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樓市低迷 內房望降息助融資

1 : GS(14)@2014-12-23 10:14:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ec_eca1.htm


【明報專訊】房屋委員會5個新居屋屋苑共2160個單位，將於下周接受申請樓花，本周內會開放示範單位供買家參觀。房委會早前參考8月樓價水平訂出七折價出售，但隨樓市持續升溫，本報發現，5個新居屋屋苑鄰近的私樓價較8月時上升，以實用呎價售6113元的荃灣尚翠苑為例，毗鄰私樓呎價升至9891元，變相折扣擴大，居屋將以「六折」出售。有房委會成員指出，若樓市仍熾熱，新居屋買家的補價意欲將減低。


5個新居屋屋苑分別為荃灣尚翠苑、沙田美盈苑及美柏苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑，以荃灣尚翠苑規模最大，有3幢大廈共962個單位；沙田及元朗的3個屋苑則全為單幢居屋樓宇。5個屋苑單位實用面積介乎371至511平方呎。

房委會本星期將在油塘的「大本型」商場內設立兩個示範單位，開放予公眾參觀。據了解，兩個示範單位會以「清水」形式展示，不涉間隔改動。不過，房委會已於示範單位現場，利用建築信息模擬(BIM)技術，製作虛擬示範單位短片，讓公眾了解單位間隔及設計。

5屋苑2160單位 售187萬至326萬

房委會今期參考截至8月樓市定價，以市價七折發售，5個屋苑售價由187萬至326萬元不等，實用面積平均呎價介乎5593元至6113元，以荃灣尚翠苑定價最高。房委會文件稱，定價已考慮各屋苑與其他鄰近屋苑在樓齡、位置、設計及設施等差異。

不過，隨細價樓近期升價持續，多個私人屋苑已較8月時錄得升幅。根據中原成交紀錄，毗鄰尚翠苑的私人屋苑名逸居，目前平均呎價升至9891元，尚翠苑的定價變相為市價六成；擁山景的沙田美柏苑及美盈苑，鄰近的私人屋苑翠景花園及恒峰花園，現時平均呎價亦分別升至9881元及9055元，兩個沙田新居屋屋苑的定價亦已是市價六成多。青衣青俊苑鄰近的私人項目美景花園，現時呎價亦升至9337元，青俊苑的定價亦約為最新市價六成(見表)。

房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示，若以未來升值潛力評估，荃灣及沙田的新居屋單位相對有更高升值潛力，因該兩屋苑位置的配套較完善，預料今期接獲的新居屋申請會非常踴躍。

「減補價誘因 致流轉慢」

公屋聯會主席王坤表示，隨整體樓市持續上揚，「當時新居屋定價是市價七折，但去到明年第二季房委會接受買家揀樓時，屆時售價可能變相成為了市價六折或更高」。他指出，若居屋折扣率愈高，未來業主要補價的金額變相愈高，肯定會減低業主補價誘因，令新居屋的流轉速度緩慢。

明報記者 黃俊鋒

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2 : GS(14)@2014-12-23 10:15:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ec_gaa2.htm



交清水樓 廳房石屎地台


2014年12月22日





【明報專訊】自2002年停建居屋後，如今首批新推出的居屋單位，實用面積介乎371至511平方呎，除沙田美柏苑提供一房單位外，其他4個屋苑單位均屬標準兩房設計，預料所有單位會於2016年底至2017年初落成，房委會屆時將以簡約的「清水樓」形式作交樓標準。房委會建築小組委員會主席林雲表示，除了廚房及廁所會鋪上瓷磚，單位廳房將以最原始的石屎地台交收，屬實而不華設計。


不設間隔 廚廁鋪瓷磚有基本設備

林雲表示，新居屋單位雖以「清水樓」形式交收，但仍會有基本的廚廁設備，包括廚廁會鋪上瓷磚，廚房會附有廚櫃，廁所亦會裝設洗手盆等潔具，至於單位廳房則以石屎地台交收，單位牆身亦會髹上乳膠漆，但不設任何間隔；至於公用地方如電梯大堂及花園等，亦會採簡單設計。

他解釋，由於單位採實而不華設計，格局與公屋類近，不設任何間隔亦是為了預留彈性，以便政府有需要時，可以公屋與居屋互換。

房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝指出，過往房委會出售居屋的經驗顯示，若單位設有間隔，未必適合所有家庭需要；且亦有不少家庭會按其心意，自行設計廳房地台，如選用木地板或纖維地板等，因此從環保角度考慮，決定以簡單石屎地台交收。

驗樓師：裝修需預五六萬元

資深驗樓師詹濟南說，以一般兩房居屋單位估算，業主若要鋪設廳房地板、重髹較好乳膠漆、間房，以及添置基本家電及廚具設備等，需預留大約5萬至6萬元，視乎業主要求而定。他又稱，按過往居屋入伙經驗，不少業主會集中於同一時間裝修，有時為使用電梯、搬置家具及裝修材料等，易引起鄰居之間爭執。房委會在接受市民申請後，初步訂於明年3月攪珠，5月揀樓。

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樓市低迷 內房望降息助融資 首11月住宅銷售按年跌9.7%

1 : GS(14)@2014-12-23 10:16:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ec_eca1.htm




【明報專訊】內地樓市低迷一整年，前11個月全國住宅銷售額按年跌9.7%。央行11月下調一年期貸款基準利率0.4厘，被認為是新一年樓市的最大推動力。據初步推算，一線房企一年利息成本普遍可節省1億元(人民幣‧下同)以上，高負債房企如恒大地產(3333)可節省接近5億元(見表)。有分析員指出，目前地產商要拿上億元銀行貸款並不容易，此次降息可算重大利好，並看好明年初央行再降息，帶動樓市回暖。


今年內房商業績下滑，銷售普遍難達標，資金壓力不小。銀行則規避地產風險，對開發商收緊錢袋。降息出台後，開發商即時反應，未來一年開發貸、銀團貸款等項目融資可得到緩解。里昂證券地產研究部主管王豔認為，降息令高負債房企減輕資金壓力，促明年地產投資。她以富力地產(2777)為例，指其有約520億元債務可受惠降息，「一年就可節省2億元的利息成本，現在在內地，2億都並不好找」。富力今年前11個月銷售僅完成調低後的銷售目標的八成，任務艱巨。

減輕高負債房企資金壓力

以公司財報披露的境內銀行借款初步計算，基準息率降0.4厘後，負債規模在200億元以上的內房可節省成本超過1億元，比如萬科(2202)、綠城(3900)可分別節省約2億元及1.1億元，負債超過千億元的恒大(3333)，則可少付高達4.6億元的利息。

福建中型開發商禹洲地產(1628)財務總監邱於賡認為，降息對成本的利好「還可以」，他預計，禹洲明年一年可節省約3000萬元利息成本。但他強調，禹洲項目位置較好，要貸款十多億元難度不大。另一間北京中型開發商當代置業(1107)財務總監王強，更看好降息反映的政策性導向，相信未來央行政策將繼續有利開發商融資。

瑞信：降息對於大型房企利好有限

瑞信內房股研究部主管杜勁松預計，明年初央行很可能再降息。他認為，降息對提振購房者信心的意義更大，但對於大型房企利好有限，因為排名前20的香港上市內房股，境內融資比例不到40%。邱於賡也看好，明年進一步降息提振買房者熱情，「現在月供只是降幾百元，如果降到1000元以上，感受就很明顯了」。據克爾瑞研究中心測算，此輪降息後，購房者月供平均少付3%。

(2015年 - 前瞻系列．一)

明報記者 甄佳佳

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2 : GS(14)@2014-12-23 10:16:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ec_eca2.htm



銷情兩極化 三四線城市庫存過多


2014年12月22日





【明報專訊】今年內房整體銷售下滑。即使房企紛紛降價促銷，又調低銷售目標，截至今年11月低，前10大內房股(以銷售規模計)僅有恒大(3333)及綠城(3900)達到既定銷售目標，其他一線房企普遍緊達標八成。反觀中小型內房股，達標情更為慘淡，普遍僅完成七成或以下。有分析指出，今年三、四線城市降價也賣不出去，佈局在三、四線的內房庫存難消化。


前10大內房股，除恒大及綠城分別已完成全年目標的110%及103%外，萬科(2202)、中海外(0688)、融創(1918)的銷售成績也接近全年目標。然而在銷售規模在150億元(人民幣，下同)的中小內房股中，達標情普遍徘徊或低於七成，如深圳控股(0604)、花樣年(1777)、瑞房(0272)，達標僅六成。

十大房企 多未達標

對於房企分化現象，里昂證券地產研究部主管王豔認為，分化主要不是因為規模，而是城市佈局，樓盤集中在三、四線的今年銷售慘淡。三四線城市供求失衡，庫存積壓太多。「一、二線城市降價還能賣出一些，三、四線降價也買不動，花樣年就是個例子。」

根據克爾瑞研究中心統計，至今年11月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的庫存都在12至18個月，代表市場有一定壓力，其中深圳的庫存達17.4個月，接近18個月的供大於求警戒線。

銷售規模同在150億以下的廣東奧園地產(3883)，今年前11個月完成銷售目標的7成。公司副總裁陳嘉揚表示，今年行業普遍能達標85%已經算很不錯，但相比達標率，更看重銷售增長。他強調奧園前11個月銷售按年增長31%，尤其近兩個月銷售回升很快，年底將全力衝刺。

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