包租篇《出租捷運宅拚高投報率 淡水包租公三個堅持 賺租金、價差雙贏
2012-5-21 TWM
捷運宅高貴的價格，除了令自住客卻步，也讓想買房包租的人因賺不到合理的投資報酬率而望之卻步，淡水包租公 盧進和，憑著多年的經驗，對於選地點、看房型和等時機有其獨門之道，成了捷運宅不敗的包租公。
撰文•李建興
「穿乎水水，遊山玩水，三不五時巡田水，初一十五領油水！︵台語︶﹂這原本是用來形容擁有大筆土地、房地 產，過著優渥生活的員外，但很難想像，套在五十八年次的盧進和身上，竟如此貼切。
雖然才四十出頭，但盧進和已是許多在新北淡水租房子的學生、上班族的房東，從他一九九九年買下第一間房
，和房地產結下不解之緣後，至今手上多達十一間房。最令人稱羨的是，儘管房子都在行情較低的淡水，但多半位
於捷運站旁，因此戶戶都順利出租，光租金，每月就足以讓他「蹺腳捻嘴鬚」，坐收十數萬元。
隨著淡水房市開始從谷底翻揚，當初合計才用了四、五百萬元自備款買房的盧進和，多年來養房有成，如今已是 擁有近三千萬元身家的房產達人。
理財有道的盧進和，在學生時代就跟會存了一百多萬元，只是後來心想，「跟會可能被倒會，還不如買房子，既 可收租又可增值！」於是懷著「存錢不如存房」的概念，把會標下來，拿著所有積蓄，一次就買了三間小套房當起 房東。而為了實踐「存房夢」，原本在化工廠上班的他，毅然改行跑去當房仲員，只為了跟在行家身旁學買賣房子、判斷行情，以及投資客只能意會不能言傳的「私房祕招」，因而練就了一身硬底子。
堅持１：終點站效應 房價便宜、轉乘者眾，投報可期盧進和開始進入地產界時，淡水捷運剛通車不久，當時淡水掀起了一陣來自於台
北的移民潮。他心想，淡水腹地不大，卻足足容納了十多萬的人口，再加上當地淡江大學、聖約翰大學及真理大學就有二、三萬名學生，最重要的，捷運開啟了淡水通往台北的血路，未來捷運沿線上租屋需求一定龐大，因此讓他更確立了要在捷運沿線投資包租的意念。而他的成功，更與其對於選房選地點的堅持有關。
其實，剛開始要買房出租時，盧進和也曾考慮在台北市買房投資，但後來發覺，位於捷運末端的淡水站，不但房 價便宜，同時有許多來自三芝、淡海的居民搭公車來轉乘捷運。其中，有不少住在北海岸一帶通勤族，因受不了舟 車勞頓，乾脆搬到淡水租房，造就了淡水捷運站旁可觀的租屋人潮。
因此，憑著這套「終點站效應」，盧進和成功跨出當包租公的第一步，之後陸陸續續在淡水買房出租。然而，造 就他包租生涯一路順遂的，還有其堅持的「全機能理論」。
堅持２：房型小而美 各項機能一應俱全，容易出租多年來從事地產業的心得，讓盧進和體認到「包租和自住不同」。自住只要考慮自身狀況，而租客不是家人，三、五年就得換一輪，每個人生活形態不同、生活圈各異，因此，包租要整合房客的想法，並讓房東輕鬆繳貸款，才能好租又有好投報。他的房子，就一直堅守房東房客「雙贏原則」。
除了選地點外，就連房型的評估，盧進和也有他的邏輯。他認為，會在捷運站附近租房，多半是單身的通勤族或 學生，房子不必太大，兩房或套房最適宜。而對房東來說，也由於總價較低，壓力小，卻相對能創造更高的投資報 酬率。
以他目前手上房子來說，多半是一房一廳或二房產品，買價大多只有一百多萬到三百萬元不等，卻可以帶來每月 八千至一萬兩千元的高額租金，投報率高達四％以上。
堅持３：灰姑娘理論 寧選潛力站，不選高價房最讓盧進和自豪的，則是他自創的「灰姑娘理論」。他認為，包租公對於房價的拿捏，一定得比自住客嚴謹，否則徒然買了一個高貴的好房，卻無法創造相對的租金，因此「寧買灰姑娘，不買睡美人」。所謂的灰姑娘，就是未來即將通車而有鍍金效應的捷運站，以淡海輕軌沿線的淡海新市鎮來說，許多捷運站周邊的新房子都還停在二字頭，但房價已蠢蠢欲動，未來通車後增值潛力可期，就像「灰姑娘」般，有朝一日將飛上枝頭變鳳凰。
相對而言，位於已通車的捷運站，早就過了房價的初升段，站上高點，對包租公而言，徒擁有一間高貴的房子，卻無法創造高投報率，沒有爆發力，就像「睡美人」。
在每個時期，盧進和都堅守著寧選「灰姑娘」，不選「睡美人」原則。而這幾年盧進和將觸角伸至淡海新市鎮，隨著淡海輕軌確定興建，以及淡江大橋計畫成形，曾經沉寂一時的淡海新市鎮也起死回生，而在此地早已卡位，低價進場的盧進和，正為下一個高報酬的包租生涯做足準備。
盧進和 出生：1969年 成就：以標會起家買房，至今累積十數棟房產。 擅長標的：捷運附近套房及二房產品。 專家給包租公的２大提醒
1.買在初升段
捷運宅出租投報率要高，就得壓低進場成本，最好的時機是捷運通車前，此時期除了售價相對便宜，漲幅也較大。
2.租在轉運站 通勤族租屋，通常是以交通方便為首要，因此同樣是捷運，若具有轉運機制更顯加分。 買房買在初升段，介入時點得宜，確保高投報率—— 以蘆洲線通車前後的徐匯中學站年增率為例 單位：每坪
╱萬元捷運站名 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年徐匯中學 30.7 30.2 28.3 21.4 19.7 年增率（%） 1.65
6.71 32.24 8.62 —註：2010年底蘆洲線通車，徐匯中學站在通車前的兩年上漲速度驚人，為灰姑娘效應；隨後上
揚速度減緩，步入睡美人階段。
台中代銷公會 理事長
謝麟兒