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繼政府拍賣山頂加列山道地皮，以四萬元一呎的天價成交後，恒生指數於本週一又創新高峰，收報二萬零七百點；操控着香港經濟命脈的樓市及股市，能否延續升勢，成為全城關心的話題。

九七回歸前傅氏家族以七十億摸頂價，把富麗華酒店出售予麗新集團林建岳，這宗世紀交易奠定傅氏在地產市場上的大贏家地位。最近他們又連環出手掃入豪宅、購入地皮，似乎對後市樂觀非常。

二、三十年代在澳門經營賭業的傅家，累積豐厚財富，擁有的資產遍布全球，負責管理着家族超過百億元基金的代表人物傅厚澤，在這個摸不通、看不透的市況下，接受本刊訪問，暢談其投資心得，當中的智慧可作為小投資者的指路明燈。

出售富麗華酒店後；傅家捧着豐厚的利潤走到世界各地尋找投資良機，過去十年，鮮有出手買豪宅；不過近排不但掃豪宅，又打算發展馬頭圍的地皮，動作多多。

負 責管理家族逾百億元資產的長子嫡孫傅厚澤，今年已六十歲，但喜愛運動的他仍充滿陽光氣息，步履輕快地朝朝上班，居於山頂區的他，談到上月政府以呎價四萬元 拍賣山頂加列山道地皮時，仍肉緊得很；在寫字樓大堂碰到記者時忍不住說：「個價去到好不合理，個市好癲，仲癲過九七年。不過在政府政策（控制土地供應）的 推動之下，我估豪宅的市道會再有一、兩年升嘅。」

政府賣地同日掃貨

雖然市道瘋癲，但偏偏傅厚澤入市掃貨，先在去年十月向美資 基金GRA掃入壽臣山道東一號六間獨立屋，再於十二月十九日，即山頂加列山道拍賣地皮同一日，在同一屋苑向GRA再掃多六伙，合共十二伙，平均呎價不到萬 二元；樓市如此瘋癲，又緣何入市？傅厚澤說：「我買現成樓平過買地喎，而且你唔買又有人買。拍出來塊地咁高，我諗一係代表樓價落後；如是者的話，樓價就會 追上地價；如果唔係地價追過咗樓價，咁我揸住現樓都唔跌得啦。」

傅厚澤投資的竅門，是看重其「潛在價值」；他亦看中GRA基金有Maturity（到期日）需要套現；而且附近的屋苑如喜蓮閣，成交呎價達一萬五千元，他以萬一元呎價購入已有水位；況且十二間洋房皆有租約，回報率有四釐。

套現押注海外

這 次掃入壽臣山道十二間屋，是在出售富麗華酒店後，首次重返香港豪宅市場。過去十年，其家族在香港十分忍手，反而大舉到英國購入商業大廈；如九九年到蘇格蘭 以近二千萬鎊掃入全幢Caledonion Exchange，現全幢租予標準人壽；又於○二年再以二千萬鎊掃格拉斯哥The Equinox，現時不單物業升值，而且還賺了逾兩成英鎊匯價的升幅，傅厚澤說：「現時，我們會在倫敦以外的工業區搜購或發展物業，一般亦揸五至十年。投 資係搵一個合理價錢去買嘢，我唔係話一定要喺香港買嘢，每次投資會把同類型東西在世界各地比較一下，因為那些東西並非獨一無二。」而曾與他交手的地產經紀 表示，傅厚澤買東西時「好揀擇」，有自己的一套；一但決定了就不會拖泥帶水，十分果斷。

除了大舉往英國買物業外，自九八年起傅家走到日本掃貨，因為日本物業屬世界級水平，但他並沒有選擇高風險的寫字樓：「當時亞洲金融風暴未完，不少大型日本金融公司出現財政問題，所以租客都危危乎，我寧願投資服務式住宅，但升幅當然較慢。」談到同樣於九八年到日本掃入全幢地標商廈的盈科主席李澤楷，去年以十七億美元（約一百三十億港元）出售這幢東京盈科中心而勁賺九十億時，傅厚澤亦不禁牙癢癢。

沙士重返酒店業

傅家首次回歸香港買酒店，就選擇於○三年入市，以七億元向中銀購入尖沙咀君怡酒店銀主盤，那時香港剛剛經歷沙士的折磨，加上董建華領導的弱勢政府，民怨沸騰弄至五十萬人上街；偏偏他選擇在這時入市，「做酒店的回報太長線啦，酒店係只有在低潮先至去買！」

購入酒店後，中央向港人送大禮，批准「自由行」刺激酒店及旅遊業；酒店價亦水漲船高，長實於○五年就要四十億元購入尖沙咀凱悅酒店，即房價要五百萬元，相較傅家以一百三十萬房價購入君怡酒店，君怡升幅近三倍。

傅厚澤當時表示，房價一百三十萬已回到九○年水平，而地產泡沫在九○年開始吹起，家族計數後認為價錢合理，遂扑鎚買入「筍盤」。

切忌貪心攞到盡

除 了地產外，傅厚澤的價值投資法，亦適用於其股票，他的格言是：「投資要守得，又唔好太貪心。」記者上週與他傾談時，恒指還是徘徊二萬點水平，他坦言股市已 升得很高，並告誡投資者：「如果搵到相當的利潤，就唔怕袋番啲落袋。有時唔可以攞到盡，將賺到嘅攞番啲，有筆儲備金喺手先得，如果唔係有平嘢都執唔到。」

他以自己家族基金持有的平安保險和中國人壽為例，兩股皆是公司招股時認購，至今分別升超過四、五倍：「去年金融股升勢強勁，我們續步沽出，因為當你比較同類型股票在其他國家的價值，就知道不合理，例如中國人壽市盈率去到八十倍。」

在 去年的國企招股熱，他與一眾本港富豪一樣認購不少股份，和恒基主席李兆基不同，他拒絕透露手持股票值多少，「你知啦，登咗數字出嚟，大眾市民睇落去唔係好 舒服。」只說：「部分有價值揸長線，其他短線覺得有水位就放。」而作為中長線投資的股票包括中石油、中交建、中煤以及基建股票，他坦言認購新股時，香港富 豪有優先，散戶難以筍價入貨。他笑着慨嘆地說：「係呀，有時呢個世界唔係好公平o架。」

牢記教訓

上週三傅厚澤接受訪問時，滙 豐股價「被質」，跌至一百三十九元水平，但傅厚澤說：「我會去買滙豐，同世界級銀行去比較，滙豐個價係落後價，呢個星期俾基金經理、分析員去質佢；現時主 席葛霖可能要多啲同外界溝通，他的性格與上任主席龐約翰喜歡東征西討有所不同。」而截至本週二，滙豐價已反彈至一百四十四元水平。

傅厚澤說：「投資係吸收經驗，最緊要係記得個教訓。我哋喺香港都睇咗三、四個經濟周期咯。」以往他亦嘗過損手之苦，九一年就貪高息買入加拿大O&Y地產公司債券，後來公司財困，損失了二百萬美元，他亦曾在九十年代初投資日股，因不懂收手弄至損手千萬港元。而他的投資學問，亦從打理家族業務時邊做邊學。

前輩磨練成接班人

父 親安排他接手家族生意初期，他在富麗華任酒店操作分析員，不到一年，香港發生股災，地產市道急跌，主要靠收租的廣興置業當然受到打擊，他見低價賣物業不划 算，於是參考美國的酒店式住宅概念，把住宅裝修，租給外地駐港的行政人員；這個念頭在七十年代來說是十分有創意，後來新世界及九倉亦相繼效法，推出服務式 住宅。

同樣在七八年，香港寫字樓市道呆滯，他就把雪廠街九號家族物業裝修，提供秘書及會計服務，以三年租約租給外國的個體戶，每呎租金廿元，較中環一般寫字樓五至六元高出逾倍。

雖然小試牛刀略見成績，但公司內有不少老前輩如富麗華前主席何善衡、董事利國偉、何添、梁球琚等，他須有更出色表現才能獲得老臣子信任。至八五年終於等到機會，他建議把富麗華上市，據知當時備受保守派反對，然而傅厚澤向各方痛陳上市好壞之處，最終獲得通過。上市後他把家族持有，位於彌敦道的大華戲院地皮注入上市公司，其後興建為大華酒店和大華中心。他還把富麗華酒店觸鬚伸延至美國、泰國、中國和越南，在香港則力攻餐飲業，令富麗華成為富豪飯堂。而他的父親傅蔭釗亦於八九年半退休，把家族事業掌舵人的職位交棒給他這位長子嫡孫。

維持家族聲譽

他與父親的關係亦師亦友：「佢有傳統嘅一面，成日講祖先點教導佢，係個嚴父。我同佢相處、工作咁多年，佢老闆嘅形象好深刻，後來大個咗，一起去旅行、食嘢，就似朋友一樣。」去年年初傅蔭釗去世，據知傅厚澤已依父親遺願，把骨灰撤在鄉下佛山西樵山上的祖祠四周。

成 為傅家代表人的傅厚澤性格沉實寡言，但年青時原來亦有反叛的一面。傅厚澤一九四七年在香港出生，在拔萃中學畢業後，一度往英國升學，後來再考入賓夕凡尼亞 州大學唸工商管理，七二年才返港效力家族事業。那時傅家在香港已屬名門望族，其父亦銳意安排名門淑女給傅厚澤，當中不乏來自澳門大家族，然而自小在外國長 大的他卻不喜歡，反而與一位來自普通家庭的外籍女子Jane投契，雙雙走到元朗登記註冊結婚。傅厚澤曾對下屬說：「我廿幾歲就結婚，因為唔想自己白晒頭 髮，啲細路仲細。」

他對家族傳統十分尊重，每年十月，富麗華的舊同事都會和傅蔭釗去六國酒店擺酒敍舊，「雖然傅蔭釗過咗身，不過去年嘅聚會，傅厚澤都俾面嚟。」前富麗華大廚曾超烈說。而傅家每年春秋二祭，都會去麗嘉軒食午飯，去年雖則族長去世，但傅厚澤仍堅守傳統，在麗嘉軒擺三圍。

由於家族成員眾多，家族的公司在九七年改組，成立廣興置業（香港）有限公司，大本營就在AIG大廈對面的東昌大廈十九和二十樓。廣興置業奉行管理權和擁有權分家的制度，作為長子嫡孫的傅厚澤就是「揸弗人」，叔父傅蔭箎、傅蔭興及傅蔭權任公司董事，他說：「管理家族資產，要保本，又要有回報，係有一定的壓力，因為要向家族成員交代。」所以廣興置業雖然是家族私人基金，但亦有公司網頁，詳細透露旗下資產；好讓海外傅家後人得知家族公司投資狀況。而作為家族掌舵人的他目標簡單清晰：「我最希望喺香港維持到傅家的家聲。」

澳門第一代賭王

傅 氏家族的祖先傅老榕一九三五年替前廣東銀行行長霍芝亭在深圳打理賭場；三七年與高可寧到澳門競投賭牌，賭場設於澳門大馬路中央酒店內。不斷累積財富的傅氏 於四六年慘遭「大天二」綁票、勒索九十萬元贖金，賊人還割下其右耳寄給家人，後得何厚鏵父親何賢協助下才獲釋。經此一役，傅老榕把資產轉移香港，並於四七 年成立廣興置業；主力投資地產，由其子傅蔭釗打理。去年傅蔭釗過身，廣興置業的話事人遂落到長子嫡孫傅厚澤身上。

傅厚澤投資格言

酒店只有低潮時先去買。

投資是吸收經驗，要記得每個教訓。

投資係要守得，又唔可以太貪心！