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打房雙箭齊發 北市房價估跌一成

2015-03-02  TCW
 

今年的房市會更冷!台北市長柯文哲又有驚人之語,這次他將矛頭指向房市。

他今年一月接受《建中青年》訪問,針對台北市房價,他認為房價要降,只要規定第二棟房子不准貸款,房價就會跌;另外,為了解決囤房問題,他認為可設定一個人享用坪數的上限,超過即加重課稅,若一個人可享用坪數是二十坪,五口之家享用總坪數就是一百坪,超過百坪就要加重課稅。

針對柯P的房市新觀點,德明財經科技大學副教授花敬群認為,第二房不准貸款,是「過度操作」;但限定自用住宅的免稅面積,背後是因台灣房屋稅等囤房成本太低,有其道理。

除了柯P丟出另一種打房的想法觀點,今年五月,台北市房屋稅震撼彈也要丟出來了!

近半年剛買台北豪宅的「好野人」不太開心,因為今年豪宅房屋稅,將大漲六倍多。這是中央、地方兩箭齊發,讓房屋持有成本──房屋稅,水漲船高,希望達到打房效果的政策。

標準單價提高房屋現值增,等於稅基變大

第一箭,是來自台北市政府。台北市因為房屋稅的計算基礎:標準單價,三十年未調整,房屋稅偏低,造成建商、投資客囤房成本低,某信義區知名豪宅更發生建商完工後,只出售兩成房屋,剩下八成未出售,短短一、兩年內每坪房價卻從一百多萬元漲到兩百多萬元,讓市場咋舌。

因此,去年一月,台北市不動產評價委員會決議通過,調高新屋標準單價,自去年七月一日實施,即七月一日後取得使用執照的房屋將適用新房屋稅,通常使用執照取得後半年到一年會交屋。

「標準單價」是指房屋的建造成本,由稅捐單位依照房屋的建材等條件,評估建造成本,例如,鋼骨結構的房子,會比鋼筋混凝土的房子建造成本高。標準單價提高,經公式計算出的房屋現值就會提高,房屋現值就是計算房屋稅的稅基,現值提高,房屋稅就提高。

以大安區鋼骨結構的大樓,市價二億七千多萬元豪宅(台北市豪宅定義為一戶八千萬元以上)為例,如果是在去年六月三十日前取得使用執照,依舊制計算出來的房屋現值約三千二百一十萬元,乘上房屋稅率一.二%,房屋稅三十八萬多元;新制,若屬非自用,房屋稅最高達二百八十六萬多元,增六.四四倍。(見上表豪宅案例)

八千萬元以下的非豪宅,情況也類似。以士林區鋼筋混凝土、市價三千一百多萬元大樓為例,依舊制計算出來的房屋現值僅一百一十四萬元,房屋稅僅一萬三千七百元,新制,若屬非自用,房屋稅最高將達十萬三千元,增加六.五倍。(見上表一般房屋案例)

標準單價提高,也影響買屋契稅,因契稅是按照房屋現值六%計算,以上述大安區豪宅來看,房屋現值七千九百多萬元,契稅就達四百七十七萬多元,過去房屋現值僅三千二百一十萬元,契稅不到兩百萬元,同樣一間房子,差一天買,契稅相差一倍多。

「標準單價」提高,並非房屋稅飆高六倍多主因。去年底,中央(財政部)又發出第二箭,更讓豪宅投資客「重傷」。

稅率課更重非自住,最多增2.4個百分點

第二箭,是指調高房屋稅稅率。財政部去年修正《房屋稅條例》,住家用房屋稅的法定稅率分自住、非自住,自住法定稅率維持一.二%,非自住法定稅率由一.二%至二%,提高為一.五%至三.六%,實際稅率由各縣市自行訂定;此即俗稱囤房稅。

台北市政府據此修正《台北市房屋徵收自治條例》,自住房屋稅率為一.二%;非自住則大幅調高,兩戶以內,每戶稅率為二.四%;三戶以上,每戶為三.六% 。

自住屋的標準為何?財政部規定,本人、配偶、未成年子女的總自住戶數,最高為三戶。因此,假設A先生有五戶位於台北市的房屋,三戶符合自住條件,這三戶房屋稅均為一.二%,其餘兩戶房屋稅則為二.四%;若A先生持有六戶台北市房屋,則非自住的三戶,稅率均為三.六%。

標準單價提高一倍以上,加上房屋稅提高一至兩倍,讓去年七月後取得使用執照的新房,都須適用新制。

不過,「新版房屋稅影響不大,」台北市財政局長蘇建榮說,財政局今年一月統計,今年五月受影響的戶數約有二千一百九十八戶,占台北市總房屋數僅○.一九%,其中,豪宅占二百四十四戶,一般房屋占一千九百多戶,這其中適用三.六%最高稅率的新豪宅,估計低於一百戶。

淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰認為:「台灣房屋稅確實偏低,有調高必要,」但,他也認為,一次將稅率拉這麼高,市場會適應不良,反而讓市場交易更冷。

政府對房市下重手,對今年房價影響有多大?

「好地段跌一成,如台北市,台北市以外跌一五%至兩成。」莊孟翰說,房市進入買方市場,想買房的人,多看多打聽,就能買到好房子。

【延伸閱讀】新制房屋稅,稅金最多比舊制高6倍!—以台北市最新政策計算

案例1》百坪豪宅地段:大安區敦化南路一段樓層:17層樓鋼骨造大樓坪數:面積118坪市價:2.74億元

●舊制房屋稅

房屋現值3,210萬×稅率1.2%=38.52萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值7,956萬×稅率1.2%=95.47萬元(比舊制增1.48倍)

B.非自住2戶內:房屋現值7,956萬×稅率2.4%=190.94萬元(比舊制增3.96倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值7,956萬×稅率3.6%=286.41萬元(比舊制增6.44倍)

案例2》50坪電梯大樓

地段:士林區延平北路五段

樓層:13樓鋼筋混凝土大樓

坪數:面積53坪

市價:3,100萬元

●舊制房屋稅

房屋現值114萬元×稅率1.2%=1.37萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值286萬×稅率1.2%=3.43萬元(比舊制增1.5倍)

B.非自住2戶內:房屋現值286萬×稅率2.4%=6.86萬元(比舊制增4倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值286萬×稅率3.6%=10.3萬元(比舊制增6.52倍)

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=135853

富寶3房雙破頂 實呎逼6800元

1 : GS(14)@2017-01-13 11:22:02

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6091&issue=20170113
【明報專訊】樓價繼續上升,居屋續錄破頂成交。馬鞍山富寶花園錄今年開齋成交,有未補地價3房戶以400萬元沽出、實呎直逼6800元,締造雙破頂成交紀錄。利嘉閣分行經理彭嘉豪表示,富寶花園4座高層G室,實用592方呎,3房間隔,以401.8萬元(未補地價)易主,實呎6787元。原業主2001年12月,以113萬元(未補地價)購入,帳面獲利約288.8萬元或2.6倍。

愉田苑額印鬆綁貨實呎破萬元

另沙田愉田苑有額印鬆綁貨實呎破頂。市場消息指,愉田苑B座低層5室,實用466方呎,2房間隔,以498萬元(已補地價)成交,實呎10,687元,呎價創屋苑新高。原業主於2014年年初以335萬元購入,帳面獲利163萬元或48%。

嘉盛苑實呎逼9000元

粉嶺嘉盛苑同錄呎價破頂成交。市場消息稱,粉嶺嘉盛苑A座高層7室,實用435方呎,以388.8萬元(已補地價)成交,實呎8938元,呎價創屋苑新高。原業主2005年86.5萬元(未補地價)購入,料補地價後可獲不俗利潤。

比墅銀主盤1750萬沽

此外,大埔比華利山別墅二手一向蝕多賺少。市場消息稱,位於溫莎道單號屋銀主盤,實用1902方呎,以1750萬元售出,實呎約9200元。原業主於2006年以2088萬元一手購入,其後多次向財務公司借款,帳面蝕約338萬元,若連同使費,料實蝕約420萬元,蝕幅達兩成。

另土地註冊處顯示,火炭御龍山11座高層B室,實用1006方呎,以1503.91萬元易手,實呎14,949元。原業主2009年1424.3萬元購入,曾借貸8次,2015年一次借貸金額更涉590萬元,及後淪為銀主盤,料扣除使費後,於過去7年期間並無升值。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=322466

懿峰4房雙套7600萬沽 8年升值三成

1 : GS(14)@2017-10-30 11:26:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2982&issue=20171030


【明報專訊】過去罕見錄得二手成交的西半山懿峰,近日錄二手獲利個案。中原豪宅高級區域聯席董事陳楚婷表示,懿峰高層A室,實用面積1732方呎(建築2348方呎),4房雙套間隔,以7600萬元易手,實呎43,880元。據悉原業主於2009年12月以5815萬元買入,持貨8年,帳面獲利1785萬元或31%。

樂陶苑「賣殼」2600萬易手 29年升值18倍

另市場連錄多宗老牌豪宅二手成交,其中包括跑馬地樂陶苑錄「賣殼」(即公司轉讓形式)沽出單位勁賺個案。利嘉閣分行聯席董事李德臻表示,樂陶苑B座低層06室,實用面積約1116方呎,原為3房1套間隔,現改為2房1套設計,享馬場景,以2600萬元「賣殼」沽出,實呎23,297元。原業主於1988年9月以140萬元購入,持貨29年,帳面獲利約2460萬元或約18倍。

賽西湖3房連車位 2355萬易手

此外,世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,北角賽西湖大廈1座低層A室,實用面積1105方呎,3房1套加工人房間隔,連1個車位以2355萬元沽出,實呎21,312元,屬市價水平。買家為區內換樓客。原業主於2011年2月以1598萬元購入,持貨至今沽售,帳面獲利757萬元或約47%。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343516

迎海四房雙套招標發售

1 : GS(14)@2018-02-13 03:46:35

【本報訊】恒地(012)營業(一)部總經理林達民表示,馬鞍山迎海系列項目現累售逾九成,套現300億元,現餘貨約107伙,包括49伙特色戶。另項目約1,400方呎的四房雙套大戶,將以招標形式發售。

過年買樓送$68,888利是

至於集團未來部署,林指集團於狗年首季將推出田灣項目,涉100伙;次季主力推元朗大棠項目,涉約500伙,主打中小型單位,並已入紙申請預售樓花同意書;次季或第三季推馬頭圍重建項目,涉約500伙,主打中小型單位。恒地營業(一)部高級副總經理黎德祥指,集團推賀新歲優惠,旗下迎海系列,鰂魚涌君豪峰、西環翰林峰、北角君譽峰等,涉及約220伙,買家本月14日起至3月5日期間,購買上述項目指定單位可獲10,888至68,888元利是。另永光地產發展總經理及主席助理鄺德權稱,旗下跑馬地壹鑾共82伙,累售近九成單位,連地舖合共套現11億元。項目餘下8伙標準戶及兩伙複式戶待售,其中兩伙招標戶最快過年後推銷售安排,不設意向價,價錢參考東半山特色戶。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180209/20300340
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