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| 去年以逾七萬元呎價成交的天匯六 十八A單位，上週三終於「穿煲」，買家證實撻訂，全球最貴分層豪宅頓成泡影；但這宗纏擾着政府、地產界及公眾近十個月的天價成交，仍未了結。 原 來在締造「天價」成交過程中，恒基為買家度身訂做的合約條款，除了對買家極之優惠外，最大鑊的是今年三月，四叔在力挺「天價」並非造假的同時，恒基在業績 公布上竟把已有「『火羅』」味的天匯單位交易入賬；此舉有損害恒基小股東利益之嫌，亦引起證監會關注進行調查，四叔今鋪認真手尾長。 繼天 匯，早前沙田名家匯也接二連三遭買家取消交易，亦進一步暴露恒基的賣樓蠱惑招。 上週五，李兆基一如以往回到國金上班，但精神明顯較為疲 憊，一對眼袋腫脹，對於有機會被執法部門調查，他下班時回應記者表示「都想查清楚」，歡迎政府調查，並會盡可能提供資料配合。 上週二是天匯 二十四個單位成交的最後日期前夕，恒基公布只有四個成交，其餘二十個取消買賣的單位，恒基會沒收買家已付的百分之五訂金，共一億三千多萬元，並且不向買家 追收日後出售撻訂單位的差價。 四叔並且表示買家以海外公司名義買樓，很難追收差價。恒基如此優惠撻訂買家，原來是因為當初與買家簽下超筍買 賣合約有關。 以六十八A秦善文的「天價」單位為例，去年十月十五日，他以四億三千八百萬購入該單位，並付上樓價百分之五，即二千一百萬元訂 金，並須於十一月五日及十二月十八日繳付樓價各百分之五訂金。但合約訂明，買家若然未有按合約付款，恒基只可以用書信去催促，怪不得秦善文「得戚」地說： 「我哋久唔久咪『賴皮』唔簽嘢囉，鍾意先去簽囉。（賴吓皮有冇減到價？）送咗個裝修囉，同下面幾層樓一樣之嘛，千幾萬到啦。」上週一他又道出與恒基的關 係：「咁大家都係合作夥伴，一齊做上去。」這亦解釋了恒基與天匯買家的買賣合約如此優惠。有熟悉樓宇買賣的測量師說：「如果係長實，唔如期付款，一早就殺 訂喇。」 「呎價勇闖七萬一」純粹炒作，「買家」秦善文當時已知無可能做足借貸上會，更在電話中向記者暗示，銀行估價只到一半左右。圖為恒地 營業部總經理林達民去年十月代表恒地宣傳此「盛事」。 極筍合約益買家 另外，恒基與買家所簽的買賣合約，亦訂明即使撻訂，恒基 只能殺樓價的半成。熟悉買賣合約的鍾卓成律師表示，此條款明顯為買家「度身訂做」：「呢個條款只係需要殺買家百分之五訂金，但按一般買賣合約，條文一定係 寫：『all sums pay by the purchaser should be forfeited……』，意即所有由買家所付的訂金都要被沒收。」現時恒基對廿個未能完成交易的買家殺訂共一億三千萬元，假如恒基按一般合約所訂把一成 半訂金殺掉，則可殺到四億七千八百萬，相差三億四千萬元。 至於成交期，按買樓的一般程序，恒基須在滿意紙批出後一個月向買家發信，並在十四 天完成。以天匯這個天價單位來說，理應在本年二月八日或之前完成交易，但秦善文卻沒有依期完成。 記者向秦善文展示天匯68A單位的買賣合 約，指合約內沒列明成交日期，恒基所提出的條件非常 「筍」時，秦善文得意地說：「所以咪可以賴吓皮，鍾意簽就簽，唔想去就扮病。」 恒基死 撐到底 今年二月份，恒基被踢爆天匯廿多個出售的單位只有一個完成交易，恒基沒有即時向違約買家殺訂或加收訂金，以保障自身利益，更竟將這宗 當時有「『火羅』」味的交易入賬！在今年三月三十日公布的恒地業績中第四十九頁，寫明「沒有理由相信該二十四個單位之銷售不會完成」，因而把恒基帶來九億 七千三百萬元盈利入賬。文內卻沒交代恒基為何對這批未能如期成交的買家這麼有信心。天匯這批買家，全部以海外公司名義買入，一旦取消交易，這些公司屬空殼 公司，追收差價難度高，恒基可謂無甚揸拿。在天匯備受觸目的敏感時刻，恒基仍然把出售天匯的單位入賬，有誇大賬目之嫌。 這時，政府亦開始盯 緊這宗天價交易，地政署於三月十八日首次去信恒基，要求就天匯交易提供資料，四叔仍然開口力撐說：「天價唔會假，我唔講假話，如果係假動作，用自己人錢去 買，我可以同你賭，你出一萬，我就賠一百萬。」為天價單位營造必定成交的氣氛。至四月七日，恒基才公布訂出六月十六日為成交期的死線。 銀行 從未估到價 上週二下午，四叔公布天匯撻訂後，代表天價單位的買家秦善文，不忿外間傳他的團隊因缺水而未能成交，回覆本刊記者時並說：「乜佢 （四叔）咁鍾意整色整水，賣樓使乜講咁多故事，成日講埋啲負面嘢，嘈喧巴閉！Day 1買樓嘅時候，計過晒數邊上到會呀，係人都諗到，估鬼到價咩，你可以睇吓而家成交嘅四個單位呎價幾多（平均三萬九千元）。」這更令人增添恒基為交易入賬的 疑惑。 繼天匯，恒基旗下曾創出新界天價成交的名家匯，亦同樣出現取消交易的結局。 今年三月中，天匯被外間窮追猛打之際，恒基 位於沙田的另一匯——名家匯出籠，售樓手法同樣花招百出，其中以買三個單位，可無條件回購其中兩個的招數最「出位」。名家匯曾創出萬九元一呎，創同區新 高。不過樓盤推售個多月，至上月中，因未能在今年三月三十一日前批出滿意紙，按買賣合約買家有權取消交易，最後名家匯共有十四名買家要求取消交易，共佔賣 出伙數一半。 然而，當中的一單取消交易成交卻頗為離奇。名家匯於今年五月六日取得滿意紙，在此死線前買家要求取消交易，可獲恒基發還訂金及 賠償利息，死線後要求取消者，則當違約計，恒基按合約所定要殺訂。但其中要求取消交易的一座十七C單位，在土地註冊處登記取消的日期，是今年五月十八日， 正是滿意紙獲批之後，理應當「撻訂」計，然而發展商恒基在六月初對外解釋，該個單位屬於限期內取消個案，主要是由於手續上延遲，才遲了在土地註冊處登記。 而買家王素媚於取消一座十七C單位交易的同日，亦購買了高十層，即一座二十七C單位。恒基發言人對此強調，成交不是「樓換樓」交易，而是該名買家於限期內 取消交易後，對樓盤依然有興趣，才在五月十八日重新再購入另一單位。 恒基愈補愈鑊 本刊找到其中一名負責此交易的經紀，她透露 另一版本，踢爆恒基原來講大話。據她表示，買家王素媚並非在五月八日的限期內提出取消交易：「佢唔係喺限期內o架，佢有時要返大陸，有啲私人原因趕唔切， 但過咗限期後佢又想退，於是就同恒基傾。」該經紀說，王素媚一心想自住，結果恒基不單無殺她訂，還讓她「樓換樓」，而她「換入」的單位，本身亦是一個已取 消交易的單位。該單位第一手的成交價為一千七百零二萬元，但王素媚這次只需以一千六百五十一萬元購入，即減了五十一萬多，減幅達百分之三。 恒 基與這名買家講掂數，但物業另外售出的十四伙，仍因該盤成交期特長而未完成交易，這批買家對現況都守口如瓶。如買入一座二十五B、C單位的許金祥，本刊五 月中訪問他時有問必答，並透露恒基賣樓招數，但上週五再找他，他已大耍太極，前言不對後語：「我取消咗交易啦，取消晒！（但土地註冊處登記你仍維持交 易。）係呀，我繼續完成交易呀！我無取消呀！（咁恒基其後有無找你？）無！（你有無找恒基？）有……呀，無無無！」 一直以來，恒基賣樓都極 具「彈性」，成交前後都條件任傾，人人不同。就如這次名家匯的成交個案，每個的成交日期、付款方法，及提供的優惠都不盡相同。買賣合約列明所需付訂金的日 期及金額，但本刊與多個買家接觸，部分指付多了或付少了，反映雖然有正式買賣合約，但私底下仍然「有數講」。 八四年長實旗下的國際城市，因 無條件取消與光大集團買入城市花園的協議，李嘉誠最後遭內幕交易審裁處譴責。 名家匯十四個取消交易 # 名家匯因斬樹問題，五月六日才取得滿意紙，不符合約中列明須於今年三月三十一日前批出滿意紙的規定，買家可要求取消交易，取消後原買家已取回5%至10% 訂金。 * 取消該日已過限期，同日王素媚以$1,651.3萬，即低於原價約$51萬買入1座27C。 首富賣樓惹官非 今 次恒基出售天匯時的賣樓手法，與廿六年前光大撤銷購買北角城市花園一役不無相似。八四年一月，當時王光英任董事長的光大集團，宣布以九億三千萬元向李嘉誠 旗下的國際城市購入一千一百個北角城市花園單位，原來在買賣協議中訂明，雙方可在半年內無條件取消協議；至八四年六月，買賣雙方宣布取消交易，國際城市並 向光大退還四千八百九十萬元本息給光大，令市場嘩然。 由於國際城市出售城市花園予光大集團的消息公布時，未有透露交易細則有退訂的優惠條 款，當時的長實董事周千和因出售五千三百萬股國際城市股份，在交易告吹後，被裁定內幕買賣。而李嘉誠亦於八六年被內幕交易審裁處裁定，因買賣國際城市股票 而觸犯內幕買賣條例，受到公開譴責，成為李嘉誠一生憾事。 | ||||||
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今年三月才退休、揚言要同老婆嘆 世界的新世界發展（17）創辦人鄭裕彤，上週突然腦部爆血管中風，入院至今。剛坐正主席之位的長子鄭家純，連日來都趕到養和醫院探望，加上系內多間公司於 本週公佈業績，純官疲態畢露。新世界系的大小事務，就落在「改革派」、鄭裕彤孫子鄭志剛身上；彤叔早已篤定他為隔代接班人，而近年他亦積極整頓新世界，不 少做了數十年的老臣子隨之退休，引入新血。同系的周大福（1929），原來更在彤叔退下不久，便將旗下員工的薪金大減一半，以縮減開支，弄致怨聲載道、人 人自危。 現年八十七歲的彤叔，退下火線才半年；上月他出席周大福珠寶展，鑑賞自己收藏的珠寶時，已沒有往昔的「精靈」，記者多次大聲向他提問，他都聽不到，要身邊 的人在耳邊重複，行路及回答時較以前慢半拍。到前週五最後一次露面，是出席好友楊受成旗下英皇集團的七十週年晚宴，當日他單拖出現，行路要保鑣攙扶，當晚 在場的人士透露，「彤叔當晚無異樣，胃口亦不錯。」但事隔數天，便傳出他入院的消息，令財金界譁然。 腦中風留院 據可靠消息透露，彤叔是因為中風入院，「彤叔是腦血管突然爆裂、中風暈倒，嚴重性屬中度，雖然無生命危險，但手尾會好長，而家喺深切治療部留醫，有排先可 以出院。」連日來純官都有現身彤叔入住的養和醫院，但對於內情只以「無大礙，多謝大家關心」來回應。在鎂光燈下，純官時而眼濕濕，時而從容不迫，讓人猜不 透彤叔病情；坊間更謠言滿天飛，傳出包括流感、中風、心臟病、跌倒甚至馬上風五個可能。由於除最親密的家人外，其他人謝絕探訪，彤叔的「鋤大弟」友及公司 老臣子，對他的情況亦不知情。彤叔中度中風，據香港大學醫學院腦內科教授張德輝指出，醫生會根據多方面標準，判斷病人的中風程度，當中包括說話的清晰度、 簡單的動作配合、眼球的活動及表達能力等。「中度中風病人只做到一半，例如問問題，佢兩題只答到一題，另外會有少少嘴歪，手腳郁到但舉唔高，講說話有啲含 糊，表達唔清楚。」張德輝指一般來說，中度中風後，未來一年再中風的機會有百分之八；頭三個月是關鍵期，假如未能及時對症下藥的話，再中風機會更高。另 外，中度中風的病人未來極有可能有後遺症，「除非把握中風後黃金三小時，注射溶栓藥物疏通閉塞血管，咁先可以減輕後遺症，否則絕大部分中度中風病人都會有 後遺症。」張德輝解釋。彤叔一直很關注自己的身體狀況，「佢好緊張健康，小小感冒都要入院，一係去養和，一係去山頂醫院。佢一向無大病，估唔到今次咁嚴 重。」彤叔的身邊好友說。○五年彤叔曾暈倒入院數天，後來他解釋是「唔夠瞓」，○九年彤叔亦曾被傳病危，新世界股價即急挫一成三，當時他則自稱「被人 玩」，要急急現身闢謠；今次彤叔真的人在養和，但旗下王國的股價亦無甚影響，全因今年三月彤叔退休時，已部署好兒孫「瓜分」新世界地盤的接掌大計。 周大福大改革 主席之位由純官坐上，由於往績麻麻，新世界這千億王國的日常營運及執行，都主要由純官兒子、公司聯席總經理鄭志剛打骰。鄭志剛○三年哈佛大學畢業後，便到 高盛及瑞銀浸淫，○六年加入新世界，涉獵多個大型項目，並積極於內地政界鋪路，是鄭家少有的實幹派。近月的大改革，是將同系周大福的薪酬制度大幅改變！一 名周大福後勤職員透露，今年五月開始的新財政年度，公司以「提供更有安全性薪金保障制度」為由，調整佣金制度，變相令所有員工減薪。「我以前底薪一萬，加 埋佣金同三個月預派花紅，每個月人工都有三萬蚊！但而家新制度無咗預派花紅，發傭比例亦由一點六倍縮到得番零點六倍，所以而家人工得番萬六蚊！」該員工 說，公司解釋要「提供更有安全性薪金保障制度」，全因金融海嘯時試過生意慘淡，要有備無患，還表示會增加底薪，讓員工收入穩定云云，「新制度下，我呢啲低 級員工每個月最多都係得幾千蚊佣金，同以前平均萬幾兩萬蚊佣金差好遠！」一名今年三月才入職的前線員工則更慘：「我見工時，人事部拍心口包我每個月底薪連 佣金會有一萬六千元，但試用期都未過就話改制，過去半年，除了暑假有一個月生意特別旺、分傭特別多，收入有兩萬元外，其他月份都只有一萬蚊多少少，啲經理 級嘅仲慘，一個月少了四、五萬元。」她還大爆：「啲師兄師姐都話公司過去兩年為谷上市，『使大咗』，去年個個花紅都有七個月或以上，所以今年就要開始減 番，現在每日都聽到有同事話要轉工。」 以往從不炒人 以往彤叔掌政時，系內都以家庭式管理，旗下公司以「唔炒人」聞名，下屬賣樓時程序混亂亦極為「包容」。如今「彤孫」上場，不少阿爺時的開國功臣，如冼為堅 及周桂昌，都退了下來，公司高層亦大洗牌；就算尚未全身而退的老臣子，亦相當識做配合公司改革，如跟隨彤叔六十多年的周大福老臣子何伯陶，記者本週一致電 給他，問他周大福改制一事，他明明就在辦公室，但一問三不知，「呢啲嘢我唔知o架喎，我退咗休了，就算要改都無人問我意見o架啦！」事實上，新世界系及周 大福涉及多瓣生意，員工逾七萬人，人事變更及糾紛難以避免，正如純官及兒子鄭志剛，亦有不少「得啖笑」的爭鬥。一名新世界前高層透露，今年三月終坐正主席 位的純官，其實一直想表現自己，奈何不及兒子受彤叔「器重」，「純官第一次坐正主持業績會當日，佢講咗嗰句：『我最少坐廿年啦！』，唔係講俾外人聽，而係 講俾自己個仔聽。」不過，新世界股價即時嚇得應聲下跌百分之五，「仲有，而家嘅聯席總經理陳觀展，都係純官搵返來制衡阿仔，佢亦有份踢走堅叔（新世界前集 團總經理），免得自己更加無定企。」據知他當主席，主力是「簽名」，而且地產業務性質穩定，彤叔較以往放心，「純官份人只係較急躁，同佢講超過十分鐘嘢， 佢就會分心；話佢知份約唔簽，公司就有損失，佢就會即刻簽的了！」一名前高層說。至於暫時表現獲好評的鄭志剛，則被指過分姿整，「有次他以為記者讚他的西 裝cutting好，夠貼身，佢就笑得好開心咁同大家分享套西裝係『Italian cut'，即係『slim cutting'，但其實係佢著得套西裝好『爆』，啲記者『潤』佢！」另外，新世界今年紅盤溱岸8號的示範單位內，擺放了多本鄭志剛做封面的雜誌，令人以 為新世界大搞「偶像派」。 兒孫各司其職 彤叔其他的子子孫孫，亦已安插新世界系內，按各人的能力各司其職。彤叔次子鄭家成，一直與兒子鄭志謙幫忙打理新世界中國（917）業務，但二人極之低調， 絕少與彤叔出席公開場合。新世界中國市值二百五十億，與純官及鄭志剛「坐正」市值逾千億的周大福及新世界發展，自然有所差別。而鄭家成大仔，實質是彤叔長 孫的鄭志恆，數年前曾負責彌敦道日式地下街商場項目「活方（Woodhouse）」，頻頻於媒體曝光，外界對他上位做接班人的呼聲一度甚高。但去年十一月 竟爆出其韓籍女友在鄭家淺水灣大宅割脈自殺，其後更有消息指他風流成性，「食」遍中、日、韓，形象掃地，「坐正」之事便不了了之。至於鄭家純一系，次子鄭 志明為新創建（659）執董，主要負責基建及項目收購，他畢業於美國馬薩諸塞州巴布森學院，讀書明顯不及哥哥鄭志剛叻，新創建還有彤叔女婿杜惠愷父子掌 權。女兒鄭志雯則為新世界執董兼新世界酒店首席行政總裁，早年她一直計劃與鋼鐵大王龐鼎元孫兒龐建貽結婚，後來因男方家中有白事，曾兩度延期，直至今年三 月才拉埋天窗。無獨有偶，今次鄭志明正預備於本週六結婚之際，彤叔卻突然入院，認真好事多磨。 鄭裕彤檔案 | ||||||