有見樓價跌勢已成，近來不斷有聲音要求金管局放寬「辣招」。然而，金管局一直不為所動，樓市繼續死寂。 為賣樓去貨，發展商實行「自己按揭自己造」﹗上月開始，多間發展商利用自己旗下財務機構，向買家提供超筍一按優惠。其中嘉里推售屯門「滿名山」，竟然免入息審查、免壓力測試，兼且頭五年免供本金！即是說，「零收入」都可以上車，即時觸動金管局神經。 而最踩界的，是沒有了按揭成數的金剛罩，買家想買幾多就幾多。本來已脆弱的樓市，將更難掌握，慢慢推向樓市懸崖。 為極速散貨，發展商已無所不用其極。今次最進取的竟然不是長實，而是輪到一向較為保守的嘉里集團出手。嘉里位於屯門掃管笏的「滿名山」，賣點是位處貴族學校哈羅隔籬，入場費三、四百萬元，看似非常吸引。不過樓市近年水盡鵝飛，項目一千一百伙，賣了半年，仍即牙膏般未賣完。 兩星期前，嘉里開始推出一個名為「1838」的一按計劃，除了免入息審查及壓力測試外，頭十三個月更不用供息供本，其後兩年亦繼續免供本，只需供一釐息。假設買入一個四百萬元單位，首期便只需八十萬元，其餘三百二十萬元由發展商借出，第二至第三年的供息成本，只是二千幾元！到第四及第五年才增加至萬三元左右，其後買家才要搵銀行做按揭，抬錢贖回單位，簡單講就是變相「貼埋大床」引你上車。 嘉里職員叫記者「做數」 記者致電嘉里「滿名山」售樓部查詢，職員極力游說這個計劃，坦言可讓買家投資搵錢。只要過了政府規定的三年雙倍印花稅期限，待樓價升就可賣出去，她笑說：「第一年唔使供，第二、三年供一釐息咋，幾千蚊之嘛，我諗唔會供唔到嘅。有好多客諗住樓價升就會賣咗佢，或者到時出面有按揭優惠，但期間你租俾人可以賺租。」由於五年後就要還錢給發展商，買家屆時想上車自住，就要找銀行上會。記者訛稱收入不穩，擔心五年後都難以找到銀行肯借錢，職員竟這樣暗示：「我哋俾呢三年時間你，你點都會有一條好嘅數，給你俾銀行去借錢，咁呢個就真係要自己預備了，咁你應該明我講乜嘢啦。」他接着說的更驚人：「你做生意嘅時候，條數可做靚啲，其實銀行睇你三個月至半年的入息，你呢幾個月，你自己做生意嘅時候，你有啲數自己做囉。你自己account（戶口）嗰啲，睇你點樣做法，總之你點都有一個可以搵銀行借到錢嘅做法。」整個計劃，最觸動金管局神經的，是金管局本來已向銀行綁上按揭成數限制，但發展商因不受限，公然視作透明。此計劃並無限同一買家可買幾多個單位，在現場負責推銷的經紀透露：「就算你已揸住五層樓、十層樓，又或今次你一次過想買兩間，你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬嘅，你造五成按揭，你都要拿六百萬出來，點解你唔將呢六百萬斬開，喺呢度買六間呢？所以上星期好多人買兩三間。」計劃推出後，市傳有買家一次過買入六個單位投資，完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖，為樓市埋下了一個深水炸彈。 買家包括地盤工人 在嘉里力谷之下，「滿名山」兩個星期已沽近六十多伙，當中有九成買家採用此計劃。上週六，記者前往位於MegaBox的滿名山銷售處，上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊，包括年輕情侶、年長人士、一家幾口等。不過，究竟用此類計劃的買家，有幾多實力？記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他，月入兩萬多，太太是家庭主婦。一家三口，只有他一個人搵錢。堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位，選用這個免入息審查八成一按計劃，要付的近八十萬首期亦是向家人借來的。他說：「平時都有儲錢，但多數用喺BB度。我看好樓盤升值潛力，就打算買來投資。」當三年後樓價升，陳先生當然笑呵呵，但假如到時沒有買家承接，陳先生又未儲夠錢贖回單位，便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還，他每個月要向銀行供一萬四千多元。收入只有兩萬多的他，完全不符合銀行的壓力測試規定。事實上，做地盤的他收入不穩，要向銀行上會亦屬高難度。而當陳先生要斷供的話，單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回，變成銀主盤在市場拍賣。 長實流水賬當入息 除了嘉里，長實旗下多個樓盤，如元朗的「世宙」、紅磡「VIVA」及「悅目」等新盤，都推出「8成按•無壓力」的一按付款計劃，一按最高貸款額佔樓價五成。表面上，長實要求有入息審查，較嘉里嚴謹，但實質都是數字遊戲。記者前往長實VIVA售樓處查詢，職員教記者做流水賬，公司會接受，「你有沒有流水賬呀？自己入番錢俾自己。」記者稱過去一段日子收入不穩，他指由於樓盤在明年三月才要上會，還有時間做靚條數，「這裡有個好處，是不用即時供，其實條數仲可以做靚一點。現在先付百分之十，跟住的九成，就在出年四月前才繳付。你還有成年時間去做靚條數，變相你之前的數都是不太緊要。一年的流水賬都OKo架喇。」流水賬點樣做？他說：「你最緊要自己入番票俾你自己，唔好入現金，最好入票，叫做出糧俾自己，都是一份工啫，咁有個入息咪搞掂囉！」 世宙撻訂之冠 過去一年，發展商把新樓減價近一至兩成，加上層出不窮的按揭優惠，一手樓市場表面上交投仍然十分活躍。然而，記者翻查過去一年推出的新盤，撻訂的數目亦相當驚人，當中尤以位置偏遠的元朗細價樓「世宙」及紅磡的「環海東岸」最多，分別達二十三及二十個。此類樓入場費只需二、三百萬，但相比豪宅，撻訂比例更多。據區內經紀指，撻訂多是因為有部分準買家未能找銀行上會，反映買家能力參差。現時發展商推出一按優惠，進一步吸納這類買家，他日撻訂，又或單位成為銀主盤的機會大增；紀惠集團行政總裁湯文亮表示，推出這些計劃發展商最着數，因為進可攻、退可守，「第日收番個單位當二手樓重賣，仲唔使守咁多賣一手樓嘅規則，成本唔多！」一手多撻訂，二手樓市亦元氣大傷，跌最甘的太古城呎價年初至今已跌9%。 與用家對賭 湯文亮認為發展商此舉，其實是與用家對賭樓價，「如果樓價上升，咁發展商咪賺少咗，但如果樓價下跌，發展商成功去庫存。對於買家嚟講，如果升，佢賣咗都有賺，但如果樓價跌，佢蝕嘅係百分之二十嘅首期，但都賺咗住。呢個期間，買家可以儲錢，儲到一筆錢，到要贖回嘅時候，都俾到一筆。」而他認為發展商一方面亦是「buy time」，賭金管局在三年內放寬辣招。屆時這批買家就可以找到銀行承造按揭：「三年時間，我唔信金管局都唔放寬辣招！」自這些一按優惠出籠後，金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商，但關注銀行對地產商的融資風險，若情況持續，會與銀行跟進，衡量銀行的風險管理是否要做多些功夫。金管局只出口術，未有發出警告，湯文亮認為反應不算太激烈，因為金管局現階段的確未能放寬辣招，陷入進退兩難的局面。「樓價雖然係跌咗，但係按揭保險嘅每日平均宗數，依然係上升緊，即係代表市場仲有一批購買力，如果金管局現階段放寬辣招，引晒購買力出來，樓市來個大反彈，金管局咪俾人鬧囉！」 對賭樓價發展商推新按揭「賭局」 2015年2月樓市炒到癲，金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖宣布700萬元以下自住物業，按揭成數降至6成，仲收緊埋壓力測試。 2015年－2016年市民開始轉搵財仔借錢買樓。 2016年5月地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山，提供的按揭計劃最出位。這個「1838」按揭計劃，不用入息審查，不用壓力測試。而且借出8成一按，年期5年，其間只需要供息，不用供本。假設買入$400萬單位，地產商借足$320萬。第1年不用任何供款，第2至3年的月供，只需供息$2,667，第4至5年也只是供息$13,333。 〈5年後〉假如樓市升：其間租出單位收息，5年後再賣出單位，即時財息兼收。這計劃有九成買家選用。假如樓市跌：由於發展商只借5年，第5年就要搵銀行或財仔，還錢給地產商。如果是零入息上車，供不起樓地產商便會收回，屆時地產商可追差價。而地產商收回後，可以當二手樓賣，不受新樓監管條例限制，自由度更大。 撰文：梁佩均、黃嘉慧攝影：林志謙攝錄：林志謙、關永浩[email protected] | ||