答:
現時港人退休準備大多不足，原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把，政府現時只係將問題拖延，唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人，希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」（可譯作﹕長線而言，政府會在你潦倒時離你而去）。
卓百德為前大摩亞洲區董事總經理，可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計，以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言，不單樓價升幅一般可追及通脹，而租金亦然，而將樓價升幅（卓百德稱為名義回報）加上租金收入（實質回報），其總回報極為驚人（如圖1顯示的香港住宅投資回報），而就算是日本，雖然20多年來樓價疲不能興，但如計入租金收入，則總回報也能「力保不失」（圖2）。
健叔個案較為獨特，唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁，62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業，趁退休前為自己開拓更多收入來源。
沙田市中心既樓宇固然好租，但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年，唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居，此屋苑大部份為上哂岸既用家，樓價硬淨，不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高，比起而家興買居屋收租，呢幾個屋苑既客確更有實力!
買新樓
你而家睇樓又有四百萬左右既budget，肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼，不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓，度度有放盤，你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況，成先苦後甜之像。
手頭資金較充裕者既上會方法
搵到心水樓，預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會，即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你，最盡都係分廿年還，同埋要趁年中銀行未收水時去借，年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走，你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil，借一半即1.90mil，分18年還每月要供$10800。出示左證明，選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan，反而做靈活按揭，即係借左1.90mil，銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢，年利率等同按揭收你既息口。這樣一來，健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。
印花稅稅階冇變過
再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位，二百萬有售。如有心機可等相連戶，可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯，而家大部份樓都升左，四百萬既樓根本唔算係咩，可惜印花稅稅階冇變，正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬，同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會，年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿，不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。
健叔其實仲有好多招可出，過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢，長俸更可作入息證明，如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿，退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快，畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。
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在倫敦，一群小人物正在破壞金融遊戲規則，他們看見銀行做不來、太慢、太貴的現況，從借錢、匯款到投資，靠著手機、網路，幫用戶搞定。 未來，你的金錢觀將因此重新改寫。 在倫敦金融區邊緣，超過八百年歷史的巷弄Fetter Lane，與金融區地標「小黃瓜」遙望。 一六五一年，政治哲學家霍布斯（Thomas Hobbes）在這條巷子完成社會契約論著作《巨靈》（Leviathan）；三百五十四年後的二○○五年，全球第一家點對點借貸公司Zopa在同樣地 點，用科技的去中介化，讓貸放雙方在網路上達成共識、進行撮合，堪稱二十一世紀的「社會契約」。 點對點借貸（P2PL）被《經濟學人》指為金融科技裡成長最快的業務，Zopa今年邁入第十年，目前有六萬名貸款人、十五萬名放款人，今年預估累計貸款額 度近六億英鎊（約合新台幣二百九十八億元），占英國個人信貸市場的二％，明年預估成長到十億英鎊，目標是五到十年內將市占率提高到三○％。 你能決定借錢給誰、做什麼事走進Zopa辦公室，無裝潢隔問，每個部門是個通鋪，一百多坪的空間裡擠進技術、客服、行銷、風控等部門共九十多人，連管理團 隊都與茶水間共用空間，意味著員工隨時看得見，也可以任意進出高階主管辦公室；今年八月新上任的執行長傑納達那(Jaidev Janardana)，光著腳丫在辦公室裡忙進忙出。 辦公室光景也反映出Zopa的中心價值：透明。他們是如何用「透明」，讓消費者願意掏錢出來借人？ 第一，最直接的透明，你知道你借錢給誰。 傳統銀行靠放貸存款賺利息獲利，但存戶不知道自己的錢被借給誰，相較之下，所有的P2PL平台都讓放款人知道錢借給多少人、借款目的、拿你的錢要做什麼，繳款進度也會陸續回報給放款人。 Zopa對放款人沒有金額限制，但放款金額被切割成十英鎊一個單位，由演算法按照放款人選擇的利率(三.五％或五％)，為放款人搭配五種風險係數的貸款人組合，最後再將名單提供給放款人。 「那一瞬間，你不再覺得你在借錢，你覺得你在投資，也在幫別人圓夢，然後還有高於定存的利息，為什麼不做？」中國信託數位金融處副總經理周郭傑說，「P2PL重新定義了放款，這是銀行做不到的。」第二，十年堅持一種貸款服務，無擔保小額信貸，一看就懂。 不像一般銀行依貸款對象不同而有不同商品，諸如創業、買賣房地產、中小企業，Zopa十年來堅持只提供平均利率三.五％至七％，額度一千英鎊到二萬五千英鎊的無擔保小額信貸。 貸款人在網路上選擇借款金額、年限、原因和個人資料後，核過者一天內接到通知，Zopa的核准率僅二0％，不但是全球五大借貸平台(Lending Club、Prosper、SoFi、RateSrtter和Zopa)中最低，也比實體銀行低。 點對點借貸平台的利潤繫於放款規模，但因Zopa對商品設計的堅持，變化不如後進平台，放款金額成長速度是五大平台中最慢的，但0.六％的平均違約率，是 所有平台最低，甚至低過實體銀行平均的五％、六％水準；等於犧牲利潤換來高品質客戶。「因為錢不是我們的，錢是大家的，」Zopa發言人蓋斯利 (MatGazeley) 說，「單純把一件事做徹底，是我們讓消費者信任的關鍵。」第三，放款金額不分大小，收益率都一樣公平。 Zopa不管放款人願意出借多少錢，都只有年息三.五％(兩、三年期)和五％(四、五年期)兩種固定收益產品可選擇;若貸款人提前還款，放款人可選擇要繼續放款或拿錢出場。 蓋斯利解釋，放款人可選擇的是金額、利率、時間，以及是否再投資。除此之外，不管是百萬富翁，或普通人，投資越多當然拿回越多，但投報率都一樣-三.五％或五％;「網路上沒有VIP，否則就跟現在的銀行沒兩樣，要公平才會透明。
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