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煥然壹居準買家 為何放棄揀樓?(2016/4/21)林本利

2016-04-21  NM

近月市建局開售啟德發展區的煥然壹居,銷情極其冷淡,只有約三成買家認購,平均每日售出十多個單位,發展商被迫要延長揀樓時間。

筆者看見這個滯銷情況,實在感到意外。萬多個申請人士在一月遞表申請時,不是已經知道樓價,清楚自己是否負擔得來?為何有機會在頭幾天揀樓,可以揀自己心儀的單位,甚至是定價偏低(underprice)的單位,居然會放棄揀樓?

沒有人知道未來的樓價走勢,到底是從高位下跌兩三成,抑或像一些分析員所述,會下跌五六成。但對於用家來說,若能夠避開摸頂買樓,在樓價下跌一成多時,再以14%折扣價買樓自住,樓盤鄰近沙中線啟德站,最高還可以按九成,下月便可入伙,首批準買家為何不嘗試揀樓,看也不看便放棄機會?

筆者以為,今次大批準買家放棄揀樓,是被傳媒誤導。市建局突然提早在4月5日開始揀樓,令人以為發展商看淡後市,趁其他私人地產商還未推出樓花前搶先清貨。

此外,傳媒報導煥然壹居的售價時,只強調開售價維持不變,令人有錯覺以為市建局沒有跟隨樓價下滑而調低售價,令買家買貴了。但事實上,市建局已經透過將折扣率由20%下調至14%,令各單位的「市價」下調7%;若與去年九月樓市高峰期的市價比較,更下調了13%,與大市跌幅相若。

煥然壹居的定價是按照去年12月18日,美國宣布加息後的市場估價,呎價約13,750元,以八折出售,即約11,000元。當時中原指數已由去年九月的高位147點,下跌至137點,跌幅約7%。換言之,同區的新樓呎價由高峰期接近14,785元,下跌至13,750元,市建局再打個八折,買家只需要付出呎價11,000元便可購得與私樓一樣的單位入住,較高峰期的呎價低26%!

到今年4月,市建局因應市況變動,中原指數由去年12月定價時的137點,繼續下跌至127點,再跌約7%,於是便將折扣率由20%調低至14%,平均售價維持約11,000元一呎,但市價由13,750元下調至12,790元一呎,日後買家在公開市場上出售單位,只須補回14%,而非20%差價。傳媒的報導只強調折扣價沒有因應樓價下跌而下調,沒有指出「市價」其實已由高峰期下跌13%有多!

正如之前所說,沒有人知道今次樓市調整最終會跌多少,煥然壹居的首批準買家,能夠以較高峰期低13%的「市價」,以及低26%的「折扣價」上車,售價是能力負擔得來,若揀到一些座向和景觀較佳,定價偏低的單位,又可以多賺幾個百分點,又為何不珍惜揀樓機會。

自2013年,政府拍賣多幅啟德住宅地(包括港人港地),平均呎價由5,000多元至超過6,000元,若加上建築成本和發展商的利潤,日後售價肯定超過11,000元一呎。煥然壹居的準買家能夠以11,000元呎價入市買新樓自住,實不應隨便放棄機會。而市建局即使能夠清貨,估計售樓收入亦只可以抵銷24億元發展成本,根本無利可圖。

煥然壹居原本屬私樓,現在以資助房屋出售,完全是出於梁特首的長官意願,市建局被迫奉陪。今次滯銷,市建局日後自然有藉口不再奉陪,準買家今次放棄揀樓機會,恐怕日後再無類似機會。

c曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

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新居屋無示範單位揀樓才有樓書價單 輿論斥反智

1 : GS(14)@2016-02-15 17:42:57

■興建中的沙田嘉順苑將提供248個單位。資料圖片


【本報訊】樓價下跌,勢必影響新一批資助房屋的銷情。房委會及房協最新一批3,677個資助房屋單位最快本月29日接受申請。為節省成本及加快銷售進度,房委會將不設示範單位;7月揀樓前更不會提供正式的售樓說明書及價單,只提供簡化版屋苑資料單張。前「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」成員批評,房委會做法不能接受,認為政府立法規管私人發展商,也要以身作則,提供示範單位、價單予市民參考。記者:譚靜雯



房委會與房協月底一併推售3,677個資助房屋單位,三個屋苑分別為天水圍屏欣苑、沙田嘉順苑及綠怡雅苑。房委會有2,657個新居屋單位,包括屏欣苑及嘉順苑,實用面積由376至574平方呎不等。房委會興建的發展項目不受《一手住宅物業銷售條例》規管,但當局近年推售剩餘居屋或出售首批新居屋時,都按條例在申請期開始前7日,為買家提供發展項目的售樓說明書、價單資料,也會設示範單位供買家參觀。



稱省成本加快銷售速度


不過,消息人士透露,由於上次復售首批新居屋時,花費大量成本、人手印製售樓說明書。為加快銷售速度及節省成本,今期居屋將不設示範單位,只會有虛擬示範單位短片及室內間隔模型。新一批居屋的銷售資料更分兩階段派發,第一階段由開始接受申請7日前起,直至申請期結束,房委會只會提供兩個居屋發展項目的基本資料及售價概覽。至於正式的「售樓說明書」及詳細價單資料,需待今年7月正式揀樓時才會向準業主發放。今期新居屋房委會與房協一併售樓,申請人只須遞交一份申請表,就可同時申請購買房委會或房協的資助房屋單位。而房協則受一手樓條例規管,將為買家提供詳細的售樓說明書,也會在房協長沙灣辦事處設示範單位。申請人不論是購買房委會或房協的單位,在遞交申請表時,需以劃線支票或銀行本票繳交200元申請費,支票或本票抬頭必須寫明「香港房屋委員會」。前「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」成員、城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,督導委員會當時曾爭論房委會出售居屋應否獲豁免,批評房委會出售新一批居屋不設示範單位。



學者:政府應以身作則


潘表示︰「如果嗰時知道房委會唔跟,應該唔會畀佢哋豁免。」他認為政府立法規管私人發展商,也要以身作則。公屋聯會主席王坤批房署的做法反智,指置業是人生重要決定,「邊有可能到揀樓先正式有樓書派」,他要求房委會重新考慮提供示範單位。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160215/19491605
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煥然壹居揀樓客全甩底

1 : GS(14)@2016-05-19 02:27:19

【本報訊】市建局首個資助房屋項目煥然壹居首次錄得零成交。一直被指滯銷的煥然壹居至今已售出逾300個單位,市建局昨邀請了約40名申請者到場揀樓,結果全數「甩底」,故整日無單位售出,仍有22個單位未售。



擬放寬單身可揀兩房戶

市建局發言人透露,昨日錄得零銷售,是自上月5日開售以來首次,故338個單位至昨日仍剩下22個未售。據了解,當局規定單身申請者只能選購一房及開放式單位,而上周四一房單位已全數售罄,只剩兩房單位,故由上周五起市建局只邀請家庭申請者到場揀樓,當日仍有4個單位售出,昨日市建局原本邀請約40人到場,但最終無人到場揀樓。市建局早前已將銷售期延至本月19日,若當日仍未賣清單位,局方會給予所有放棄選購的申請者多一次機會於20日再次揀樓。有市建局非執董建議,如在20日所有家庭申請者再次到場揀樓後仍有單位未售出,可考慮放寬讓單身申請者亦可揀選兩房單位,如仍有剩餘單位才改以市價出售。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160517/19615004
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特快公屋編配 月底起揀樓 4.3萬人爭獨住凶宅

1 : GS(14)@2016-09-10 13:44:04

【本報訊】公屋輪候冊申請宗數逼近30萬,基層市民為加快上樓甘願入住凶宅及鄰近垃圾房等不受歡迎公屋。房屋署最新數字顯示,新一期特快公屋編配計劃接獲約84,200份申請,超額75.5倍,當中逾半更是單身申請。今年將推出約1,100個單位,據悉約10個曾發生兇殺或自殺案,署方最快本月底率先安排合資格的二人或以上家庭揀選單位。記者:譚靜雯



今年特快公屋編配計劃由7月20日至8月9日接受申請,房署發出約20萬封邀請信予合資格申請人,主要是公屋輪候冊上的申請者,並符合公屋申請中7年居港年期規定等的人士。



超額申請75.5倍


今年相關計劃接獲約84,200份申請,超額75.5倍,申請數字也較5年前急增近八成,當中約43,200宗,即逾半申請者是單身人士。近年輪候公屋時間越來越長,不少基層家庭為加快上樓,甘願入住凶宅及鄰近垃圾房等不受歡迎公屋。過去三年特快公屋編配計劃申請宗數不斷增加,2013、2014及2015年分別收到7.67萬、8.59萬及8.94萬宗申請。房屋署回覆《蘋果》查詢時表示,今期將有約1,100個公屋單位納入特快公屋編配計劃,據了解當中約10多個曾發生兇殺及自殺案,署方最快本月底公佈有關單位詳情及租金等資料。在計劃下,輪候冊申請人可獲得提早入住公屋機會,署方更按照單位空置年期提供租金優惠,最多有12個月的半租優惠。房署將分批安排合資格人士揀選單位,首批二人或以上家庭申請者可於本月底開始揀選單位,其後才到一人申請者。過去一年,公共屋邨發生不少倫常慘案,包括去年底沙田沙角邨綠鷺樓一名患思覺失調男子,用18厘米長利剪刺死母親;今年初葵涌石蔭東邨蔭興樓一單位也發生雙屍案,一名37歲男子與男性友人在睡房燒炭自殺身亡。除凶宅外,部份單位因靠近垃圾房、沒有升降機、受白蟻等蟲患影響、前住戶被追債或受鄰居滋擾等,被列入不受歡迎單位。公屋聯會主席王坤稱,現時公屋輪候冊申請宗數越來越多,輪候時間長,但受鉛水事件、天氣等因素影響,公屋供應未有顯著增加,「好多人等唔切惟有申請特快公屋,咩單位都好,最緊要上咗樓先。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160910/19766334
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景泰苑下周四揀樓今起有價單

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:04

■首個綠置居項目景泰苑位於新蒲崗,最平首期4.7萬元可上車。邱仲權攝



【本報訊】僅得857個單位、以市價六折出售的首個綠置居項目新蒲崗景泰苑,房屋署下周四將安排首批80名合資格申請人到樂富房委會客務中心揀樓。今次景泰苑銷售安排沿用新居屋的做法,在揀樓前7天、即今日起為買家提供發展項目的正式售樓說明書及價單等詳細資料。



最快年中入伙

景泰苑屬罕有市區屋苑,共有857個單位,面積由192至494平方呎不等,只供綠表公屋戶購買。屋苑單位以市價六折定價,售價由94萬至298萬元,平均呎價約5,658元;若以最平94萬元開放式單位計算,首期4.7萬元便可「上車」,屋苑最快今年中入伙。房署昨日起已經按揀樓次序發信予合資格的綠表申請人,下周四將邀請首批、即約80名申請者到樂富客務中心揀樓。景泰苑去年接受申請,當局收到1.62萬份申請,包括多達3,800名單身申請者,超額認購約17.9倍,綠表申請數字也較上一期新居屋收到約4,100份大增近3倍。揀樓次序方面,署方預留400個單位供「家有長者」的家庭申請人先揀樓,其次為一般家庭,兩個類別合共757個配額,相當於約每16人爭一個單位。另今次也預留100個單位予單身人士,惟申請超額37倍,相當於每38人爭購一個單位。為節省成本及加快銷售進度,申請期間,房署未有提供正式的售樓說明書及價單,只提供簡化版屋苑資料單張。但今日起署方將於樂富派發景泰苑的售樓說明書及價單,申請者也可於屋苑網站瀏覽和下載。房署提醒,揀樓當日申請者需帶備選樓通知書、身份證正副本、英文通訊地址、現居公屋單位租約或租住證,以及所選購單位售價5%的定金等。該筆款項須以銀行本票繳付,票上註明支付予「香港房屋委員會」。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示,今次綠置居計劃並不如居屋般在房屋條例下獲豁免申請人聘請律師,故需要按照現行法例,樓價100萬元以上的單位,申請人須自行聘請律師處理買賣手續。■記者譚靜雯




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170105/19886905
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景泰苑首日揀樓 298萬樓王賣出中高層兩房東南戶沽清

1 : GS(14)@2017-01-13 08:09:00

■不少景泰苑準業主昨早8時半已抵樂富銷售中心,場面墟冚。陳善南攝



【本報訊】僅857個單位的首個「綠置居」項目新蒲崗景泰苑,房委會昨安排首批合資格的綠表公屋戶揀樓,全日共售出58個單位。景泰苑「樓王」、向東南方的兩房大單位31樓15室,售價297.6萬元,開售不足半小時已瞬即售出。而最新成交紀錄冊顯示,景泰苑向東南、即面向啟德及維港的10及15室中、高層單位,因景觀開揚備受買家歡迎,首日已被搶購一空;至於有機會望到鑽石山墳場的5、6室單位,銷情慘淡,全日只有一宗成交。記者:譚靜雯政府兩年前於施政報告提出綠表置居先導計劃,將新建公屋以市價六折售予綠表公屋戶,首個項目以新蒲崗景泰苑為試點。房委會早前攪珠釐定申請人的揀樓次序,昨安排首批80名中籤者到樂富房委會客務中心揀樓。全日有65人出席,售出58個單位,出席率高達八成。不少合資格的幸運兒昨早8時半已抵樂富,場面墟冚。部份買家不用半小時已選購單位,並即時到銀行辦理本票,再折返簽署臨時買賣合約。房委會成交紀錄冊顯示,景泰苑向東南方、即面向太子道東、啟德及維港方向的10及15室的中、高層兩房單位,因景觀開揚受歡迎,首日已被搶購一空。至於有機會望到鑽石山墳場的5、6室單位,全日只有18樓5室的單位成交,售價約111萬元。而最便宜售94萬元的開放式單位,雖然首期不用5萬元便可上車,但仍冇人吼。售樓書顯示,景泰苑毗鄰采頤花園,主要為一房及兩房單位,向南或東南方單位緊貼繁忙的太子道東,低層已裝隔聲鰭阻噪音,向西則為工廈景;東北方向部份單位或望到鑽石山墳場。屋苑最快年中入伙,鄰近日後落成的港鐵啟德站,惟入伙後需依賴距離約15分鐘步程的鑽石山站。


補地價折扣 調至五五折

準買家林先生去年抽中天水圍居屋,但因「唔啱心水」未有上車,今次他與岳母一同申請綠置居並成功,終購買面積約400多呎、售價約280萬元的兩房向西南單位,準備一家四口居住。他坦言現時與妻女以月租約8,000元租住樂富一唐樓單位,未來終可與岳母團聚,他更準備約15萬元繳付首期,料每月要供款約1.3萬元,若日後銀行加息,也有信心可應付,「?家租樓都係幫人供樓,不如每月加多幾千蚊,層樓係我自己」。景泰苑樓高32層,共857個單位,實用面積由192至494方呎不等。單位以市價六折定價,售價由94萬至298萬元。近月樓價上升,房委會昨指景泰苑單位市值較去年7月定價時上升約10%,折扣率由原來的40%調整至約45%。在現行定價不變的機制下,只會調整折扣率,即日後業主補地價折扣率由六折,調整至五五折。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170113/19895599
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【揀樓攻略】荃灣柏傲灣 分體式廚房點煮飯

1 : GS(14)@2017-01-22 02:14:06

萬科及新世界發展的荃灣柏傲灣昨日首推400伙,全郭沽清,同日加推199伙,星期二再賣樓。首批單位遍及兩座開放式至四房大戶,今次發展商亦引入「一口價」策略,部分同座同座向的單位,不為樓層高低,都統一以相同價發展,當中包括今次最受人談論的Tower2B A分體式廚房單位。由3樓至26樓,定價皆為921.8萬元,實呎1.673萬元,折盡則為719萬元或實呎1.305萬元。理論上,抽得好籤,揀高層有着數。至於所謂分體式廚房,是廚房一分為二,一邊是鋅盆,隔條走廊先到煮食爐,簡單煮個即食麵,先去鋅盆攞水,然後去另一邊開爐。有網友笑言如果要煮飯,步驟如下:1)首先雪櫃係煮食爐那邊,去雪櫃取野出來後,要過對面廳洗。2)洗完再過對面煮。3)煮好喇,碟放係邊呢?碟係鋅盆個邊既櫥櫃,又要過對面拎。4)碗碟如果擺爐頭個邊,咁洗完碗一樣又要搬過去?5)如需要洗既蔥蒜呢類點安排呢?真係好考功夫。在鋅盆個邊洗完後全部一起拎過去?但係爐頭個邊係冇料理台,擺邊?每個流程都好唔順,煮餐飯來來回回行咗一公里路,說實話,媽媽會很累。今次發售的開放式至兩房單位,全部皆是開放式廚房。甚至三房單位, Tower2B B單位(765呎),以及Tower1B C單位(646呎),都是開放式廚房設計。對於鍾情在家煮飯,有囝囡的換樓家庭客,這戶型可能並非心目中的首選。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170121/19904206
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啟德買家不滿「揀樓時好趕」

1 : GS(14)@2017-01-23 07:42:59

■啟德買家李先生指揀樓時間好趕,「一坐低,連飲啖水的時間都冇」。 陳善南攝



【本報訊】新盤繼續熱賣,昨日次輪銷售122伙的中海外(688)啟德1號2期,結果順利沽清,但有買家指「揀樓時好趕」,直言「一坐低,連飲水的時間都冇」,發展商承認好多客在數十秒內便買,反映有市場需求。



■啟德買家林先生稱單位是兒子買給他作自住,首期同供樓都由兒子負責。 陳善南攝

項目累沽310伙 考慮加推

啟德1號2期兩輪共銷310伙,料套現近32億元。中海外地產董事總經理游偉光昨表示,項目開售兩小時之內已全部揀樓,當中31伙三房單位最快沽清,大手客超過10組,會研究短期加推,提價空間亦有待研究。花逾1,500萬元買入三房單位的買家李先生批評買樓程序。他直言,昨日的揀樓時間好趕,「一坐低,連飲水的時間都冇」,他相信是發展商的銷售策略,連考慮的時間都冇。游偉光昨日都直言,揀樓速度明顯快了,亦承認好多客戶在幾十秒已揀樓,他的解釋是買家早已預備了首選、備選單位,令售樓節奏更明快。昨日也出現兒子買樓給爸爸作退休自用,買家林先生表示,自己本身無物業,毋須付辣稅,首期同供樓都由兒子負責。發展商指,有見市場對大單位需求殷切,項目低座的四房戶,將以招標形式出售,這批包含垃圾房及電梯大堂作實用面積出售的單位,暫未有具體銷售細節。新世界(017)荃灣柏傲灣售樓處繼續逼爆,一度有過百人等候參觀示範單位,發展商指單日錄得逾2,500人參觀。消息指出,至昨晚9時,項目暫錄逾1,300個登記,超額5.5倍,今日下午6時截票,周二開賣199伙。至於新地(016)元朗Grand Yoho2期則繼續唧牙膏式賣樓,今日將發售4伙特色戶及42伙標準單位。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170122/19904840
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3新盤6日推875伙 半年來首見 星漣海MONTEREY周五開售共560伙 匯璽最快周六揀樓

1 : GS(14)@2017-03-14 09:41:10

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9159&issue=20170314
【明報專訊】上周四3個新盤同日開價掀起一手盤戰幔,新地(0016)南昌站匯璽、會德豐(0020)將軍澳MONTEREY及長實地產(1113)馬鞍山星漣海3盤,過去5天已推770伙,連同匯璽日內加推最少105伙,3盤6天共推約875伙,推出單位數目之多為半年來首見。3盤過去4天暫共收逾1.1萬票,凍資逾17億元。

明報記者 方可兒、林尚民

MONTEREY及星漣海已兩度加推,MONTEREY繼周日加推93伙後,昨日再度加推93伙,累推372伙,佔全盤926伙四成,將於周五開售;星漣海於周六加推49伙後,昨再加推46伙,同於本周五「曬冷」開售已推188伙,同佔全盤454伙約四成。新地亦稱會於日內加推南昌站匯璽至少105伙,3盤若開售全數已推單位,料將共涉約875伙。

對上一手交投最旺周末,要追溯至去年9月初,當時正值3盤同期開售,包括中海外(0688)啟德1號、華懋將軍澳海翩匯及新地元朗Grand YOHO(次輪銷售),該周末錄約1177宗一手成交,套現約90億元。

3盤4天暫收1.1萬票 凍資17億

匯璽過去4天累收約5700票,若以首批210伙計,超額26倍,無論票數、凍資金額及超購倍數均為3盤之冠。新地代理總經理陳漢麟表示,項目日內將加價加推不少於105伙,以4房為主,並引入建築期付款辦法,最快本周六展開首輪銷售。

至於MONTEREY收逾4500票,連同昨加推之93伙,累推372伙,超額認購11倍。項目昨以折實14,672元加推新一批單位,部分加價約2%。會德豐地產常務董事黃光耀表示,新一批單位折實價465.5萬至1750.6萬元,折實實呎由12,136至20,766元。累推372伙市值逾38億元。

匯璽新增建期付款

另一邊廂,星漣海周五發售188伙,暫累收約1500票,超額約7倍。長實地產投資董事郭子威表示,新加推單位較首批加價約2%,188伙計市值約38億元。據銷售安排顯示,當中有124伙保留予購買兩伙或以上的大手買家,佔開售伙數約六成半。價單顯示,新一批單位平均每呎定價為19,746元,定價1339.8萬至3476萬元,實呎17,432至21,430元。

君柏加價近五成 推新優惠

另長實與帝國合作的亞皆老街君柏,部分單位定價較1年前貴近五成,但同時新增多項優惠,如即供可減樓價28%(原計劃為6%),發展商代繳全份買家印花稅及從價印花稅,最高即成交價30%(原本最高為15%)。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327959

匯璽購三伙豪客獲優先揀樓

1 : GS(14)@2017-03-23 06:20:09

【本報訊】新地(016)南昌站新盤匯璽昨加推207伙,部份單位較首批漲價一成。項目本周六將推售312伙,最先揀樓的「頭等隊」A1組別買家必須購買3伙四房戶,較首輪的硬性要求多出1伙四房,以該組別最平的3伙2A座低層四房戶計算,即使折盡優惠,買家仍需購置近7,620萬元的物業方有資格進入「快速揀樓通道」。新地副董事總經理雷霆表示,匯璽本周六的賣樓安排是考慮過首輪銷情、客源分佈、買家意願。對於首輪全數A2組別買家(有意購買1伙四房戶及1到2伙其他戶型單位)食白果,雷霆表示「我保證(今次)A2組一定有人買得到!希望今次銷售安排盡量滿足市場需要。」不過,今次A2組別買家需要購買至少2伙四房戶,門檻同樣提高。據價單顯示,匯璽昨日加推的1A座36樓A室,實用1,503方呎,定價4,667.1萬元,而月初推出的樓下單位定價4,173.5萬元,加幅逾一成。市傳累收近4,000票,賬面超額登記逾11倍。恒地(012)昨將長沙灣海柏匯及南昌一號約20伙加價,當中前者計及削減優惠,半年加價14%,高層214方呎劏房折實價由不足400萬元,躍升至447.46萬元,呎價2.1萬元。


上環新盤一房戶1,177萬入場

太古A(019)前大班簡基富旗下的上環單幢盤鴨巴甸街28號,昨推首批30伙,全屬407方呎一房單位,折實平均呎價34,397元,較太古地產(1972)去年推出的西半山殷然高出逾三成。項目最平的5樓南室折實1,176.7萬元,呎價28,912元。發展商指將設大手組別,每名買家最多購4伙。另外,會德豐發展的將軍澳Monterey今發售168伙,累收逾5,000登記,平均近30人爭1伙。【新盤動向】手機用戶請按:http://bit.ly/adproperty?inapp=1




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170322/19965896
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