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五、恆隆集團

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留 學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到 香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始 涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回 港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。 1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展 過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需 要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文 換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。 1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元 價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1 號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中 的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等， 已初其規模。 恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的 邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時 旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆 隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土 地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。 恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五 成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環 走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。 在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業 務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977 年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。 恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆 隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍 灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即 著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時 平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。 1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花 圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一 步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位 和部分商場，總投資達9.4億元。 1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢 22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給 予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。 恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各 項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱 聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及 淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發 展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬 方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億 元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳 出，全港轟動。 這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的 作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有 的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。 1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。 80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆 因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵 站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。 不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙 方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低 補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億 元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售 時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再 與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公 司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是 項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建 築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。 不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投 資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展 物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即 在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分 期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產 循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日 遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華 利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆 隆的盈利。 1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟 陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8 月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作 出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加 大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公 司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆 隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4 月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業 務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批 評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。 1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二 代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發 展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介 恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計 劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會 繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後 與其他地產集團看齊。 不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業 擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個 月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元 購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大 廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及 借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛 力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物 業。 1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場 落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼 灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾 倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落 成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於 地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流 地產投資公司之列。

短線機會 - 恆隆集團 (0010.HK) PARTIPRAL 派得好

http://partipral-hk.blogspot.hk/2012/11/0010hk.html
恆隆集團 (0010.HK) 主要透過子公司恆隆地產 (0101.HK) 於中港兩地經營物業投資, 相對於物業發展, 恆隆明顯更著重收租業務. 根據2012年半年業績顯示, 撇除賣樓收益, 恆隆集團 (0010.HK) 單計租金收入半年便已經高達30億以上, 而當中更有過半數貢獻自內地物業, 幾可肯定能夠將恆隆系定性為內地收租股.

恆隆集團早於90年初已經涉足大陸市場, 多年來已經於內地建立一定聲譽. 旗下主要物業包括有上海恒隆廣場, 上海港匯恒隆廣場, 瀋陽皇城恆隆廣場及濟南恆隆廣場, 而位於無錫之恆隆廣場購物商場亦預計明年會落成. 集團未來內地業務仍會繼續向多個城市發展, 當中包括天津, 大連, 昆明等等.

公司手頭現金近三百二十億, 總負債 (全部為長債) 亦只不過三百四十幾億, 幾乎處淨現金狀態, 利息負擔甚輕之下, 以地產股而言恆隆財政狀況甚為理想, 甚至有多少過份穩健.

過去數年業績顯示管理層執行力甚高, 而內地商場, 寫字樓租金長遠向上趨勢應該甚為明確, 恆隆必然受惠其中. 本港租金收入增長力度相對之下會較為遜色, 但起碼集團未來發展重心不會在香港業務之上, 所以實際影響應該會逐漸淡化. 盈利前景清晰, 財政健康, 作為以數年計之投資目標, 恆隆系的確乃上佳選擇.

除公司本身可取之外, 近日恆隆集團 (0010.HK) 股價因應本月14日MSCI將公佈之成份股變動而全面受壓, 亦提供一定中短線投資機會. 市場預期MSCI今次換馬行動之中, 恆隆集團將會被剔出而換入太古地產 (1972.HK). 近期恆隆沽空活動猖獗, 沽空比率動輒高達5-7成相信亦與此有關 (參考下圖).

問題在於恆隆集團(0010.HK)與恆隆地產(0101.HK)屬控股身份, 兩者股價關係甚為密切. 於恆隆地產(0101.HK)股價並無異樣之際, 恆隆集團本身純粹因為指數換馬而遭投資者睇淡, 情況並不合理. 假設MSCI最終如期剔出恆隆集團, 固然會沽出一定數量, 但由於目前恆隆集團相對子公司股價比率已經明顯拉闊, 相對上已開始抵買, 估計最終指數換馬影響未必再有能力進一步拉低公司股價.

過往半年恆隆系兩公司平均換股比率大概為1.8035倍左右, 即大約1.8股恆隆地產可以換到1股恆隆集團 (最高1.8861倍; 最低1.6465倍). 而以今日收市價計, 換股比率仍處1.68之偏低水平. 如果相信近日恆隆集團之沽空活動, 以及股價自行倒地純粹因為指數換馬, 目前已經非常值得進註恆隆集團, 搏消息公佈後兩者股價回復正常比率. 若以今日收市價計, 目標比率1.75-1.80倍之間, 恆隆集團股價重上$48左右並非一件難事.

當然此類搏折讓收窄之故事, 最大風險在於若果恆隆地產(0101.HK)及後追跌, 就算日後比率回復正常, 買入恆隆集團一樣可以輸錢. 因此要先擬定撤退策略, 其中條件包括兩者股價比率回到合理水平以及今次短線投資只大概為期最多3個月時間; 由於下望空間有限, 今次短打其實甚為值得出手.



沽空數字: (FROM ANALYSTZ.HK)

恆隆地產業績初評 anthony-311

http://xueqiu.com/3170655701/27400372
恆隆地產一直是我的重點關注對象，今期業績剛出來，我覺得完全是符合預期的，但股價卻下跌不少，感覺買入機會開始出現了。
近年恆隆己慢慢轉變成一間以租金收入為主的地產公司，最影響其投資價值的是租金回報率，以及物業的升值能力，所以這些會是我分析時比較著重的部份。
目前因為有些資料例如各個商場的租金回報率等，都要待正式年報出來才有具實數字，所以下面只是我分析恆隆2013業績時的部份數據資料，以及有一些我個人的看法，和大家分享一下。

恆隆地產－生意上的評價
查看原圖※ 今年總營業額91億，比上年增長24%，而租金收入66億，增長8.8%，物業銷售則有25億。※ 投資物業將升值幅度以公平值來入賬，可以看到今年恆隆手頭上的投資物業，又升值了接近25億，這十年間恆隆單是物業升值己達570億。
※ 直接成本及營業費用由16.3億增加到23億（黑框顯示），其實主要原因是銷售物業令這方面成本增加，可以看到以往例如2005，2008，2010年售樓較多的年份，直接成本都大幅增加，所以今年成本增加是很正常。
※ 其它收入8.29億，絕大部份是利息收入，而2012年其它收入達27.7億，當中有21.5億是銷售投資物業的一次性收益，這是近十年來恆隆首次出售其商業物業，反映了陳啟宗對未來香港樓市的看法。


查看原圖※ 可以看到每年租金都有穩定的增長，包租公是恆隆的核心業務，而售樓則很彈性，陳啟宗喜歡待好價而沽。

查看原圖以上這表格是我推算現時恆隆餘下的可售物業，假設全部套現可產生的每股淨利潤，大約是每股1.45左右，這些也是恆隆僅餘的可供出售物業項目了，其實我現時是把恆隆當成純收租股來看待，所以我最關心他的租金增長潛力，以及淨資產升值潛力。


查看原圖※ 中國的租金收入一直穩步增長，佔總租金收入比重也越來越高。

查看原圖※ 今年中國的租金收入增長14%，我認為這增長令人滿意。
香港的租金收入近2年己跌到只有3%，未來或者會出現負增長也不奇，可以預期中國地區將會是未來租金收入增長的關鍵。


查看原圖以上是剔除所有租金收入以外的每股盈利，可大致看到恆隆的租金回報如何

查看原圖其實2013年淨利潤是不錯的，剔除公平值收益，以及其它一次性收益，2013應佔淨利潤50.37億（2012年40億）
查看原圖※ 每股有形權東權益由2003年的246億，增加到1245億。
※ 每股資產淨值，由2003年的6.6，增加到27.82。
以三年平均來作一組數據，五年，以及七年平均複式增長平均17%

恆隆地產－財務上的評價
查看原圖查看原圖※ 總貸款基本與現金持平，恆隆的借貸成本很低，平均年息只有1%多點，好公司借錢條款也特別好。※ 合埋的現金水平，我最不喜歡公司積存現金，所以用（現金／總資產）多年來的比例，大致看到公司有沒有這方面的問題。
※ 財務狀況一直保持穩健，沒什麼特別好說的，合理的槓桿比例，合理的資產結構。

恆隆地產－估值
A，以市場先生過往範圍作評估
查看原圖※ 恆隆地產股價由當年2003年6.5左右，升值到現時22蚊，留意一下上表是歷年恆隆地產的估值範圍，每年的估值都會觸及到1倍PB，恆隆的淨資產絕大部份就是以市價入賬的投資物業，而且收入都是依靠手上的淨資產來產生租金回報的，上表亦可見到恆隆的股價與其每股賬面價值有著很高的關聯性，所以多年來資產升值以及租金回報，就是恆隆股價上升的最主要原因。「 價值是以公司的資產，盈利，股息，明確的前景等等實際情況來評估的，有別於極端心理狀態以及人為因素所扭曲的市場報價「股價為什麼會上升？我相信恆隆地產就是一個很好的答案。寫到這裡，令我想起現時的內銀股了.........


查看原圖因為恆隆地產估值與資產關連性很高，所以要看看恆隆的資產有沒有水份投資物業，現時投資物業1075億，表面租金回報有6.2%，這些物業的估值合理

查看原圖以上是恆隆地產的歷史估值範圍，大家可作為參考，我自己會剔除大升大跌的年份，來取得市場先生過往給予恆隆地產的PB平均範圍。
※ 恆隆地產最新的資產淨值是每股27.8，現時股價22蚊，我認為現在的股價，以最保守來看也會是非常合理的。

B，以持續經營狀況來計算，內在價值
考慮到恆隆地產的估值與淨值產有很大關連性，用PB估值會比較合理，恆隆以往平均PB是1.3，除了08年海嘯跌到0.75PB外，其它年份均會高出1PB，即是以往市場先生普遍認為恆隆的資產合理值最少是1PB以上的，但由於恆隆的可出售資產己所淨無幾，目前存貨售完後，便正式成為一隻淨收租股（即以往平均盈利的範圍會下降），所以市場給予的估值或者會往下調整，PB有機會向下。
而商業地產每年會升值，損益表會將升值列作公平值收入，所以每年的（公平值升值＋保留盈餘）會令淨資產增加，而以往恆隆的淨資產複式增長約是17%。

所以我對恆隆估值是基於以下幾點假設：
（我個人認為這些假設是很合理而且足夠保守的）
1／假設未來租金回報會以8%增長(以往平均是13%)
2／未來市場先生給予恆隆地產的估值是1倍PB（以往平均是1.3PB）
3／假設淨資產每年會以9%增長（以往是17％）
得到這些假設，則內在價值會以現金流折現值計算，以每年的股息收入，以及8年後出售的市價，以9%折現，加起來的現金流折現值，就是現在恆隆的內在價值了。

計算後恆隆地產的內在價值大約在31蚊左右，而假如現時以22蚊買入，預計每年平均複利回報大約會有15%。
我認為現在的恆隆地產價格很有吸引力，是個不錯的機會。
當然現在還是有不少負面因素，例如樓價，未來租金增長預期等等，所以首要考慮問題是，恆隆是好公司嗎？你對恆隆長遠發展是否有信心？你認為包租公是好生意嗎？恆隆現時的的價值如何？如果答案是肯定的，那便放心買入吧，因為假如各方面預期都很好的話，就不會出現21.5的恆隆地產了，你說是嗎。

恆隆集團與恆隆地產: 人棄我取正是時候

1983年9月28日:恆隆銀行遭政府接管

恆隆銀行最後給國浩集團(0053)旗下道亨併入，道亨又被星展銀行收購。

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%81%86%E9%9A%86%E9%8A%80%E8%A1%8C

香港交易所搞錯了恆隆地產(0101)週年大會上的投票

1 : GS(14)@2010-11-07 17:19:09

http://www.hkex.com.hk/chi/newsc ... 10/101104news_c.htm


HKSCC is owned by HKEx and operates the Central Clearing and Automated Settlement System (CCASS). Looking at the Webb-site CCASS Analysis, we can see that the 873.982m missing votes exactly matches the number of shares held by subsidiaries of Hang Lung Group Ltd (0010) in their Investor Participant accounts. Ironically, HKEx Chairman Ronald Arculli has been an INED of HLP for 30 years.    

香港結算由香港交易所持有，它是主要經營香港中央結算系統(CCASS)，從Webb-site中央結算系統分析可見，這8.73982億股票相等於恆隆集團(0010)附屬的投資者戶口所持有的股票。香港交易所的主席夏佳理是在30年前已經為恆隆地產非執行董事。

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恆隆系新聞專區-恒隆集團(0010)、恆隆地產(0101，前淘大)

1 : GS(14)@2011-05-18 21:37:06

五、恆隆集團
恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留
學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到
香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始
涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回
港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。
1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展
過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需
要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文
換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。
1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元
價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1
號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中
的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，
已初其規模。
恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的
邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時
旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆
隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土
地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。
恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五
成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環
走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業
務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977
年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。
恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆
隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍
灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即
著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時
平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。
1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花
圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一
步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位
和部分商場，總投資達9.4億元。
1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢
22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給
予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。
恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各
項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱
聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及
淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發
展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬
方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億
元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳
出，全港轟動。
這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的
作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有
的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。
1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。
80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆
因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵
站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。
不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙
方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低
補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億
元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售
時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再
與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公
司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是
項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建
築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。
不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投
資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展
物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即
在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分
期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產
循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日
遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華
利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆
隆的盈利。
1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟
陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8
月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作
出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加
大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公
司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆
隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4
月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業
務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批
評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。
1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二
代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發
展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介
恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計
劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會
繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後
與其他地產集團看齊。
不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業
擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個
月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元
購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大
廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及
借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛
力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物
業。
1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場
落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼
灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾
倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落
成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於
地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流
地產投資公司之列。

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2 : GS(14)@2011-07-30 12:33:09

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478435

恒隆地產實際少賺 59%
2011年07月30日

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3 : idsdown(1658)@2011-08-17 20:26:42

陳啟宗：“希望故宮不要有銅臭”
2011-08-16

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-16/xNMDY5XzM1NzcxNQ.html

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何車500：恆隆大還是置地大？

1 : GS(14)@2012-08-14 09:46:41

http://www.sharpdaily.hk/article ... E%E5%9C%B0%E5%A4%A7
置地公司是中環大地主，以前在本港掛牌時，交投熱鬧遠勝新鴻基地產（016）與長江實業（001）。問：現時新地市值大，還是置地大？相信大多數人會即時答得對，而且答得快。再問：恆隆地產（101）市值大還是置地大？相信大多數人會答得猶猶豫豫。
新地昨日的市值是2747億元，恆隆地產是1246億元，置地是1131億元。
(1)怡和系在香港回歸前對本港沒有信心，一系公司除了遷冊外，亦在1990年3月遷到新加坡上市。22年下來，置地股價升5.2倍，恆生指數升6.1倍，長實升9.6倍，恆隆升9.3倍，新地升8倍。
但由1997年恆指最高時起計，恆生地產指數升11%，置地股價則大升82%，跑贏本港同業。
(2)1974年12月，恆指百五點，至今二萬點，升幅122倍。當時置地市值18億元，至今1131億元，升幅62倍，大大跑輸指數。新地當年最低市值1.8億元，至今升幅高達 1525倍。華資財團大勝英資財團。
(3)置地1974年盈利1.66億元，彭博綜合今年盈利預測65億元，22年升幅38倍。新地1974年盈利0.59億元，今年預測210億元，增幅355倍，較置地出色得多。
何車

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2 : cody9(14279)@2012-08-14 11:07:39

講埋呢啲嘢即係無嘢好炒

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3 : GS(14)@2012-08-14 11:10:32

2005 年何車又是咁寫了一堆

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4 : Sunny^_^(11601)@2012-08-14 11:17:46

置地既mother公司係唔係英國既??

如果係既,計埋會唔會多D呢?

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5 : GS(14)@2012-08-14 11:18:30

4樓提及

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置地既mother公司係唔係英國既??
如果係既,計埋會唔會多D呢?

置地母公司是怡和策略，怡和策略母公司同怡和控股是互控關係...

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6 : GS(14)@2012-08-14 11:18:45

如果計怡和控股都大少少的

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7 : Sunny^_^(11601)@2012-08-14 11:21:53

5樓提及

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4樓提及

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置地既mother公司係唔係英國既??
如果係既,計埋會唔會多D呢?

置地母公司是怡和策略，怡和策略母公司同怡和控股是互控關係...

complicate

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8 : GS(14)@2012-08-14 11:25:14

7樓提及

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5樓提及

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4樓提及

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置地既mother公司係唔係英國既??
如果係既,計埋會唔會多D呢?

置地母公司是怡和策略，怡和策略母公司同怡和控股是互控關係...

complicate

他在英國上市，新加坡都有，你識唔識D古仔呀，使唔使我貼畀你睇，我寫左一堆

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9 : Sunny^_^(11601)@2012-08-14 11:26:25

8樓提及

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7樓提及

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5樓提及

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4樓提及

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置地既mother公司係唔係英國既??
如果係既,計埋會唔會多D呢?

置地母公司是怡和策略，怡和策略母公司同怡和控股是互控關係...

complicate

他在英國上市，新加坡都有，你識唔識D古仔呀，使唔使我貼畀你睇，我寫左一堆

我識好少...

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10 : GS(14)@2012-08-14 11:28:38

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/27937
研究下啦

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11 : 自動波人(1313)@2012-08-14 11:49:11

用最少資源去HOLD大資產...

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12 : GS(14)@2012-08-14 11:54:01

11樓提及

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用最少資源去HOLD大資產...

無辦法，當年他無錢又要保住控股權

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13 : 200(9285)@2012-08-14 22:03:21

連環船策略

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14 : GS(14)@2012-08-15 08:45:12

香港唔畀他咁玩，所以遠走新加坡

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