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創始人應是「雙雄會」或「三劍客」 老周開講

賈康： 房產稅應是必選項 地方也在擔憂高房價

過去這個黃金周，20多個一線城市和二線熱點城市密集出臺收緊政策，讓外界驚呼“樓市要變天了”，但在專家看來，目前樓市調控仍沒有走出“打擺子”式的循環。

10月10日，第十三屆中國國際中小企業博覽會高峰論壇在廣州召開，與會的財政部原財政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康在接受《第一財經日報》等媒體的聯合專訪時說，目前的樓市調控仍是治標而非治本，未來要治本就必須建立起包括房產稅制度、住房制度、土地制度等制度框架。

“我有一個評價，中國的房地產市場就是‘打擺子式’的。”賈康說，前一段時間大家還擔心“冰火兩重天”，“冰”這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那麽大，沒想到才幾個月就迅速發生轉變，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，逼得各地政府不斷推出各種限購限貸措施。

賈康說，這種“打擺子”式的表現，再次說明過去這麽多年的多輪調控主要是治標，而非有效治本。

那麽怎麽治本呢?“這就不是簡單的政策調節。”賈康說，光講樓市政策的話，放寬主要就是取消限購限貸，收緊就是恢複限購限貸。但光靠這個明顯不夠用。而治本就是要建立起制度框架，包括土地制度、投融資制度、住房制度，以及稅收制度。

“房地產稅不是可以像定海神針一招決定全局，但是它是制度建設中的一個必選項。稅不是萬能的，但該推進的時候你不推進就不行。”賈康說，此次中國房地產市場火爆給社會帶來的陣痛和焦慮再次印證了治本需要在改革這個方向上攻堅克難。也就是要凝聚共識，加快房地產稅立法推進改革，

他說，房地產稅應該把與房地產有關所有的稅費放在一起做一個系統的優化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的配套呼應。“這個過程中，必須要讓人人討厭的房地產稅從無到有，你雖然討厭他，但是從大局出發，長遠出發，房地產稅還是必須要有。放眼看去，世界上稍微現代的經濟體，都建立起了住房保有環節的稅收制度，中國這個坎遲早要過的，那麽早一點考慮，爭取不那麽滯後，這也是一個應有的選擇。”

房價過快上漲帶來的一大焦慮是，很多人都炒房子去了，而不是安心做實業。對此，賈康說，這確實是目前大家很焦慮的問題，實際上，有一些地方政府很焦慮。“比如珠海，除了地王，面粉比面包貴，他們就很擔心。本來珠海想發展好實業，但大家都炒房去了，誰還來發展實業?”

“所以光治標不解決問題，還得治本，治本才能改變大家的預期，讓做實業的確實覺得有希望得市場的回報，而不是一股腦的去炒房。”賈康說。

本輪樓市發展的一大特點是，在一線城市和部分熱點二線城市、環一線城市地區上漲的同時，廣大三四五線城市及弱二線城市仍然處於持續低迷的狀態，部分三四線城市由於人口外流，房價仍在持續下跌。這種格局之下，未來來自小城市和農村的青年要想在大城市擁有一套自己的居所將可能變得越來越難。

對此，賈康認為，年輕人前途並不一定要到大城市去。以後年輕人需要在兩個方面做藥權衡，一方面，未來他們選擇城市可能會更加理性考慮，即到底是在一線城市發展不得不承受那麽高的房價，還是到三四線城市發展，可以比較從容的買個100平米的商品房居住。目前樓市調控存在治標不治本的問題，但即使治本了之後，仍然會存在一線城市和二線熱點城市，明顯高於三四線的情況。

賈康說，另外一個權衡就是，假如年輕人下決心在一二線大城市城市發展，能否降低一個目標，比如我30歲以前不買房、而是租房，等到以後有條件再買呢?

房子應是住而非炒 專家稱未來房地產政策有望“托底蓋帽”

要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

據新華社消息，在剛剛結束的中央經濟工作會議上，對房地產市場明確提出了以上要求。中央經濟工作會議強調，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

中央經濟工作會議還強調，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

隨著一線城市和部分熱點二線城市相繼出臺一些調控政策，第四季度房價走勢明顯趨穩。根據國統局在其官網上公布的10月下半月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動對比表，與10月上半月比，新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間;廣州新建商品住宅價格環比持平;其余7個城市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

而且，10月份，70個大中城市中一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落。

中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，政策變化是樓市各項指標漲幅回落的原因。“從限購、限貸、土地供應等方面進行調節，到後面全國各地開展了前所未有的一次房地產調控全面落地執行，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執行力度最強。”

除了調控政策，今年以來，房地產去庫存和去杠桿取得積極進展。根據國家統計局官網的數據，11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續9個月減少。自今年3月“首付貸”被監管部門叫停後，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產品下架，多個城市嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款，以抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

張大偉認為，從市場來看，成效已經顯現，也符合本次中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉同時表示，10月份以來各地的調控政策已經從主要影響投資到全面約束改善需求，預計影響較大。“雖然目前只有上海全面恢複了‘認房又認貸’政策，但預計其他一線城市及漲幅比較快的二線城市都有可能恢複認房又認貸，而這一政策對市場的改善需求影響會非常大。”

另一方面，對於此次提出的“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，張大偉分析道，過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，而是需要完善長期制度建設，因此房地產稅等長期政策有望加快落地，以長效機制引導市場穩預期。

“未來政策會‘托底蓋帽’。過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。” 張大偉說。

張大偉還認為，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場投資比例較高，在未來房地產建立長效機制的情況下預期租賃市場將逐漸增加影響力。

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