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強勢股的注碼控制與持貨信心的問題 goldone


http://hk.myblog.yahoo.com/goldone04/article?mid=638


買入強勢股的最大心理障礙,是散戶面對升完再升的股票,多數的反應是:「嘩,都升左咁多囉!而家買咪好危險。」可惜害怕之餘又心有不甘「點穴 股」的零升幅,在眼巴巴看著股票升破了六七個整固階段之後,才驚醒:「嘩,尼隻真係股王尼喎,陳太,你買左未?」事情發生到這個階段,一切為時已晚。

怎樣才能夠克服買入強股的心理障礙?試想像,當你身家有五萬元,如果你投入全部金錢去買一隻波幅很大的股票,你會好驚好驚;相反,如果極端地只投入 五元去買這一隻「高風險」的股票,你會很心安理得,因為「蝕到渣都無」都只不過是五元而已。

這裏引申到一個問題,究竟你買入一隻所謂高風險的強勢股票,怎樣的波幅下才不會影響你的操作信心?而資產上的波幅控制,實際上是可以用「注碼大小」 來解決的。

組合一:

選股成功:

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $40,000 5% $2,000
強勢股 $10,000 50% $5,000


一年回報 $7,000  
+14.00%

選股失敗:

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $40,000 5% $2,000
強勢股 $10,000 -30% ($3,000)


一年回報 ($1,000)  
-2.00%

如要改善回報,保守投資者可以用五分一的資金買「高增長」的股票,即使揀錯「假強勢股」,該股下跌了30%,由於注碼小,整個回報都只不過是 -2%!而且仲有銀彈作反擊。

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組合二:夠信心進攻當然好,例如比較以下兩個組合的資產比例,便知道你越買得多高增長的股票,回報就越高:

組合A

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $40,000 5% $2,000
強勢股 $10,000 50% $5,000


一年回報 $7,000  
+14.00%

組長B

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $10,000 5% $500
強勢股 $40,000 30% $12,000


一年回報 $12,500  
+25.00%

但是,假若所選的「假」強勢股「爆左煲」(Risk of Ruin),你所買錯的資產越多,就越難翻身:

組合A

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $40,000 5% $2,000
強勢股 $10,000 -100% ($10,000)


一年回報 ($8,000)  
-16.00%

組合B

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $10,000 5% $500
強勢股 $40,000 -100% ($40,000)


一年回報 ($39,500)  
-79.00%

 

為了解決以上的操作缺點,你可以將注金更加分散,分別買不同類型的高增長公司,解決「單注易出事」的問題:

沒有公司爆煲

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $10,000 5% $500
強勢股A $10,000 25% $2,500
強勢股B $10,000 45% $4,500
強勢股C $10,000 15% $1,500
強勢股D $10,000 30% $3,000


一年回報 $12,000  
+24.00%

一間公司爆煲

 
  佔資產比例 年終增長 最終回報
點穴股 $10,000 5% $500
強勢股A $10,000 25% $2,500
強勢股B $10,000 -100% ($10,000)
強勢股C $10,000 15% $1,500
強勢股D $10,000 30% $3,000


一年回報 ($2,500)  
-5.00%

要避免「萬中無一」的爆煲意外和增強持貨信心,筆者建議投資者應該分散投資,因為只要選股不太差,理論上分注組合的防守性,遠遠比「一注獨贏」的贏 面為高,同時前者的資產波動亦會較少,不會令投資者輕易被震倉出局。



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買樓玩神秘 張玉珊持貨億五

2011-8-4  NM




近年三分二時間都留守國內,發展 其修身堂內地市場的張玉珊,上月尾在助手陪同下,現身ICC,到樓上的新樓盤瓏璽睇示範單位,貴客到,發展商安排獨立時間讓張玉珊慢慢睇,避免受騷擾。張 玉珊睇的2,640呎單位,樓價近億。近幾年,她手上持有的五個物業,全部升值,總市值一億四千多萬,升幅超過一半。有錢買樓,張玉珊卻神神秘秘,除了用 BVI公司,又搵阿媽阿哥個名登記,掩人耳目。大客專用時間

早個禮拜六(七月二十三日)上午十一時半,本刊發現張玉珊坐駕停在圓方的W酒店門外,一名地產經紀上車後,七人車駛上鄰座的ICC環球貿易廣場。原來張玉 珊要睇樓,一干人等跟隨地產經紀上了位於ICC十樓,新開賣的瓏璽示範單位。距離開放睇樓的時間早半小時,發展商卻特地撥出獨立睇樓時間,招呼張玉珊,地 產經紀為成功開單殷勤講解,全程講解冇停口。雖然瓏璽坐落大角咀地段,但因為面向維港景,低層細單位,呎價都過萬元,張玉珊睇的是二六四○呎高層單位,呎 價要四萬元,樓價過億,十分揦脷。

鍾意長揸

投資有道的張玉珊,自03年沙士之後,一口氣掃了多個豪宅,因為眼光獨到,賬面賺超過8,000萬。

阿Sa做鄰居

「Shirley有好多時間都喺內地,不過佢對投資國內房地產興趣始終唔大,反而每次返香港,撞啱都會睇樓,樓價升到癲晒,但佢仲好有信心,話睇定入貨差 唔多。舊年政府加百分之二十印花稅,打擊炒家,但Shirley買樓唔在意急放,對佢無影響,只要睇準就入市,嗰次佢都有即刻入貨,買咗跑馬地慧莉苑一個 二千呎單位,咁啱阿Sa又喺嗰時買咗隔籬單位,兩個做埋鄰居,佢鍾意速戰速決,買樓都一樣。」張玉珊身邊人說。對大型屋苑豪宅情有獨鍾,張玉珊在瓏璽示範 單位睇足四十五分鐘,之後轉場到圓方附近的另一豪宅天璽繼續睇樓。「Shirley鍾意無敵景,○四年佢買入松柏新邨,就俾成個馬場景吸引,因為單位無遮 無擋景觀好,依家間屋升咗四千幾萬。所以佢買樓都專吼高層單位,景觀同位置都好緊要。」

唔用自己名

唔豪唔吼,張玉珊的物業資產值,近年累積升幅不小,賬面已經賺近億。此外,她亦習慣用BVI公司,及親人名義買樓,掩人耳目。就有意購買近億的瓏璽,記者 上週日(二十四日)在書展向張玉珊求證,她卻大耍太極:「我成日都睇樓,呢啲係香港人嘅節目,今次咁啱俾你見到啫!(嗰日你睇埋天璽,係咪想再入貨?)未 有決定喎!(你近年買樓賺咗 成億?)你哋查到乜就寫,我無意見。」

增持股份

01年張玉珊退出娛樂圈投身商界,創辦修身堂控股有限公司(8200),成為香港最年輕的上市公司主席。04年,她為當時230磅的欣宜成功減掉100 磅,成功為公司打響名堂。近年,張玉珊積極開發內地市場,先後在杭州、北京、上海、深圳等地開設六間旗艦店,內地加盟店達101間,生意遍布全中國。今年 7月,她再購入608萬股公司股份,個人佔股權41.5%,市值6,142萬,而整間公司則市值約1.43億。此外,張玉珊早前亦成功取得SK-II內地 代理權,生意愈來愈多元化。


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揭半山舊樓收購內幕 「釘王」持貨廿載不相讓

1 : GS(14)@2016-01-20 23:46:12

2016-01-13 EW

近期樓市確立轉勢下,部份高齡舊樓依然有運行,變身搶手貨。

港島半山羅便臣道豪宅地段,近日有個單位高價易手,樓齡六十二年,毗鄰高廈屹立,缺乏重建價值,仍然不愁買家,成交價創同廈新高。原來,當中大有內幕,該單位所位處物業,相當有來頭,早年已被發展商恒基斥資購入一伙,為收購揭開序幕,業界俗稱「儲樓」,投資者更聞風而至,紛在此「落釘」,博取日後高價收購。

不過,基於「釘王」不相讓,加上當年須集齊百分百業權,才能拆樓重建,遠較現時困難得多,收樓最後功虧一簣。但持貨逾廿載仍未離場,舊樓至今仍受追捧。同樣例子,亦見於九龍旺角彌敦道核心段,一幢「迷你舊樓」,恒基曾着手收購,眼明手快的投資者,更如火如荼進駐,但最後收購不成,恒基在毗鄰發展全幢寫字樓,放棄這個迷你地盤,並意興欄柵蝕讓所購入的單位。雖然如此,該舊樓現時已變身「樓上舖」,收租可觀,買賣亦有價有市。

港島半山羅便臣道四十九B一個低層唐樓單位,近期透過黃開基拍賣行推出,物業於一九五三年落成,實用約一千一百零一呎,開價一千五百八十萬元,雖然多次拍賣,皆未到業主意向價,拍賣場上賣不成,惟準買家極具誠意,私下透過代理與業主協商,最終單位減價一百萬元成交,作價一千四百八十萬元,成交價及呎價皆創下同廈歷史新高。

名人業主星光熠熠

現場所見,羅便臣道四十九B舊樓,與四十九C共用同一條樓梯,樓高四層,共有八伙。舊樓保養得宜,體面地在這豪宅區屹立着,盡管毗鄰高樓林立,旁邊慧豪閣樓高廿九層,不過,基於附近植有樹木,由該易手的舊樓單位外望,窗外一片綠,環境清幽。

該舊樓高價沽出,吸引區內代理注意力。有代理透露,買家並非收購財團,而是對舊樓情有獨鍾的用家。

過往,該幢舊樓曾被財團吼準,發展商恒基曾於一九八八年購入四十九C低層單位,作價三百三十萬。區內代理透露,是次收購價屬無溢價交易,以市價吸納,現已持貨逾廿年。

「當年,恒基希望將四十九B、C連同後面的華麗閣(干德道二十六至二十八號)捆綁式收購,合併羅便臣道四十三號至四十七號(現址慧豪閣)發展,擴大地盤,但因為收唔齊,最終被迫放棄。」

「住得起該地段,非富則貴,大多數專業人士,包括資深投資者及測量師,他們計算重建地積比,知道發展商獲利幾多,開價時爭取最大利益,大家傾唔掂數。」區內地膽說。收樓未竟全功,恒基於是將羅便臣道四十三至四十七號地盤自行發展,所落成的慧豪閣,一及二座,分別均高二十九層,於一九九四年入伙,涉三百三十六伙。

慧豪閣最新成交為二座高層E室,實用六百九十八方呎,去年十月以一千五百四十八萬元成交,呎價逾二萬二千元。「呢度係半山,越高景觀越靚,自然越值錢。慧豪閣設有兩個入口,一個羅便臣道,另一個干德道,由於後者較高,項目落址干德道,馬上升值不少。因此,慧豪閣登記地址為干德道二十二號。」

於區內重建慧豪閣後,恒基再沒有繼續收購毗鄰的羅便臣道「舊樓遺孤」,惟所持有的四十九C一個低層單位,至今仍未脫手。區內代理表示:「呢度舊樓單位間隔實用,樓底高逾十一呎,一向好好租,只要執得企企理理,月租可收四萬元。但租客很長情,住開唔捨得搬,起碼四、五年沒有盤源放租。」

由於租賃市場暢旺,資深投資者關秩安於二○○八年以公司名義購入四十九C高層單位,成交價七百萬元。關氏活躍於樓市,不但是投資者,還晉身物業發展,更於一二年參與汀九金臻十三幢洋房發展。

該幢舊樓亦吸引名人,歌星李玟(本名李美林) ,皆同姐姐李思林等人,於二○一一年以聯名方式,購入羅便臣道四十九號B單位,作價一千三百九十八萬元。李氏姐妺八五年由港移居美國,當年李玟才九歲,二千年她因為演唱《臥虎藏龍》主題曲,成為首位在「奧斯卡金像獎」頒獎典禮獻唱的華語歌手。區內代理表示:「外藉人士特別鍾情半山唐樓,李氏姐妹洋化,當然不例外。」

旺角舊樓「釘王」落戶

旺角彌敦道區內商廈林立,旺段地鋪更聚集珠寶店,包括周大福於該地段有三分店,舖址很接近,分別是彌敦道五百八十號、五百九十四號及六百○一號,六福及周生生亦有分店,還有近日才開張、來自上海過江龍老鳳祥。在此黃金地段卻有碩果僅存的舊樓,分別為位處彌敦道五百八十一、五八一A至五百八十三號,三小幢「迷你舊樓」樓高各五層,沒有電梯。

記者現場所見,彌敦道五八一號地舖,由中興表行承租,樓上住宅都變「樓上舖」,租戶包括眼鏡店、潮流服飾店,健身室、食品公司及紋身店等。區內代理說:「該地段地舖動輒月租數十萬元,小商戶都上樓去,該舊樓單位每個約一千呎,月租兩至三萬之間,容易負擔。」至於彌敦道五百八十三號地舖,面積一千呎,連七百呎閣樓,現時交吉,以三十萬招租。

恒基罕見蝕讓離場

該兩幢舊樓共有十六個單位,根據土地註冊署紀錄,當中十五個,於一九七七年來陸續由個人名義,改為由公司持有,「落釘」意味濃厚。買家皆是地產界的「明星」,代理對他們啷啷上口:「楊渭生除了好買舖,更專吼舊樓,有時『落釘』,有時則大手購入,然後高價賣予發展商;還有盧華,專收舊樓,幾乎舊樓都見他的踪跡,去年還申請強拍石硤尾舊樓。還有何伯陶來頭勁,他曾是周大福董事,亦頻頻買舊樓。」

消息人士續說,恒基亦早於八十年代吼準彌敦道五八一至五八五號舊樓,佔地約七千呎,由於舊樓「釘王」聚集,最後只成功併購其中的五八三A及五八五號,佔地約四千方呎,於一九九六年落成商廈富時中心。

在富時中心落成前,恒基曾於一九九○年三月,購入五八三號二樓單位,惟持貨十六年,最終於二○○六年,以一百四十六萬蝕讓,買家豐協發展有限公司,董事為何伯陶及家人。

雖然恒基早已退出收購,根據土地註冊處及公司註冊署資料顯示,近年,五八一至五八三號舊樓已「貨源歸邊」,由何伯陶及家人持有的四間公司,包括銘才發展及彩霸發展,自從一九八九年,直至最近的二○一三年,多番收購舊樓,目前持有十個單位,佔業權逾六成。當中亦不乏高價購入。二○一三年八月及九月,一口氣以二千萬元,購入五十三號兩個單位,「該舊樓每個市值約六百萬元,成交價遠高於市價。」區內代理說。原業主則為楊渭生,於二○○八年以約七百萬元購入兩單位。

羅便臣道49B及49C資料

建成年份 1953年 單位數量 8個 單位面積 約1101方呎

落釘投機者成本倍增 強拍下調門檻至八成

自從一○年四月,政府降低強拍門檻,將樓齡逾五十年的舊樓,強拍門檻由逾九成降至逾八成,令財團收樓難度大為減少。

雖然如此,以目前的狀況,半山羅便臣道及旺角彌敦道舊樓,依然不符合強拍要求。羅便臣道四十九B及C,八個單位業權各佔八分一業權,假如要達致強拍門檻,財團需購入任何七個單位,不過,現時該舊樓業權分散,分別由八名業主持有。

旺角彌敦道五百八十三號,地舖佔比七分之二,其餘單位各佔七分之一,現時何伯陶等人已持有四個樓上單位,即近六成半權,即使再購入一個樓上單位,亦未到達強拍門檻,必須購入地舖,方可成事。

至於彌敦道五百八十一號地舖,業權比例重,該地舖由宏安集團有關人士持有,佔全幢五成業權,樓上十個單位各佔二十分之一。消息人士透露,地舖業主與何伯陶關係好,不排除合作發展,何氏現時持有全幢三成半業權,不排除日後繼續收購,日後或有統一業權的時候。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?林彥博
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294674

瑧環1120萬沽 持貨5年實蝕80萬

1 : GS(14)@2016-01-21 14:45:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160121/news/ea_eaa3.htm



【明報專訊】正當恒地(0012)西半山帝匯豪庭昨開價之際,同區堅道瑧環卻有1房戶,持貨5年連使費計實蝕約80萬元成交。事實上,入伙3年的瑧環已非首錄「流血」個案,去年一伙1房,連使費亦損手近90萬元易手;另鄰近瑧環的羅便臣道嘉兆臺則有3房做價重返同類單位1年半前樓價水平。

世紀21客戶經理余達文表示,瑧環低層E室,實用447方呎(建築613方呎),最初叫價1200萬元,累減80萬元或6%,連租約以1120萬元成交,實呎25,056元(建呎18,271元)。原業主2010年1135.9萬元一手購入,持貨逾5年連使費蝕實約80萬元或7%。

嘉兆臺3房1700萬 返年半前價

嘉兆臺有3房做價重返1年半前水平。中原副區域聯席董事滕成德表示,嘉兆臺2座低層C室,實用972方呎(建築1251方呎),3房1套間隔,以1700萬元售出,實呎1,7490元(建呎13,589元),做價重返1年半前同類單位水平。原業主於2010年以1328萬元買入,持貨5年多帳面獲利372萬元或28%。

維港灣2房638萬 3年半無升值

奧運站維港灣有業主以購入價出貨,蝕使費約35萬元離場。中原分行經理陳焯偉表示,維港灣10座高層H室,實用467方呎(建築645方呎),屬兩房間隔,去年6月放盤,近日以638萬元成交,實呎13662元(建呎9891元)。是次成交價與2012年9月買入價一樣,轉手需蝕使費約35萬元或5%,並重返約3年半前同類單位水平。

泓景臺14按盤低見565萬

另黃開基拍賣行表示,長沙灣泓景臺7座中層H室,實用469方呎(建築644方呎),開價548萬元,以565萬元售出,實呎12,047元(建呎8773元),做價重返1年前同類單位水平。原業主2002年175萬元購入,先後向銀行及財務機構借貸14次,現沽出帳面獲利390萬元或2倍。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294682

禮頓山持貨3年半實蝕140萬 6年來首見

1 : GS(14)@2016-03-16 13:15:45

http://property.mpfinance.com/cf ... 0316/paa01/lac1.txt


【明報專訊】雖然近日二手成交量有所回升,但卻出現價跌量升的現象,即使過往樓價較堅挺的跑馬地禮頓山,亦有業主明賺實蝕,以3050萬元連車位沽出,持貨3年半實蝕約140萬元,成屋苑約6年以來首宗蝕讓個案。

市場消息指,上述成交單位為禮頓山1座高層B室,實用992方呎(建築1178方呎),業主原叫價3250萬元,但近日卻減價至3050萬元連車位售出,實呎3.3萬元(建呎2.58萬元),較市價平近一成。資料顯示,原業主2012年中以3000萬元購入,雖然帳面獲利50萬元,但連使費計後,料實蝕約140萬元。

尚賢居1800萬沽 連使費蝕500萬

另土地註冊處資料顯示,上環尚賢居再錄蝕讓成交,單位為實用743方呎(建築1053方呎)的高層D室,上月成交價1800萬元,實呎24226元(建呎17,094元);原業主2013年初以2212萬元購入,持貨6年帳面蝕412萬元,連使費實蝕超過500萬元。

光超台銀主盤870萬易手

中原分區聯席董事林志達表示,北角半山光超台A座中層2室三按盤,實用811方呎(建築1037方呎),去年9月淪為銀主盤,開價1000萬元,隨着樓市轉勢下,最終大減130萬元,以870萬元沽出,實呎10,727元(建呎8390元)。林稱,近期主要銀行就單位估價約1030萬元,現成交價低估價約15%。原業主1982年79萬元買入,34年間漲價791萬元或10倍。

另美聯助理聯席董事袁佩雲表示,葵涌夾屋浩景臺2座極低層F室,實用630方呎(建築776方呎),以540萬元成交(已補地價) ,實呎8571元(建呎6959元),呎價為屋苑近1年新低。

浩景臺實呎8571元 1年新低

美聯助理區域經理陳偉平表示,東涌東堤灣畔9座高層B室,實用813方呎 (建築1090方呎),剛以665萬元成交,實呎約8180元 (建呎約6101元),為屋苑同類單位近1年新低。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298092

名鑄持貨7年 連使費蝕170萬

1 : GS(14)@2016-03-18 23:25:52

http://property.mpfinance.com/cf ... 0318/paa01/lab1.txt


【明報專訊】再有九龍豪宅屋苑錄得蝕讓成交。尖沙嘴名鑄本月暫錄兩宗成交,均為蝕讓個案。繼早前有1房單位蝕約300萬元易手後,新近一個位於中層G室,實用1030方呎(建築1427方呎),屬2房1套連儲物室間隔,以2650萬元成交,實呎25,728元(建呎18,570元)。相較原業主2009年2680萬元購入價,帳面已蝕30萬元,連同使費計實蝕170萬元或6%。

天晉額印貨653萬沽 實蝕11%

市場消息稱,將軍澳天晉1座低層D室,實用533方呎(建築692方呎),2房間隔,2月開價698萬元,終以653萬元成交,實呎12,251元(建呎9436元)。原業主於2014年7月以625萬元購入,雖然帳面賺28萬元,惟持貨不足2年,需付10%額外印花稅,連同其他使費實蝕約70萬元或11%。

翰林軒高層1房實蝕31萬元

此外,世紀21創建地產客戶經理余達文表示,西環翰林軒2座高層F室1房戶,實用401方呎(建築529方呎),以585萬元沽出,實呎14,589元(建呎11,059元)。原業主2013年593萬購入,帳面蝕8萬元,連使費原業主實蝕約31.7萬元。

德福最低層實呎8534元2年新低

大型屋苑亦錄低價成交。中原高級分區經理陳鳳霞表示,九龍灣德福花園E座最低層一個兩房戶,實用539方呎(建築647方呎),獲用家以460萬元承接,實呎8534元(建呎7110元),呎價為2014年後屋苑新低。原業主2013年1月以423.8萬元買入,現沽出帳面獲微利36.2萬元,連使費計實賺約20萬元。

盛薈銀主盤開價低買入價兩成

另大圍名城2期盛薈1座南翼一個頂層複式戶,業主於2012年8月以2502萬元一手購入,先後7度按揭借貸,終淪為銀主盤,於本月底拍賣,實用1776方呎(建築2343方呎),開價2000萬元,實呎11,261元(建呎8536元),開價低於買入價兩成。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298323

永安廣場持貨5年蝕180萬

1 : GS(14)@2016-05-21 13:37:42

【本報訊】樓市向下,商廈市場亦爆蝕讓潮。消息指出,尖沙嘴永安廣場低層單位持貨五年,樓價不升反跌,蝕逾180萬元。單位為五樓4室,約1,351方呎,剛以2,026.5萬元售出,呎價1.5萬元。土地註冊處資料顯示,原業主於2011年以2,080.54萬元承接摩貨購入,現沽貨賬面蝕54.04萬元,持貨五年貶值2.6%,連同使費,料蝕約184萬元。此外,油麻地乙級商廈吳松街62至64號幸福商業大廈六樓全層,約790方呎,剛以363萬元售出,呎價4,595元。原業主於去年中以425萬元購入,持貨僅一年,賬面蝕62萬元,連同使費共蝕逾80萬元。中原(工商舖)表示,西環德輔道西243至245號兆安大廈共16層樓面現拆售,每層約917至1,347方呎,意向呎價約6,900元,入場費由約632萬元起。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160519/19618012
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300657

唐英年胞妹沽會展廣場 持貨4月賺1300萬

1 : GS(14)@2016-11-15 07:56:52

【明報專訊】本港富豪過往一直鍾情物業投資,唐英年胞妹唐英敏一家亦不例外,近年的代表作,包括今年6月以8300萬元購入的灣仔會展廣場部分單位,上月就以1.05億元售出,短短4個月內火速獲利1300萬元。

有關單位為會展廣場辦公大樓40樓10至12室,面積約3004方呎,唐英年及唐英敏等人於6月以8300萬元購入,至10月底售予中資背景人士,呎價達3.5萬元,創該廈新高,4個月內帳面獲利約2214萬元,升幅26%,若扣除使費等料實賺約1300萬元。事實上,唐英敏於2010年亦以約6069萬元購入荃灣工廈皇廷廣場高層複式單位,並於2015年以約8961萬元售出,5年帳面獲利2892萬元,賺幅47%。

郭少明7269萬掃敦皓2伙

至於郭少明及其家族成員方面,今年3月斥資至少7269萬元向豐泰地產購入西半山敦皓兩個單位,其中一個實用1303方呎的低層B室,成交價達4052.4萬元,實呎3.11萬元。不過,郭少明近年最大的地產投資,要數於2010年至2012年期間以共約16億元購入的銅鑼灣登龍街2至28號,雖然郭氏曾於市場上放售該地盤,惟最終決定保留,現時已建成商廈V Point收租,項目總樓面約15萬方呎,料市值超過40億元。

李子良家族持凱旋門禮頓山等豪宅

李子良及家族成員,則鍾情豪宅物業,有指李家成員2008至2013年間,動用至少8.4億元購入18項物業,最矚目要數到2011年百老匯「太子女」李惠貞及相關人士豪擲2.2億元,向長實(1113)購入中半山君珀3個單位;另有指該家族所持物業,仍包括九龍站凱旋門、跑馬地禮頓山及薄扶林貝沙灣等多個豪宅屋苑。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1974&issue=20161114
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315405

加多近山925萬沽 持貨4年平手離場

1 : GS(14)@2016-11-15 08:04:33

【明報專訊】堅尼地城加多近山(圖)罕有錄得二手成交,原業主持貨4年多平手離場。利嘉閣分行高級經理黃祥湧表示,加多近山中層B室,實用面積349方呎(建築面積446方呎),為1房間隔,放盤逾1年,零議價以約925萬元易手,實呎26,504元(建呎20,740元)。原業主於2012年9月份,以約881.7萬元買入,帳面獲利約43.3萬元,但扣除使費後料平手離場。

世紀21奇豐分行經理梁榮貴表示,馬鞍山錦豐苑D座中層9室,實用面積645方呎,以525萬元(未補地價)購入,實呎8140元,成交價為屋苑未補地價次高紀錄。原業主於2008年以167.8萬元(未補地價)購入,帳面獲利357.2萬元或2倍。

主打迷你戶的尖沙嘴匯萃連錄租賃成交。市場消息稱,匯萃中層C室,以1.7萬元租出,實用呎租76.6元。業主於去年以572萬元購入,租金回報3.6厘。

匯萃中層戶呎租76元

另元朗YohoTown 9座高層B室,實用面積545方呎,以1.6萬元租出,實用呎租29.4元。原業主2004年以187萬元購入,租金回報高逾10.2厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0480&issue=20161115
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315454

劏房盤尚築首見紅持貨年多 硬食10%辣稅

1 : GS(14)@2016-12-08 08:15:04

【本報訊】地產商劏房劏出「血路」,但二手成交卻連環蝕讓。繼曾是全港最細新盤的九龍城曉薈後,一層劏34伙公屋式設計的洪水橋尚築,首宗二手明賺實蝕。一個地下連不足70呎蚊型花園單位,業主持貨一年多後沽貨,扣除10%額外印花稅(SSD)等使費後,料蝕約26萬元。記者:朱連峰



近年每逢有劏房開賣,全城必搶。最經典熱賣劏盤之一洪水橋尚築,樓盤位置偏僻,單位又細又貴,全盤134伙,99%單位面積不足300方呎,以開放式設計,最細191呎,去年6月開售,即使平均呎價逾1.2萬元,高市價三成,但勝在入場費便宜,最平單位約230萬元。結果一日沽清,九成買家為上車客。



Ocean One首錄蝕讓

事隔一年多,尚築有「辣招貨」蝕讓。土地註冊處資料顯示,尚築地下單號連花園特色戶,面積219方呎,花園近70方呎,剛以320萬元售出,呎價14,611元。原業主2015年6月以309.2萬元一手買入,賬面獲利10.8萬元。不過,若計及10%額外印花稅(SSD)、釐印費及佣金等開支,料蝕約27萬元,屬屋苑首宗二手及蝕讓。有代理表示,上述單位約於兩個月前放盤,但只放租,叫租8,200元。由於SSD仍未鬆綁,尚築目前僅一個二手放盤,為地下單號單位,業主買入價約307萬元,現加價兩成至380萬元放售,呎價16,740元。此外,早年超高價開售新盤,相繼淪蟹貨。當年開價比市價貴三成的油塘Ocean One,亦驚爆第一滴血。代理指,低層A室「七按盤」,原叫價1,000萬元,劈價50萬以950萬元平賣。原業主2013年12月以約936萬元買入,扣使費後,蝕約30萬元。


天水圍居屋高價沽出

樓市兩極化,個別細價樓仍創高價。天水圍居屋天麗苑呎價再升破萬元,低層10室,面積213方呎,開放式間隔,剛以214.8萬元連地價易手,呎價10,084元。消息指,九龍灣德福花園曾發生五屍命案的C座再錄成交,一個極低層4室單位,面積443方呎,剛售450萬元,呎價10,158元,較個別銀行估值389萬元,賣貴15%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161208/19858501
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