再回購便要付很多印花稅，所以，他們的叫價便會高於市價，造成樓價屢創新高，加強買家買新樓的決心，所以，政府才是新樓盤的促銷者。

政府內房商幫助促銷

另外一個替新樓盤促銷的人就是內地地產商，他們以超高價奪得香港土地，中標地價已經高過附近樓宇的呎價，於是，出現了麵粉貴過麵包說法，地產商以這個理由促銷新樓盤，可以說是無往而不利，有了這兩個貴人幫手促銷，新樓盤的銷售成績大致來說都非常不錯，不過，打算賣樓的小業主可能叫價過高，而錯過了賣樓的好時機，而內地地產商以高價買香港土地，他們必定有自己的如意算盤，香港地產商對這個幫手有兩面睇，除了多謝他們幫助促銷新樓盤之外，但又擔心他們搶高地價，以後要用高價買地，甚至高於現在賣走的樓價。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3106&issue=20170403

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Coffee谷胸拖男友現身陳瀅捧四太新樓盤

1 : GS(14)@2017-07-05 03:49:38

■讀者L先生提供了一張裁剪過的相片，相中陳瀅背景確是灣仔壹嘉的樓盤。讀者提供圖片



【爆相爆片】賭王四房大仔何猷亨與大台姐仔陳瀅前年9月拍拖，不過未夠半年即分手，有傳猷亨主動提分手，因女方太黐身兼逼婚。二人分手後就似乎未有再聯絡，猷亨就寄情工作，近日忙於阿媽私人投資的尚嘉控股開售的灣仔樓盤壹嘉項目。


「沒簽文件」


前日，有讀者L先生向本報爆料指陳瀅大前日現身灣仔壹嘉樓盤，當時5時許，身穿牛仔恤衫的她更被地產從業員在樓盤門外邀合照，L先生表示猷亨已在樓盤大堂等她，之後二人上了去睇樓，就未見二人離開，估計他們從後門閃，讀者更稱陳瀅持有1號籌。不過，本報昨日在樓盤守候，就未見陳瀅再有出現辦理簽文件手續。本報亦聯絡過兩位當事人，陳瀅表示：「我係喺灣仔銅鑼灣嗰邊出現過，但係冇簽過任何文件，同去過任何樓盤。」而猷亨就表示：「你哋引述嘅嘢係冇發生過。」



■猷亨與陳瀅（右一）去年中分手，陳瀅在拍拖期間曾融入何家，與四太（右二）結伴睇演唱會。資料圖片

■Coffee昨日下午與圈外男友睇壹嘉樓盤。

■Coffee身穿緊身白tee及熱褲，身材激凸。


Coffee話好奇


本報昨日在壹嘉守候，不見陳瀅，反而見到林芊妤（Coffee）與圈外男友Weng排隊等睇樓，由於Coffee一身緊身白tee襯熱褲，引來排隊睇樓人士及地產從業員注目，更有地產從業員上前向二人傾談。三人傾了近5分鐘，Coffee之後與男友跟大隊上樓，大概逗留了十分鐘就離開。問Coffee對樓盤是否有興趣？她笑言：「其實冇，因為呢度都幾方便，我諗住過來睇一睇，好奇㗎咋，真係冇錢買㗎！」她補充好鍾意睇樓，但買的機會可能只是百分之一。採訪：唐琛悠、唐如、陳東陽攝影：畢紹基




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170703/20076740

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湯文亮﹕新樓盤暢銷形成漩渦

1 : GS(14)@2018-01-15 02:15:52

【明報專訊】去年樓市有一個很奇怪現象，就是新樓盤暢銷，銷售量創10年新高，二手樓銷量卻反其道而行，見10年新低。其實，這是一件非常危險的事，大家都不會察覺到，新樓盤暢銷最後會造成一個很大漩渦，吸納量驚人，並且將購買力吸入之後，短期內不會釋放被吸入的購買力；而且由於地產商提供高成數按揭，令到市民的購買力源源不絕被已售出的新樓盤吸乾，對後市有不利影響。

現在大家當然看不出來，大家只會發覺，即使新樓的樓價不斷上升，銷售量亦同樣上升，一片大好現象；不過，大家又試想一想，市場上沒有足夠購買力，最初的時候由於二手樓業主持貨能力強勁，樓價是不會下跌，但成交量就會大幅減少，這個現象正在出現，大部分人仍然未察覺到，危機亦由此開始。

一手吸乾購買力

如果購買力不但沒有增加，反而有部分被新樓盤吸去，當二手樓業主持貨力下降，或者有部分二手樓業主因為某些原因而被迫出售他們的物業，就會發覺市場承托力不足，如果他們不減價，就無法出售那些單位，結果是樓價會向下調整。

所以，如果只有新樓盤暢銷，所形成的漩渦反而會令樓市下跌，大家的確是要小心，不要以為新樓盤暢銷代表樓市上升。不過，如果新樓暢銷，二手樓又有相當多成交量，這代表樓市不但暢旺，而且是相當健康，現在樓市只是單蹄馬，很容易會跌低。

二手缺成交 單蹄馬市場易跌倒

但大家又不用太擔心，我們仍然儲備了不少購買力，只要金管局放寬逆周期措施，便會將那些購買力釋放出來，大前提是要增加供應，沒有足夠供應量，被釋放的購買力是會令樓價飈升，但成交量依然偏低，所以，想樓市回復健康水平，一定要增加供應量。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1737&issue=20180109

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