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中環在線：美聯要錢趕仔走收港置總部放租 李華華

2008-11-13  AppleDaily

美聯集團（1200）主席黃建業近排認真唔得閒，既要面對神秘人梁向榮狙擊，又要不斷諗計為公司慳皮。集團旗下子公司香港置業，喺美國銀行中心33樓嘅總部亦都準備唔要，喺12月31日租約到期之後唔再續租，全部人手搬返去環球大廈25樓嘅美聯總部。

每月料執19萬

港 置o依家用緊嘅美銀單位，其實係由美聯持有，美聯已經拎番出嚟放租，單位面積3778方呎，呎租叫緊50蚊。如果以呢個價租出，月租都近19萬銀，租金雖 然同高峯期每呎83蚊完全冇得揮，但總算係以市場正常價錢放盤，可以幫補一吓，喺呢個時勢，小數怕長計，搵得幾多得幾多。冇幾耐前，美聯啱啱以提高生產力 為由，決定將港置公關及廣告部、資料研究部等後勤同美聯合併，即刻炒咗職位重叠嘅20幾人；冇俾人炒嘅員工，已經收拾晒細軟，全部返阿媽嘅環球總部繼續做 嘢。另外，同系嘅美聯工商舖（459）自從8月轉咗去主板上市後，咁唔好彩就要面對行業收縮嘅困局。

高層做騷有苦衷

為咗避免 一上主板業績就要見紅，行政總裁黃子華話呢排個個都辛苦咗，同時已經實行優化計劃去提高競爭力，包括cut廣告同重整人手，但未行到炒人呢一步，等人手自 然流失。不過，佢就話呢輪最重要都係定期出嚟現吓身，證明自己仲喺度，因為呢排啲網上傳聞威力好勁，唔見人一兩日，就好易俾人傳已經起咗身冇得撈。李華華 [email protected]

天晉II本周收樓　放租盤增

1 : GS(14)@2014-09-16 00:30:45

【本報訊】熱賣中的將軍澳天晉IIIA，毗鄰同系天晉II最快本周開始分批通知業主收樓，入伙期出現預租個案，代理指當中1B座中層D室，剛以1.85萬元租出，建築呎租26.6元，屬平價租盤。消息指發展商共分八批收樓信，將於9月30日前全部發出，大單位率先收樓。


羅便臣道1號三複式再拍賣

代理指出，從業主方面得悉，律師樓方面已預告本周將陸續收到收樓信件，料月底之前可以分批收樓，故此近日放租個案突然上升逾90個，平均建築呎租約34元左右。其中剛租出的天晉II單位建築面積約695方呎，業主一手以577.9萬元購入，以新租金1.85萬元計算，回報率3.8厘。另外卓先拍賣行本周三翻拍西半山羅便臣道1號三複式，半年三次拍賣兩度降價累減28%至開價7,000萬元，單位為21至23字樓S室，面積3,003方呎，由銀主拍賣，開價由今年初首度以9,800萬元拍賣不果，曾於今年6月減價至8,000萬元翻拍，也未能成功出售。同日也有一個沙田公屋廣源邨廣柏樓3字樓2室銀主盤拍賣，面積376方呎，若以自由市場開價210萬元，第二市場開價120萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140915/18866460

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放租物業變數多 準新人需多留儲備

1 : GS(14)@2015-05-15 11:41:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150515/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】Shirley本打算於5年後結婚及置業，正考慮提早入市，希望兩年後與男友Joe合資買入價值300萬元的村屋，先出租後再自住。今次來信主要想了解：(1)購買村屋的注意事項；(2)兩年後先放租後自住可行與否；(3)資產分配建議。

注意村屋按揭成數低

以建築面積約700呎的正規村屋為例，基本上大部分銀行都接受樓宇按揭上會的申請，不過批核時按揭成數往往不足，大約只有六成按揭左右；而不足700呎的村屋有些更有可能只做到五成按揭或被拒申請。

另外，要注意單位有否僭建物，若被發現有機會導致扣減按揭成數令資金周轉失預算，或需於完成交易前先拆除潛建物，大大增加置業花費。

還最低還款額 影響按揭成數

二人收入不俗合共5.9萬元，並每月儲蓄1.8萬元存放於聯名戶口內。若以現時理財及儲蓄狀，兩年後二人合共增加43.2萬元儲蓄，加上本身持有的70萬元資產，合共只有113.2萬元，未能如願上車。細看之下兩人支出其實不少，共4.1萬元：Shirley喜愛以信用卡作低息或免息分期消費及儲積分，以致每月信用卡還款約1.1萬元，佔她個人收入四成。如果稍有不慎以信用卡過度消費，卡主只能應付最低還款額，信用卡公司不但會收取高昂利息及手續費，此紀錄更會影響銀行承做按揭。

放棄養車 削減開支

另外Joe於新界居住及工作，喜以私家車代步，每月均花費6,000元於愛車上。須知車始終消耗品而非資產，養車油錢停車場每一樣都是支出，現時香港交通網絡發達，若Joe改為乘搭公共交通即可節省不少開支。

至於兩年後先放租後自住可行與否，筆者將從出租風險及資產配置去分析。Shirley與Joe若能以置業及結婚為大前提減少不必要消費，假設減少每月私家車支出及信用卡開支後，二人總支出降至3萬元，即每月可儲2.9萬元。

急於兩年後置業 風險高

由於可儲蓄資金提高，二人兩年合共儲蓄69.6萬元，加上70萬元資產，兩年後資產共有139.6萬元，以6成按揭還款期25年計算，首期連買樓開支約130萬元。惟置業後二人資產只餘9.6萬元，此資金只足應付3個月生活開支(每月3萬元)，亦沒有儲備應對租客提早搬離、欠租等出租風險，Shirley將因置業耗盡所有資產；若物業只獲批5成按揭二人置業更未能上車。

延至5年後結婚 置業更可行

每月儲的2.9萬元可選擇投放於年回報6厘的投資工具去為資本增值，例如房地產信託基金(REITS)或股息基金。5年後連同投資回報共儲得207萬，加上70萬元，資產共有277萬元，減去買樓開支約130萬元另30萬元作結婚開支，資產尚有117萬元。不單有足夠應急資金(6至9個月開支，共27萬元)，亦有儲備面對出租風險；即使只獲批五成按揭Shirley亦能輕鬆應對159萬元首期及結婚開支，餘下資產更可成為將來家庭儲備或教育基金啟動資本。

美元走強 小心匯率風險

資產配置方面Shirley持有相等於港幣20萬的澳元定期，由於澳洲經濟增長因鐵礦石價格下跌等因素而逐步放緩加上強美元令澳元亦進一步受壓，澳元匯率從2014年開始走軟，需留意澳元跌勢。如無必要，不建議持有太多澳元，可考慮轉持港元或其他美元資產。

總括而言，既無急切自住需要，筆者建議Shirley及Joe依照原有時間表置業，不宜過分心急上車，並將理財目標按先後輕重排序，為自己多留資金以應對不同目標和市場變化。

伍嘉蔚

康宏理財服務有限公司 聯席董事

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[伍嘉蔚 理財信箱]

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香島道37號洋房55萬放租 大劈三成

1 : GS(14)@2016-01-20 18:55:42

http://property.mpfinance.com/cf ... 0120/paa01/laa3.txt


【明報專訊】除大型屋苑租金回落外，山頂、南區超級豪宅租金亦大跌，其中由莊士（0367）持有的南區香島道37號一幢洋房，2013年中曾以月租約80萬元租出，惟單位近期再於市場上放租，叫租已回落至55萬元，比兩年多前租金大減約三成。

傳2013年月租約80萬

上述物業為香島道37號A屋，實用5277方呎(建築8300方呎)，另有花園及泳池。資料顯示，物業2013年8月曾以約80萬元租出，當時為辣招後最大宗豪宅租務成交，實用呎租約151.6元（建築呎租96.4元）。本報昨日亦向該公司租務部求證，證實有關單位現於市場上放租，叫租55萬元。以此計算，實用呎租降至104元（建呎66.2元）。

除該幢香島道洋房外，同由莊士持有的山頂百祿徑17號，近日同以月租55萬元放租，據悉，單位去年曾叫租75萬元放租，現減租26%。

加列山道9號洋房減租約23%

此外，由「山頂大地主」南豐或有關人士持有的加列山道9號洋房，實用約6208方呎，另有3039方呎花園及泳池，有代理指，該洋房約半年前叫租約65萬元，最新已減至50萬元以下，減租約23%，最新實用呎租約80元。

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謝霆鋒中環舖　減價一成放租

1 : GS(14)@2016-04-18 12:03:58

【本報訊】中環擺花街名人業主林立，早年先後獲藝人謝霆鋒、古巨基、四太梁安琪掃貨。消息稱，謝霆鋒於2013年以1.17億元買入的擺花街26號地舖減租一成，據悉現有租客仍未續租，他已把舖位於市場放租，叫租18萬元，較現租金平一成。不過若成功租出，回報率僅約1.8厘。



傳蘇志威禮服店業主放預租

擺花街租金續跌，美聯旺鋪營業董事文國華指，該街19號地舖，面積589方呎，另連地庫約200方呎。原租約明年中屆滿，惟銷售朱古力租客提前退租，業主減租一成，即叫租13.5萬元，也不續租，呎租229元，低市價約12%，如擺花街23至39號G舖，面積約500方呎，月租13萬元，呎租約260元。另外，擺花街15號，面積700方呎，另連500方呎閣樓，由藝人蘇志威以25萬元承租，營銷男裝禮服，租約明年4月才到期，傳業主已將舖位放預租，叫租為現價25萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160418/19575770

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短炒不成　周焯華放租將軍澳舖

1 : GS(14)@2016-09-23 08:05:45

【本報訊】人稱「洗米華」的澳門賭業猛人周焯華，今年4月夥拍其他資深投資者購入將軍澳慧安園商場1樓舖位，曾希望短炒摩出，最終改為放租，叫租40萬元。周焯華與「磁帶大王」陳秉志、羅珠雄等投資者以8,800萬元買入將軍澳慧安園商場1樓B195號舖，約18,029方呎，5月時曾叫價1.5億元放售，望速賺近5,400萬元，但未能售出。舖位原租客酒樓已遷出，港置旺舖助理營業董事高建業表示，現以40萬元放租，呎租22元，若以叫價租出，回報率逾5.4厘。不過，市場卻現短炒個案，消息指出，旺角砵蘭街370A號耀中大廈地下，約1,000方呎，原業主於今年5月以2,828萬元購入，之後以4,300萬元放售。近日以約3,400萬元售出，賬面獲利572萬元，若扣除印花稅等支出，仍獲利近270萬元，持貨四個月速賺近一成。


「波叔」孻仔擬屯門建屋

此外，「舖王波叔」鄧成波孻仔、Stan Group行政總裁鄧耀昇透露，早前購入屯門藍地一幅農地，擬建10餘幢洋房連30餘伙的分層住宅項目，共有約50伙，正向政府申請補地價。未來兩至三年，將有最少5個分別位於尖沙嘴及旺角的舊樓地盤，擬自行發展住宅項目。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160923/19778994

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中環名店舖短租 海嘯後首見 皇九罕見3地舖放租 減租一半

1 : GS(14)@2016-12-08 08:00:46

【明報專訊】臨近聖誕節消費旺季，零售市道仍未見起色，名店雲集的中環皇后大道中九號，近期出現3個「吉舖」，個別舖位叫租重返了10年前水平，其中一個原由英國高檔品牌Gieves & Hawkes租用之舖位，更成為區內主要核心零售街道近8年來，即金融海嘯後首個短租舖，租金較舊租勁減七成。

明報記者 林尚民

皇后大道中一帶一向是本港核心零售街道之一，過往不少天價舖位都雲集此街道，但據代理表示，皇后大道中九號商場嘉軒廣場地舖部分，出現3個「吉舖」（部分面向雪廠街），為近年區內罕見。

服裝店短租至明年3月

其中一個地下2號舖位，面積約1350方呎，現由服裝店短租，短租期至明年3月，市場估計月租約20萬元，呎租即約148元。據悉，該舖原由Gieves & Hawkes以月租66萬元承租，現時短租租金較舊租低七成，業主同時把舖位放長租，意向租金38萬元，較舊租則低約42%。

長租意向38萬 較舊租低42%

據代理稱，皇后大道中一帶短租個案不多，嘉軒廣場更是首次出現短租舖。皇后大道中一帶對上一個短租個案，已是2008年底金融海嘯時出現，當時位於皇后大道中41至47號聯成大廈地下41號舖、閣樓及地庫 ，由男裝散貨場租用，月租20萬元，換言之今次出現之短租舖，為皇后大道中一帶過去8年來首宗同類個案。

事實上，今次退租的Gieves & Hawkes，雖然不算普羅大眾認識之品牌，但實際上卻大有來頭。據該品牌網站資料顯示，品牌創立於1771年，為英國歷史最悠久的度身訂製西服公司之一，品牌於1809年首次獲得由英國王室頒發的授權徽章，代表其品牌為王室成員提供服裝，現時Gieves & Hawkes已擁有3枚分別由英女王陛下、愛丁堡公爵殿下及王儲查理斯王子頒授的徽章。

Gieves & Hawkes在香港業務由馮國經家族旗下的利邦（0891）所持有。

叫租重返10年前水平

除上述舖位外，由法國針織女王創立的服裝品牌Sonia Rykiel租用的嘉軒廣場4號舖，早前同樣已撤出，該舖面積約1600方呎，現叫租35萬元，呎租218元，較舊租75萬元低53%。

土地註冊處資料顯示，有關舖位於2007年中，曾由景福珠寶集團以月租35萬元租用，換言之現時叫租已重返接近10年前的水平。Sonia Rykiel在港有不少名人「粉絲」，名模兼藝人任達華妻子琦琦、歌手楊千嬅、「大美人」關之琳都是捧場客。

原老牌表店交吉 劈租45%放租

至於成立於1967年的鐘表店DAVID WATCH，原以55萬元承租的5號舖位，現時亦已丟空，並以30萬元放租，租金大劈45%，以舖位面積1285方呎計，呎租233元。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0940&issue=20161208

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【動畫】大媽放租三房樓瞓機場8年靠收租糊口

1 : GS(14)@2017-01-07 07:08:04

新加坡一名50歲婦人有物業卻不住，過去8年將自己的三房單位租出去，自己卻選擇在樟宜機場過夜，僅靠租金過活。《聯合晚報》報道，這名婦人於2008年金融海嘯期間，將自己的組屋租出去，她初時一心打算只會在機場逗留數晚，自備衞生用品、衣服及食物等等，但這樣一天天過去，她就這樣在機場過了8年。她稱機場內旅客來來去去，自己從不會感到孤獨。她一直靠租金過活，直至現在她仍堅持自己只會短暫留在機場，「我考慮賣出我的組屋，申請一個兩房單位，讓生活過得自在一點」，不知道為何最後未有實現這個計劃。樟宜機場表示，職員會定期巡邏，看看是否有人以機場為「家」，如有發現便會上前了解情況，盡可能提供協助，例如是轉介他們到福利部門。有網民質疑機場方面，有人竟然在機場「住」了八年，認為保安有漏洞。新加坡Stomp網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170107/19889424

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名店撤租娛樂行 傳劈租六成放租

1 : GS(14)@2017-06-26 17:17:08

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3926&issue=20170626
【明報專訊】西貢清水灣一帶新住宅供應不多，近日推售的新世界（0017）傲瀧，整個地盤面積超過72萬方呎，屬中低密度豪宅，兼群山環抱，為住戶打造綠色低密度生活環境。傲瀧主打3房至4房大戶，近半數單位為特色戶，其中地下連花園單位最受買家歡迎。

明報記者 林尚民

攝影 劉焌陶

由27幢中、低密度住宅大樓組成的傲瀧，合共提供680個單位，戶型涵蓋1房到4房間隔，適合不同需要的買家，惟當中實用面積409至469方呎1房戶、以及實用面積674至726方呎兩房戶，分別只設25及14伙，佔樓盤單位總數僅3.7%及2.1%。

反觀項目主打的3、4房則分為多種戶型，3房戶實用面積870至1848方呎，可細分為3房及3房三複式（3層高設計），共有341伙，佔總數超過五成；4房戶更可細分為4房、4房複式及4房三複式，實用面積1391至3372方呎，共有300伙，佔總數約44%。

近半單位屬特色設計

由於傲瀧是區內罕有大型項目，發展商為增加獨特性，在680個單位中，設有301伙特色單位，為現時市場上最多特色戶的大型樓盤，包括地下連花園單位、連平台單位、頂層連天台單位、花園複式戶、頂層複式戶、頂層三複式戶。

發展商早前開放兩個現樓示範單位，其中一個屬實用面積1837方呎、連1646方呎天台的8座7樓B室，單位採4房雙套間隔，大廳面積約550方呎，加上樓層高度達3.5米(逾11呎高)，空間感十足，而單位內設超過5米闊的環迴露台，採用全落地玻璃趟門設計，拉開後把室外的青翠山景引入屋內，亦感受到大自然的氣味，感覺有如置身花園洋房一樣。

樓層高度超過11呎

單位內所有房間同享翠綠山景，主人套房擺放不少雅致家具，配合室外自然氛圍，而大廳旁的細房設落地玻璃趟門，戶主可直接通往露台感受戶外氣息，而毋須經過客廳。

單位採用雙廚房設計，其中一個屬於傳統有梗牆廚房，而客廳位置則設有開放式廚房，設微波爐、酒櫃等，可作早餐區，亦可與三五知己把酒談心。發展商同時開放一個交樓標準示範單位，為實用面積1399方呎連1841方呎天台的8座7樓A室，單位間隔與有裝修的B室相若。

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「風之子」銅鑼灣舖 劈價三成放租

1 : GS(14)@2017-09-18 11:52:51

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6193&issue=20170918
【明報專訊】零售市道經歷多年寒冬，至今仍然未見明顯好轉，部分數年前低價租出之舖位，租客已先後撤走，而有關舖位亦再次淪為吉舖，例如有「風之子」之稱的前香港拳王杜恒霖於2014年租用的銅鑼灣波斯富街17至19號地下及1樓舖位，近月經已「丟吉」，業主永倫集團或有關人士最新以72萬元放租。

杜恒霖旗下FFG曾以百萬租用

上述舖位為銅鑼灣波斯富街17至19號地下及1樓，面積共約4000方呎，多年前的租客為連鎖快餐店BURGER KING，但至2012年底，BURGER KING遷出，舖位即淪為吉舖，「丟吉」近兩年後，由杜恒霖旗下的Fight Factory Gym（下稱FFG）租用，當時有指月租約100萬元，較業主叫租低約8%。不過就現場所見，FFG早前已結業，代理指，該舖位最新於市場上放租，叫價約72萬元，較FFG租用時的舊租低約28%，呎租約180元。

找換店棄租信和中心舖 放租價減三成

事實上，舖位劈租於數年前已出現，當時亦先後已有不同舖位以低價租出，不過，除上述FFG舖位外，一間找換店於2015年「頂租」的旺角信和中心地下前九龍表行舖位，部分樓面現於市場上放租，叫價12萬元。

資料顯示，今次淪為吉舖的信和中心地下G28號舖，連同毗鄰的G29號舖，原由九龍表行租用多年，至2013年再續租，當時月租約20.5萬元，但至2015年九龍表行決定棄租，並由一間找換店以月租約18萬元租用其中的G28號舖。不過，事隔兩年，有關之找換店早前已結業，舖位亦重新放租，現叫租12萬元，以舖位面積約130方呎計，呎租約923元，較舊租低約33%。

葵涌宏達工廈地廠逾億易手

另外，美聯工商區域營業董事李麗嫦表示，葵涌大連排道21至33號宏達工業中心地下1室，面積約1.3萬方呎，以1.08億元易手，呎價約8308元。李指，買家為宏益香港萬事得代理，早年已曾大手購入華榮工業大廈約1.94萬方呎地廠作自用，現因有意擴充業務，加上有感地廠用途廣泛，並具再活化概念，故決定再度入市，購入上述物業作自用；而是次成交買家需繳付雙倍印花稅約918萬元。

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