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房租上漲到幾時

http://magazine.caixin.com/2012-07-27/100415855_all.html

全國性房地產調控以來，各地陸續推出「限購、限貸」的「兩限」政策，房價高位回落，成交萎縮，但房租價格卻在悄然間大幅上漲。全國很多城市在一年半的時間裡，租金價格上漲了超過10%，北京、成都、重慶等地的租金價格漲幅甚至接近20%。

　　租售比隨之從高位有所回落，但全國範圍的租售比仍然位於1︰400的高位，與國際上1︰200-1︰300的安全區間依然相距甚遠。北京、上海這些超大城市，租售比失衡的狀態更為顯著。

　　隨著城鎮化進程加速，未來相當長一段時間內租金上漲趨勢會得以延續，如房價能得到控制，租售比會逐漸回落。然而，租金持續上漲已給眾多租房者造成巨大經濟壓力。對於低收入者和剛剛步入職場的畢業生來說，「兩限」政策和租金上漲同時出現，令其處境更為艱難。

漲，再漲

　　「在我們監測的幾個主要城市中，從2009年開始，平均每年租金上漲都在10%左右，而今年上半年很多城市漲幅就已經超過了10%。」中國指數研究院分析師何田告訴財新記者。

　　根據中國指數研究院提供的數據，今年上半年，北京、深圳、成都和天津的租金價格均上漲超過10%，其中，北京和天津以14%的同比增幅高居榜首。由於房價調整不太明顯，各地租售比有所回落，北京、天津等地租售比從去年的超過1︰500回落到1︰450附近。

　　大城市租金的爆髮式上漲與「兩限」政策有密切關係。「很多有購房意願的人卻沒有資格，只能轉買為租，交通便利的熱門地塊或者樓盤租金自然水漲船高。」偉業我愛我家一位房產中介告訴記者。

　　另一方面，一線城市的城鎮化速度加快，流動人口快速增長造成區域內租賃市場的長期供需失衡。中國社會科學院在2011年發佈的《社會建設藍皮書》稱，2000年以來北京市流動人口年均增長70萬，未來這一高速增長的勢頭可能還將延續至少20年。

　　在21世紀不動產高級分析師粟日看來，這種供給和需求的失衡狀態會令北京市的房租保持上漲趨勢。不過，他認為「兩限」政策對房租的影響更多表現在去年。他說：「今年可能就不那麼明顯了，去年房價下行，很多投資者有多餘的房子，為了扛下去，可能就會選擇轉售為租。」

　　鏈家地產市場研究分析師張旭亦認為，未來幾年租金上漲的趨勢雖是確定的，但不會像去年那麼明顯。

　　在眾多市場人士看來，從2009年開始的房租大幅上漲，更多是對於過去的一種修正。同期，全國範圍內工資水平也大幅上漲，而且通脹水平較高，生 活成本攀升，這些都是房租價格大漲的重要因素。目前物價壓力已經有所趨緩，且經濟整體狀況堪憂，租金價格上漲的速度也會相應放緩。

　　不過，5月以來，全國很多城市陸續出現房價環比上漲，成交量激增的情況。央行連續兩次降息，北京、天津等地也相繼出現天價「地王」，房價上漲的預期悄然回歸。粟日稱，售房者或出租者的價格預期隨之有所提高。

　　部分擁有多套住房的房東告訴財新記者，由於租賃需求比較旺盛，且中介給與的參考價格多比較高，因此存在提租的想法。

　　相比之下，租房者的議價能力卻並不高。一位租房者說，他們所租的三居室的房子，房東要漲價600元，則平攤下來一個人要漲200元，一年是 2400元，「但是，如果再去找一個房子，則要多付一個月的中介費，還要搬家，而且不一定就能找到比這合適的房子，成本可能會更高，所以，最終權衡下還是 會答應」。

遠，更遠

　　26歲的遼寧女孩小方，三年前來到北京。工作初期，她的工資稅前只有2400元。小方和一個同事合租於呼家樓附近的一處地下室，「平攤下來，一個月就是600元左右。」

　　不過，這套地下室僅僅租住到了去年的6月份。從去年5月開始，北京市開始對地下室租賃進行清理，小方也被迫搬離了這個住了兩年的房子。「發現房 子越來越難找，位置稍微方便一點的租金都貴得離譜。」急於尋找房子的小方最終被迫搬到了通州北苑站外的一處兩居室，「平攤下來一個人要900，上班時間卻 至少多了一個半小時」。

　　房產所在位置是租賃最重要的考慮之一。北京城市佈局中，四環內遍佈商業區和高檔寫字樓，然而，這附近房屋的租金多不能為工薪族所接受。大多數租 房者會將視線投向四環甚至五環外、距離城中心較遠但卻靠近地鐵站的地方。這也使得這些樓盤的租金價格在過去一年出現大幅上漲。東四環外一號線附近某處一居 室的月租價格，從去年年末的3000元，已經上漲到現在的3500元左右。

　　隨著北京地下交通建設的逐步推進，「地鐵一響，黃金萬兩」的預期不僅影響著購房者，也對租房者的生活產生了較大影響。根據鏈家地產的市場研究部統計，目前北京近郊緊鄰地鐵的樓盤平均租金，比周邊的普通樓盤要高出200元左右。

　　「客戶來了，先問的樓盤多數都是地鐵站附近的熱盤，看的人多，房價、租金自然就都上去了。」某房產中介工作人員告訴記者，即將開通的6號線沿線 租金上漲就十分明顯，房東和中介在介紹時也都會把地鐵即將通車作為高價的理由，「比如春節前一套普通的一居室租金價格大概在3000元附近，但現在已經漲 到3600元到3800元」。

　　而根據記者瞭解，同樣這樣一套住宅，目前業主的報價大概在180萬元左右，即使在不考慮交易稅費和租房物業及取暖費用的情況下，租售比仍達到了1︰500。

　　隨著地鐵周邊的房源漸少，租房者被迫將視線轉向更遠的郊區。按照鏈家地產的統計數據，今年上半年，北京市內城區和郊區租金漲幅最為明顯。從成交量上看，郊區成交量佔比也持續增多，由一季度的19.5%左右，上漲到二季度的21.3%左右。

　　在張旭看來，地鐵的開通，對於擁有較多出行選擇的主城區來說，租金上漲的壓力並不大，但對於郊區來說影響可能非常明顯。「之前市場對某塊區域的需求可能不是很大，但地鐵通車後，就會有一部分租客選擇去那裡承租，租金上漲的壓力也會增加。」

政策缺位

　　目前，政府陸續推進的房地產調控政策多集中於一手房和二手房市場，對租賃市場關注不多。儘管近期亦有地方放寬廉租房和公租房的申請資格，但在諸如收入、戶籍、家庭資產等方面的硬性指標，仍然讓很多「夾心層」人群望而卻步。

　　公共租賃住房建設進展緩慢，則彰顯出政策效力缺失。儘管政府希望公共租賃住房的上市能帶動租金增長減速，但限於資金等方面的原因，公共租賃住房 建設速度仍十分緩慢。北京市住建委的數據顯示，北京公租房和廉租房2011年的開工面積為97.7萬平方米和8.6萬平方米，而竣工面積分別為76.1萬 平方米和7.3萬平方米，如果以60平方米每套的面積簡單估算，2011年全年竣工公租房和廉租房的總套數約為1萬餘套。和每年數十萬人的新增流動人口相 比，無異於杯水車薪。

　　鏈家地產認為，相對於每年超過百萬戶的租賃需求來說，公租房對市場緊張供求狀況並無明顯緩解作用。大多數租客還需通過市場化的尋租來解決。

　　雖然當前部分業主由售轉租，可一旦政策放鬆或者市場企穩回升後，出售意願會再度增加。另一方面，目前房屋空置成本較低，大量存在的空置房源的業主並沒有出租的動力。

　　在摩根大通首席中國經濟學家朱海斌看來，當前房地產政策仍然著力於房屋買賣，對租房市場關注不夠。「如何把市場上的空置房資源，轉換為租房市場的有效供給，仍然是政策應該考慮的。」朱海斌對財新記者稱。■

房租、薪資成本壓力大 四大台商百貨 中國市場求生錄

2013-01-07  TWM

中國百貨商機龐大，金鷹、丹尼斯等業者分別透過強化軟體、擴建硬體等不同方法，爭取消費者購物；因員工薪資、房租成本不斷增加，百貨業面臨的獲利壓力，仍然是一三年百貨零售股最大挑戰。 撰文‧周岐原 中國總理溫家寶曾說：「多麼小的問題，只要乘以十三億，就是很大的問題。」消費正是如此。二○一二年十一月，中國社會消費品零售金額達一．八兆人民幣（約八．五兆新台幣），光是一個月購物金額便達到此天文數字，難怪中國零售市場已是全球零售業者爭食的大餅。在競爭最激烈的百貨戰場，兩個外籍巨人便先後跳進來，準備與本土品牌廝殺。 商品走高價位路線的法國老佛爺百貨（Galeries Lafayette）先前宣布，中國第一家分店一三年將於北京開幕，未來三、五年並將有十至十五家落腳全國一、二線城市。來自美國的梅西百貨（Macy's）則先透過網站布局，一二年九月，梅西百貨宣布注資一五○○萬美元給中國購物網站「佳品網」，同時在佳品網上開設「梅西專區」，作為進入中國的溫度計。 區域分布不同 各擁地盤當美、法百貨龍頭也加入戰局，中國具有台商色彩的百貨業者，將以什麼策略在土洋爭食的市場中求生？目前在中國實際經營百貨的台商，包括金鷹商貿、大洋百貨、遠東百貨、丹尼斯百貨四家，從經營模式、涵蓋地區到分店數量，這些業者各有不同方法突圍。 若以經營地區劃分，金鷹除了在江蘇省站穩腳跟，近年也將版圖擴及安徽省，以及雲南昆明、陝西西安兩座省會城市；大洋以福建、江蘇、湖北三省為核心；同時經營太平洋百貨（中國）與遠東百貨（中國）雙品牌的遠百，據點分布在天津、上海、重慶、四川成都、江蘇無錫；至於丹尼斯則聚焦河南省，從省會鄭州到洛陽、平頂山等城市，都可見其招牌。 如果在全國採連鎖經營，零售業的品牌效益將能得到最大化，為什麼這些百貨業者的版圖普遍較分散？這是因為中國城市分布廣闊，後勤管理不便，因此百貨業台商多從單一城市立足，然後向周邊地區擴張經營。 強化軟體、擴張面積 各自突圍像金鷹便是先拿下南京市，然後陸續布局蘇州等鄰近城市；在台掛牌不久的大洋，則是在福建福州開立第一家店後，陸續擴張到多個省分，目前福州、南京、湖北武漢的五家大洋百貨，占營收比重達到六成。 其實，即使將中國前五大百貨業者的市占率加起來，僅僅只有八％，顯示不僅地區分散，競爭者為數眾多也是一大難題，對於投資金額高、來客量大的百貨業者而言，較難取得全國一致的規模經濟，想要提高經營坪效當然不簡單。應付這種挑戰，各家百貨業者的策略當然也會有差異。 金鷹的途徑是加強軟體，董事長王恒指出，金鷹引進企業資源規畫（ＥＲＰ）系統後，在顧客關係管理上有顯著進展，且當加入ＶＩＰ會員的消費者持續前來，系統便可針對其購物偏好提供更多選擇，有效提高其銷售效率。 與單店樓板面積同樣都是約三萬至四萬平方公尺的銀泰、茂業、百盛等同業相比，金鷹每一平方公尺樓板創造約十．八萬人民幣營收，遠比對手的四萬至六萬元高出五成以上，可見採用軟體輔助管理的效果相當顯著。 不同於金鷹，「河南王」王任生創辦的丹尼斯，則是選擇在根據地河南鄭州大肆擴張硬體設備。專業的產業研究機構德勤（Deloitte）指出，如果將中國百貨公司的據點分為兩組，以三萬平方公尺（約九千坪）為界，面積超過三萬平方公尺的大型百貨分店，銷售金額在一一年成長達二三％，明顯超過中型店組別的一二％，顯示百貨公司建築面積大小，與吸引顧客消費呈正比。 丹尼斯準備在鄭州開張的「七天地」，就是一家幾乎結合所有生活功能的超大型百貨。供應商指出，七天地全數投入營運後，成為全河南省最大的百貨公司，這七棟功能區隔的建築，每棟都是獨立的百貨公司，彼此以空橋連接，規模大得驚人。 無獨有偶，台灣新光三越百貨進軍中國，也準備在成都市溫江新區開設超大型的新光天地。這家面積達二十萬平方公尺的新光天地，屆時將成為僅次於金鷹南京河西店的超大型單一據點。新光三越因北京店股權紛爭，登陸的布局不算順利，能否靠成都店一掃陰霾，也具有指標意義。 成本大增侵蝕獲利 各打算盤中國經濟由出口帶動轉型成以內需為主，固然對百貨業者帶來嶄新的發展機會，但另一方面「加薪」與「房租上漲」，也是伴隨內需經濟成長出現的沉重壓力；在中國經濟成長放緩的一二年，這個現象尤其顯著。 分析中國百貨業成本結構，員工薪資占總成本達四一％，是最主要開支，房租則占總成本二九％，兩者合計已經高達七成。因此，當中國政府逐年提升最低工資水準、宣示五年薪資漲一倍，百貨業的經營壓力也隨之升高。這是投資人觀察中國零售類股時不能不防的基本面變數。 以在台掛牌的Ｆ-大洋為例，一二年上半年、前三季營收均成長，但營業利益率皆比一一年小幅下滑，顯示獲利能力受挑戰；同時，因Ｆ-大洋經營的大洋百貨，自有店面比重約為一九％，比率低於金鷹、銀泰，意味著一旦房東調漲房租，Ｆ-大洋獲利侵蝕的比率也會較高。 金鷹也在這一輪調整受到影響，○八年至一一年，營收平均增幅高達三成，但在一二年上半年，成長幅度顯著放緩至一五％，獲利成長僅一％，可見景氣下滑侵蝕百貨業者獲利的程度。 遠百的中國布局，由於太平洋百貨關閉北京五棵松、盈科兩家門市，營收表現亦受波及；法人估計，遠百中國地區前十月營收約為三十六億人民幣，較去年同期下滑約七％。 整體來看，一三年中國百貨業經營仍不免受到成本高漲的挑戰，尤其是消費者對電子商務的熟悉程度也在快速提升，成本吃重的百貨業台商們必須盡快找到穩住獲利的方法，才能在新的一年繳出進步的成績單。 開疆闢土 各顯神通 四大台商百貨營運概況 金鷹商貿 董事長 王 恒 主要經營地區 / 江蘇、安徽、昆明、西安中國分店數量 / 28家自有店面比重 / 63％2012上半年營收 / 86 億元新台幣 Ｆ-大洋 董事長 顏思文 主要經營地區 / 福建、湖北、江蘇中國分店數量 / 19家自有店面比重 / 19％2012年前三季營收 / 200 億元新台幣 遠東百貨 董事長 徐旭東 主要經營地區 / 天津、上海、重慶、成都中國分店數量 / 11家自有店面比重 / 40％2012年前10月營收 / 171 億元新台幣[合計太平洋百貨（中國）及遠東百貨（中國）] 丹尼斯 董事長 王任生 主要經營地區 / 河南 中國分店數量 / 8家 自有店面比重 / 60％2011年全年營收 / 514 億元新台幣資料來源：公開資訊觀測站、各公司半年報、德勤

房租和房價若干計算 舒顏

http://xueqiu.com/8528235036/23217738
廢話少說。

一、

可樂兄原話如下：

「我假定房租房租每年上漲17%，直到房租收益率達到6%，而房價增速下降到4%（潛在的通貨膨脹率），成為一個穩定狀態。進入穩定狀態後，房價和房租都將以4%的增速增長。

當前的房租收益率差不多是2%，從2%到6%，增長了2倍，按照17%，需要8年時間。而8年後房價累計上漲了63%，復合增速6.3%。

我很疑惑長達8年的17%、6.3%的租金和房價增速是否可以實現，從而支撐起房產的淨現值。」

對於這表格，可樂兄的自己也表達了疑惑，我想是有道理的。
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我的房租相關言論如下：

「當然，我剛才的計算沒有考慮房租。唉，我極為討厭房租，因為好幾個家人被收房租麻煩著，我即使旁觀著也覺得麻煩。我仔細看你的測算表，似乎第八年的時候，房租就漲5倍了：從二萬漲到十萬。我怎麼覺得未來五年有可能房租一分錢都不會上漲呢？當然我的說法肯定偏激了。但是現在北京100萬的房子，估計也就地段不好的30平方的一個公寓，八年後，租金可能到十萬？我想這個表肯定偏激了。

換套房子，北京現在120平米的房子，現值500萬，夠一家三口住。按照表格，八年後，變成800萬，房租是50萬。我猜想，如果是這樣，大多數擁有自住房的人家，就搬離北京去三亞得了，僅僅收房租，不用工作，也可以在三亞用度有餘。不，去美國，10萬美元在美國是一戶中產的年收入。

還是倒過來算吧。

對於房租，我覺得，一個合理的未來是這樣的：一個中產家庭，八年後，年收入達到六七十萬（即現在20萬，八年後實際收入翻番，變成40萬，考慮通脹因素，達到60~70萬。）。然後，房租是收入的30%，大概20萬，這樣比較正常。因為一個正常的以中產階級為主，經濟需要內需消費拉動的國家，房租高於30%是不可想像的。在美國25%的收入用於居住，足以把房子以按揭的方式買下來了。在日本，看1996年到2006年間的統計顯示，住房加上水電氣在一起的費用，不到支出的25%。

而這樣的家庭，在中國北京，應該有能力租或買120平方的的房子（高層裡，實際面積也就90平方）。八年後，20萬的租金對應6%的預期出租收益率，靠，只有330萬，跌了！那麼4%吧，仍然是500萬！現在，你是希望出租收益率高好呢，還是低好？這樣的情況下，還要扣除20%，恐怕肉痛的。」

二、

我真心希望中國，尤其是北京的房價不要跌。這二天王石說：「這是一個泡沫，非常危險，甚至是個「災難」 ，我相信最高領導層有智慧來解決這點。希望如此，但存在不確定性。」

我真心希望，未來十年新產生的M2能夠不流入房地產，而都進入實體領域，然後社會生產率能快速提高，人們收入能實際翻番。這樣情況要是能發生，我想王石擔心的問題會基本解決。所以，我假設了幾個條件：

1、一個中產家庭，十年內，年收入達到六七十萬。即從現在20萬，十年後實際收入翻番，變成40萬，考慮通脹因素，達到60~70萬。

2、該中產家庭有條件租一個120平方米的房子，同時房租佔家庭收入是30%。該房子目前的價格是500萬，房租是2%，即10萬。十年後，房租變成20萬。

3、房租收入從現在的2%，上漲到十年後的4%。

由此做一個新的表格：
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由於我設置了房租在十年內收益率翻番，同時，也設置好房租房租的絕對值從十萬上升到20萬，所以剛剛好，資產價格保持恆定。這樣的表格意義不大。

如果要對表格做出改變，唯有變動二個因子：十年後到底適合多少租金？十年後到底可以有多少出租收益率。由此我再做一個表格：
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中間的數字就是用「房租/出租收益率」計算出來十年後的房價。

幾乎可以確定，十年後，一套120平方米的高層，實際面積僅有90左右的三居室，剛剛適合三口之家居住，一戶中產家庭可以拿出的天文租金是50萬，我前面說過，如果能有50萬租金，有產家庭可以拿著租金不用工作環球旅遊去了，而未來十年，租金收益率達到6.5%，可能也是極致。

所以，這個表格大致可以覆蓋未來房價的可能性。可樂兄可以自行取用。然後在計算一下總收益率。我就不做這個工作了。

還有一種房價的算法是。用收入的25%到30%，去購買房屋，因為一個成熟的市場，房地產商的廣告是簡單的一句話「買房吧，比租房划算。」這計算比較簡單，這裡免了。

三、

有些人希望我用香港的來比較。我幾年前在香港有做過幾次出租車，我極為喜歡打聽房價，而該司機居然剛置房，他相當有興致，所以聊了一會。具體數據和意義已經有些忘了，因為房價和區位和品質息息相關，我在這裡也描述不清楚。他指著遠處某一樓盤說，那大概8萬一平方，最後又說，在臨近深圳的地方，房價和深圳接近。

我隨便拿此一說吧，因為我沒真的想用香港的房價來比較。香港只是個半島，新加坡只是個城，人口密度是非常高的，而且地理意義特殊，本身經濟也發達。北京，據我所知，離開金融街100公里的外圍，本地人的工資月薪可能僅有二三千，其實是個非常窮的地方，比寧波的郊區農村差遠了。北京的房價無非是「外地精英移民」或「外地資本」推起來的。

同時我以為，中國去和日本、韓國比較，已經是比較的極限，因為他們的密度比中國還高。單核香港新加坡比較，實在是有些離譜了。畢竟中國是個大陸，是個有960萬平方米的國家。和美國比較可能有些不當，但是中國總歸是個大陸，無非現在地區差別比較大而已。

我覺得這個問題是這樣的：除非是市場經濟的初級階段，有限的高級生產要素集中於北京，那麼北京的房價是可以暫時特殊的。但是如果經濟繼續大發展，那麼高級生產要素就會普及，現在這樣的特殊階段就會過去。美國的很多小鎮小城，駐有很多大公司的分部，也甚至可以成為企業總部。如果長沙未來有個巴菲特，每年也開年會，長沙的房價也不一定就此飆升，對吧？我猜想，反而應該是北京的房價下降。雖然那時候北京房價還是比長沙高，畢竟房價裡包含了北京的綜合品質，但永遠不會達到「北京的一戶三口之家，不用工作，就可以用120平方米的租金所得去環球旅遊」。

有人說，房價是由最有錢的人決定的，那麼房租應該是沒那麼有錢的人確定的。可樂兄，用房租作為長期考量，就彷彿股票的未來股息和現金流一樣，這是很有道理的。我做的二個表格，供可樂兄參考吧。

《關鍵五問》賣房就要被課重稅？房東會漲房租嗎？ 小老百姓免驚！ 實價課稅只抽交易大戶

2014-07-28  TWM

講到實價課稅，大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多？如果我的房東繳的稅變多，會不會讓我的房租變高？事實上，實價課稅不是洪水猛獸，一般民眾幾乎不受影響。 撰文‧楊卓翰 財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？ Q1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？ 此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。 參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。 自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。 立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。 Q2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？ 財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。 德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。 在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自Q3.住戶享優惠，懲罰短期持有。 除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？ 台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。 未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身份。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。 Q4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？ 實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。 這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。 Q5.實價課稅後，房價真的會跌？ 信義企業集團研髮長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。 中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。 不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。 實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第２棟房子以上交易開始課稅，全台有約200萬人會被課稅；若以第３棟房子以上開始課稅，只有８%的所有權人受影響，因為這些人擁有台灣26%的房子。 持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比（％） 比率（％）擁有１棟 536萬 72.46 48.33 擁有２棟 137萬 18.60 24.82 擁有３棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源：立法院法制局法案評估報告

張天一：我如何解決「高房租」和「高人員流動率」這倆老大難問題？

http://newshtml.iheima.com/2014/0807/144763.html
本文來源：餐飲老闆內參（微信號cylbnc） 

“互聯網+”模式下的房租分期平臺：用戶該如何選擇？

來源: http://www.iheima.com/news/2015/0912/151939.shtml

伴隨著金九銀十的房產交易熱潮，房租分期市場也如雨後春筍般突起。對租房者而言，如何選擇靠譜公司進行房租分期成為廣受關註的話題。   

目前房租分期市場較為有影響力的產品包括58月付、斑馬王國、租房寶、宅急搜、會分期、自如白條、租了麽、租霸。在沒有58這樣幹爹的流量支持下，與中介公司合作成為房租分期市場的核心推廣渠道，利用折扣和下遊服務商進行抵用券（打車、保潔、外賣等）的合作成為營銷特色。最近北京租房市場又開始流行用宅碼直接抵扣房租，可見行業競爭的激烈性。可以預見，房租分期這個千億級的市場，未來一定會出來一家獨角獸公司。

8家租房分期產品收費標準匯總（順序按總收費由高到低排列 年度計算）

一、 會分期

省錢指數：★★實力指數：★★★品牌指數：★★★★綜合推薦指數：★★★

推薦理由：知名度高、資本保障，但收費過高 

會分期是會找房（北京）網絡技術有限公司旗下產品。會找房推出的第一款產品由於競爭過於激烈，一周後被迫調整方向，通過近3個月的模式驗證，推出租房分期平臺——會分期。

會分期獲得源碼資本和P2P平臺銀客網的3500萬元人民幣A輪投資。拿到融資後，會分期團隊通過和大量中介門店分成和補貼，以及有效的地面推廣，目前每月幾千單。

會分期無手續費，每個月4%費率，總計全年需要額外交48%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納11,520元 

二、 58月付

省錢指數：★★☆實力指數：★★★★品牌指數：★★★★★ 綜合推薦指數：★★★☆

推薦理由：58流量導入、穩定靠譜，但收費高

“58月付”是58同城旗下的首款租房分期信用貸款產品 。“58月付”有完善的征信和風控體系，58同城平臺積累的發帖人數據、房屋數據，並借助考拉征信等第三方征信機構的風控平臺，“58月付”的數據風控模型更加全面，業務更為安全和高效，能有效降低壞賬風險。

58月付無手續費，每個月2.5%費率，總計全年需要額外交30%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納7200元 

三、 租霸

省錢指數：★★☆實力指數：★★★★品牌指數：★★★☆綜合推薦指數：★★★☆

推薦理由：合作的金融機構和O2O打折券多，收費成本難降

租霸是艾拉丁網絡科技（北京）有限公司的旗下產品，集互聯網金融與生活服務O2O於一體的綜合性網絡科技公司。

租霸作為平臺，背後對接了 20 多家金融機構，包括渣打銀行、花旗銀行，另外還有 P2P 公司如積木盒子、點融網、拍拍貸等。在風控層面，租霸會通過一些征信機構、反欺詐平臺等對用戶進行審核。

租霸就整合了不少 O2O 服務，包括打車、家電清潔、搬家服務等，旨在打造一個綜合性服務平臺。

租霸無手續費，合作的每一家金融機構給出的利率直接提供給用戶，因而收費範圍相差較大，月息從0.75%-2%不等，即全年需要額外交9%-24%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納2160元-5760元

四、 斑馬王國

省錢指數：★★★實力指數：★★★☆品牌指數：★★★☆綜合推薦指數：★★★☆

推薦理由：不支持首月房租和押金代付，收費相對合理 

斑馬王國是由斑馬網信科技（北京）有限公司自主研發的品牌。斑馬王國采取的模式是：用戶支付首月的房租及押金給房東，服務費給斑馬王國，其余各月由斑馬王國先行代付給房東，用戶再按月分期還給斑馬王國。目前斑馬王國平均每月單量為1000單，和斑馬王國合作的經紀人達到了10000多名。

租霸無手續費，季付服務費=分期房租總金額*4%，半年付服務費=分期房租總金額*6%，（押金，首月租金以及續租首月租金需自付），總計全年需要額外交12%-16%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納2880元-3840元   

五、 租房寶

省錢指數：★★★★☆實力指數：★★★★品牌指數：★★★★綜合推薦指數：★★★★

推薦理由：老牌信用卡支付房租平臺，收費較低

租房寶是國內最早的房租支付服務平臺，隸屬於杭州隨地付網絡科技有限公司，成立於2012年7月。

租房寶通過信用卡進行大額房租的分期，被網友冠以“套現神器”，目前開通180家銀行信用卡支付通道，極大解決了租客一次性支付大額房租的難題。 自公司創立，租房寶保持了每個月20%的用戶增長，特別是自華映資本千萬融資後，租房寶用戶增長速度高達每月50%，現已成為亞洲地區最大的房租支付服務平臺。

租房寶手續費每次1%，信用卡分期最低0.66%，總計全年需要額外交8.9%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納2123元

六、 租了麽

省錢指數：★★★☆實力指數：★★★★品牌指數：★★★★綜合推薦指數：★★★★☆

推薦理由：房地產經紀人學會理事，擁有核心推廣資源，收費合理

租了麽是北京塔木德財富信息科技有限公司（塔木金融）旗下產品。租了麽獲得中國房地產經紀人學會、北京房產中介行業協會支持，作為理事成員單位開拓經紀渠道合作。尤其在北京與多家大型經紀機構建立了合作，介入房產經紀業務鏈進行租房分期。在互聯網端，與嗨租房等新型租房平臺戰略合作，共享租客和房源，在獲客能力上形成了優勢。

租了麽首季度免費，兩個季度起用，手續費每次3%，總計全年需要額外交12%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納2880元

七、 宅急搜

省錢指數：★★★★★實力指數：★★★★品牌指數：★★★★綜合推薦指數：★★★★☆

推薦理由：新型房產大數據平臺，宅碼每月最高抵扣5000元房租，信用卡分期費率底

宅急搜是北京偉銳谷德信息技術有限公司旗下產品。宅急搜是一個新型租房買房比價平臺，通過大數據搜索引擎，覆蓋99%全網真實房源信息，為找房者提供全網每套房源最全面的信息和最低報價，並幫助業主在最短的時間內完成成交。

宅急搜的在線付房租業務，是類似於租房寶，通過打通主流銀行信用卡和儲蓄卡支付通道，比較有特色的是，官方提供“宅碼”，可以讓客戶按1:1等額抵扣100元-5000元的房租，基本上每單都會倒貼房租支付者。

宅急搜手續費每次1%，信用卡分期最低0.66%，總計全年需要額外交8.9%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納2123元，每月可抵扣100元-5000元。

八、 自如白條        

省錢指數：★★★★☆實力指數：★★★★☆品牌指數：★★★★☆綜合推薦指數：★★★★☆

推薦理由：費率最低，房源略少，使用場景受限

自如白條是“京東金融”聯手鏈家旗下的“自如友家”推出了一款租房分期信貸產品，但是僅限於租賃自如公寓時候使用。

使用方法如下，在鏈家自如App租房下單，選擇“自如白條”模式，完成綁卡授信；然後，在限定房源產品中開始挑選；第三步，實地考察房源無誤後，開始下單；最後，在手機上與自如完成簽約，選擇自如白條，通過實時授信，僅僅交付租房押金和12期分期房租的首付款後，拿到公寓的鑰匙。

自如白條無手續費，每月費率僅為0.5%，總計全年需要額外交6%。

舉例如下，每個月房租2000元，全年房租2.4萬元，需要額外繳納1440元。

以上8家產品提供的服務高度相似，又各自有延伸的特色，做為一名租房者到底該如何選擇？ 綜合比較，最省錢的房租分期方式當屬自如白條，唯一缺憾是必須和自如的房源綁定使用，房源太少了；如果有信用卡，推薦使用宅急搜支付房租，甚至可以減免100-5000元，是市面上唯一可以減少大筆房租的網站，而且找房也推薦使用，非常有特色；如果沒有信用卡的話，租了麽和斑馬王國的費率也比較合理，放款速度也很快。

房租分期是個獲客成本很高的新興行業，進入門檻比較低，服務高度同質化，用戶忠實度低，那麽低費率便成為競爭者長期存活的必然條件。另外，產品能否提供足夠差異化的服務來留住客戶，這是成為行業贏家的關鍵因素。因此，小編更看好本身擁有高質量房源的自如白條、擁有大數據找房功能的宅急搜、以及擁有核心推廣資源且收費合理的租了麽。

版權聲明：本文作者梅子，文章僅代表作者獨立觀點，不代表i黑馬觀點與立場。

中國房價行情平臺租金榜：北上深領銜高房租

來源: http://www.yicai.com/news/5026074.html

房價節節上漲，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂，這些城市的年輕人絕大多數買不起房，可是三四線城市就業機會又不多，要想繼續待在核心大城市，只能選擇租房。

這兩年，隨著房價持續上漲，房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個大問題，大到引起國務院重點關註。

國務院辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》)，要求到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。《意見》還提出各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。

那麽各地的租金水平又是怎麽樣，哪些城市租房壓力更大呢？

大城市租房也不易

《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布的中國城市租金排行榜，對42個主要城市（省會、計劃單列市和部分經濟大市）的房屋租金統計對比發現，北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領先，廣州以及杭州、廈門、三亞緊隨其後。在房屋租售比方面，廈門租金收益相對最低，要收租63年才能回本。

必須指出的是，這里的租金都是平均租金的概念，即在市轄區的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內部，中心區和偏遠區域的租金價格差異極大。另外，以下所說的價格，均為每平方米的價格。

數據顯示，北京的平均租金達到71.24元，也就是說在北京租一套100平方米的房子，價格要超過7000元，當然在中心區域，則遠遠不止這一價格。緊隨其後的是上海和深圳，這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。

在北上深之後，第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個一線城市相差了22元，差距相當之大。不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因為，過去一年，北上深房價上漲較快，而廣州一直保持理性平穩的狀態。

排第五的是近年來經濟發展勢頭十分不錯，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達到了5.62%。這也說明，隨著這兩年杭州信息經濟的快速發展，進入杭州的年輕白領越來越多，房屋租金也水漲船高。

在杭州之後，廈門和三亞兩座旅遊城市分列六、七位，這兩座城市目前的房價水平比較高，尤其是廈門，房價遠遠超過廣州，排在北上深之後，位居全國第四，因此房租高企也屬正常。

從第八位的南京開始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州租金為30.21元。總體上看，沿海發達地區的城市房價高，房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中，除了哈爾濱，其他城市均位於沿海地區。

相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低於20元，其他三個城市也僅略高於20元。倒數第五的合肥盡管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯後效應，預計未來該市房租上漲仍有較大空間。

廈深收租回報期最長

不過，租金漲幅雖然快，但是還無法追上房價上漲的步伐。這其中，房屋租售比可以反映一個城市的收租回報周期。

按照國際慣例，租售比是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標，指每平方米月租金與房價之間的比值，國際標準通常為1∶100到1∶200。不過由於國情等方面的差異，例如發達國家在房屋持有環節的成本更高，因此房租也會更貴。

再比如，中國的消費觀念與發達國家不一樣。中原地產首席市場分析師張大偉說，中國購房者資金來源與西方不同，不僅來自夫妻雙方，他們的父母也會出錢付首付；其次，發達國家的房產自有率比較低，對房產的熱衷程度不高，購買後用於自住的用途高，投資價值不高。而在中國，房產在整個社會財富里面作為儲蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入，中國的房價水平更高。

因此，綜合各種原因，中國的房屋租金回報周期也遠遠比國際標準更長。《第一財經日報》記者統計20個房屋的租金回報周期最長的一二線城市數據顯示，這些城市的房屋租金周期大多超過400個月以上(即使第20名的武漢也接近這一數字)。

其中，房屋租賃回報周期最長的是二線城市廈門，房屋租售比高達1∶756，也就是說，需要出租房屋756個月(約63年)才能收回購房的本錢。

廈門的回報期之所以這麽長，與其近年來快速上漲的房價有關。自2009年以來，廈門房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續上漲，尤其是在今年以來一二線房價的上升過程中，廈門作為二線“四小龍”的一員，漲幅相當驚人。

50多歲的陳先生來自福建泉州，目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多平方米的房子，每個月要還1.2萬元左右，去年年中由於資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來，現在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊。”

“廈門房價基本就是喊上去的。”去年8月以後一直在廈門各個區域看房的肖先生說，相比去年8、9月，現在廈門城區的大部分房價已上漲三四成。“現在許多上班族靠自己已經不大可能買得起這邊的房子。”

根據中國房價行情平臺的數據，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。不過房價在高漲，房租上漲相對較慢，目前廈門的租金水平位居全國第六，僅相當於北上深的五成多，相當於廣州的86%。這也說明，相比高漲的房價，廈門的實體經濟所能支撐的租金水平要滯後很多。

另一個經濟特區深圳位居第二，其租售比為1∶740，相當於要收租62年才能回本。盡管深圳的房租也漲了不少，但畢竟房價上漲的速度更快。2015年以來，深圳大部分區域的房價都漲了一倍以上。

在廈深之後，是去年下半年以來房價高速增長的二線城市南京，其租售比達到1∶631，相當於要收租53年才能回本。北京排名第四，租售比與南京相近。上海位居第五，其租售比也達到了1∶616。這五個城市的租售比都超過了1∶600。

值得註意的是，相比房價，租售比排名靠前的城市，不再是一線城市“專屬”，多個二線城市均漲幅靠前，例如除了租售比周期最長的廈門外，南京也高居第三，珠海、溫州、蘇州、天津和合肥分列第6到第10位。

這其中，廈門、南京、珠海、蘇州和合肥都屬於去年下半年以來房價高漲的二線城市。但是由於房租遠遠沒有房價上漲的步伐快，因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長。

租賃回報周期過長，也影響了住房租賃市場的培育。張大偉認為，租售比過低是影響建立住房租賃市場的關鍵因素，要想達到《意見》想要的效果，需要後續配套措施的出臺，使房價不再大幅上漲，整體價格平穩，租售比提高，這樣才能建立完善的住房租賃市場。

42個主要城市平均租金

排名	城市名稱	平均租金(元/月/㎡)	同比上年
1	北京	71.24	+13.46%
2	上海	66.34	+13.47%
3	深圳	66.25	+10.96%
4	廣州	44.47	+1.64%
5	杭州	41.39	+5.62%
6	廈門	38.38	+3.22%
7	三亞	36.42	-3.42%
8	南京	33.23	-1.94%
9	哈爾濱	32.65	+3.12%
10	福州	32.37	-1.88%
11	珠海	31.88	+2.52%
12	天津	30.90	+3.26%
13	大連	30.61	-4.27%
14	溫州	30.21	-3.95%
15	寧波	29.59	+0.27%
16	鄭州	28.85	+0.70%
17	武漢	27.94	+1.53%
18	蘭州	27.53	-0.68%
19	蘇州	27.13	+3.86%
20	濟南	25.69	+3.28%
21	海口	24.88	-5.29%
22	南寧	24.41	-1.81%
23	東莞	24.33	+2.84%
24	成都	24.33	-2.84%
25	佛山	24.14	-2.42%
26	青島	24.14	-2.11%
27	昆明	24.06	-4.47%
28	拉薩	23.67	+5.77%
29	長沙	23.61	+3.84%
30	貴陽	23.06	-4.31%
31	重慶	23.03	-2.52%
32	西安	22.89	-3.81%
33	南昌	22.70	+2.69%
34	西寧	22.40	-1.14%
35	長春	22.05	-5.99%
35	太原	21.82	-2.89%
37	沈陽	21.74	-3.97%
38	合肥	21.52	+2.75%
39	烏魯木齊	21.24	-1.79%
40	無錫	20.15	-0.36%
41	呼和浩特	19.05	-7.54%
42	石家莊	18.11	-3.46%

 

 

部分城市房屋租售比

排名	城市名稱	售租比(年)	租售比	平均單價(元/㎡)	平均租金(元/月/㎡)
1	廈門	≈63	1:756	29,027	38.38
2	深圳	≈62	1:740	49,005	66.25
3	南京	≈53	1:631	20,956	33.23
4	北京	≈53	1:630	44,892	71.24
5	上海	≈51	1:616	40,844	66.34
6	珠海	≈48	1:574	18,284	31.88
7	溫州	≈48	1:570	17,224	30.21
8	蘇州	≈47	1:568	15,417	27.13
9	天津	≈47	1:561	17,323	30.90
10	合肥	≈45	1:535	11,503	21.52
11	石家莊	≈42	1:498	9,018	18.11
12	三亞	≈41	1:495	18,019	36.42
13	福州	≈41	1:486	15,745	32.37
14	青島	≈40	1:476	11,491	24.14
15	廣州	≈39	1:466	20,712	44.47
16	東莞	≈37	1:448	10,893	24.33
17	杭州	≈37	1:447	18,516	41.39
18	濟南	≈35	1:418	10,736	25.69
19	南昌	≈34	1:406	9,220	22.70
20	武漢	≈33	1:399	11,157	27.94

脫歐“後遺癥”？倫敦房租6年來首次下降

高租金步步緊逼下苦不堪言的倫敦租客們，終於迎來“降租”的春天。隨著近來出現了大量買房出租的業主，今年7月倫敦房租均價出現6年來的首次下降。

房源大增

數據顯示，7月倫敦住宅租金同比下降了0.5%，至每月1280英鎊(約合10944元人民幣)。盡管降幅不大，每月租客僅節省7英鎊(約合60元人民幣)，但這仍逆轉了倫敦生活成本上漲的趨勢。倫敦的高生活成本曾被商界認為影響倫敦的競爭力。

英國最大房地產中介機構Countrywide的數據顯示，倫敦不是個例，英國其他多個地區也經歷了房租下調。英國東南部平均房租同比下降1.1%，至1173英鎊;蘇格蘭的平均房租同比下降1%，到689英鎊;威爾士調整幅度最大，下降了2%至671英鎊。

原因之一是，出租市場出現了大量的新房源，今年7月，英國全國可出租房屋比去年同期增長了23%，倫敦則多了三分之一。

另據房地產咨詢網站Rightmove的數據，截至6月底，倫敦登記出租房屋數量在過去的3個月內激增，同比增幅為8%。

Countrywide研究主管莫里斯(Johnny Morris)分析稱，這主要由兩大因素導致，為了避免繳納增收的印花稅，在稅率上調前房屋買賣市場出現“井噴”，同時房屋銷售市場疲軟，房東暫時將出售改為出租，這二者都導致租賃市場上新增了很多房源。

今年4月1日起，英國開始實施二套房買賣征收3%印花稅的新政，導致在新稅征收開始前，英國房地產買賣交易激增。

根據Countrywide的另一個研究數據，自今年春季以來，英國房屋交易市場新增了很多“出售轉出租”的房東。在過去的60天內，買賣市場中有10%的房屋轉為出租，在倫敦該數據達到14.1%。

另據Rightmove的數據，倫敦8月房價環比下跌2.7%，創下自2014年以來最大環比跌幅。

英國舉行“脫歐”公投後不久，倫敦就遭遇了6年來首次房租下降，房價下跌，時間上的重合讓人不禁將這兩件事聯系起來。金融服務機構Hargreaves Lansdown的分析師薩爾蒙(George Salmon)稱，是否留在歐盟對購房必然會造成影響，但英國人仍舊想要自己的家，英國仍然面臨住房短缺。同時，英國銀行降低利率並保障抵押貸款的因素仍將存在。

Rightmove則在7月的報告中稱，現在作出英國“脫歐”將影響房屋租賃市場的論斷還為時尚早。

5年上漲19%

此前，倫敦的房東們會在合約結束時努力同租客協商更新之前的出租合同，房租通常會比前一年高。但現在，幾乎沒有房東在房價上能談贏租客。

租客固然希望這股走低勢頭能持續下去，但前景並不明朗。莫里斯表示，雖然趕在印花稅上調前的搶購潮確實帶來了大量“購房出租”的業主，但是這些購入行為即便沒有發生在4月1日前，也會在今年晚些時候發生，所以這意味著其影響“並不會改變市場”。但是同時他補充稱，在接下來的一段時間內，房屋買賣市場的不確定性很有可能導致租賃市場的房源進一步增加。

Rightmove出租部門負責人米歇爾(Sam Mitchell)表示今年3月的買房熱潮對租客來說是“好消息”，但是如果房東利益受損，不進一步投資的話，那這註定是短命的。

根據英國政府的數據，倫敦房租在過去5年內上漲了19%。對於倫敦租客來說，他們平均每月收入的60%用於支付房租。

倫敦市長卡恩(Sadiq Khan)此前承諾解決倫敦住房成本高昂的問題，很有可能會從壓低房租下手。

莫里斯稱幾乎沒有跡象表明近期內會出現房租驟降的情況，但是如果上漲到了令租客不堪重負的水平，那麽房租進一步上漲會面臨限制。“租客通過合租或者搬到便宜地段來解決房租上漲的問題，但是市場的靈活性存在極限。”他說，“在倫敦，和供需關系一樣，收入也是一大限制因素。”

廣州市政協委員：應立法限制房租上漲幅度

“要發展住房租賃市場首先就要立法保障承租人的權益。比如，立法鼓勵長期租賃，對租金的數額或租金上漲的幅度進行管制。”廣州市政協委員李敏霞說。

1月6日，在政協第十三屆廣州市委員會第一次會議各界別委員代表座談會上，李敏霞代表經濟界委員發言。她認為，做好房屋租賃市場，將改變住宅市場供需變量關系，促使房地產市場趨於理想狀態，住宅成交價也將逐漸下行逼近至理想點。

2016年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，指出實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

2016年6月3日，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，明確既要“發展住房租賃企業”，也“支持個人依法出租自有住房”，同時要“推進公租房貨幣化”，允許“商業用房改建租賃住房”。

大力發展住房租賃市場被認為是房地產政策調控的又一重要著力方向。

李敏霞提供了一組數據說明房子空置是社會財富的巨大浪費。根據推算，廣州市自住存量房276萬套，其中有35萬套空置;510萬套出租屋中，空置時間約14%。即便是在廣州市中心區域，住房租賃市場占比也僅為30%左右。

“目前我市擁有住宅房屋約800萬套，總建築面積約64300萬平方米。常住人口按1740萬算，人均住房建築面積超過35平方米。只要做好住房租賃市場，就能實現居者都能幸福居住。” 李敏霞說。

李敏霞還對第一財經記者表示，做好住房租賃市場必將催生新的經濟增長極——現代租賃產業。“據統計，廣州去年全市租賃產業總產值約1500億，年均增長率的潛力是20%以上。不只是增速，現代租賃產業有四個要求：價廉物美，就業人數增長，收入增長，從業人員身心健康，必須都滿足。”

不過，相對於住房交易市場，我國的住房租賃市場發展相對滯後。《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》認為，中國城鎮住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善;二是房地產中介機構在服務上還存在不規範、無序競爭的問題;三是租賃市場存在監管漏洞問題;四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業，沒有形成一個規模的優勢和市場品牌，使整個市場供給還是以散戶狀態為主。

李敏霞在發言中建議，應借鑒國外許多大城市的經驗，用立法來保障承租人和出租人的權益。立法制定租賃住房家具、家裝等的環保標準，確保承租人安全健康居住;立法鼓勵長期租賃，對租金的數額或租金上漲的幅度進行管制;立法對毀壞房屋及設備設施的承租人進行懲戒，增強出租空置房屋的積極性;建立履約保障制度，保障出租人對未履約時段的租金、保證金的收繳權利。

另外，建立住宅租賃稅收返還制度，引導人們出租自己不住的剩余房子，否則要繳納浪費資源稅。制定相關政策，解決閑置商業用房、廠房、辦公用房在改建為租賃住房過程中遇到的規劃難、建設報建難等問題;解決使用過程中的水電收費過高問題。

另一位廣州市政協委員曹誌偉則建議，廣州可以更大膽一點，可探索將允許符合規劃條件又過剩的商業用地在完善地價調整手續後改建為住宅後進行銷售，以便增加中心城區商品房住宅的供應量，抑制中心城區房價上升。

挪用基金財產竟為“交房租” 盛世嘉和遭證監會罰款3萬

自陽光私募行業發展以來，私募基金違規案例時有發生。

據第一財經記者了解，目前多數機構的典型違規行為包括向不特定投資者公開宣傳私募產品、承諾保本保收益、借助互聯網平臺變相公募、通過收益權拆分轉讓規避合格投資者要求等。除了涉及私募產品募集層面的違規行為，現實中也有私募機構違規挪用基金財產用作他用。

4月28日，證監會對4宗案件做出行政處罰，其中便涉及一起私募基金違法違規案件。

證監會的通報內容顯示，私募機構盛世嘉和投資基金管理(北京)有限公司(下稱“盛世嘉和”)的違規行為並沒有逃脫上述私募基金違規的典型“套路”，但盛世嘉和挪用客戶的基金財產支付公司的房租的行為，卻實在令人匪夷所思。

具體來看，北京證監局近日發出的行政處罰書顯示，盛世嘉和存在“四宗罪”。

首先，截至立案調查日2016年3月28日，盛世嘉和旗下的“嘉和匯金(有限合夥)-福建明明醫療輔助器具有限公司產品”，未按規定辦理基金備案手續。其次，公司向16名非合格投資者募集嘉和匯金基金。第三，公司向投資者承諾最低收益，如向投資者梁某紅承諾嘉和匯金基金最低年化收益率為18%。

最後一宗罪則是盛世嘉和挪用私募基金財產累計7,003,858.27元，部分資金轉入金奎、夏小紅、饒某青、華某、格某勒等銀行賬戶供個人使用，部分資金直接用於支付盛世嘉和的房租。記者查詢公司官網發現，盛世嘉和的辦公地址為北京市朝陽區日壇國際A1120。

北京證監局認為，盛世嘉和的上述行為，違反了《私募投資基金監督管理暫行辦法》(下稱“《辦法》”)第8條、第11條、第12條、第15條、第23條第4項的規定，構成《辦法》第38條所述違規行為。

北京證監局同時認定，時任盛世嘉和總經理金奎是對上述違規行為直接負責的主管人員;時任盛世嘉和董事長楊洪宇、財務總監夏小紅、風控總監宋梁山是盛世嘉和挪用私募基金財產違規行為的其他直接責任人員。

盛世嘉和、金奎、夏小紅、宋梁山在申辯材料中提出，公司已籌措資金用於嘉和匯金基金的客戶兌付，投資款如數返還給投資者，未給投資者造成損失，未對社會造成危害;同時，公司已做好整改，積極配合監管調查。因此，請求適當減輕對公司及相關人員的處罰。

不過，北京證監局表示，當事人提出減輕處罰的請求沒有法律依據。依據《辦法》第38條規定，北京證監局對盛世嘉和責令改正，給予警告，並處以3萬元罰款;對金奎給予警告，並處以3萬元罰款;對夏小紅、宋梁山、楊洪宇給予警告，並分別處以2萬元罰款。

中國證券投資基金業協會私募管理人公示系統顯示，盛世嘉和旗下基金的主要類別為股權、創業投資基金，公司成立於2014年5月16日，於2014年7月17日完成備案，目前共有14只備案存續產品。註冊資本5000萬元，前述3名涉事高管均通過了基金從業資格考試，總經理金奎在2007年至2014年間擔任中信建投證券營銷總監。