近日媒體報道多宗新樓盤撻訂個案，二手大型屋苑則呈「冰封」狀態。據聞，一河之隔的深圳寶安區龍華，18個月樓價升了80%，去年每方米逾18000元（人民幣．下同），現已漲至每方米32000元。內地安居網顯示，過去12個月龍華平均樓價上升超過47%。
筆者未知深圳樓市是否交投熾熱，但2010年至今年7
月，已批准立項的《城市更新計劃》共315個，擬拆除重建的用地面積超過2292萬方米【表】。所謂「城市更新」即舊城改造，類似香港的舊區重建，但深圳
的項目規模大很多。本周不談股票談樓市，除了港人一直以來喜歡買「磚頭」，本地上市公司亦開始沾手深圳的城市更新計劃。
萊蒙國際（03688）間接全資附屬公司深圳水榭花都已於2014年10月訂立合作框架協議，向負責南山區沙河街重建計劃的項目公司提供2.2億元的股東貸款，年利率16.5%；昨天更進一步公告，落實為項目公司的2億元金融貸款作擔保。
亞洲資源（00899）於2月公告，向金馬控股收購深圳招商安業投資發展15%股權，至7月31日再收購20%股權，增持至35%股權，總代價3.8億元。該項目公司的大股東為老牌央企招商房地產，持有51%股權，涉及項目是深圳布吉市三聯的城市更新計劃，總建築面積約96萬方米。
上市公司有資源，涉足內地房地產並非奇事。吸引筆者目光的，是深圳於8月初為《城市更新條例（草案稿150731）》徵集內部意見，指部分建議借鑑香港。媒體報道後引來廣泛評論，其中有指可能違反法治，草案中最具爭議性的兩點：
（1）釘子戶少於5%，發展商可向區政府申請強制徵收；
（2）以房換房的拆遷賠償比例介乎1比1至1比1.3，並以套內面積計算。
關於釘子戶，雖然香港有「收購舊樓超過90%業權後，可申請餘下10%作強制拍賣」的條例，但這是指同一個不可分割地段（例如一整棟樓坐落在同一地段，由
多個單位分享大廈業權），而且尚有若干限制。深圳的城市更新項目佔地面積廣，很多是農村改造；所謂95%原戶主已簽署拆遷賠償協議，並非按不可分割的地段
計算。某些村屋樓齡只有10多年，若坐落在城市更新規劃範圍內，即使整幢樓宇只有一個業主，也會受草案的強制徵收影響。另外，強制拍賣香港是由土地審裁處
判決，深圳的草案則建議區政府直接徵收後賣給發展商。
所以，內地草案和香港的強制拍賣，是兩種完全不同的概念。
至於拆遷賠償比率，由於不屬於公共利益性質（很多項目重建為大型私人屋苑），賠償比率應由買賣雙方自行磋商，而不是由區政府釐定上下限。而且深圳的樓房價
格普遍以建築面積計算，大部分人沒有「套內面積」的觀念。有媒體報道，該城市更新條例草案，就似為木頭龍小區的舊城改造項目而設──已有93%原戶主簽署
1比1.3拆遷賠償比率的協議；又有評論指2011年國務院出台的《各有土地上房屋徵收與補償條例》重申政府作土地徵收要把公共利益和商業利益嚴格分
開……
習主席致力打貪的決心有目共睹。早前深圳市部分私人發展物業地盤被查封，有上市公司至今停牌未復牌，顯示市政府配合打貪行動。這次的《城市更新條例》草案，旨在加快推動城市更新項目，出發點是善意的，卻容易惹來「官商勾結」的批評，而且關連本港上市公司。
尤其亞洲資源收購的招商安業股權，大股東是央企，即國有資產。央企和私企合作開發舊區為大型私人住宅項目，仍處於收購階段，而深圳市政府的城市更新條例草案硬性規定賠償比率，又建議針對所謂的「釘子戶」直接進行強制徵收，難免招人口實，且存在利益衝突。
(此文同見於《信報》的《價值投資》專欄)
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