彌敦道隱形富婆曝光

2010-7-22 NM

舊樓有價，銅鑼灣羅素街一幢對正時代廣場、擁有「黃金鋪位」的五層高舊樓，近日由英皇集團以十一億元購入，呎價達十一萬元；原業主在○三年才以一億多元購入，一轉手便勁賺九億！

隨樓價飛升，在市區持有整幢舊樓業權的業主都無端發大達。

這類業主通常是持貨數十年的家族，他們行事低調，如禾稈冚珍珠。

例如曾發展彌敦道金冠、金峰、金鑾、金勳等多幢舊樓大廈的區樹洪家族，其掌舵人區頌瑜，就一身街坊裝、坐小巴出入，看上去是毫不起眼的中年婦人，但她及其家人手上的物業總值便達十五億元！

而在油麻地開設粵華樂器行的馮凌烟家族，最近賣出佐敦西貢街一列舊樓，亦一鋪賺五億。在大批新進投資者加入收購行列搵大錢下，一幢幢發霉的舊樓即時身價暴升。

眼前的區頌瑜，一頭短髮，穿着紅色企領恤衫及露趾涼鞋，孭上一個斜孭袋，身上完全無任何金銀首飾，與一般五、六十歲的中年婦人無異。平時她會搭小巴出入，一餐飯只幾十元上落，回到位於彌敦道二百四十一號金峰大廈寫字樓，她又會「擔擔抬抬」，清潔掃地。

又有誰想到，這位樸素平凡的女士，其實是坐擁十五億元物業的家族掌舵人。由其家族發展的金冠大廈、金峰大廈、金鑾大廈及金勳大廈等，散落在油尖旺彌敦道的黃金地段；而為紀念其已故族長區樹洪並以其名字命名的健康中心、禮拜堂、及護養院等，亦分布港九新界。

對於家族的雄厚背景，區頌瑜不以為然說：「哈哈，其實做收租好煩o架，又悶！如果唔係兄弟姊妹無時間做，我睇唔過眼，都唔會接手做呀！」

五十年前講地段

區頌瑜現時管理的收租物業，大部分都是其父區樹洪留下。據她憶述，區樹洪一九○二年在內地鶴山出生，戰亂時曾在內地從事布匹、藥物等買賣生意；後來在其外父、當時新界理民府理民官楊其壽協助下，將資金匯來香港，從事房地產業務。

區樹洪在六、七十年代，主力「扯頭纜」買地皮，與友人在油尖旺興建大量單幢物業，又在七十年代尾和劉皇發、張人龍等發展元朗。對於爸爸的生意頭腦，區頌瑜十分敬佩：「喺四、五十年前，我爸爸頭腦已經好先進。佢嗰陣時已講喺香港投資房地產，最緊要嘅三個元素係location（位置）、location、 location！」

因此區樹洪發展的商業或住宅項目，都離不開彌敦道兩旁的黃金地段，如在尖沙咀重慶大廈附近的金冠大廈、佐敦裕華國貨對面的金峰大廈等，並全以好意頭的「金」字命名。「爸爸揀嘅地皮，都一定係彌敦道嘅大單邊，而且連接交界嘅橫街一樣夠闊夠大。講真彌敦道係好長，但真係 corner位而鋪面夠大的，根本無乜！」區頌瑜說，由於地段及位置罕有，人流強勁，大部分租客都屬長租約。例如現正租下金峰大廈逾四千多呎鋪面的屈臣氏，原來已租了近三十年「未走過」，「佢哋成日話做唔住要搬，逼我減租。咁多年來佢哋租過地下、地牢，又搬過上一樓、二樓，但搬來搬去咪又係租我呢度！記得租金由當年幾十萬提升到而家幾百萬，真係見證住香港經濟發展o架！」區頌瑜自豪地說。

金峰大廈考牌之作

處於佐敦最正地段的金峰大廈，六十年代尾開始整幢租予知名的妙麗百貨；當時妙麗百貨有全港首個美食廣場及分租櫃位，外牆有偌大的孔雀形霓虹光管，是不少香港人的集體回憶。七九年妙麗生意失敗清盤，由剛從美國工商管理碩士畢業的區頌瑜負責「執手尾」，是她協助打理家族生意的頭炮。

「我爸爸重男輕女（四子四女），啲生意開頭係交俾大哥打理，但佢無咩點發展，我睇唔過眼跟埋，結果愈做愈多！」屬女中豪傑的區頌瑜說。其爸爸眼見女兒愈做愈起勁，最終放心全盤業務交予她打骰。區樹洪發展的大部分物業，早年已賣散，至今只持有小量單位，而全幢物業主要為金峰大廈，另有九龍塘兩幢別墅及另外多個住宅及地鋪單位，總共收租單位數目百多個。單是金峰大廈全幢，每年租金收入便達三千萬元，而其家族持有物業總市值逾十五億。

收租屬厭惡工作

區頌瑜說，收租並非「印印腳」坐在寫字樓歎冷氣咁簡單；面對眾多背景不同的租客及經常轉變的經濟狀況，要「度」租約、與租客周旋，是既沉悶又麻煩的「厭惡性工作」。像金峰大廈，在不同時期曾聚集工廠、出入口行、貿易公司及會計師樓等，到近年就以時裝批發公司租客為主。

「為迎合租客，我哋咁多年要將內裡間隔不斷大改細、細改大。以前樓面好多冷巷位，現時要遷就做時裝嘅，就一出『車立』即間咗一條長走廊，兩邊單位的門口都向外，造成好似商場咁嘅鋪面。我哋等租客完約、及調配未完約嘅租客轉租其他樓面，方便改間隔，一搞可以好幾年！」

而最難搞是遇着惡租霸，區頌瑜記得有一個租霸集團，足足霸佔了一個單位五年。「當時彌敦道七五九號是我們發展的，剩了部分單位收租。十多年前有一個人來租一個單位，欠租多個月後我們入稟收樓，但因租管條例，法律程序搞足一年；此時又有第二個人走出來，話自己都係嗰個單位嘅租客，但無錢無屋住，要告埋佢先可收得樓，咁又搞一年。呢個時候又有第三個租客出來，如是者五個人走出來就搞足五年。最後收唔到租不特止，一開門就見到一隻大到好似貓嘅白兔留咗喺度，周圍大小便，垃圾堆到半腰咁高，成間屋已住到溶溶爛爛，我哋睇到心都痛埋！」

捐一半做善事

由於收租麻煩，區頌瑜都傾向陸續出售單位套回現金，每次開家庭會議通過便行事，所有兄弟姊妹平均分配。一九八八年，已八十六歲的區樹洪，與區頌瑜商議後，作出一個偉大的決定。「我哋決定成立基金會，將金峰大廈十年租金收入嘅一半，都捐出來做善事。」區樹洪於九一年以八十九歲的高齡過身，每次說起父親生前的種種，外表剛強的區頌瑜都會雙眼通紅：「我接手生意時爸爸已六、七十歲，無咩教我生意道理；但喺做人上，就教咗我哋好多。最重要嘅教誨係，一定要幫助人同捐錢。」區氏一家都是虔誠基督徒，甚為慳儉但樂於捐錢助人。金峰大廈的外牆寧願不出租，反而自費掛了一幅宣揚基督教的偌大廣告牌，現時基金會則正發展浸信會區樹洪伉儷康復護養院。

事事攬上身

事事親力親為、不喜交際應酬的區頌瑜，還親自打理該護養院。「請人返來搞唔掂嘅，仲勞氣，咁不如我自己搞好過！」她親自上網在google找護養院的物資如床架、枕頭等資料，再行格價到「最抵」，並單人匹馬走遍大陸入貨。另外她又搞環保、飲食及保健品等業務，忙得每天由朝早七時工作至晚上九時，她笑言「瀕臨崩潰」。

現時區頌瑜仍然獨身，與年邁母親及一個姐姐和妹妹同住九龍塘四千呎複式單位，她說：「搵唔搵伴都順其自然啦，呢啲嘢無得刻意嘅！」兄弟姊妹及子姪對收租的興趣不大，故她坦言：「我收租其實已做到驚，都有考慮退休問題。保留金峰大廈全幢，堅持不賣，主要是為紀念爸爸，但由於樓宇已呈老化，維修麻煩，故出售作拆卸重建是遲早的事。」

佐敦大業主馮凌烟家族

彌敦道兩旁物業固然矜貴，彌敦道旁邊的橫街舊樓，同樣渴市。就如靠近佐敦諾富特酒店的西貢街中興酒店及旁邊一排舊樓群，五月底便由大鴻輝集團以七億三千八百萬元買入重建。而這幾幢舊樓的業主，是有「佐敦大地主」之稱的馮凌烟家族。馮氏在七十至九十年代以約兩億元收購這批舊樓群，此役令他們大賺五億多！

購入該西貢街物業的大鴻輝集團負責人梁紹鴻，向本刊透露項目將重建為酒店：「中興酒店太殘舊，我哋會拆卸，連同旁邊的一列舊樓，重建為一座三十層高的品牌酒店。始終呢區好多自由行遊客，有發展潛力。」他亦透露仍在物色市區舊樓收購重建，因舊樓價值愈來愈升溫，始終市區地少有價。

一鋪賺五億

馮氏家族的長老馮凌烟，是低調富豪，靠經營樂器起家，繼而進軍地產投資。他早年曾向傳媒透露，自己於二十年代，即十多歲時由廣東三水來港投靠叔父，在當時的中興旅館及粵華客棧打工，做煲茶、清潔及代客買鴉片等雜工，當年月薪只得兩蚊。由於馮凌烟在旅館工作時，曾替客人購買樂器，因而學會入貨門路，五十年代在當時的粵華客棧地鋪，以五千元創業開設粵華樂器行，是香港最早代理中國各地民族樂器的琴行。據他自述，五十年代只是運送三個貨櫃的小提琴到印尼及台灣已賺三萬元，當時一層樓不過三萬五千元；再加上國貨公司都只向他取貨，形成獨市生意。

六五年起，馮凌烟與友人轉戰地產，買入佐敦、油麻地一帶住宅物業，七十年代更過海掃入銅鑼灣、西營盤等地鋪及商廈，七十年代末收購佐敦西貢街舊樓，發展有一百三十間房的三星級中興酒店。

隱形富豪夠簡樸

馮凌烟雖然身家豐厚，但生活儉樸，九十多歲時，仍每早堅持由大角咀住所步行到中興酒店上班，每天更只花四十蚊！○四年，馮凌烟以九十六歲高齡去世，物業和生意由六、七十歲的獨子馮建中接手。馮氏後人現仍報住大角咀文匯街舊樓，與父親一樣樸素。現馮家持有上環德輔道商業中心全幢、一幢西營盤五層高舊樓，及灣仔、油麻地等地區共十多個地鋪和住宅單位，物業總值估計約三至四億元。

馮建中跟父親一樣低調，但每天下午都會回中興酒店工作。有地產經紀表示，他為人冷淡，因此少有經紀能跟他接觸。本月初，記者在中興酒店等候馮建中，對於舊樓收購的問題，他只一味推說：「我唔知o架。」見到攝影師拍照，更激動得衝前要搶走相機「拆菲林」；隱形富豪，對鏡頭果然避忌。

收購舊樓搶食

市區舊樓有價，除了上市公司田生集團外，近日市場上亦出現不少收樓兵團搶食，其中於○四年成立的銀建發展，亦搭上替發展商收購舊樓圖利這輛順風車。銀建發展的老闆鄭國棟，五十多歲，身形細小，外表猶如一個南洋客，記者在其位於西環的辦公室門外等他，但職員說他甚少回來，原來他花的時間，日間在中環、上環至西環一帶尋找有重建潛質舊樓，晚上則要和舊樓居民或立案法團等人周旋，他一見記者就要求，「你唔好寫我全名呀，做嘢唔方便。」

鄭國棟在中環一間餐廳內接受記者訪問，坦言做這行賺的是辛苦錢：「收一幢樓要花好長時間o架，要幫阿婆阿伯搵屋搬屋，又要日日同佢哋飲茶，分分鐘花上一年半載，收到一幢樓可以賺到好多錢，但收唔到就一毫子都無。」他指收到一幢樓的佣金最少有百分之二，甚至更多，但他卻不願透露實際數字，怕「激親」發展商。

海嘯食正頭啖湯

他自稱兩年前開始替會德豐地產收購西環卑路乍街共三個項目，其中四十六號的建裕大廈，共有一百二十二個住宅及十四個商鋪，項目以三億收購逾百分之九十的業權。由於餘下業權涉及一些遺產單位，包括四大探長韓森的單位，難於收購，故會德豐於五月時以底價五點八億強制拍賣，估計鄭國棟於這些項目中收取最少二、三千萬佣金。

在西環一帶，他正收購東邊街及崇慶里等項目，背後的發展商除了付樓價之外，額外付十五萬的搬遷費予業主。另一個剛完成收購的項目，位於西環干諾道中九十七至一百號，其中一戶業主陳太指曾有不同人士來游說他們收購，不過銀建發展就是最早一個，她說：「佢兩年前金融海嘯個時就嚟搵我哋開業主大會，個時經濟咁差，我哋呢度除咗有海景、又無管理、又無維修，佢哋開價五千幾蚊一呎，我哋最後還價六千幾，個個業主都肯賣。佢用實用面積計嘅，我五百幾呎，賣到三百幾萬。」這個項目，鄭國棟找來一個外國基金投資，財團於今年一月繳付百分之十訂金後，於四月已繳付餘數，今年八月需交樓。

齋傾唔落釘

收樓過程，除了飲茶錢、公司職員的人工等成本外，鄭國棟不會如其他收樓中間人一樣先行「落釘」。「我睇中邊幢之後，就會主動搵發展商，同佢講如果一段時間內，我收足八成，佢哋就要俾錢業主，我只係經紀一個啫。」事實上，於九十年代，他開設的盈邦發展，亦是「落釘」收購舊樓，有份替恒基收購英暉臺四號及新世界的列提頓道項目，不過九四年，他游說黃大仙雙鳳街、環鳳街的四幢唐樓業主交出單位重建，並與業主簽訂樓換樓安排，但因為金融風暴，公司經濟拮据，他指要捱貴息，「捱唔起咪要破產囉。」最後要把單位轉賣給招商局，但招商局並不知道他與業主有樓換樓協議，故沒有履行他與業主定下的條款，令他失去錢財之餘，亦更感負了當時的舊樓業主，成為千古罪人，試過為此而萌自殺念頭。那幾年他一沉不起，直至○四年，在其家姐經濟上支持下，他重出江湖。現時，除了做中間人，他自言有手持數個舊樓單位收租：「我唔係落釘，買一兩個收吓租，貪佢夠穩陣，如果最後被人收購埋當然好啦。」

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